Trang 1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề t ài
Thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế Việt Nam chuyển từ c ơ chế kế
hoạch hóa tập trung sang c ơ chế thị trường có sự quản lý của nh à nước theo định
hướng xã hội chủ nghĩa. Bước sang cơ chế thị trường, nội dung quản lý nhà nước
về giá có nhiều thay đổi: Việc định giá trực tiếp của nh à nước giảm nhiều, nhà
nước can thiệp để bình ổn giá cả bằng các biện pháp gián tiếp, vĩ mô l à chủ yếu,
trong đó thẩm định giá là một trong những nội dung của quản lý nh à nước về giá
cả nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế x ã hội.
Kinh tế thị trường ở Việt Nam tr ên đường phát triển có những đặc th ù của
nó, để tránh tiêu cực, lợi dụng xảy ra trong quá tr ình giao dịch cần có sự điều tiết
của nhà nước, thẩm định giá l à một trong những công cụ qu an trọng đó. Đồng
thời trong những năm gần đây nhu cầu thẩm định giá l à rất lớn do nhu cầu đánh
giá nguồn tài sản của nhà nước là nâng cao, nhà nước chú trọng nhằm quản lý,
phân phối và sử dụng tài sản hiệu quả hơn.
Thực tế trong những năm gần đây nh à nước chủ trương đẩy mạnh cổ phần
hóa và sắp xếp lại doanh nghiệp nh à nước, mở rộng các hình thức liên doanh liên
kết với nước ngoài. Hơn nửa, hàng năm, ngân sách nhà nư ớc cấp vốn hàng tỷ
đồng để đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm trang thiết bị, các doanh nghiệ p vay
nợ nước ngoài là rất lớn. Do đó, thực hiện công tác thẩm định giá để l àm căn cứ
phê duyệt các dự án đầu tư, vay vốn, cổ phần hóa và dự toán cấp chi phí l à rất
cần thiết.
Đặc biệt thẩm định giá đ ược đề cập như là một công cụ thiết thực v à hiệu
quả nhằm hoàn thành kế hoạch Nhà nước nên không thể thiếu được trong nền
kinh tế nước ta hiện nay, tồn tại khách quan trong đời sống x ã hội của các nước
phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, như là một phần mềm của hạ tầng kỹ
thuật phục vụ cho k inh doanh, thanh toán, kiểm toán và các lĩnh vực khác, nó
góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia, l à một dịch vụ có tính chuy ên
Trang 2
nghiệp rất cần thiết trong nền kinh tế. T hẩm định giá ở Việt Na m tuy mới bắt
4. Phương pháp nghiên c ứu
Để thực hiện nội dung của đồ án em đã vận dụng có sáng tạo các phương pháp:
Phương pháp luận: Phương pháp duy vật biện chứng
Phương pháp cụ thể:
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp kế toán thống kê
5. Nội dung kết cấu của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục. Đề tài bao gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ
mục đích cổ phần hóa.
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục
đích cổ phần hóa tại Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam chi
nhánh Bình Định.
Chương III: Một số biện pháp, kiến nghị nhằm ho àn thiện công tác thẩm
định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa tại chi nhánh Bình
Định.
6. Những đóng góp khoa học của đề t ài:
Đóng góp về mặt lý luận: Khóa luận đ ã hệ thống khái quát lại v à cũng cố,
làm rõ hơn về mặt lý luận của công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ
mục đích cổ phần hóa tại ch i nhánh.
Đóng góp về mặt thực tiễn: Qua việc t ìm hiểu công tác thẩm định giá trị
doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa tại Trung tâm Thông tin v à Thẩm
định giá miền Nam chi nhánh B ình Định sẽ mang lại những chứng cứ sát thực
nhất để có thể đánh giá v à có một cái nhìn tổng quát nhất về công tác thẩm định
giá trị doanh nghiệp của chi nhánh. Đồ án đã chỉ ra được những mặt đạt đ ược và
tồn đọng của công tác thẩm thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ
phần hóa tại chi nhánh. Đồ án cũng đ ưa ra một số biện pháp, kiến nghị nhằm
Trang 4
hoàn thiện công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá trị doanh nghiệp
Khái niệm thẩm định giá
Hiện nay có rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá:
+ Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu t ài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư
W.Seabrooke Viện đại học Portmouth, V ương quốc Anh)
+ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất
cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế c ăn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan –
Trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore)
Trang 6
+Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá)
Khái niệm thẩm định giá trị doanh nghiệp
Thẩm định giá trị doanh nghiệp l à quá trình ước tính giá trị của doanh
nghiệp phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế .
Khái niệm giá trị doanh nghiệp:
Trong nền kinh tế thị trường thì doanh nghiệp là một tài sản đầu tư và
đồng thời nó cũng đ ược xem là một hàng hóa có giá tr ị. Nó tạo ra của cải vật
chất và dịch vụ cung cấp cho x ã hội.
Giá trị doanh nghiệp được nhìn theo nhiều góc độ khác nhau th ì sử dụng
các phương pháp khác nha u. Chẳng hạn như khi sử dụng phương pháp tài sản để
thẩm định giá giá trị doanh nghiệp th ì thẩm định viên xem giá trị doanh nghiệp
là giá trị của tất cả tài sản (bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình) mà
doanh nghiệp sở hữu tại thời điểm thẩm định giá. Với quan điểm n ày giá trị
doanh nghiệp không bị ảnh hưởng bởi tình hình hoạt động và triển vọng tương
lai của nó. Ngược lại, đây là vấn đề cần quan tâm khi thẩm định giá trị doanh
Thẩm định giá trị doanh nghiệp l à quá trình ước tính giá trị của doanh
nghiệp. Các yếu tố trên phải được xem xét thông qua các điều kiện thị tr ường
vào thời điểm thẩm định giá hoặc thông qua các điều kiện của thị tr ường tài
chính. Như vậy, việc định giá về mặt t ài chính của doanh nghiệp quan hệ với
doanh nghiệp như là một tài sản được trao đổi giữa người mua và người bán trên
một thị trường có tổ chức.
Khi thẩm định giá trị doanh nghiệp chúng ta cần phải thẩm định giá trị của
toàn bộ doanh nghiệp với t ư cách là một doanh nghiệp độc lập có khả năng bán
được. Việc thẩm định giá doanh nghiệp vừa mang tính khoa học vừa mang tính
nghệ thuật. Tính khoa học thể hiện ở chổ: thẩm định giá trị doanh nghiệp phải
xem xét một cách toàn diện các yếu tố cấu th ành nên giá trị doanh nghiệp. Còn
Trang 8
tính nghệ thuật chính là việc ước tính giá trị hiện tại của các d òng tiền mặt trong
tương lai.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp c òn là việc nghiên cứu, tính toán bằng
những phương pháp nhất định nhằm đưa ra một mức giá thích hợp đối với phần
vốn của chủ sở hữu tại doanh nghiệp l àm cơ sở để người mua và người bán
thương lượng mức giá cuối cùng.
1.2. Vai trò của thẩm định giá trị doanh nghiệp
Với sự phát triển nhanh chóng của thị tr ường tài chính, xu hướng toàn cầu
hóa đang diễn ra sôi động ở các cấp độ khác nhau, c ùng với trào lưu cổ phần
hóa, hợp nhất, sát nhập, thôn tính, tiế p quản… thì thẩm định giá trị doanh nghiệp
ngày càng có vai trò quan tr ọng trong nền kinh tế. Nó cung cấp bức tranh tổng
quát về giá trị của một doanh nghiệp, l à cơ sở quan trọng phục vụ cho quá tr ình
đưa ra quyết định đầu tư, tín dụng… Tuy nhiên, trong mỗi lĩnh vực khác nhau th ì
thẩm định giá có những vai tr ò khác nhau và cũng có những phương pháp tiếp
cận hết sức khác nhau.
1.3. Mục đích của thẩm định giá trị doanh nghiệp
Có rất nhiều mục đích để các chủ sở hữu xác định giá trị doanh nghiệp.
Tùy vào những mục đích khác nhau m à thẩm định viên sẽ chọn các phương pháp
Để thực hiện mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp nh à nước thì việc
đầu tiên trong quá trình c ổ phần hóa là phải thẩm định giá trị doanh nghiệp. Có
thể nói đây là khâu quan trọng nhất vì thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ
cho mục đích cổ phần hóa l à xác định phần vốn nhà nước có trong doanh nghiệp
và giá trị thực tế của doanh nghiệp. Đây l à cơ sở để tiến hành định giá cổ phần
của doanh nghiệp.
1.3.2. Thẩm định giá trị doanh nghiệp để phục vụ mục đích góp vốn liên
doanh, hợp tác kinh doanh
Ở Việt Nam hiện nay, t ình trạng liên doanh, hợp tác với các công ty n ước
ngoài rất nhiều. Phần góp vốn có thể l à tiền mặt, tài sản hoặc quyền sử dụng
đất… Trong đó phía n ước ngoài thường góp vốn bằng các tài sản cố định và
Trang 10
nâng khống giá lên nhiều lần so với giá trị thực tế của nó. Ngo ài giá trị máy móc
thiết bị bị định giá quá cao, vấn đề về chuyển giao công nghệ cũng th ường gặp
trường hợp tương tự do chúng ta không am hiểu hết về công nghệ, không có
thông tin thị trường cho nên làm thất thoát rất lớn ngân sách nh à nước. Để tránh
trường hợp các bên liên doanh định giá quá cao hay quá thấp phần góp vốn của
mình thì cần có một tổ chức độc lập thực hiện việc thẩm định giá trị phần vốn
góp của mỗi bên một cách tương đối chính xác. Giá trị m à tổ chức thẩm định giá
đưa ra được các bên chấp nhận và xem đây là cơ s ở để phân chia lợi nhuận trong
quá trình hợp tác.
1.3.3. Thẩm định giá để hợp nhất, sát nhập doanh nghiệp
Hợp nhất là từ 2 pháp nhân chúng ta hợp nh ất lại còn 1 pháp nhân (bỏ đi
1, giữ lại 1). Sát nhập là việc đưa một hay nhiều doanh nghiệp sát nhập v ào một
doanh nghiệp khác. Khi doanh nghiệp n ày được sát nhập hay hợp nhất v ào một
doanh nghiệp khác thì địa vị pháp lý, ưu thế của nó bị giảm sút, ng ược lại doanh
nghiệp được doanh nghiệp khác sát nhập v ào chiếm giữ địa vị và ưu thế. Cho
nên cần phải thẩm định giá các doanh nghiệp tr ước khi hợp nhất hay sát nhập để
có số liệu quản lý, giải quyết quyền lợi của những ng ười có liên quan một cách
cụ thể và rõ ràng.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp thúc đẩy các hoạt động đầu t ư, mở rộng
sản xuất, thu hút vốn đầu t ư nhàn rỗi trong xã hội.
Ngoài ra, thẩm định giá trị doanh nghiệp có thể giúp công chúng đ ầu tư
hạn chế rủi ro khi đầu t ư hay hùn vốn vào các doanh nghiệp. Dựa vào kết quả
thẩm định giá, công chúng đầu t ư có thể lựa chọn đầu tư vào các loại cổ phiếu
công ty.
1.5. Những cơ sở giá trị để thẩm định giá
Thẩm định giá trị doanh nghiệp dựa tr ên cơ sở giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường. Tùy từng đặc điểm của t ài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp m à
Trang 12
thẩm định viên sẽ đánh giá giá trị của chúng dựa tr ên giá trị thị trường hay giá trị
phi thị trường.
1.5.1. Cơ sở giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1)
“Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên
là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài
sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá tr ình tiếp thị công khai mà tại đó bên
bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí v à hiểu biết lẫn
nhau, trên một thị trường trao đổi một cách khách quan v à độc lập.”
“Tổng số tiền trao đổi ước tính ” đây là sự ước tính chứ không phải giá
trị được trao đổi thực tế. Số tiền này phản ánh mức giá phổ biến nhất m à một tài
sản có thể được trao đổi. Và tài sản được đề cập ở đây đ ã bao gồm cả khái niệm
tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
“một tài sản sẽ trao đổi” nói l ên giá trị của tài sản là tổng số tiền được ước
tính, chứ không phải là tổng số tiền đã được quyết định trước hoặc là giá bán
thực tế.
“giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn
sàng mua ” tài s ản đó sẵn sàng được mua, bán trên thị trường. Những người
mua và người bán không phải quá cần mua hoặc quá cần bán m à phải mua, bán
với bất kỳ giá nào, họ sẽ trả giá và thỏa thuận với nhau để đi đến mức giá m à hai
bên chấp nhận được.
được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, v à do đó,
tài sản này không liên quan t ới thị trường. Loại giá trị n ày thể hiện ở một tài sản
nhất định góp vào một doanh nghiệp với t ư cách là một bộ phận của tài sản
doanh nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất đó cũng như số
tiền mà tài sản đó mang lại khi nó đ ược mang ra bán. Xét tr ên góc độ kế toán,
giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại
trong tương lai kể từ khi sử dụng một t ài sản đến khi thanh lý – khi tài sản kết
thúc chu kỳ sống hữu ích.
Trang 14
Tài sản có thị trường hạn chế (Limited Market Property): l à những tài
sản do tính đơn chiết, hoặc do những điều kiện của thị tr ường, hoặc do những
nhân tố khác tác động làm cho tại một thời điểm n ào đó chúng ít có khách hàng
tìm mua. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của những t ài sản này không phải là
không có khả năng bán được chúng trên thị trường công khai mà để bán được
chúng đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều thời gian v à công sức
hơn so với những tài sản khác.
Giá trị tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng, hay được thiết
kế đặc biệt (Specialised, Special Purpose, or Specially designed Property): l à
những tài sản do tính chất đặc biệt của chúng, chỉ có giá trị sử dụng hạn hẹp cho
một mục đích hoặc một đối t ượng sử dụng nào đó, do đó không dễ dàng bán
được chúng trên thị trường.
Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp.
Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách
rời nhau và cũng không thể thẩm định tr ên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải
là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí
tuệ của doanh nghiệp.
Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy đ ược giá trị sử dụng
nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy đ ược giá trị sử dụng
của chính tài sản đó. Giá trị của từng t ài sản riêng rẽ được xác định dựa tr ên
thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế v à vì thế chỉ thu
hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách h àng hoặc người sử dụng nên có thể
làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của một t ài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt
của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả
giá vượt quá giá trị thị trường của một khách h àng muốn mua tài sản đó với bất
cứ giá nào để có được tính hữu dụng của t ài sản.
Trang 16
Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nh à
đầu tư nào đấy theo những mục ti êu đầu tư đã xác định.
Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan li ên quan đến những tài sản
cụ thể đối với một nh à đầu tư riêng biệt, một nhóm các nh à đầu tư hoặc một tổ
chức với những mục ti êu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một
tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên
giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu t ư của một
tài sản cụ thể.
Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng
hoặc chính sách bảo hiểm.
Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên
quan đến việc đánh giá giá trị t ài sản để tính khoản thuế phải nộp.
Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định vi ên có thể sử
dụng giá trị phi thị tr ường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá tr ình
thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để
xác định giá trị phi thị tr ường của tài sản cần thẩm định giá.
1.6. Các nguyên tắc thẩm định giá trị doanh nghiệp
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất v à có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhấ t và có hiệu quả nhất của t ài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những ho àn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về t ài chính và đem l ại giá trị lớn nhất cho t ài
sản. Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đ ã thể hiện khả
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao h ơn chi phí mua một tài sản thay thế
trong cùng một thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để t ài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng
Trang 18
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đ ã đạt tới sự
cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị
trí đất kế cận cũng phải có c ùng một mức giá trị như vậy.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định, sau đó mặc d ù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần.Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản.
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá tr ình sản xuất (đất
đai, vốn, lao động, quản lý) v à có thể được phân phối cho từng yếu tố n ày. Nếu
việc phân phối được thực hiện theo nguy ên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của
đất đai.
Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của t ài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó l àm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá tr ị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi c ủa
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định vi ên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
làm cơ sở thẩm định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của t ài sản cần thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định vi ên phải xác định và nhận thức mục đích
thẩm định giá của khách h àng. Mục đích thẩm định giá phải đ ược nêu rõ trong
báo cáo thẩm định giá.
Trang 20
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả
thẩm định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối t ượng thẩm định giá:
+ Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế
đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách h àng; những yếu tố
ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công
dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền v à nghĩa vụ của thẩm
định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
- Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhi ên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định
giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá v à ý kiến đánh
giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp
đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định gi á.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại h ình tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định
giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị tr ường.
Việc xác định giá trị l àm cơ sở cho thẩm định giá phải ph ù hợp với những
quy định của pháp luật hiện h ành và các văn b ản quy phạm pháp luật do c ơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban h ành.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Việc lập kế hoạch một c uộc thẩm định giá nhằm xác định r õ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng b ước công việc cũng nh ư toàn bộ thời
* Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện tr ường, thẩm định viên
phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đ ến chi phí, giá bán, l ãi suất, thu nhập của tài sản so
sánh.
Trang 22
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản cần thu thập th êm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế x ã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực
tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhi ên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, bi ên giới hành
chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định vi ên phải dựa trên những thông tin thu
thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán t ài sản (giá chào,
giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối l ượng giao dịch…) thông qua
phỏng vấn các công ty kinh doanh t ài sản, công ty xây dựng, n hà thầu, ngân
hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin tr ên báo chí (báo viết, nói, hình) của
địa phương, trung ương và c ủa các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài
sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ t ài
sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của t ài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,
xã hội của vùng có liên quan đ ến tài sản. Thẩm định vi ên phải nêu rõ nguồn
thông tin trong báo cáo th ẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ
chính xác của thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của t ài sản cần
thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Căn cứ vào kết quả thẩm định giá kiểm toán vi ên lập báo cáo và chứng thư
thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp phải n êu rõ:
Mục đích thẩm định giá
Trang 24
Đối tượng thẩm định giá phải đ ược mô tả rõ ràng. Cần nêu rõ đối tượng thẩm
định là toàn bộ doanh nghiệp, lợi ích doanh nghiệp hay một phần lợi ích doanh
nghiệp, lợi ích đó thuộc về toàn bộ doanh nghiệp hay nằm trong t ài sản cá biệt
do doanh nghiệp sở hữu. Mô tả doanh nghiệp thẩm định giá, bao gồm những nội
dung sau:
- Loại hình tổ chức doanh nghiệp
- Lịch sử doanh nghiệp
- Triển vọng đối với nền kinh tế v à của ngành
- Sản phẩm, dịch vụ, thị trường và khách hàng
- Sự nhạy cảm đối với các yếu tố thời vụ hay chu kỳ
- Sự cạnh tranh
- Nhà cung cấp
- Phương tiện gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình
- Nguồn nhân lực và bộ máy quản lý
- Triển vọng đối với doanh nghiệp
- Những giao dịch quá khứ của các lợi ích sở hữu tương tự trong doanh nghiệp.
Cơ sở giá trị của thẩm định giá: định nghĩa giá trị phải đ ược nêu và xác định.
Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá và lý do áp dụng
các phương pháp này; nh ững tính toán và logic trong quá trình áp d ụng một hay
nhiều phương pháp thẩm định giá; xuất phát của các biến số nh ư các tỷ lệ chiết
khấu, tỷ lệ vốn hóa hay các yếu tố thẩm định khác; những lập luận khi tổng hợp
những kết quả thẩm định giá khác nhau để có kết quả giá trị du y nhất.
Những giả thiết và những điều kiện hạn chế khi thẩm định giá, những tiền đề
và giả thiết quan trọng đối với giá trị phải đ ược nêu rõ.
đó, cần xem xét những tác động của các yếu tố chính trị v à luật pháp đối với các
đối tượng đánh giá ở thời điểm hiện tại v à khuynh hướng thay đổi trong tương
lai. Dựa trên sự xem xét này có thể nhận biết những cơ hội và nguy cơ do môi
trường chính trị và pháp luật mang lai cho doanh nghiệp. Đồng thời, cũng cần
Copyright: Tài liệu đại học ©