Pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi
quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của
nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản
xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra
mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất
động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng
góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là
không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị
trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn
lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự
quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa
có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và
điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam
được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những
yếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt
Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam
bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó
vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.
Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản
lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì
SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các
SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những
tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng
lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn
chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các
SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là

giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của
các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì
vậy, tôi đã thực hiện đề tài này.
7. Đóng góp của đề tài
Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với
các SGD thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý
nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá vai trò của SGD BĐS trong việc giúp
nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch
hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được thực
trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để
hoàn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn
khủng hoảng hiện nay. Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượng
muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
8. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất
động sản
Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản
Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp
phần quản lí và phát triển sàn giao dịch bất động sản
Chương I
Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động
sản.
1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế
– xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời
La Mã cổ đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản và
động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còn
giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.

1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay
luôn tồn tại hai hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà
nước. Quyền sở hữu đối với BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của
mình.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa
lợi, lợi tức của BĐS.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có
quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho
người khác.
Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền
của BĐS được thể hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức
sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lí.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai
cũng ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản
xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình
kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này
phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem ra
mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức
độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của
thị trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất
đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai
cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba
cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê,
thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông
qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường
BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi
ích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là
không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng
tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác
định giá cả của BĐS.
Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc
tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,
điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH
BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà
tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi
các thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công
khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về
mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh
tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS. Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây
dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất
đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng
tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung
không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn
chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn
hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc
biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua
bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh

Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong
nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật
dân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản
pháp luật khác đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí
cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho
nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả
về số lượng và chất lượng.
Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng
mẫu mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào
thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại các
chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc) phát triển tới
một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một
chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển
khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn
đáp ứng nhu cầu ngày một cao của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn
giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội
ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và người bán.
Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật
kinh tế thị trường.
1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt
có giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt
hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TT
BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống
thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng.
Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm
hàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn
được đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới không
chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuận

đến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rất
mỏng so với thực tế. Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra
là: các giao dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD. Đây là một trong những
nhân tố rất quan trọng cho sự ra đời của SGD BĐS không chỉ bởi tính tất
yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của thị trường và hơn hết là
bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị trường.
1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động
sản
1.2.1 Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng
phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy
nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi
bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không những vậy, TT BĐS
là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua
có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với
chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông
tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên
người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch
được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao
dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản".
SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao
dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn
chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn
xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước.
1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản
Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao
dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường
bất động sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham
khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều này có nghĩa là khi các

nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và
kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp
luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ
pháp lý "dễ thở". "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện
phù hợp với các quan hệ xã hội" [11.2].
HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng
góp đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao
dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ
khắc phục được yếu điểm này. "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà
nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng" [11.2].
Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình
trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu
BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý
nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng
để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên
hiệu quả kinh doanh to lớn.
Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất
lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua
sản phẩm của khách hàng.
* Cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng,
kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và
người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà.
Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp
hơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường.
Chương II

nhất định. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành
lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ
cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân,
hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD
BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa
chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện
thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền tại địa phương.
Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp
lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu
chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT
BĐS.
2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và
các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của
SGD.
- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS.
Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công
việc này, có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục
vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ
sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi
doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên,
vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn
- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD
BĐS

để đưa vào kinh doanh.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động
sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động
sản.
- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã
đăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự
kiểm tra, thanh tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa
vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.1.7 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch
trên sàn
2.1.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao
dịch bất động sản được thể hiện như sau:
- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản
- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản.
- Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn
giao dịch bất động sản gây ra.
- Các quyền khác theo qui định của pháp luật
2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.1.8 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.
Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao
gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt

2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007,
đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn
bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện
bằng sự cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS,
Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008
cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều
diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả tạo" của
TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiến
bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ra
một nền kinh tế bong bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm
cho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao.
Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôi
thấy rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bước
tăng trưởng và phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi, số lượng và
chất lượng; nhất là ở những thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ
Chí Minh.
Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưa
hội tụ đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính
chuyên môn hoá và có chất lượng cao; số lượng các giao dịch chưa
nhiều, chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp. Hơn nữa, có nhiều
loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh, chưa được xem là HH
vẫn được giao dịch trên thị trường. Xét các cấp độ phát triển của TT
BĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ hoá;
cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang
từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung hoá.
Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giai
đoạn phát triển mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên
thì nguồn cung sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử
dụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự
nghiệp không mang lại hiệu quả cao. Điều này đã gây khó khăn trực tiếp

Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã
được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà
nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng.
Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy
định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì
vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem
phụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát
triển nhiều hơn trong tương lai.
Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số
SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal,
ACBR, Đất Lành, Viglacera…
Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu
của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát
triển.
2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn
Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh
doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động:
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt
động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là: mua bán chyển
nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch
trên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để
niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS.
Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng
giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối
của nhân viên sàn. ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ).
Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS. Việc thực
hiện các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định
của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí:
minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh doanh BĐS trên sàn
phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị

* Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các
chính sách quy hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính
sách pháp luật có liên quan khác.
2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các
cơ quan nhà nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có
chính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các SGD.
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những
hiệu quả nhất định. Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài,
người viết cũng đã có một quá trình khảo sát thực tế để thu thập được
những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về hiệu quả hoạt động
của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho
đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau:
2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với
doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết
định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin
đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT
BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không
công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành
mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch
ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc
cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng,
được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến
nay.
Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1)
Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua
môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua
biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm
một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó