DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TMCP : Thương mại cổ phần
BĐS : Bất động sản
BĐSTC : Bất động sản thế chấp
NVĐG : Nhân viên định giá
TSĐB : Tài sản đảm bảo
ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
NHTM : Ngân hàng thương mại
HĐQT : Hội đồng quản trị
ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đông
TCTD : Tổ chức tín dụng
HĐTĐTS : Hội đồng thẩm định tài sản
KH : Khách hàng gồm bên vay và/hoặc bên bảo lãnh
CĐV : Các đơn vị bao gồm Sở giao dịch, các chi nhánh, phòng giao dịch
PFC/PFCL : Nhân viên tư vấn tài chính cá nhân/ tổ trưởng tư vấn tài chính cá nhân
A/A : Nhân viên phòng thẩm định BĐS
RA/RO/RM : Nhân viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Chuyên viên quan
hệ khách hàng doanh nghiệp/Giám đốc quan hệ khách hàng doanh nghiệp
HSTS : Hồ sơ BĐS thế chấp
PYC : Phiếu yêu cầu
PCCTT : Phiếu cung cấp thông tin
PĐN : Phiếu đề nghị thẩm định BĐS thế chấp
TT : Tờ trình thẩm định bất động sản
NVĐM : Nhân viên đầu mối, bao gồm: PFC/PFCL/RA/RO/RM
CLMS : Chương trình quản lý hồ sơ
CVQHKH : Chuyên viên quan hệ khách hàng
NVTV : Nhân viên tư vấn
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI NÓI ĐẦU
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng

Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng TMCP Á Châu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loại
BĐSTC, các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá
BĐSTC, các văn bản pháp luật quy định về định giá BĐSTC.
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận
văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng
ACB khu vực thành phố Hà Nội. Để có căn cứ so sánh, luận văn còn nghiên cứu
thêm hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
(Techcombank) và ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) tại khu vực thành
phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương
pháp thống kê: điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động
sản thế chấp…
Kết cấu luận văn
Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐSTC
Trong chương 1 tác giả trình bày các vấn đề về BĐS và thế chấp BĐS;
định giá BĐS trong hoạt động thế chấp; quy trình định giá; các phương pháp
định giá; các yếu tố ảnh hưởng đến định giá và kinh nghiệm của các ngân hàng
trong định giá BĐSTC và rút ra bài học kinh nghiệm về công tác định giá BĐS
thế chấp cho ACB.
II
1.1. Tổng quan về định giá BĐS
Tìm hiểu các vấn đề về BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phương
pháp định giá và rút ra nhận định khi tiến hành định giá BĐS. Cần chú ý đến các

định giá cần ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Các yếu tố về vật chất; các
yếu tố về kinh tế; các yếu tố xã hội; các yếu tố về pháp lý; các yếu tố về chính trị;
các yếu tố về chính sách tín dụng. Các yếu tố này cho biết nó ảnh hưởng như thế
nào đến định giá BĐS để từ đó tác giả đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác định giá
BĐSTC tại ngân hàng ACB.
1.4. Kinh nghiệm định giá của các ngân hàng
Qua kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Oceanbank và ngân
hàng Techcombank, rút ra cho công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB như
sau:
Cần có quy định chi tiết về BĐS thế chấp, quy trình định giá phải đầy đủ các
bước, chi tiết cụ thể và chặt chẽ nhưng không quá “rườm rà”. Việc quy định chi tiết
cụ thể BĐS thế chấp là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá BĐS một cách
chính xác. Quy trình định giá chặt chẽ giúp cho công tác định giá được tiến hành
một cách nhanh chóng, chính xác và an toàn về BĐSTC.
Cần có sự phân công định giá theo giá trị tài sản và địa bàn hoạt động phù
hợp với năng lực và điều kiện của từng nhân viên định giá, quy định trách nhiệm cụ
thể rõ ràng. Cần quy định thời gian giải quyết hồ sơ định giá BĐS và phân cấp giải
quyết khiếu nại liên quan đến BĐSTC, giúp cho việc phê duyệt tín dụng được tiến
hành một cách nhanh chóng, tăng tính cạnh tranh của ngân hàng.
2. Chương 2: Thực trạng định giá BĐSTC tại ACB
Chương 2 tác giả trình bày vấn đề: Khái quát về ngân hàng ACB; hoạt động
cho vay thế chấp tại ACB; thực trạng hoạt động định giá BĐSTC tại ACB.
2.1. Khái quát về ACB
Khái quát về ACB được tác giả tìm hiểu qua lịch sử hình thành, phát triển và
bộ máy tổ chức của ACB. Việc tìm hiểu vấn đề này giúp cho tác giả có cái nhìn
tổng quát về ACB và nhận định được cách tổ chức, triển khai hoạt động của ACB
I
nói chung và hoạt động cho vay thế chấp BĐS nói riêng.

cách chặt chẽ, kịp thời nắm được tình hình tài sản của khách hàng.
Bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác định giá còn tồn tại những vấn
đề sau:
Thứ nhất: Quy trình hơi “rườm rà”, phức tạp liên quan đến nhiều khâu, nhiều
bộ phận, trong thực tế khi áp dụng quy trình thường hay bị nhân viên bỏ bớt bước đi
để quá trình định giá được diễn ra nhanh hơn và hiệu quả hơn. Ví dụ: Bước hướng
dẫn KH điền thông tin vào PYC thường làm KH có cảm giác mất thời gian và
không hài lòng, làm ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng.
Thứ hai: Về phương pháp áp dụng định giá BĐS tại ACB chủ yếu là phương
pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh theo quy định của ACB
là cần tối thiểu phải có 3 BĐS so sánh, nhưng trên thực tế đa phần NVĐG chỉ tìm 2
BĐS so sánh, sau đó tiến hành điều chỉnh các chỉ số và đưa ra kết luận về giá trị
BĐSTC, điều này làm cho giá trị BĐSTC thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường,
thiếu bằng chứng thuyết phục khách hàng về kết quả định giá BĐSTC, dẫn đến khả
năng KH không vay được mức vốn mình cần, làm giảm uy tín của ACB đối với
khách hàng.
Thứ ba: Khi phương pháp so sánh không còn phát huy được tác dụng nữa, thì
NVĐG áp dụng hệ số k một cách chủ quan để tính giá trị BĐSTC, việc áp dụng hệ
số k không được giải thích một cách hợp lý, điều này làm cho kết quả định giá chưa
có tính thuyết phục cao.
Thứ tư: Trong quy định về định giá BĐSTC của ACB không thấy nói đến việc
định giá BĐSTC được hình thành trong tương lai, trong khi đó trên thực tế lại có
phát sinh BĐSTC được hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần phải ban hành văn
bản kịp thời để hướng dẫn NVĐG tiến hành các phương pháp định giá sao cho đạt
hiệu quả nhất.
Thứ năm: Thiếu và yếu về nhân sự: Hiện nay do khối lượng hồ sơ yêu cầu
thẩm định ngày càng tăng cao mà nhân sự cho công tác định giá tăng chậm, thay đổi
ít nên chưa đáp ứng hết được công việc hiện tại, gây đến tình trạng chậm chễ trong
V
tiến độ định giá BĐSTC, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng. Hơn nữa, đội

liệu dựa vào thị trường để phân tích gặp rất nhiều khó khăn.
Phương pháp so sánh chủ yếu dựa trên dữ liệu về thị trường, trong khi đó thị
trường BĐS Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở
dữ liệu về BĐS chưa được hình thành rõ nét do vậy thông tin lấy được thường lỗi
thời, lạc hậu. Các loại BĐS mới như cao ốc văn phòng, chung cư, những dự án có
nhiều hình thức, loại BĐS mới ra đời, nó cần áp dụng những phương pháp định giá
khác nhau trong khi đó điều kiện thị trường của BĐS Việt Nam không dễ để thực
hiện các công đoạn thẩm định một cách chuyên nghiệp.
Do những hạn chế từ quy định của Ngân hàng Nhà nước: Trong từng giai
đoạn phát triển của nền kinh tế đất nước, có những giai đoạn ngân hàng Nhà nước
khuyến khích sự tăng trưởng tín dụng, có những giai đoạn hạn chế sự tăng trưởng
tín dụng. Vì vậy, mà các TCTD luôn luôn thận trọng và chặt chẽ trong hoạt động tín
dụng đặc biệt là trong việc định giá tài sản thế chấp.
Khung giá đất do Nhà nước ban hành với mục đích chính là cơ sở cho việc xác
định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu thuế sử dụng đất, trong khi việc áp
dụng các phương pháp định giá phổ biến là phương pháp so sánh còn đang gặp rất
nhiều khó khăn do thiếu thông tin thị trường, thì khung giá đất do Nhà nước ban hành
là căn cứ quan trọng để các TCTD nói chung và ACB nói riêng sử dụng làm cơ sở
xác định giá trị BĐSTC. Điều này đã làm giảm thấp giá trị của BĐS rất nhiều so với
giá trị thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân làm ảnh hưởng đến chất
lượng công tác định giá BĐS thế chấp.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Các giải pháp đưa ra cần phải phù hợp với phương hướng nhiệm vụ của hoạt
động cho vay thế chấp tại ACB. Do vậy, công tác định giá BĐSTC phải bám sát theo
định hướng chiến lược hoạt động của ACB trong từng thời kỳ. Các giải pháp cụ thể
như sau:
3.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất
V
động sản thế chấp

sản thế chấp
- Ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng;
- Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh của BĐS trong tờ trình thẩm định;
- Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp;
- Hoàn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường trên cơ sở kết hợp với quá
trình định giá.
3.7. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp
Các dữ liệu thông tin về BĐS rất quan trọng đối với công tác định giá BĐS thế
chấp. Việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về BĐS là rất cần thiết vừa giúp lấy thông tin
nhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt BĐS. Bên cạnh việc xây dựng dữ liệu
thì nhân viên định giá phải thường xuyên cập nhật thông tin về BĐS. Do đó, việc
xây dựng cơ sở dữ liệu phải làm sao cho việc cập nhật thông tin được dễ dàng.
3.8. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá
Một trong những hạn chế của công tác định giá BĐSTC tại ACB là chưa ứng
dụng linh hoạt các phương pháp định giá. Định giá BĐS nói chung là công việc rất
phức tạp và mang tính ước đoán cao, hơn nữa trong thực tế không phải phương
pháp định giá nào cũng đủ điều kiện để áp dụng. Do đó khi tiến hành định giá cần
phải sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá như phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Thông qua việc kết hợp sử dụng
nhiều phương pháp định giá sẽ giúp cho nhân viên định giá có cơ sở để lựa chọn
mức giá phù hợp nhất.
Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
Nhà nước cần phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về BĐSTC như về
quy trình và phương pháp định giá các BĐS được hình thành trong tương lai. Các
quy định về tài sản cần rõ ràng và thể hiện thống nhất trong các văn bản, tránh
chồng chéo và đối nghịch nhau trong văn bản; khuyến khích phát triển nghề định
X
giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập các tổ chức định giá; nhà
nước cần có quy định và hướng dẫn cụ thể hơn đối với công tác định giá BĐSTC.
Nhà nước cũng cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất được ban

xuất kinh doanh trong và ngoài nước. Sự phát triển của thị trường tài chính thể hiện
thông qua sự hoạt động nhộn nhịp của các NHTM, với vai trò là người trung gian
trong việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để cung ứng vốn cho các tổ
chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất,
tiết kiệm thời gian và chi phí sản xuất. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay
quan trọng nhất tại các NHTM là cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản (chiếm
80-85%). Vì vậy việc xác định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan
trọng, nó chính là căn cứ quan trọng để các NHTM quyết định mức vốn cho vay sao
cho đảm bảo an toàn và hạn chế được rủi ro nhất trong hoạt động của mình. Ngoài
ra việc xác định chính xác giá trị bất động sản còn liên quan đến vấn đề trao đổi,
mua bán, chuyển nhượng bất động sản, phân chia, góp vốn thành lập công ty Với
vai trò quan trọng như vậy nhưng hoạt động định giá bất động sản nói chung cũng
như hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các NHTM nói riêng còn có nhiều
hạn chế như: Chưa có một hệ thống thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác,
giá trị bất động sản thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch ngoài thị
trường, các tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ định
giá còn thấp, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản còn
chưa thống nhất, thiếu đồng bộ và ít, chưa chặt chẽ Trong hệ thống các ngân hàng
TMCP, ngân hàng TMCP Á Châu (một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu
Việt Nam) đã khắc phục được đáng kể những hạn chế trong định giá BĐSTC như:
đã hình thành một công ty hoạt động độc lập chuyên về định giá tài sản thế chấp là
Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (gọi tắt là công ty AREV); AREV đã xây
dựng được một hệ thống khung giá BĐS riêng, khung giá này được cập nhật thường
xuyên dùng để tham khảo khi định giá BĐS, hệ thống thông tin khá đầy đủ thể hiện
qua việc AREV đã xây dựng được một kho dữ liệu về thông tin giá BĐS, thông tin
quy hoạch qua từng thời kỳ, xây dựng các quy định chi tiết, cụ thể khi định giá đối
với từng BĐS cá biệt Tuy nhiên bên cạnh đó, AREV cũng còn những hạn như:
BĐSTC được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường, ảnh hưởng đến chất
lượng tín dụng và chưa đáp ứng tốt được nhu cầu của khách hàng, giá trị BĐSTC
phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm của người định giá; đội ngũ cán bộ định giá còn

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia
khác lại không cho là BĐS. Hơn nữa, các quy định của BĐS trong pháp luật của
Việt Nam là khái niệm mở, các công trình gắn liền với đất bao gồm: công trình điện
nước, thang máy, hệ thống điều hòa ; các tài sản gắn liền với đất: cây cối, hoa
màu, khoáng sản trong lòng đất; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐS, có thể
khái quát khái niệm về BĐS như sau: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có
của nó. Và khi xem xét BĐS thì xem xét trên góc độ vật chất là tài sản thực, khi
định giá BĐS thì xem xét tài sản thực bao gồm giá trị và các quyền về BĐS, giá trị
BĐS lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các quyền. Như
vậy, khi đánh giá BĐS thì lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.
Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những đặc điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc
điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được. Với đặc điểm này của BĐS thì khi định giá BĐS, so sánh BĐS
cần dựa vào vị trí của BĐS nhằm đưa ra hệ số điều chỉnh đảm bảo định giá BĐS
một cách chính xác.
Thứ hai, BĐS có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường
tồn của đất đai; loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một
số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở. Với đặc điểm này giúp cho
NVĐG cần lưu ý về tuổi thọ kinh tế của BĐS và lưu ý lựa chọn hình thức sử dụng
BĐS là cao nhất, tốt nhất.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Tính cá biệt của BĐS
thể hiện ở chỗ không bao giờ có hai BĐS giống nhau hoàn toàn cả về hình thức, giá
trị sử dụng, vị trí Tính khan hiếm của BĐS tác động đến công tác xác định giá trị
của BĐS đó là giá trị ngày càng tăng, NVĐG cần dự báo được xu hướng tăng giá
của BĐS

khoán cần nghiên cứu các hướng đầu tư khác nhau trước khi đưa ra quyết định
cuối cùng.
1.1.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất: Được coi
là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập
rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục. Một BĐS được coi là sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất khi nó đáp ứng được các điều kiện:Về mặt vật chất, BĐS
đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Phù hợp về mặt pháp lý, được nhà
nước thừa nhận và bảo hộ. Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập
ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất. Thời gian thu nhập kéo dài. Khả thi về kỹ thuật:
Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước
Ứng dụng nguyên tắc này trong định giá BĐS là định giá giá trị thị trường của
BĐS, khi định giá coi đất là mảnh đất trống và so sánh mục đích sử dụng để đưa ra
mục đích sử dụng cao nhất tốt nhất.
Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một BĐS được xác
định bởi mối quan hệ cung cầu về BĐS đó trên thị trường và giá trị của BĐS đó
cũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó. Trên thị trường, giá trị BĐS
có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu.
Khi định giá BĐS thế chấp thì phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động
của các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trước các
nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường như: Yếu tố lạm phát, yếu tố
lãi suất, yếu tố thuộc về chính sách nhà nước, yếu tố pháp luật
Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần sắp xếp BĐS cho
phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐS phù
hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần thể BĐS xung quanh.
Trong thực tế, một BĐS có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
và có thể có các mức giá trị khác nhau tương ứng với từng mục đích cụ thể. Vì
vậy, khi định giá BĐS thế chấp phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
BĐS để định giá.
Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính năng tương tự nhau

thành giá trị BĐS; xem xét sự thay đổi của các yếu tố mới tới giá trị của BĐS như:
Cải tạo nhà vệ sinh, phòng bếp, cầu thang, lắp điều hòa ; xem xét đóng góp của
BĐS vào từng vùng, khu vực đang có BĐS.
Nguyên tắc thứ chín, nguyên tắc dự báo: Trên thực tế giá trị của BĐS có thể
được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai, vì vậy khi định
giá BĐS phải dự báo được các lợi ích có thể nhận được từ quyền sở hữu, sử dụng
BĐS trong tương lai; dự kiến được thị phần của những người tham gia thị trường.
Nguyên tắc thứ mười, nguyên tắc nhất quán: Mỗi BĐS và các bộ phận của nó
phát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ
phận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với các bộ phận khác. Vì vậy,
phải nhất quán BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh; nhất quán trong đánh giá các
yếu tố bên ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội.
Nguyên tắc thứ mười một, nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả năng thực tế của
BĐS có dự báo nhưng không suy diễn; dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn trong
mua, bán, trao đổi như: điều kiện thị trường, phương tiện thanh toán, bớt giá trong
thanh toán Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận.
Nguyên tắc thứ mười hai, nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của BĐS không chỉ được
tạo thành bởi các yếu tố cấu thành bên trong BĐS mà nó còn chịu tác động của các
yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại
ứng của bản thân BĐS
1.1.4. Quy trình định giá bất động sản
Bước 1. Xác định tổng quát về bất động sản và loại hình giá trị cơ sở định giá
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS
- Xác định mục đích định giá: Giá trị BĐS dùng cho thế chấp trong ngân hàng,
trao đổi mua bán, góp vốn
- Xác định đối tượng khách hàng
- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá
Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần định giá:
+ Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng;
+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác.

- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có BĐS cần định giá
- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được
với BĐS mục tiêu
- Các thông tin về cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của
người mua - bán tiềm năng.
Bước 4. Phân tích thông tin
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần
định giá.
- Phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trường
- Phân tích những đặc trưng của thị trường của BĐS mục tiêu
+ Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia thị trường
Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: phân tích đặc điểm của mỗi lĩnh
vực hình thành nên những nhóm cung, cầu về BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân
tham gia thị trường, mức độ mởi rộng thị trường BĐS loại này với những người
mua tiềm năng.
Đối với BĐS là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ, cơ cấu gia
đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường đối với người mua
tiềm năng.
+ Phân tích xu hướng cung – cầu trên thị trường: Những xu hướng tăng,
giảm của nguồn cung, những xu hướng tăng, giảm về cầu. Phân tích những
ảnh hưởng của các xu hướng đến giá trị BĐS đang định giá.
- Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của khách hàng tiềm năng; sở thích của
khách hàng về vị trí; quy mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS;
nhu cầu và sức mua về BĐS.
- Phân tích về sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS
NVĐG cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS trong bối cảnh tự nhiên,
pháp lý và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt: Sự hợp lý, tính khả thi trong
sử dụng BĐS; sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS; sự
hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy