1
trêng®¹ihäcx©ydùnghµnéi
khoa:kiÕntrócvµquyho¹ch
Quy ho¹ch vµ
kiÓm so¸t ph¸t triÓn
®« thÞ

Chu

Lời giới thiệu
Dự án Quy hoạch và kiểm soát Phát triển Hà Nội do Công ty Dự
án quốc tế Bang Victoria soạn cho AusMD Cơ quan phát triển
quốc tế Australia-8/1996.
Dự án có mục đích:”Tạo khả năng áp dụng các phương pháp
tiếp cận thị trường vào quy hoạch đô thị thông qua lập quy
hoạch kiểm soát và quản lí phát triển, qui hoạch chi tiết khu vực
và qui hoạch bảo tồn chi tiết giúp cho Văn phòng kiến trúc sư
trưởng có đủ năng lực để lập kế hoạch cho việc phát triển cơ sở
vật chất cho Hà Nội trong tương lai một cách có hiệu quả bằng
cách đào tạo và cung cấp các tài liệu hướng dẫn cho cán bộ của
các Văn phòng dựa trên nguyên tắc đúng đắn về qui hoạch đô
thị”…
Hiện nay việc lập quy hoạch ở Việt Nam dựa trên Qui định về
lập các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị theo quyết định số 332-
BXD/DT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng Bộ xây dựng. Những
kiến nghị hướng dẫn về việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát
triển đô thị trong dự án là tài liệu rất đáng tham khảo cho việc
lập qui hoạch phát triển Hà Nội cũng như các đô thị khác ở Việt
Nam. Tập tài liệu này biên soạn lại các hướng dẫn đề xuất
trong Dự án, chủ yếu là các lý luận, phương pháp cho một qui
trình qui hoạch, tập trung chúng thành một hệ thống để thuận

thẩm quyền giải quyết các vấn đề có lien quan đến các công trình phát triển của
thành phần tư nhân. Điều này tất yếu dẫn đến phải sửa đổi bản chất của các bản qui
hoạch để chúng có thể thích ứng các hình thức hoạt động của nên kinh tế thị trường.
Và đây cũng là cơ sở cho việc đề ra các qui trình kiểm soát phát triển cho phù hợp.
Tại một số nước trong khu vực(Uc, Philippin,Sinhgapo) ngoài kinh nghiệm
trong quản lí đô thị(xét duyệt quy hoạch, xét duyệt đầu tư xây dựng…)có thể rút ra
các bài học về lập qui hoạch cũng như xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thị
như sau:
-Các nước này đều có xác lập một bản qui hoạch cở sở giống như các qui
hoạch tổng thể được lập theo qui trình 322 nhưng chi tiết và phức tạp hơn nhiều
Các bản qui hoạch chiến lược đó qui định hình thái sử dụng đất, đề ra nhũng
mục tiêu phát triển xây dựng tổng quát và được hỗ trợ bởi các bản qui hoạch chi tiết
và các hướng dẫn xây dựng cho từng khu vực cụ thể. Chúng là sự định hướng cho
nhà đầu tư biết loại hình xây dựng nào nên tiến hành ở đâu.
-các qui hoạch này tạo ra các khuôn khổ cho hoạt động đầu tư trong tương lai
về cơ sở hạ tầng như các hệ thống giao thông, cấp nước, điện, thoát nước.
3
-Chúng là các tài liệu công khai, cho nên cả khu vực kinh tế tư nhân cũng như
cơ sở Nhà nước đều cùng biết rõ về những ý đồ tương lai, vì sự qui hoạch xây dựng
các đô thị tốt hơn.
-Các bản qui hoạch không phait là bất biến vì trong nền kinh tế thị trường
thường xảy ra hiện tượng rằng một số đề xuất dự án không phù hợp với qui hoạch
nhưng lại là các dự án có lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Đây
không phải là hiện tượng xấu. Các nhà qui hoạch không phải là các nhà đầu tư xây
dựng và không có cùng hiểu biết và động cơ như họ. Cần có một cơ chế cho phép
sửa đổi trong bản qui hoạch và thời hạn thực hiện các sửa đổi đó.
Thay đổi cơ bản giữa phương pháp luận qui hoạch cũ và phương pháp luận
qui hoạch đề xuất dưới đây là phương pháp qui hoạch này có tính đến vai trò đáng
kể của thành phần kinh tế tư nhân-đối tượng sử dụng đất chính trong giai đoạn hiện
nay.

1.1Vấn đề chung.
Một hệ thống kiểm soát phát triển đô thị bao gồm các bộ phận sau:
1)Qui hoạch cơ cấu thành phố(qui hoạch tổng thể)
2)Các bản qui hoạch chi tiết khu vực.
3)Các qui định kiểm soát phát triển.
Hệ thống kiểm soát phát triển được xây dựng chủ yếu từ qui trình qui hoạch,
hay nói cách khác các bản qui hoạch phải đưa ra được các cớ sở cho việc lập các qui
định về kiểm soát phát triển.
Việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển về cơ bản đã được qui định trong
qui trình qui hoạch 232 của Bộ xây dựng thể hiện trong các phần qui hoạch và điều
lệ xây dựng Song chúng cần phải được nhìn nhận và bổ sung do sự thay đổi phù
hợp với điều kiện của nên kinh tế thị trường.
Sự chuyển dịch sang nền kinh tế trị trường cũng có nghĩa là Nhà nước không
còn là người đề xướng và kiểm soát tất cả các hoạt động phát triển đô thị nữa. Trong
nền kinh tế thị trường, phần lớn các đề xướng là của thành phần kinh tế tư nhân,
Nhà nước chỉ còn chịu trách nhiệm về các công trình hạ tầng kĩ thuật. Dần dần ngay
cả các công trình hạ tầng kĩ thuật cũng được chuyển giao cho thành phần kinh tế tư
nhân thông quan mô hình Xây dựng-Vận hành-Chuyển giao hoặc dưới hình thức
liên doanh liên kết giữa các công ty công trình công cộng
Khu vực tư nhân không phải là một thực thể đơn lẻ mà là tập hợp của nhiều
cá nhân và tổ chức có tương quan cạnh tranh với nhau. Động cơ của họ là thu được
lợi nhuận. Để Nhà nước có thể đạt được các mục tiêu của mình đối với việc phát
triển đô thị trong tương lai Nhà nước phải có vai trò chỉ đạo trong việc thông báo
cho khu vực tư nhân biết xem mục đích mình cần đạt được là gì, những mục tiêu đối
với đô thị trong tương lai là gì và phải có cơ chế phán xét xem liệu các đề xướng của
thành phần kinh tế tư nhân có giúp được gì trong việc đạt các mục tiêu này hay
không. Kết hợp lại hai yếu tố này chính là bản chất của hệ thống kiểm soát phát
triển.
Bên cạnh đó cần phải tuyên truyền trong cộng đồng dân cư về mục tiêu phát
triển đô thị và thông tin phổ biến các cơ chế kiểm soát phát triển của các mục tiêu

2)Tuyên bố về tương lai mong muốn.
Phần này đề ra mục đích, mục tiêu cụ thể có thể coi như các nguyên tắc cho
các giải pháp qui hoạch và các biện pháp kiểm soát sau này.
Tuyên bố này thường đề cập đến các vấn đề sau:
-Chất lượng sống( tạo cơ sở về hạ tầng kĩ thuật, môi trường vật chất, các tiêu
chuẩn về nhà ở, tạo cơ hội đa dang về việc làm, vui chơi giải trí.)
-Bản sác văn hóa(gìn giữ, bảo tồn, cải thiện môi trường cảnh quan , tái phát
triển phù hợp với dạng xây dựng hiện thời tạo nên một sự phát triển liên tục)
-Dạng đô thị(định hướng phát triển không gian, thường là các định hướng về
trung tâm của đô thị, các trục không gian chính, bố cục không gian về mật độ và
chiều cao, các hoạt động phối hợp giữa các khu vực chức năng…)
-Sử dụng đất(Xác định chức năng sử dụng đất của các khu vực trong khu qui
hoạch, các trung tâm chính trị, thương mại, khu ở, khu công nghiệp, các khu vui
chơi giải trí…Các khu vực thường có chức năng sử dụng hỗn hợp)
-Sử dụng thông thường(Giao thông cộng đồng và giao thông cá nhân, ô tô và
các bãi đỗ ô tô )
-Môi trường(Môi trường công cộng với các chức năng của chúng ví dụ như
phố và các đại lộ trồng cây, các không gian mở. Môi trường sinh thái:rác thải hiệu
quả về năng lượng của các ngôi nhà, thu hồi và tái chế rác thải, phân bố công nghiệp
nguồn gây ô nhiễm.)
6
-Cơ sở hạ tầng(Hệ thống cấp nước, thoát nước, đê)
Đây thực chất là một bức tranh bằng lời miêu tả đơn giản tương lai mong
muốn cho đô thị.
Cách thức tuyên bố về tương lai mong muốn đối với toàn bộ đô thị được lặp
lại tại các góc độ khác nhau trong mỗi bản qui hoạch chi tiết.
3)Cơ cấu chiến lược.
Mục địch của nó là giải thích kỹ hơn tại sao đô thị này lại được thiết kế theo
cách đó. Nó giúp cho các nhà phát triển tư nhân và các quan chức chính phủ hiểu
được loại nào cần được phát triển ở đâu và nguyên nhân của các mô hình phát triển

thuận.
7
Tại một số khu vực do điều kiện về tự nhiên hoặc nhân tạo cũng có thể thuộc
khu vực hạn chế phát triển như ven đê, sông, mương,…
-Các khu vực có cơ hội hay khuyến khích phát triển
Khác với khu vực hạn chế phát triển khu vực này cần ít biện phát hạn chế
phát triển hơn. Các hạn chế cơ bản là:
.Dành đất không để phát triển cơ sở hạ tầng.
.Giới hạn chiều cao và hạn chế dienj tích sàn có thể được nới lỏng.
.Cần tạo diện tích cho các vãi chứa ô tô.
.Dành diện tích cho trồng cây xanh.
Cơ cấu và dạng đô thị
Trên cơ sở của mô hình cơ bản gồm các khu vực hạn chế phát triển và các
khu vực có cơ hội phát triển đồ án qui hoạch định ra các cơ cấu và dạng đô thị phù
hợp để làm cơ sở cho các qui định kiểm soát phát triển. Nội dung cơ bản của phần
này gồm:
-Xác định các trục không gian chính của đô thị và tính chất hoạt động sử
dụng đất dọc theo các trục này.
-Xác định các trung tâm của các khu vực qui hoạch.
-Xác định hình thái tổ chức không gian của đô thị, trên cơ sở chú ý đến những
đặc thù cảu các khu vực hạn chế phát triển và các khu vực khuyến khích phát triển.
Sử dụng đất
Việc phân bố sử dựng đất cơ bản sẽ được thực hiện dựa trên đặc trưng hiện
thời của các khu vực, cơ cấu đô thị của các trục và các tuyến đường giao thông
chính, cũng như các địa điểm để phát triển công nghiệp.
Các khu vực, trừ khu công nghiệp, đều là nhưng khu sử dụng hỗn hợp nhưng
những chức năng sử dụng chiếm ưu thế và là đặc trưng của khu vực. Khu trung tâm
chức năng sử dụng chính là các hoạt động kinh doanh thương mại lẫn với khu dân
cư mật độ cao. Các khu trung tâm này chủ yếu phát triển theo các trục không gian
chính của đô thị. Các cơ sở vui chơi giải trí sẽ tập trung tại các công viên, sông hồ.

Để hiểu rõ thêm nội dung của phần này xem thêm ví dụ về qui hoạch cơ cấu
của thành phố Hà Nội trong phần phụ lục.
9
1.3 CÁC ĐƯỜNG LỐI CHỦ ĐẠO CHO VIỆC
LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU VỰC
1.3.1 Lựa chọn các đơn vị qui hoạch cho qui hoạch chi tiết
Để đảm bảo quản lý đô thị được trật tự cần phải chia thành phố thành các đơn vị đô
thị độc lập hay các đơn vị qui hoạch. Các đơn vị qui hoạch hình thành nên các khu
vực địa lú cơ bản để phục vụ cho việc lập các bản qui hoạch chi tiết khu vực và
những bản qui hoạch chi tiết hơn cho những khu vực cụ thể trong đơn vị qui hoạch
này.
Các đơn vị qui hoạch được lựa chọn dựa trên:
-Các ranh giới hành chính(ví dụ như quân hoặc phường)
-Các đặc điểm tự nhiên (ví dụ như sông ngòi)
-Những tuyến giao thông chính.
-Các ngăn cách vật thể (ví dụ như đướng sắt)
-Các đặc điểm nổi bật của thành phố hoặc các đặc điểm đô thị nổi trội khắc
họa sự phát triển của đô thị và bố cục lịch sử của những khu vực đặc biệt.
Ranh giới của các đơn vị qui hoạch là những ranh giới địa lý phù hợp cho
việc qui hoạch chi tiết, ranh giới mà cộng đồng dân cư có thể biết và hiểu dễ dàng
và có hữu ích cho việc tổ chức quản lý và thực thi qui hoạch chi tiết từng khu vực.
1.3.2 Các bước tiến hành trong quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực.
Quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực được tiến hành qua các bước sau:
-Khu vực qui hoạch trong mối quan hệ đô thị.
-Các đặc điểm khu vực
-Xác định các vấn đè chủ chốt
-Giải quyết các vấn đề chủ chốt
.Các mục tiêu và tuyên bố về tương lai mong muốn
.Các giải pháp qui hoạch
-Thực thi

.Dự kiến mong đợi về dân cư của khu vực này trong khoảng thời gian 5 năm
tới cùng với sự phát triển tự nhiên và hiện tượng di cư.
.Cơ cấu tuối giới tính của dân cư trong khu vực. So sánh cơ cấu này với cơ
cấu trung bình của toàn thành phố
.Số người trung bình trong gia đình. Con số này đã thay đổi như thế nào trong
vòng 5 năm qua.
-Việc làm
.Lực lượng lao động trong khu vực ước tính là bao nhiêu?
.Trong vóng 5 năm qua lực lượng này đã thay đổi như thế nào?
.
Những loại hình làm việc xét trên cả hai phương tiện:Theo ngành(ví dụ sản
xuất, buôn bán, kinh doanh nhỏ, thương mại, du lịch) và theo những nhóm nghề (ví
dụ như quẩn lý, công nhân, nhân viên hành chính)
12
.Tỷ lệ người có việc làm trong doanh nghiệp tư nhân và nhà nước. Trong 5
năm qua tỉ lệ này đã thay đổi như thế nào.
.Người ta mong đợi tình hình việc làm sẽ thay đôi thế nào trong 5 năm nữa.
.Trong khu vực có xuất hiện các hoạt động kinh tế mới không. Có thể mong
đợi điều gì đó ở hoạt động kinh tế mới này trong tương lai.
.Có bao nhiêu người vừa sống vừa làm việc ngay trong khu vực qui hoạch.
.Những ngươi sống trong khu vực làm việc ở nới khác thì nơi họ làm việc ở
đâu?
.Tỷ lệ người làm việc ở nơi này nhưng lại sống ở nơi khác. Thường thì người
này sống ở đâu?
-Nhà ở
.Quĩ nhà ở trong khu vực như thế nào?
.Thể loại nhà ở (xét trên phương diện năm xây dựng, độ cao trung bình, thiết
bị tiện nghi cơ bản)
.Mật độ nhà trong khu vực
.Diện tích sàn ước tính bình quân theo đầu người trong khu vực.

là cơ sở để tiến hành bước này một cách hiệu quả.
Một phương pháp thông thường được sử dụng để giúp cho việc xác định các
vấn đề chủ chốt được gọi là phân tích SWOT. Các chữ này là những chữ mở đầu
của tiếng Anh: Mặt mạnh(Strengths), mặt yếu (Weaknesses), Cơ hội (Opportunities)
và Đe dọa (Threats)).Phương pháp này giúp cho các nhà qui hoạch ghi nhận tất cả
các mặt mạnh, mặt yếu của khu vực, những cơ hội cho sự phát triển trong tương lai
và những gì có thể trở thành các nguy cơ đe dọa của các khu vực qui hoạch.
Bước 4.Giải quyết các vấn đề chủ chốt.
Bước này là bước khó khăn nhất trong toàn bộ quá trình làm qui hoạch. Trong
bước này phải quyết định xem mục tiêu trong tương lai của khu vực nên là gì
, phải phối hợp được các mục tiêu này trong một tuyên bố đơn giản về tương lai
mong muốn của khu vực và xác định các hành động cân được thực hiện nhằm biến
các mục tiêu này trở thành sự thực và đạt được tương lai mong muốn.
Các mục tiêu.
.Tìm hiểu về hệ thống phân cấp đường trong khu vực (đường chính, đường
phân luồng trong khu vực, đường vào khu vực, ngõ kích thước của tuyến đường
này)
.Những đường đi bộ chính trong khu vực.
.Hiện trong khu vực có phần đường lưu không nào hoặc có chương trình nào
làm đường cho khu vực hay không.
-Cơ sở hạ tầng kĩ thuật
.Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật trong khu vực, gồm hệ thống thoát nước, hệ thống
xử lí nước thải, hệ thống cấp nước, cấp điện và các thiết bị viễn thông, hệ thống thu
gom và xử lí chất thải rắn.
.Hiện trạng của mạng lưới phân bố các thiết bị cơ sợ hạ tầng trong khu vực
qui hoạch.
.Hiện có chương trình gì để cải tạo nâng cấp các thiết bị cơ sở hạ tầng trong
khu vực hay không.
-Đặc trưng đô thị và môi trường
.Trong khu vực có công viên, khu vườn, cây trên phố, ao hồ, kênh mương,

“Khuyến khích phát triển trung tâm thương mại nhằm tạo cơ hội việc làm về
cả văn phòng và buôn bán”
Nếu hiao thông là vấn đề chủ chốt và mạng lưới đường không đủ cho hoạt
động của ô tô thì mục tiêu có thể là:
“Khuyến khích việc sử dụng xe đạp, xe máy làm phương tiện giao thông
chính của khu vực”
Các mục tiêu về môi trường có thể là:
“Tạo các không gian xanh mới và các đường phố có cây cối tại các khu dân
cư trong khu vực”
“Tạo các khu cộng cộng quanh bờ hồ và chống việc vứt rác thải xuống hồ”
Các vấn để chủ chốt này không phải là các tiêu chuẩn và các chỉ tiêu chính
xác cần phải đạt được mà nó là các phương hướng hành động trong tương lai.
15
Tuyên bố về tương lai mong muốn
Sau khi hoàn thành quá trình xác định mục tiêu cần viết với một tuyên bố về
tương lai mong muốn của khu vực. Tuyên bố này mô tả tương lai theo phương thức
phối hợp chứ không phải là một dánhachs các mục tiêu tiêng rẽ.
Ví dụ:Tuyên bố về tương lai mong muốn trong qui hoạch chi tiết khu vực có
thể xem tại phần phụ lục về qui hoạch chi tiết khu vực Hai Bà Trưng:
Tuyên bố về tương lai mong muốn có thể đưa ra trong bản đồ có thuyết minh
để giúp mọi người hiểu được các dự định cho việc phát triển trong tương lai.
Giải pháp (Hành động)
Dựa trên các mục tiêu và tuyên bố về tương lai mong muốn của khu vực, giai
đoạn tiếp theo trong việc lập qui hoạch chi tiết là quyết định các giải pháp cần thực
hiện. Các giải pháp là phương tiện đưa đưa hiện trang khu vực tiến tới tương lai
được mô tả trong các mục tiêu và tương lai mong muốn.
Phạm vi của các giải pháp nên được giới hạn bởi 2 nguyên tắc chung là các
giải pháp phải liên quan đến chức năng sử dụng và phát triển, bao gồm cả vấn đề
giao thông và phải liên quan cụ thể đến khu vực qui hoạch.
Các giải pháp đặc trưng là:

hành dộng
Dân số
Phát triển kinh tế và việc
làm
Nhà ở
Giao thông bãi đỗ và sự
thông thương
Cơ sợ hạ tầng kĩ thuật
Đặc trưng đô thị và môi
trường
Cuộc sống xã hội và các
công trình công cộng
Di sản văn hóa
Bước 5. Bước thực hiện
Trước kia trong thời kì bao cấp, khi một bản qui hoạch hoàn thành, chương
trình hành động nhằm thực hiện bản qui hoạch sẽ được chính phủ đề ra và tiến hành
tùy theo khả năng của ngân sách.
Trong nền kinh tế thị trường sự khác biệt trong thực hiện các giải pháp qui
hoạch là sự thực hiện đó một phần có thể do thành phần kinh tế tư nhân thực hiện,
đặc biệt là thiết kế và xây dựng các công trình phát triển dành riêng cho các hoạt
động thương mại buôn bán và nhà ở, là những hoạt động tạo lên bộ phận cơ bản của
thành phố. Thành phần kinh tế tư nhân sẽ phải đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng,
không gian mở và cảnh quan. Vì vậy cần có các qui định kiểm soát phát triển để bất
cứ nơi nào, khi nào có đề nghị phát triển của thành phần kinh tế tư nhân thì đều có
thể quản lí theo cách thức thích hợp nhằm đạt được tương lai mong muốn cho khu
vực.
Tuy nhiên có những hành động chỉ có thể do nhà nước thực hiện chẳng hạn
như hệ thống thoát nươc các công trình đường xá chính, hệ thống cống và hệ thống
cấp nước, xây các công viên và vườn hoa trong khu vực và xây dựng các cơ sở giáo
dục, ý tế cộng đồng.

Bảng những trường hợp nào cần phải có giấy phép qui hoạch
Bảng này đề cập đến những vấn đề có liên quan đến các công trình và việc
xay dựng các công trình, liệt kê danh sách các loại hình phát triển cần có giấy phép
qui hoạch. Những loại hình phát triển không liệt kê trong danh sách này thì có thể
tiến hành không cần giấy phép qui hoạch (nhưng có thể vẫn phải cần giấy phép xây
dựng)
Bảng về sử dụng đất và chức năng của công trình
Bảng này để ra các qui định kiểm soát đối với việc sử dụng đất và các công
trình như thế nào cho hợp lý. Bảnh này liệt kê danh sách 3 loại chức năng sử dụng:
Những chức năng sử dụng đất được khuyến khích-Đây là những chức năng sử
đụng dất được khuyến khích phát triển ở những khu vực thuộc từng phạm trù kiểm
soát. Việc sử dụng đất hay sử dụng các công trình hiện hữu với chức năng này có
thể không phải cần có giấy phép qui hoạch. Tuy nhiên những công trình phát triển
18
mới có liên quan đến chức năng sử dụng này có thể cần phải có giấy phép qui
hoạch.
-Những chức năng sử dụng đất bị cấm –Đây là những chức năng sử dụng đất
không phù hợp với chức năng sử dụng đất hiện tại hoặc dự định phát triển trong khu
vực.
-Những chức năng sử dụng cần có giấy phép –Đây là chức năng sử dụng có
thể phù hợp với một khu vực tùy theo đặc điểm riêng của khu vực đó. Cần phải đánh
giá chức năng sử dụng trước khi ra quyết định. Vì vậy cần phải có giấy phép qui
hoạch
Bảng những yêu cầu đặt ra với những công trình phát triển
Bảng này liệt kê những danh sách những yêu cầu mà tất cả cac lợi hình phát
triển phải đáp ứng. Đây là những yêu cầu cần được thỏa mãn trong mọi trường hợp
không quan tâm đến việc có cần phải có giấy phép qui hoạch hay không. Không thể
giảm bớt hoặc bỏ qua các yêu cầu này ngoại trừ trương hợp đó là những yêu cầu
được nêu lên trong phạm trù kiểm soát. Trong trường hợp giảm bớt hoặc bỏ qua một
yêu cầu nào đó thì phải có giấy phép qui hoạch để có đánh giá được lí do của sự

chất liệu phủ màu sắc.
Lập danh sách các địa điểm và ngôi nhà được coi là có tầm quan trong về mặt
di sản văn hóa vào danh mục các công trình cần được kiểm soát phát triển.
-Môi trường
Tất cả các công trình dều có bộ mặt công cộng của mình. Chúng tạo nên cảnh
quan phố xá và hình thức tống thể của một thành phố. Do đó các công trình phát
triển phải góp phần tôn tạo thiết kế, đặc trưng và dảm bảo độ an toàn cho môi
trường công cộng phù hợp với tương lai mong muốn đơn vị qui hoạch.
Các qui định kiểm soát phải đề cập tới:
.Điều kiện thuận lợi an toàn cho người đi bộ
.Đảm bảo các diện tích cây xanh, tạo cảnh quan ở khu đất và bảo vệ các
không gian mở hiện thời hoặc dự kiến trong tương lai.
.Hàng rào tường ngăn cách.
.Các biển hiệu quảng cáo dối với khu vực nhạy cảm về mặt môi trường như
công viên, ven hồ có thể cấm triệt để việc quảng cáo.
-Lối ra vào các bãi đỗ xe
Tất cả các công trình phát triển cần phải tạo lối ra vào thuận lợi cho mọi loại
xe cộ tới bãi đỗ, làm dịch vụ và vận chuyển hàng hóa. Cần có các qui định kiểm soát
phát triển nhằm đảm bảo tạo ra các lối vào ở những vị trí an toàn và có kích thước
phù hợp, định rõ tổng số bãi đỗ xe cần phải tạo ra cho các loại ô tô xe đạp và xe máy
trên một khu đất. Các qui định kiểm soát phát triển này có thể thay đổi tùy theo đặc
điểm của từng khu đất. Đối với những khu vực nơi có những khu đất quá nhỏ không
đủ chỗ nào bãi đỗ xe thì cần phải có biện pháp quản lý đòi hỏi các nhà phát triển
đóng góp kinh phí để xây dựng bãi đỗ xe công cộng ở những khu vực lân cận.
Các bảng trong mỗi phạm trù kiểm soát nói trên có thể lập theo mẫu sau
Yếu tố Yêu cầu Xem xét
Cột đầu tiên liệt kê danh sách những loại hình phát triển cần đáp ứng các yêu
cầu chỉ ra trong các phạm trù kiểm soát. Ví dụ như xây dựng công trình, phá dỡ biển
hiệu quảng cáo, những chức năng sử dụng đất bị cấm, chiều cao công trình…
Cột thứ hai chỉ ra các yêu cầu tương ứng với những yếu tố được nêu ở cột

khó khăn cho việc phát triển sau này.
-Khu vực bãi đỗ ô tô- Khu vực này chỉ rõ những qui định kiểm soát cụ thể về
bãi đỗ ô tô mà không giống với những qui định kiểm soát chung về bãi đõ và có thể
áp dụng cho một số nơi nào đó trong Phạm trù kiểm soát tương ứng.
3) Các đường lối chỉ đạo
Các đường lối chỉ đạo cung cấp thông tin giúp cho các cơ quan qui hoạch đưa
ra các quyết định trong những trường hợp nào cần có giấy phép qui hoạch và giúp
cho một người nộp đơn hiểu rõ các tiêu chí mà các cơ quan qui hoạch sẽ sử dụng để
đánh giá một công trình dự kiến.
21
Chương trình công trình công cộng
Đối với các công trình do nhà nước xây dựng thì có giải pháp thực hiện khác.
Các chương trình này sẽ được lên danh sách và sẽ được ước tính chi phí thực hiện,
thời gian thực hiện và các cơ quan chịu trách nhiệm. Có thể tiến hành theo mẫu dưới
đây:
Chương trình Ước tính chi
phí
Thời gian thực
hiện
Cơ quan chịu
trách nhiệm
Ghi chú
Rõ ràng điều này sẽ đòi hỏi các thông tin đầu vào từ các cơ quan và sự phê
duyệt của ủy ban nhân dân thành phố để trình lên chính phủ xin kinh phí xây dựng.
Đây là việc làm cần thiết vì nó bổ sung cho những qui định kiểm soát phát triển của
khu vực qui hoạch. Dần dần khi các bản qui hoạch chi tiết khu vực được hoàn thành
cho tất cả các khu vực trong đô thị thì hệ thống các qui định kiểm soát phát triển
cũng được xây dựng cùng với một chương trình công trình công cộng toàn diện hỗ
trợ cho sự phát triển của toàn đô thị.
Bước 6-Xem xét lại

việc phát triển khu vực. Việc tham khảo ý kiến cộng đồng cần được xem xét như
một đóng góp tích cực vào việc lập qui hoạch chi tiết khu vực nhưng trách nhiệm
cuối cùng về nội dung, phê duyệt và thực hiện bản qui hoạch chi tiết khu vực vẫn
thuộc về cơ quan chức năng Nhà nước.
23
2.QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VỀ MẶT CHIẾN LƯỢC
Việc hiểu biết về mặt quản lí đô thị giúp cho người thiết kế qui hoạch để
xuất ra các kiến nghị giúp cho các cơ quan hữu trách quản lý hiệu quả sự phát triển
đô thị, ví dụ như đề xuất ra cac chương trình ưu tiên phát triển, kinh phí và thời
gian để thực hiện các chương trình đó, xác định tính đồng bộ của các chương trình
phát triển liên kết với cac chương trình phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biết giúp cho
các cơ quan quản lí xác định và ra các quyết định để các thành phần kinh tế tư nhân
biết được bắt đầu xây dựng nhà từ đâu thì sẽ có đường xá và hệ thống cấp nước kết
hợp với việc cho thuê đất…
2.1 Công cụ thực hiện quản lí phát triển đô thị
Chính phủ có một số công cụ để thực hiện quả lý đối với vấn đề phát triển đô
thị là:
-Chi phí cho xây dựng các công trình xây dựng cơ bản, bảo dưỡng và dịch vụ
-Đánh thuế và các loại lệ phí
-Giám sát các hành vi chẳng hạn như quản lí giao thông
-Kiểm soát phát triển của các thành phần kinh tế tư nhân và nhà nước
1)Chi kinh phí
Chi kinh phí cho các công trình xây dựng cơ bản như đường xá, giao thông
công cộng, cấp thoát nước, xử lí chất thải và đất đai dành cho không gian mở là điều
tác động lên cơ cấu và mô hình phát triển của một khu vực đô thị cũng như đối với
sự lành mạnh về môi trường của thành phố. Chính phủ cũng chi phí vào phát triển
một số hoạt động dịch vụ có thể góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống.
Hiện nay nhiều nước trên thế giới các chính phủ thương nghiên cứu chuyển
một phần gánh nặng này cho các thành phần kinh tế tư nhân.
Đầu tư tư nhân vào cơ sở hạ tầng thường là trên nguyên tắc BOT (xây dựng,

25