S húa bi Trung tõm Hc liu - i hc Thỏi Nguyờn I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM
NGUYN TH LOAN Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin
đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ
công tác định giá đất tại khu vực trung tâm
thành phố thái nguyên
LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP
Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin
đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ
công tác định giá đất tại khu vực trung tâm
thành phố thái nguyên
Chuyờn ngnh: Qun lý t ai
Mó s: 60.62.16 LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP
NGI HNG DN KHOA HC
TS. TRNH HU LIấN

Thỏi Nguyờn - 2010

S húa bi Trung tõm Hc liu - i hc Thỏi Nguyờn


Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Loan
S húa bi Trung tõm Hc liu - i hc Thỏi Nguyờn

MC LC
Li cam oan i
Li cm n ii
Mc lc iii
Danh mc cỏc ch vit tt v
Danh mc bng vi
Danh mc hỡnh viii
M u 1
1. Tớnh cp thit ca ti 1
2. Mc ớch nghiờn cu 4
3. í ngha khoa hc v thc tin ca ti 5
Chng 1. Tng quan v giỏ t, nh giỏ t v lý lun phõn vựng giỏ tr t
ai 6
1.1. Tng quan v giỏ t 6

đai. 46
1.7.1. Giới thiệu về Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS 46
1.7.2. Modul quản lý vùng giá trị đất đai 47
1.7.3. Modul tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng giá trị đất đai 48
1.8. Những vấn đề rút ra từ ch-ơng nghiên cứu tổng quan 48
Chng 2: i tng, ni dung v phng phỏp nghiờn cu 49
2.1. i tng nghiờn cu 49
2.2. Phm vi nghiờn cu 49
2.3. Ni dung v phng phỏp nghiờn cu 49
Chng 3. Xõy dng vựng giỏ tr t ai ( vựng giỏ t ) khu vc trung tõm
thnh ph Thỏi Nguyờn 52
3.1. V trớ a lý v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi phng Trng Vng,
thnh ph Thỏi Nguyờn 52
3.2. Thc trng v bn a chớnh ti khu vc thnh ph Thỏi Nguyờn núi
chung v phng Trng Vng núi riờng 60
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

3.2.1 Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái nguyên 60
3.2.2. Thực trạng bản đồ địa chính của phường Trưng Vương 61
3.3. Công tác định giá đất tại Tỉnh Thái Nguyên 61
3.4. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 62
3.5. Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực
trung tâm thành phố Thái Nguyên 62
3.6. Kết quả thu thập số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng tại khu vực trung tâm
thành phố Thái Nguyên 70
3.7. Sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá thực nghiêm tại khu vực trung
tâm thành phố Thái Nguyên 77
3.8. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác định
giá đất tại thành phố Thái Nguyên 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

1.8. Những vấn đề rút ra từ ch-ơng nghiên cứu tổng quan 48
Chng 2: i tng, ni dung v phng phỏp nghiờn cu 49
2.1. i tng nghiờn cu 49
2.2. Phm vi nghiờn cu 49
2.3. Ni dung v phng phỏp nghiờn cu 49
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

Chương 3. Xây dựng vùng giá trị đất đai ( vùng giá đất ) khu vực trung tâm
thành phố Thái Nguyên 52
3.1. Vị trí địa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội phường Trưng Vương,
thành phố Thái Nguyên 52
3.2. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái Nguyên nói
chung và phường Trưng Vương nói riêng 60
3.3. Công tác định giá đất tại Tỉnh Thái Nguyên 61
3.4. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 62
3.5. Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực
trung tâm thành phố Thái Nguyên 62
3.6. Kết quả thu thập số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng tại khu vực trung tâm
thành phố Thái Nguyên 70
3.7. Sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá thực nghiêm tại khu vực trung
tâm thành phố Thái Nguyên 77
3.8. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác định
giá đất tại thành phố Thái Nguyên 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
Kết luận 87
Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
PHỤ LỤC 91

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

UBND
Ủy ban nhân dân
CN
Công nghiệp
HTĐ
Hệ tọa độ
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
HN
Hà Nội
UBND
Uỷ ban nhân dân
VN
Việt Nam
TP
Thành phố
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

DANH MỤC BẢNG

STT
Bảng số
Tên bảng
Trang
1
Bảng 3.1

8
Bảng 3.8
Kết quả tính giá đất theo quy định Đường Bến
Oánh 2
79
9
Bảng 3.9
Kết quả tính giá đất theo quy định Đường Bến
Oánh 3
80
10
Bảng 3.10
Kết quả tính giá đất theo quy định Đường Bến
Tượng 3
80
11
Bảng 3.11
Giá điều tra năm 2010
81
12
Bảng 3.12
Kết quả tính giá đất thực tê 2010 Đường Bến Oánh
1
81
13
Bảng 3.13
Kết quả tính giá đất thực tê 2010 Đường Bến Oánh
2
82
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

63
3
Hình 3.3
Hệ thống giao thông phố phường Trưng Vương
64
4
Hình 3.4
Hệ thống giao thông phố phường Trưng Vương trong
VICAGIS
64
5
Hình 3.5
Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư theo hệ thống giao
thông chi tiết trên phường Trưng Vương (trong Modul
quản lý giá đất và vùng giá trị đất đai)
65
6
Hình 3.6
Vùng giá trị theo vị trí đường Bến Tượng
67
7
Hình 3.7
Vùng giá trị theo vị trí đường Bến Oánh
68
8
Hình 3.8
Vùng giá trị theo vị trí đường CMT8
69
9
Hình 3.9

M U
1. Tớnh cp thit ca ti
Trong quỏ trỡnh i mi ca nn kinh t nc ta, c ch th trng nh
hng xó hi ch ngha ó tng bc c hỡnh thnh, cỏc thnh phn kinh t
phỏt trin mnh m vi xu hng tt yu l mi yu t ngun lc u vo ca
sn xut kinh doanh v sn phm u ra u phi tr thnh hng hoỏ, trong ú
t ai l mt trong nhng yu t quan trng.
Vi s chuyn hng sang nn kinh t th trng cú s qun lý ca Nh
nc, dn n nhng ũi hi i mi trong cụng tỏc qun lý t ai. S ra i
ca Lut t ai 1993 v quỏ trỡnh tng bc hon thin ca Lut t ai
2003 cng nh giai on hin nay cn tip tc hon thit b Lut t ai.
Ni lờn trong quỏ trỡnh hon thin ny l nhng vn v nh giỏ t v Bt
ng sn. Giỏ t l mt cụng c qun lý v mụ ca nh nc thc hin
qun lý t ai bng bin phỏp kinh t. Mc tiờu qun lý tt giỏ t giỏ t
tr thnh cụng c c lc trong chớnh sỏch ti chớnh t ai, m bo ngun thu
n nh lõu di cho ngõn sỏch nh nc, s phỏt trin lnh mnh ca th trng
bt ng sn v khc phc nhng yu kộm trong cụng tỏc qun lý, s dng t
ai, m bo s dng t tit kim v hiu qu.
Vic xỏc nh chớnh xỏc giỏ t s trỏnh c cỏc tranh chp t ai v
giỏ. Cú th núi õy l mt trong nhng vn ph bin nht trong tranh chp
v giỏ tr t ai khi khụng cú s thng nht gia cỏc bờn. Xỏc nh ỳng giỏ
tr t ai l giỳp cho vic phõn b t ai nh l mt ngun lc xó hi mt
cỏch hiu qu; khi ú t ai s c phõn b để s dng tt v hiu qu. Với
cơ chế thị tr-ờng, khi tt c ngun lc t ai u c ánh giá theo giá tr
th trng v khụng cú s u ói c bit no i vi mt nhúm ngi s
dng c th, thỡ t ai s c s dng theo cỏch tt nht. Vic giỏ t c
xỏc nh sỏt vi giỏ th trng, cú th giỳp tng ngun thu cho ngõn sỏch nh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

2

hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy
tính và các công nghệ hiện đại.
Các nước trên thế giới đã sử dụng phương pháp định giá dựa vào sự
trợ giúp của máy tính và hệ thống thông tin địa lý vào công tác định giá. Mô
hình quản lý đất đai gần với mô hình nước ta là mô hình của Trung Quốc,
việc giải quyết bài toán về định giá đất đô thị họ đã đưa ra mô hình về hệ
thống phân hạng định cấp đất thành phố thị trấn. Hệ thống lý luận này cho
rằng đất đai thành phố thị trấn là vật mang của các hoạt động kinh tế xã hội
trong thành phố thị trấn. Do hình thức hoạt động xã hội rất đa dạng đất đai
thành phố thị trấn có thể thoả mãn ở trình độ và phương thức khác nhau từ đó
mà biểu hiện thành chất lượng đất đai khác nhau. Đánh giá chất lượng đất tốt
xấu trong một khu vực nhất định, thường là lấy cả thành phố là một điểm để
xem xét, một số thành phố thị trấn trong khu vực trở thành một số điểm.
Những thành phố thị trấn trong khu vực đó bị ảnh hưởng bởi những điều kiện
cụ thể về vị trí địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện kinh tế xung quanh và
điều kiện tự nhiên, cộng thêm con người cải tạo đất, đầu tư vốn khác nhau,
cho nên tác dụng phát huy trong khu vực và vị trí có sự chênh lệch rất lớn Sự
chênh lệch này thông qua đất đai được biểu hiện bằng sự chênh lệch về thu lợi
trong sản xuất và đời sống, dẫn đến sự chênh lệch về thu lợi tổng thể giữa các
thành phố thị trấn.
Thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên. Trong
những năm gần đây, tại các phường thuộc Thành phố Thái Nguyên có tốc độ
đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá
đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong
công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc
mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên


- Phân tích khả năng sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá nhằm
mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
2.2.Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh; Thông tư
hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc
áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã được Bộ
Tài Nguyên và Môi trường đặt ra, đã có những nghiên cứu về lý luân chung,
tuy nhiên để áp dụng vào từng địa phương cần phải có những nghiên cứu cụ
thể, phù hợp với thực tiễn. Việc ứng dụng vào thực tiễn các phương pháp và
nghiên cứu mô hình phù hợp dựa trên các thông tin sẵn có trên bản đồ địa
chính và các thông tin trong quá trình đăng ký đất đai, bất động sản sẽ tạo ra
công nghệ định giá hàng loạt phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai của
các địa phương. Không những vậy vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều
khả năng cho những ứng dụng thực tiễn khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên


7
- Việc định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân
dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
được công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Được sử dụng làm căn
cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với
đất đai thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp
dụng trong một số trường hợp theo quy định. Trong một số trường hợp khác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên


9
nhau đều có giá bằng nhau. Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các
thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu
thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì sẽ có giá cao hơn và ngược lại.
Ví dụ: Các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng
điều kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu…cùng trồng lúa
nước, nhưng ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân
bón…., thị trường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá
khác nhau. Hoặc ngay trong một đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh
lệch về các điều kiện không nhiều, nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương
mại, dịch vụ, đời sống thì mức giá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với
hàng hoá thông thường. Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất
đai là có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai
phương diện:
+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở
các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu
vực, vị trí cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá
biệt là rất lớn. Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí
khác không thể có được. Nhưng con người không có đủ khả năng trong một
thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự.
+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những
vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình
thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất
thấp. Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở
những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác.
Nhưng con người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

11
đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao
thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào
tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn
hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo
quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình
là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại
đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.
Trong đó:
1. Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6
loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị
loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã,
thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
2. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được
xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách
tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố
trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1
trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi
áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ,
du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một
đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết
cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường
phố tương ứng.