Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐỖ SƠN TÙNG
NGHIÊN CỨU CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TƯƠNG QUAN
GIỮA CÁC VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
1
2. Yêu cầu
4
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
5
1.1 Tổng quan về định giá đất và vùng giá trị đất đai
5
1.1.1 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá
đất.
5
1.1.1.1. Định giá đất
5
1.1.1.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới
6
1.1.1.3. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương pháp
CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về
giá
7
1.2. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị
10
1.2.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị
10
1.2.2. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai
11
1.3. Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
12
1.3.1. Vùng giá đất
1.6. Hệ thống thông tin địa chính và hệ thông thông tin địa chính mở
rộng
23
1.6.1 Hệ thống thông tin địa chính
23
1.6.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng
26
1.6.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin
27
1.6.4. Sự cần thiết vấn đề để nghiên cứu.
29
1.6.5. Các thiết bị và phần mềm phục vụ công tác nghiên cứu
30
1.6.6. H thng phn mm s dng nghiờn cu
30
1.7. Thụng tin trờn bn a chớnh, nh vin thỏm cú phõn gii cao
v kh nng cung cp thụng tin phc v phõn vựng t ụ th, nh giỏ
t ụ th ỏp dng ti Vit nam.
31
1.7.1. Ni dung thụng tin trờn bn a chớnh theo quy nh hin hnh
31
1.7.2. c im ca bn a chớnh vi cỏc d liu phc v phõn vựng
32
CHNG 2
I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU
34
2.1. i tng nghiờn cu
34
2
.2. Phm vi nghiờn cu
3.1.4. Thc trng mụi trng
40
3.1.5. ỏnh giỏ v iu kin t nhiờn
41
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3.1.5.1. Những thuận lợi
41
3.1.5.2. Những khó khăn
41
3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
42
3.2.1. Tăng trưởng kinh tế
42
3.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
42
3.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
42
3.2.3.1. Khu vực kinh tế Nông nghiệp
42
3.2.3.2. Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
43
3.2.3.3. Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại
43
3.2.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
44
3.2.4.1. Dân số
44
3.2.5. Thực trạng phát triển đô thị
51
3.5.1. Xây dựng hệ thống thông tin địa chính phường Túc Duyên thành phố Thái
Nguyên
51
3.5.2. Hoàn thành xây dựng dữ liệu địa chính số phường Túc Duyên
52
3.5.3. Xây dựng dữ liệu địa chính mở rộng phường Túc Duyên
53
3.5.3.1 Xây dựng hệ thống giao thông
53
3.5.3.2 Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông
54
3.5.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố Phường Túc Duyên
56
3.5.3.4 Tính giá trị đất theo vùng giá trị đất đai theo từng tuyến phố
56
3.5.3.5 Tính giá trị đất theo từng thửa đất trên toàn phường
57
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3.6. Xác định tƣơng quan gữa các vùng giá trị tại khu vực nghiên cứu -
trung tâm thành phố Thái Nguyên.
59
3.6.1 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại tuyến
phố và khu vực nghiên cứu tại trung tâm thành phố Thái Nguyên.
59
3.6.2 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng dữ liệu hệ thống giao thông các
tuyến phố khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên và khu vực phường
Túc Duyên
76
3.9.1. Xem xét ph©n tÝch gi¶i ph¸p các bước thực hiện
76
3.9.2. Một số khuyến nghị về giải pháp
76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
77
1. Kết luận
77
2. Kiến nghị
78
TÀI LIỆU THAM KHẢO
79
PHỤ LỤC
81
1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Những vấn đề về định giá đất và Bất động sản luôn được quan tâm;
đặc biệt với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu
tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều
phải trở thành hàng hoá, đất đai cũng không ngoại lệ Giá đất là một công
cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ
(CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui
về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc
tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các đặc tính về vị trí
và độ lớn của thửa đất.
Để giải quyết bài toán quản lý và bài toán định giá hàng loạt ở
nước ta Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành nghiên cứu hướng
định giá hàng loạt theo phương pháp CAMA thông qua đề tài nghiên
cứu: “ cơ sơ khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” với
mục tiêu:
Đề xuất phương pháp và quy trình định giá đất dựa trên cơ sở sử
dụng bản đồ địa chính và hệ thống thông tin địa lý thông qua công tác xây
dựng vùng giá trị đất (giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực đô
thị).
Đề tài đã giải quyết được mục tiêu đầu ra. Tuy nhiên để áp dụng
vào từng địa phương còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu và cụ thể hoá
những tác động đặc thù vào việc phân vùng giá trị, cơ sở dữ liệu phục vụ
định giá hàng loạt.
Thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên.
Trong những năm gần đây, Thành phố có tốc độ đô thị hóa rất nhanh;
vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn có bất cập, tình trạng thắc mắc
khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về
đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các
chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Nhu cầu về xây dựng
một hệ thống CSDL phục vụ quản lý đất đai trong đó có khả năng đáp
ứng được nhu cầu định giá hàng loạt, nhưng đặc trưng cụ thể của thành
phố Thái Nguyên trong quá trình xây dựng CSDL này là những đòi hỏi
cần có những nghiên cứu cụ thể. Đặc biệt là việc xác định các tương
quan giữa các vùng giá trị đất đai được thực hiện cụ thể ra sao?
3
4
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2. Yêu cầu
- Xây dựng được phần CSDL địa chính phục vụ tính giá đất tại
phường Túc Duyên.
- Xây dựng được CSDL vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên.
- Xác định tương quan giữa vùng giá trị đất đai tại phường Túc
Duyên.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến
vùng giá trị đất đai đất đô thị.
- Đạt được một CSDL bảo đảm tính giá đất và thuế đất.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã
được Bộ tài Nguyên và Môi trường nghiệm thu và bắt đầu nghiên cứu
ứng dụng. Việc nghiên cứu so sánh với các phương pháp và khả năng áp
dụng mô hình này kết hợp với các thông tin sẵn có trên bản đồ địa chính
và các thông tin trong quá trình đăng ký đất đai - bất động sản sẽ tạo ra
công nghệ định giá hàng loạt phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên khu vực thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên. Không
những vậy, vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều khả năng cho
những ứng dụng thực tiễn khác tại địa phương.
tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore).
Đất đai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như định giá các tài sản thông thường khác. Mặt khác đất đai là
một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã
6
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể
tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
1.1.1.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới
Ở các nước đã có thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai
trước hết và trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá
trị bất động sản (value) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các
chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất
đai. Các “ giá trị thị trường” này đến lượt nó phải được xác định dựa trên
các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên
các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai. Nội dung của các nguyên tắc
này thường đã được nêu khá nhiều ở các tài liệu về định giá đất đai. Cho
đến nay, trên thế giới có khá nhiều phương pháp khác nhau được áp
dụng để xác định giá đất. Mặt khác đất đai nói chung thường gắn liền với
tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời
với việc xác định giá trị của các tài sản này.
Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất
đai theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận
mới. Có những phương pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất
đai và bất động sản, có phương pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất
động sản nhất định.
Trong cách tiếp cận truyền thống: 5 phương pháp thường được áp
1.1.1.3. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương
pháp CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các
thông tin về giá
Như đã đề cập ở trên trong phương pháp định giá thứ 6: nhóm ph-
ương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA). Phư-
ơng pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương
pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa “thụ hưởng”
(hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này
dựa trên ý nghĩa thụ hưởng là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị
của một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của
hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp.
Công thức tổng quát của mô hình giá trị đất đai/bất động sản với
các yếu tố “thụ hưởng” như sau:
8
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
P = f (z
1
, z
2
zn) + ui
Trong đó: P: giá của đất đai/bất động sản; Zi: Đặc tính i; N: số l-
ượng các đặc tính của các thửa đất; ui: sai số.
Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước
lượng và phụ thuộc vào các giả định của mối quan hệ cụ thể của thuộc
tính với các thửa đất của địa phương đang xem xét.
Kỹ thuật số hóa của các hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép
các nhà đánh giá bất động sản có thể ghi lại được các thông tin về địa
chính của đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá
kết quả sát với thực tế thị trường;
+ Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn
giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về phương pháp
toán thống kê, phương pháp này có thời gian thực hiện và chi phí thường
cao hơn các phương pháp truyền thống.
Có thể đi sâu nghiên cứu vấn đề này theo mô hình tại một số nước
dưới đây:
Tại Úc.
Phương pháp định giá CAMA: Sử dụng các dữ liệu có được từ
HTTT về địa chính, đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai
(kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai, sử dụng hệ thống phần mềm Arc/Info
và mô hình TIN and TIN (Triangulated Irregular Network) để tạo ra các
bản đồ giá trị đất (thậm chí cả từ các dữ liệu Raster).
Tổng giá trị bất động sản danh nghĩa V của thửa đất được tính bằng
V = Sni=1V i= AREA i * ( P i * W i )
- V tổng giá trị bất động sản danh nghĩa của thửa đất;
- AREA i Diện tích của thuộc vùng tác động của yếu tố i
- P i - yếu tố giá thứ i ;
- W i trọng số của yếu tố thứ 1
Yêu cầu dữ liệu để phân tích định giá đất được nhận từ bất động
sản, vùng, các tiêu chí bản đồ địa hình, và các dữ liệu thông tin liên quan
khác định giá được trợ giúp của hệ thống.
10
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1.2. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị
1.2.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị
Lý luận đất trung tâm là do nhà địa lý học người Đức Kristal đề
xuất . Trong đó đất trung tâm là đất thuộc trung tâm của một khu vực
tiêu thụ và bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hóa và dịch vụ lao
động của đất trung tâm.
1.2.2. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai
Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai
bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v
1. Nhân tố kinh tế xã hội: Trình độ kinh tế xã hội phát triển là
nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy
mặt sau:
- Mức độ phồn hoa.
- Mức độ thông thoáng.
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn.
- Mật độ nhân khẩu.
2. Nhân tố tự nhiên: Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những
nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai. Chất lượng môi
trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình trạng ngập lũ và thoát
nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố đến gây ảnh
hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai.
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.
- Tình trạng ngập lụt và thoát nước.
- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
3. Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng
đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các
loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị. Tuy việc
sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu
của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai.
12
này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quản về đất đai căn
cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị
13
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo
đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia
tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở
cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai.
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có
cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng
này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất.
1.3.2.2. Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định
giá
a. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp
các vùng tác động và giá đất.
Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một
khu vực địa lý mà tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá cùng
chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau
b. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng
giá đất.
Các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một
đơn vị diện tích tại một thời điểm. Trong một khoảng thời gian nào đó sự
ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống
trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn
không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các
vùng giá trị trong khoảng thời gian đó.
Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng
giá trị sử dụng.
1.3.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất
Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau
để đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá
trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó
định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản
ánh trên thị trường.
Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất
phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử
dụng của đất tốt, đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất
15
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
sẽ thấp. Đối với công việc định giá mà nói, thì việc phân hạng định cấp
đất đai là cơ sở, cấp hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị
sử dụng và sự ổn định của giá trị.
Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai. Vì sự tốt
xấu của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã
quyết định người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để
được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất. Còn nói về phân hạng định
cấp đất đai thì định giá đất là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh
hoạt, giá đất đuợc định ra là chỉ tiêu tết nhất phản ánh giá trị sử dụng và
đặc trưng thị trường của giá trị. Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa
này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai .
Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất
lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định. Nó làm
căn cứ để nhà nước, tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản
lý tài sản đất đai.
Định giá đất ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất
1.3.5.1.Tiếp cận theo mối quan hệ giữa các nhân tố tác động và phạm vi
ảnh hưởng
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất có thể xét theo mối quan hệ
giữa các nhân tố với đất đai và phạm vi ảnh hưởng. Các yếu tố này được
phân thành: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
1. Nhân tố thông thƣờng:
Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến đến giá đất. Nó bao gồm các nhân tố như:
- Nhân tố hành chính: Chế độ về đất đai, nhà ở, công tác quy
hoạch đô thị, chính sách về giá đất, chính sách thuế, các thay đổi về hành
chính,
- Nhân tố nhân khẩu: Như các yếu tố về mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Nhân tố xã hội: Tình trạng xã hội phát triển và tình trạng ổn định
có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá
đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, trình độ trị an xã
hội, đầu cơ vào nhà đất và tiến trình đô thị hoá.
17
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
- Nhân tố quốc tế: Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế
giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình
hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Nhân tố kinh tế: Tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và
đầu tư, tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu
dùng của dân cư, biến động vật giá, mức lãi xuất.
2. Nhân tố khu vực:
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế
của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của nhân tố này
chính sách được ủng hộ khuyến khích sử dụng và phát triển đất có hiệu
quả ở quy mô quốc gia, chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ có thể
hoặc thúc đẩy hoặc ngăn cản sự tăng trưởng kinh tế và nhu cầu về đất
đai. Chính quyền địa phương đưa ra những động lực hoặc làm giảm sút
đối với sự phát triển của đất đai thông qua những cơ chế như: thuế, phân
vùng và kiểm soát sử dụng đất, kiểm soát cho thuê. Các yếu tố hạ tầng
như đường sá, trường học, vận tải công cộng
4. Các yếu tố tự nhiên môi trƣờng và vị trí: Các thuộc tính địa
điểm là kích thước địa hình và các đặc điểm tự nhiên khác của một thửa
đất. Các thuộc tính về vị trí tập trung vào vị trí của thửa đất liên quan
đến những thửa đất khác ví dụ như khu vực kinh doanh trung tâm, đường
ra vào thuận tiện, cửa hàng, trường học, mặt tiền Các thuộc tính địa
điểm ảnh hưởng đến giá trị của đất bởi vì các chủ sở hữu có khả năng sử
dụng những tài nguyên vốn có của đất; các thuộc tính về vị trí ảnh hưởng
đến giá trị bởi vì sự kế cận hoặc khả năng đi lại và tiếp cận tới các tài
nguyên khác. Các biến số về địa điểm và vị trí đóng vai trò quan trọng
trong định giá đất.
1.4. Các giải pháp xác định tƣơng quan giá trị đất đai [7]
Mục tiêu quan trọng của đề tài là xác định tương quan giữa các
vùng giá trị. Để đạt được mục tiêu này có hai hướng chính để giải quyết:
a- Sử dụng kết quả điều tra giá bán tại khu vực nghiên cứu (Giải
pháp 1)
b- Định cấp gữa các vùng giá trị xác định tương quan (Giải pháp
2)
19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
* Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua gia đất (Giải
Bảng 1.1. Các điều kiện và nhân tố tác động tới việc hình thành
vùng giá trị đất đai
Mức độ phồn hoa-Tính
trung tâm (1)
Điều kiện giao thông(2)
Xây dựng-
kiến trúc (3)
Tình trạng môi truờng
(4)
Trung tâm cấp thành phố
Trung tâm kinh tế
Trung tâm khác
Mức độ thu nhập bình quân
Tổng (1)
Độ rông của đường phố
Mức độ hoàn thiện của hệ thống
giao thông
Mật độ lưới đường sá
Độ tiện lợi nhanh chóng của giao
thông công cộng
Tổng (2)
Mức độ hoàn chỉnh của quy hoạch
Mật độ xây dựng
Tình trạng kiến trúc khu vực
Tổng (3)
Mức độ tốt xấu của chất lượng môi
trường
Mức độ hoàn thiện thiết bị công
cộng
từng năm. Các số liệu được tính theo giải pháp này phản ánh sát với
tương quan theo công thức (2.4.1a).
* Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua việc kết hợp giải
pháp 1 và 2.
Trong thực tế việc kết hợp giải pháp sử dụng kết quả điều tra giá
bán tại khu vực nghiên cứu (giải pháp 1) và giải pháp định cấp giữa các
vùng giá trị xác định tương quan (giải pháp 2) đem lại kết quả cao hơn.
Khi đó tương quan được xác định bằng phương pháp 2 sẽ được so sánh
với kết quả tương quan theo giải pháp 1. Từ đó xem xét lại các yếu tố tác
Copyright: Tài liệu đại học ©