I. Cơ sở lý thuyết
1. Khái quát về dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt
động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định . Dự án đầu tư là cơ sở để
cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là
căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án. Và đặc biệt
quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn
cho dự án.
Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu quả thì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công
việc. Cụ thể:
- Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư.
- Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư.
- Lựa chọn hình thức đầu tư.
- Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.
Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án
đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện : - Báo cáo tiền khả thi.
- Báo cáo khả thi.
• Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua
đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án
đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi .
Nội dung của Báo cáo tiền khả thi bao gồm :
- Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn
- Qui mô dự án và hình thức đầu tư
- Khu vực và địa điểm đầu tư ( dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi
trường, xã hội, tái định cư, nhân công ...) được phân tích, đánh giá cụ thể
- Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, công nghệ, kỹ thuật và điều kiện cung cấp các vật
1
tư ,nguyên vật liệu ,dịch vụ ,hạ tầng cơ sở ..
- Lựa chọn các phương án xây dựng
- Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vồn, khả năng thu hồi vốn, khả năng
trả nợ và thu lãi.

vào dự án đang được đánh giá) và xem NPV có dương hay không. Nếu như NPV dương có
nghĩa là khoản đầu tư có lời bởi giá trị của dòng tiền mặt sau khi khấu hao đã cao hơn mức
đầu tư ban đầu.
Thông thường NPV không chỉ được coi là chỉ số mà còn được xem là phương pháp tốt nhất
để đánh giá khả năng sinh lời của phương án hay dự án vì ý nghĩa của nó cho biết mức lãi
ròng của dự án sau khi đã thu hồi vốn đầu tư ban đầu và trang trải tất cả chi phí (bao gồm cả
lạm phát).
Tuy nhiên phương pháp NPV này có nhược điểm là đòi hỏi tính toán chính xác chi phí mà
điều này thường khó thực hiện đối với các dự án có đời sống dài. Vì thế trong thực tiễn
người ta phát triển chi phí vốn thành tỉ suất chiết khấu hay còn gọi là tỉ suất sinh lợi tối thiểu
chấp nhận được - tỷ suất rào (thường do nhà đầu tư kỳ vọng trên cơ sở cân nhắc tính toán
đến các yếu tố tác động vào dự án đầu tư). Một nhược điểm khác nữa của NPV đó là không
cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỉ lệ % do đó ảnh hưởng đến việc khó chọn lựa cơ hội
đầu tư.
- Tỷ suất rào (tỷ suất chiết khấu trong các báo cáo Nghiên cứu khả thi)
- Tỷ suất rào là tỷ suất hoàn vốn tối thiểu mà tất cả các khoản đầu tư cho một doanh
nghiệp cụ thể phải đạt được.
Trước tiên khi tìm hiểu về tỷ suất rào, chúng ta cần phân tích về chi phí sử dụng vốn của
một dự án. Nó chính là chi phí bình quân gia quyền của các nguồn vốn khác nhau của tổ
chức: cả nợ và chủ sở hữu.
Vốn nợ mà các công ty sử dụng đều có một chi phí gọi là lãi suất phải trả cho các trái phiếu
và các giấy nợ khác. Lưu ý rằng vốn góp của các chủ sở hữu cũng là chi phí thực. Chi phí
này là chi phí cơ hội - tức là phần mà các cổ đông có thể kiếm được trên phần vốn của mình
nếu họ đầu tư vào cơ hội tốt thứ hai ở cùng một mức rủi ro. Ví dụ, nếu nhà đầu tư có
100.000 USD tiền đầu tư vào cổ phiếu Công ty XYZ - một công ty có giá cổ phiếu hay dao
động bất thường, chi phí cơ hội của họ cho số vốn đó có thể là 14% - tỷ lệ sinh lời mà họ có
thể đạt được cho một vụ đầu tư khác có mức rủi ro tương đương. Vì vậy, đối với một công
ty lớn và ổn định, chi phí cơ hội của cổ đông có thể là 10%; còn đối với một công ty công
nghệ cao và khá rủi ro thì chủ sở hữu có thể trông đợi tỷ lệ sinh lời 18%. Nói một cách đơn
3

cho việc so sánh cơ hội đầu tư vì cho biết khả năng sinh lời dưới dạng %. Ý nghĩa cốt lõi
của IRR là cho nhà đầu tư biết được chi phí sử dụng vốn cao nhất có thể chấp nhận được.
Nếu vượt quá thì kém hiệu quả sử dụng vốn. Nhược điểm của IRR là không được tính toán
4
trên cơ sở chi phí sử dụng vốn do đó sẽ có thể dẫn tới nhận định sai về khả năng sinh lời của
dự án. Nhà đầu tư sẽ không biết được mình có bao nhiêu tiền trong tay.
Tỷ suất thu nhập nội bộ (IRR) là một công cụ nữa mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để
quyết định có nên tập trung toàn lực cho một dự án cụ thể, hay phân loại tính hấp dẫn của
nhiều dự án khác nhau.
IRR cũng có thể được so sánh với tỉ suất hoàn vốn trên thị trường chứng khoán. Nếu một
công ty không thấy dự án nào có IRR tốt hơn mức lợi nhuận có khả năng tạo ra trên thị
trường tài chính, công ty đó có thể đơn giản là đầu tư tiền của mình vào thị trường này thay
vì thực hiện dự án.
2.3 Đánh giá dự án: NPV hay IRR
Nói chung, nhìn IRR thì dễ hình dung vì số % cụ thể, nhìn NPV bằng tiền rất khó diễn
dịch. Vì vậy người ta dùng cả 2 cách để đánh giá.
Trước hết nếu xem xét hai chỉ số này trong cùng điều kiện thì tỉ suất hoàn vốn nội bộ và
giá trị hiện tại thuần đều cho cùng một kết quả. Tuy nhiên có rất nhiều trường hợp thì IRR
lại không hiệu quả bằng NPV trong việc tính toán và chiết khấu dòng tiền. Hạn chế lớn nhất
của IRR cũng chính là ưu điểm của nó: chỉ sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất để đánh
giá tất cả các kế hoạch đầu tư. Mặc dù việc sử dụng một tỉ lệ chiết khấu duy nhất giúp đơn
giản hóa quy trình tính toán, nhưng trong nhiều trường hợp điều đó lại dẫn đến những sai
lệch. Nếu một tiến hành đánh giá hai dự án đầu tư, cả hai dự án cùng sử dụng chung một tỉ
lệ chiết khấu, cùng dòng tiền tương lai, cùng mức độ rủi ro, và cùng có thời gian thực hiện
ngắn, IRR là một cách đánh giá hiệu quả. Tuy nhiên bản thân tỉ lệ chiết khấu lại là một nhân
tố động, nó luôn biến đổi theo thời gian. Nếu quy ước sử dụng lãi suất trái phiếu chính phủ
làm lãi suất chiết khấu, lãi suất này có thể thay đổi từ 1% đến 20% trong vòng 20 năm, từ đó
làm cho tỉ lệ chiết khấu cũng biến động theo. Nếu không có sự điều chỉnh, tức là IRR không
tính đến sự thay đổi của tỉ lệ chiết khấu, phương pháp này sẽ không phù hợp với các dự án
dài hạn.

Khi phân tích đánh giá dự án, cần lưu ý rằng, các chỉ số trên là chỉ tiêu đánh giá
tài chính. Hiện nay, những người làm dự án còn quan tâm đến NPV, IRR Kinh tế. Có
nghĩa là lượng hoá các đại lượng kinh tế để tính hiệu quả của dự án đối với nền kinh tế. Ví
dụ như đầu tư 1 ngôi trường có thể lỗ về mặt tài chính nhưng nếu tính toán các giá trị kinh
tế khác có được từ ngôi trường vào thì NPV kinh tế đáng giá. Hoặc dự án đầu tư vào một
nhà máy công nghiệp chế tạo có lãi về mặt tài chính nhưng lại làm ô nhiễm môi trường thì
NPV kinh tế có thể lại không đáng giá. Trong nền kinh tế hiện đại, để đảm bảo công bằng
và bảo vệ môi trường, xu hướng chung là tất cả các chủ thể hoạt động trong nền kinh tế sẽ
phải trả cho các tác động ngoại lai mà họ gây ra với chủ thể khác. Một ví dụ là công cụ
kinh tế giấy phép xả thải. Theo đó, các công ty xả thải phải chịu một khoản chi phí nhất
định cho việc làm ô nhiễm môi trường chung. Tuy nhiên, để đánh giá NPV hay IRR kinh
6
tế, cần các điều tra xã hôi học và kinh tế rộng lớn, trong đó có xem xét tới các tác động
ngoại lai gây ra bởi các tất cả các chủ thể.
3. Các nguồn tài trợ dài hạn cho công ty.
3.1.Cổ phiếu thường
* Khái niệm: Cổ phiếu thường là bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người
sở hữu đối với một phần vốn cổ phần thường của tổ chức phát hành.
Nhà đầu tư mua cổphiếu thường được gọi là cổ đông thường. Cổ phiếu thường có các đặc
điểm như sau:
+ Đây là loại chứng khoán vốn, tức là công ty huy động vốn chủ sở hữu
+ Cổ phiếu thường không có thời gian đáo hạn hoàn trả vốn gốc.
+ Cổ tức chi trả cho cổ đông phụ thuộc vào kết quả kinh doanh và chính sách cổ tức của
công ty
+ Cổ đông thường (chủ sở hữu) có các quyền đối với công ty theo quy định
* Các hình thức tăng vốn bằng phát hành cổ phiếu thường
+ Phát hành cổ phiếu mới với việc dành quyền ưu tiên mua cho các cổ đông hiện hành.
+ Phát hành cổ phiếu mới bằng việc chào bán cổ phiếu cho người thứ 3, là những người có
quan hệ mật thiết với công ty như nhà cung cấp, khách hàng, nhà quản lý công ty…
+ Phát hành rộng rãi cổ phiếu mới ra công chúng.

- Chi phí phát hành cổ phiếu thường mới.
3.2.Cổ phiếu ưu đãi (CPUD)
* Khái niệm: CFUĐ là bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu
đối với một phần vốn cổ phần của tổ chức phát hành và đồng thời nó cho phép người nắm
giữ loại cổ phiếu này được hưởng một số quyền lợi ưu đãi hơn so với cổ đông thường.
- Đặc trưng chủ yếu:
Cổ phiếu ưu đãi có nhíều loại, tuy nhiên loại cổ phiếu ưu đãi thường được các công ty ở
nhiều nước sử dụng là loại cổ phiếu ưu đãi cổ tức. Loại cổ phiếu ưu đãi này có nhũng đặc
trưng chủ yếu sau:
+ Được quyền ưu tiên về cổ tức và thanh toán khi thanh lý công ty. Chủ sở hữu CFUĐ được
hưởng một khoản lợi tức cố định, được xác định trước không phụ thuộc vào kết quả hoạt
8