Phần 1
Lời mở đầu
Thị trường kinh doanh như chúng ta thấy hiện nay đang phát triển ,nhất là từ khi
Việt Nam gia nhập WTO .Các tổ chức doanh nghiệp được hình thành và phát triển rất
nhiều .Không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay rất nhiều các doanh nghiệp đặc biệt
là các doanh nghiệp trẻ ,nhỏ mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại
các cao ốc, toà nhà lớn thay vì thuê nhà dân làm văn phòng như trước đây. Theo họ, tuy
giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng uy thế cao ốc sẽ mang
lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp. Hơn nữa, doanh nghiệp chỉ chuyên
tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch vụ như điện nước, vệ sinh,
an ninh, tiêu chuẩn hạ tầng cơ sở, tiện nghi… Tâm lý khách hàng giao dịch với những
công ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp
hơn. §iều này khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt .cầu tăng dẫn đến cung tăng
,cầu tăng khi cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến sốt kéo dài . Năm 2005 khép lại với những
yếu tố bất ngờ của thị trường bất động sản như: “đóng băng” của thị trường, cầu về hàng
hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không
thể lường được. Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình xác
lập một cơ chế hoạt động. Những nóng lạnh của thị trường hiện nay là một điều khó
tránh khỏi .Tuy nhiên để xây dựng một khu văn phòng hay cao ốc cho thuê không phải
là đơn giản và nhanh chóng . Và vốn đầu tư xây dựng là vấn đề đặt lên hàng đầu . Mặt
khác khi muốn khởi tạo doanh nghiệp ,điều kiện đầu tiên là phải có vốn .Trong quá trình
hoạt động sự biến động của vốn cũng là cơ sở và dấu hiệu cho sự tồn tại và phát triển
của doanh nghiệp. Việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn cho xây dựng công trình bất
động sản là vấn đề đặt ra. §ây chính là lý do mà em chọn đề tài “Một số vấn đề về sử
dụng vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở việt nam hiện
nay”. Bài viết của em chỉ đưa ra một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về vốn đầu
tủ xây dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng là làm sao để huy động được
nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó một cách có hiệu quả nhất. §ồng
1
thời qua đề án thấy được một số nguyên nhân và giải pháp để sử dụng vốn hiệu quả và
đúng với mong muốn của xã hội, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của
đáp ứng yêu cầu phát triển cuả xã hội .§ây là thuật ngữ dùng để chỉ các nguồn tập chung
và phân phối cho đầu tư phát triển kinh tế đấp ứng nhu cầu chung của nhà nước và xã
hội .
Nguồn vốn thể hiện trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài sản đang
quản lý và sử dụng ở doanh nghiệp .§ể có thể quản lý vốn một cách có hiệu quả,doanh
nghiệp cần phải phân loại vốn.Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể của
mỗi doanh nghiệp có thể lựa chọn phương thức phù hợp nhất cho doanh nghiệp của
mình. Có nhiều cách phân loại nguồn vốn nhưng thông thường ta chia thao giác độ sở
hữu và sự lựa chọn nguồn vốn tài trợ thường theo các xu hướng sau đây :
- Phân loại theo nguồn hình thành thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai loại
chính là vốn chủ sở hữu và vốn vay .Vốn chủ sở hữu bao gồm các bộ phận như : vốn
góp ban đầu ,lợi nhuận không chia ,vốn do phát hành cổ phiếu mới …Còn nợ phải trảlà
vốn không thuộc sở hữu của các chủ sở hữu của doanh nghiệp bao gồm các khoản vốn
chiếm dụng và nợ vay.
- Phân loại theo phương thức chu chuyển thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai
loại vốn cố định và vốn lưu động .Vốn cố định là phần vốn dùng để đầu tư vào tài sản cố
định của doanh nghiệp .đây là các tài sản có thời gian sử dụng dài ,tham gia vào nhiều
chu kỳ sản xuất sản phẩm ,thường có giá trị lớn .Còn vốn lưu động là phần vốn dùng để
3
đầu tư vào các tài sản lưu động của doanh nghiệp .Tài sản lưu động là tài sản có có thời
gian sử dụng ngắn ,chỉ tham gia vào một chu kỳ sản xuất và thường có giá trị nhỏ.
- Phân loại theo thời gian thì vốn vay được chia thành vốn ngắn hạn và vốn dài
hạn .vốn ngắn hạn là vốn có thời gian dưới 1 năm ,còn vốn dài hạn là vốn có thời hạn từ
1 năm trở lên.Vốn chủ sở hữu được coi là vốn dài hạn.
2 .Nhiệm vụ ,chức năng ,vai trò của quản lý nguồn vốn :
a.Nhiệm vụ:
Trong những doanh nghiệp xây dựng công trình bất động sản thì do đặc điểm của
những công trình thường có giá tri lớn lên những doanh nghiệp xây dựng cũng phải có
nguồn vốn lớn .Vì vậy viêc quản lý nguồn vốn cũng rất phức tạp và khó khăn ,việc quản
lý cần mang tinh chuyên nghiệp cao cần có chuyên môn tài chính. qua quản lý tài chính
động kinh doanh. Các doanh nghiệp có vốn ban đầu cần thiết ,tuỳ thuộc chính sách
khuyến khích tái đầu tư với doanh nghiệp nhà nước.
- Vốn góp ban đầu : khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ doanh nghiệp cũng
phải có một số vốn ban đầu nhất định cho cổ đông – chủ sở hữu góp .Khi nói đến nguồn
vốn chủ sở hữu của doanh nghiẹp bao giờ cũng phải xem xét hình thức sở hữu của doanh
nghiệp đó .Vì hình thức sở hữu sẽ quyết định tính chất và hình thức tạo vốn của bản thân
doanh nghiệp . đối với doanh nghiệp nhà nước vốn góp ban đầu chính là vốn đầu tư của
nhà nước ,chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nước là nhà nước .§ối với các doanh nghiệp
theo luật doanh nghiệp ,chủ doanh nghiệp phải có một số vốn ban đầu nhất định để xin
đăng ký kinh doanh thành lập doanh nghiệp .chẳng hạn với công ty cổ phần vón góp của
các cổ đông đóng góp là yếu tố quyết định hình thành công ty.Mỗi cổ đông là một chủ
sở hữu của công ty và chịu trách nhiệm hữu hạn trên giá trị cổ phần mà họ nắm giữ
.Trong các doanh nghiệp khác như công ty trách nhiệm hữu hạn,công ty có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài,các nguồn vốn cũng tương tự như trên.do các bên tham gia,các đối
tác đóng góp .
5
- Nguồn vốn từ lợi nhận không chia : nguồn vốn tích luỹ từ lợi nhuận không chia
là một phần lợi nhuận dùng để tái đầu tư .Quy mô góp vốn ban đầu của chủ doanh
nghiệp là một yếu tố quan trọng ,tuy nhiên thông thường số vốn này cần được tăng theo
quy mô phát triển của doanh nghiệp.Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh ,nếu
doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có những điều kiện thuận lợi
để tăng trưởng nguồn vốn .§ối với doanh nghiệp nhà nước thì việc tái đầu tư không phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào chính sách
tái đầu tư của nhà nước .§ối với công ty cổ phần ,khi công ty để lại một phần lợi nhuận
vào tái đầu tư ,tức là không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần ,các cổ đông không
được nhận tiền lãi cổ phần nhưng bù lại họ có quyền sở hữu số vốn cổ phần tăng lên của
công ty .Điều này một khuyến khích các cổ đông giữ cổ phiếu lâu dài ,nhưng mặt
khác,dễ làm giảm tính hấp dẫn của cổ phiếu trong thời kỳ trước mắt do cổ đông chỉ nhận
được một phần cổ tức nhỏ hơn.vốn góp ban đầu và lợi nhuận không chia được gọi là
hình thức tự tài trợ của doanh nghiệp .
nền kinh tế phát triển .§ây là một hình thức tín dụng trung và dài hạn đặc biệt rất thông
dụng trong việc tài trợ các doanh nghiệp .ở nước ta hình thức tín dụng này mới được
hình thành và phát triển .
Quan hệ tín dụng thuê mua được thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữa người đi
thuê tài sản và người cho thuê .Thoả thuận thuê mua là một hợp đồng giữa hai hay nhiều
bên ,liên quan đến một hay nhiều tài sản .Người co thuê sẽ giao tài sản cho người đi thuê
trong một khoảng thời gian nhất định.§ổi lại người đi thuê phải trả một số tiền cho chủ
tài sản tương ứng với quyền sử dụng .Có hai phương thức giao dịch chủ yếu là phương
thức thuê vận hành (Operating lease) và phương thức thuê tài chính(Capital lease)
+ Thuê vận hành : theo điều 2 quy chế tạm thời về hoạt động cho thuê vận hành
của các công ty cho thuê tài chính ngày 15/6/2004 của tống đốc ngân hàng nhà nước
.Cho thuê vận hành là hình thức cho thuê tài sản ,theo đó bên thuê sử dụng tài sản cho
thuê của bên cho thuê trong một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đó cho bên cho
7
thuê khi kết thúc thời hạn thuê tài sản .Bên cho thuê giữ quyền sở hữu tài sản cho thuê
và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho thuê.
+ Thuê tài chính : theo điều 1 khoản 1 nghị định số 16/2001/N§-CPquy định cho
thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuê máy
móc thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng cho
thuê.Bên cho thuê cam kết mua máy móc ,thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động
sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho
thuê.Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán tiền trong suốt thời hạn thuê đã được
hai bên thoả thuận
- Tín dụng ngân hàng : là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất đối với các
doanh nghiệp việt nam hiện nay .Các doanh nghịêp vay vốn ngân hàng chủ yếu vào 3
mục đích :
+ Đầu tư vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà xưởng,…
+ Bổ xung thêm vốn lưu động
+ Phục vụ các dự án nước.
- Phát hành trái phiếu : trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác nhận
* Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án ,là cơ sở lập
kế hoạch và quản lý dự án khi đầu tư xây dựng .Tổng mức đầu tư được xác định dự tính
theo nđ 99 ngày 13-6-2007 của chính phủ quản lý .Theo điều 39 nghị định số
6/2005/n§-cp tổng mức đầu tư dự án là khái toán chi phí của toàn bộ dự án được xác
định trong giai đoạn lập dự án .gồm chi phí xây dựng ,chi phí thiết bị ,chi phí đền bù
giải phóng mặt bằng ,tái định cư,chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự
án sản xuất kinh doanh ,lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng .
Tổng mức đầu tư dự án được xác định trên cỏ sở khối lượng các công việc cần
thực hiện của dự án,thiết kế cơ sở,suất vốn đầu tư ,chi phí chuẩn xây dựng ,chi phí xây
dựng của các dự án có tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện.
* Cơ cấu tổng mức đầu tư
+ Chi phí xây dựng
+ Chi phí thiết bị
9
+Chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư : mua lại quyền sử dụng đất của các cá
nhân và tổ chức ,đơn vị và mua lại các mặt bằng đấu thầu đấu giá ,tiền bồi thường giải
phóng mặt bằng,tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp .
+ Chi phí quản lý dự án.
+Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng :khảo sát thiết kế ,tư vấn xây dựng và các chi phí
khác .
+ Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác .
Tổng mức đầu tư của dự án được ghi trong quyết định đầu tư ,là cơ sở để lập kế
họach và quản lý vốn đầu tư ,xác định hiệu quả của dự án .§ối với dự án sử dụng ngân
sách nhà nước ,tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử
dụng để đầu tư xây dựng công trình .việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án sử dụng
ngân sách nhà nước phải được người quyết định đầu tư cho phép và được thẩm định lại
đối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt ban đầu.
* Phương pháp dự tính tổng mức đầu tư :
+ Theo cơ sở dự toán
+ Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp tương
trong nc, vic tỡm kim thờm vi chc t ng lỳc ú xem ra cng rt khú.
Nhng nhng din tin mi trong nm 2006, nht l vo nhng thỏng cui nm
ú lm nờn s thay i ngoi mong i cho th trng bt ng sn. Theo cỏc chuyờn
viờn kinh t v chng khoỏn, vn ú c khai thụng t nhiu ngun, xut phỏt t sc
hp dn ca th trng bt ng sn trong tỡnh hỡnh c s h tng phỏt trin quỏ chm so
vi nhu cu ca nn kinh t sau mt thi gian ngh ụng quỏ di.
u tiờn ,lung vn u t nc ngoi vo th trng nhm ún u c hi
phỏt trin cỏc loi hỡnh bt ng sn thi hu wto. nhiu doanh nghip fdi trin
khai cỏc d ỏn vn hng chc, hng trm triu ụ la m ti cỏc trung tõm ụ th ln lm
cho th trng bt ng sn núng lờn. cỏc qu u t nc ngoi bt u tỡm kim c
hi tham gia vo th trng, cỏc qu u t chuyờn ngnh cng bt u xut hin. mc
12
dù trong thời gian đầu cũng loay hoay tìm hướng tiếp cận thị trường, nhưng với mấy lần
tăng vốn, các quỹ này đang phát huy tác dụng .
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt của thị trường
chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu tư trong nước cực lớn cho thị
trường bất đông sản .một mặt các công ty có giá cổ phiếu lên cao có xu hướng chuyển
dịch một khối lượng vốn vốn huy động được sang thị trường bất động sản,đặc biệt là các
ngân hàng.
Nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, các ngân hàng không chỉ
chuyển vốn sang đầu tư bất động sản dưới nhiều hình thức mà bắt đầu cạnh tranh cho
vay để giải ngân. nhờ đó, khách hàng là các chủ đầu thức vay ưu đãi, linh hoạt và dài
hạn hơn . “điều này mang ý nghĩa kích cầu quan trọng, tạo thêm sự sôi động cho thị
trường bất động sản”.
Bên cạnh đó, kênh đầu tư cá nhân vào nhà đất cũng được kích hoạt trở lại từ
những người thắng lớn ở thị trường cổ phiếu. “sự kích hoạt này giúp phần làm nóng thị
trường, kéo theo nguồn vốn đầu tư khá lớn ở trong dân”. các chuyên gia cũng cho rằng
nguồn vốn này chỉ có thể huy động hiệu quả khi thị trường khởi sắc, sản phẩm có tính
thanh khoản cao. “tuy khó có thể xác định được số vốn từ kênh này,nhưng với hai lần
sốt giá nhà đất hồi tháng 3 và tháng 8 năm 2007 vừa qua, có thể thấy đây là nguồn vốn
hng tt v qun tr chuyờn nghip.
Tuy nhiờn vn u t cho xõy dng cụng trỡnh bt ng sn vn dng mc "s
cụng trỡnh xõy dng cao cp hin qỳa ớt so vi nhu cu doanh nghip v dõn c . Vin
cnh thiu ht s kộo di trong vi nm na, giỏ thuờ chc chn cũn tng " - mt nh u
t nc ngoi nhn xột. Cuc khng hong kinh t khu vc nm 1997 ú lm cho th
trng vn phũng cho thuờ v cỏc cụng trỡnh xõy dng trng im khỏc ỡnh tr, giỏ thuờ
vn phũng loi a vo thi im ú cao nht cng ch mc gn 15 usd/m
2
/thỏng. nh
u t l ln , nhng cụng trỡnh khỏc ang xõy dng thỡ nh hoón li hoc chuyn cụng
nng sang lnh vc khỏc kh quan hn Đn cui nm 2003 th trng ny mi hi
phc v thc s sụi ng trong nm 2004 n nay.
14
Copyright: Tài liệu đại học ©