Website: Email : Tel : 0918.775.368
GVHD: Ths. Ngô Thị Phương Thảo
Đề tài: “Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam
hiện nay”
A.Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Sự ra đời của định giá bất động sản là một bước tiến trong sự phát triển của
thị trường bất động sản trên thế giới, trong đó có nước ta. Để mua bán, đầu tư
hay để phục vụ cho những mục đích khác của cá nhân và nhà nước trong trường
hợp bất động sản thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng hay khi cần
kiểm tra giá trị tài sản… thì việc định giá bất động sản một cách chính xác là
điều vô cùng cần thiết. Lựa chọn phương pháp là một khâu quan trọng trong quy
trình định giá, phương pháp định giá được chọn và việc áp dụng phương pháp
như thế nào có ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá. Để định giá tốt cần phải biết
lựa chọn phương pháp phù hợp và vận dụng các phương pháp đó một cách linh
hoạt. Bởi có phương pháp được áp dụng để định giá cho nhiều loại bất động sản,
nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài
loại bất động sản đặc thù; tuy nhiên, trong hoạt động định giá, không phải mỗi
phương pháp chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một hay một số loại bất
động sản nhất định và ngược lại cũng không phải một loại bất động sản chỉ có
một phương pháp định giá duy nhất.
Hiện trên thế giới có năm phương pháp định giá bất động sản được sử dụng
phổ biến. Riêng tại Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ
yếu, nhưng việc áp dụng phương pháp này còn khó hơn so với nhiều nước khác,
việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong
thực tiễn nước ta hiện nay là chưa chính xác và còn thiếu chuyên nghiệp, dẫn đến
định giá ở nước ta chưa phát triển. Nghiên cứu một số vấn đề về định giá nhằm
đưa ra cơ sở lựa chọn phương pháp phù hợp, cần làm rõ ưu nhược điểm và điều
kiện áp dụng các phương pháp để việc lựa chọn và vận dụng phương pháp đạt
kết quả tốt nhất. Ngoài ra, tìm hiểu sự khác nhau trong cách lựa chọn phương
pháp giữa nước ta và các nước khác để có một cách nhìn mới, rút ra những bài

Theo từ điển oxford, định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở
hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: định giá giá trị bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích
cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và
những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
1.2.Vai trò định giá bất động sản.
Định giá bất động sản là khâu quan trọng giúp nhà nước, người sử dụng, nhà
đầu tư nắm rõ về giá trị bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích của họ. Việc
định giá bất động sản đạt kết quả tốt là yếu tố quan trọng góp phần phát triển thị
trường bất động sản và là rào chắn giá ảo tự phát.
Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch
như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực
hiện một cách thuận lợi. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị
doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất
đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có
thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá
trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát
lớn.
Hoạt động định giá quan trọng không những trong vệc định giá hàng loạt quy
mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước
mà còn cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ phục vụ mục đích
sử dung của người dân, mục đích đầu tư của các nhà đầu tư…
SV: Nguyễn Thu Hằng Lớp: Địa chính 49
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
GVHD: Ths. Ngô Thị Phương Thảo
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng

4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
GVHD: Ths. Ngô Thị Phương Thảo
Căn cứ vào luật pháp: Các căn cứ vào luật pháp gồm các quy định hiện tại của
luật pháp về các quyền năng đối với bất động sản, những xu hướng thay đổi luật
pháp, chính sách và thái độ của địa phương, luật pháp về công tác định giá và
mục đích định giá.
2.2.Nguyên tắc định giá bất động sản.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là
sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó
đang được sử dụng hợp pháp, đang cho thu nhập ròng hoặc có khả năng cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt
nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác
định bằng sự tương tác của cung, cầu. Khi lượng cung tăng lên, lượng cầu không
tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi lượng cung giảm, lượng cầu
không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng ; khi lượng cung và lượng cầu
cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm
của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, giá thị trường của một bất động
sản cần định giá có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay
thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản này, với giả
thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc phù hợp: Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích, song khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử
dụng chính của nó - mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành
bất động sản - để định giá. Không những vậy, giá bất động sản phải phù hợp
với các yếu tố bên ngoài như điều kiện hạ tầng, môi trường.

được cho nhau, người mua sẽ không mua một bất động sản tương đồng với bất
động sản khác mà giá lại cao hơn. Bên cạnh đó, cạnh tranh về các mục đích sử
dụng có thể làm tăng giá trị bất động sản hay các lợi thế đặc biệt của bất động
sản cũng làm tăng giá trị bất động sản.
Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố
bên ngoài nó và ngược lại, giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động
ngoại ứng của bản thân bất động sản dẫn đến có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực
đến giá bất động sản.
SV: Nguyễn Thu Hằng Lớp: Địa chính 49
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
GVHD: Ths. Ngô Thị Phương Thảo
Nguyên tắc dự báo: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc
dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Hơn nữa, giá trị tài sản cũng chịu ảnh
hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những
thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Theo
nguyên tắc này, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người
mua.
3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
3.1.Yếu tố khách quan
Yếu tố khách quan ở đây chủ yếu do giá trị bất động sản, điều kiện cơ sở vật
chất phục vụ cho việc định giá, môi trường phục vụ công tác định giá.
Theo quan điểm thị trường, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc vào luồng thu
nhập mang lại cho người sở hữu - có thể là luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng
thu nhập kỳ vọng. Giá trị bất động sản là một trong yếu tố quan trọng ảnh hưởng
đến giá cả bất động sản, bất động sản nào có giá trị càng cao, hay tổng luồng thu
nhập càng cao thì giá bán càng cao. Giá trị bất động sản bao gồm : cấu thành chi
phí kết tinh và yếu tố tự thân của bất động sản ; địa tô của đất đai và lợi thế về vị
trí, môi trường; các quyền năng gắn liền với bất động sản ; mức sinh lợi hiện tại

Điều kiện cơ sở vật chất có ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá. Nếu
điều kiện cơ sở vật chất tốt, có thể định giá được chính xác bất động sản yêu cầu.
Chẳng hạn, đảm bảo về máy tính không bị trục trặc trong khi thực hiện tính toán
và lưu trữ dữ liệu, các công cụ tính toán, đo vẽ hay kiểm tra bất động sản phải đc
đảm bảo tính chính xác.
Điều kiện áp dụng: cac thông tin dễ thu thập, được đảm bảo chính xác thì mới
đem lại kết quả chính xác. Nếu không tiếp cận bất động sản trên thực tế,số liệu
thu thập được không chính xác sẽ đưa kết quả định giá sai lệch hoàn toàn.
3.2.Yếu tố chủ quan
Năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp của người định giá ảnh hưởng
quan trọng đến chất lượng định giá bất động sản.
Sự đa dạng của bất động sản, những phức tạp liên quan đến các quyền và lợi
ích trong bất động sản, điều kiện thị trường của các giao dịch bất động sản khác
nhau… đòi hỏi sự định giá của những người định giá chuyên nghiệp.
Người định giá phải có năng lực về chuyên môn, phải trải qua các khóa đào
tạo, và phải hoạt động trong lĩnh vực bất động sản một số năm để tạo kinh
nghiệm. Phải làm việc một cách tốt nhất không dựa vào tính chủ quan. Nhiều bất
SV: Nguyễn Thu Hằng Lớp: Địa chính 49
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
GVHD: Ths. Ngô Thị Phương Thảo
động sản được định giá dựa trên nhận xét chủ quan của nhà định giá sẽ tạo nhiều
sai lệch về giá trị, kết quả không chính xác, đối với mỗi nhà định giá cho những
kết quả khác nhau, làm mất tính khách quan trong việc định giá.
Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định
giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật
chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực khach quan của việc
định giá. Nếu định giá viên định giá cho các tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh
tế hoặc quyền lợi kinh tế; định giá cho các đơn vị có người thân của mình giữ vị
trí trong hội đồng quản trị.. có tài sản cần định giá thì định giá sẽ không đảm bảo

1.2.Ưu nhược điểm
Ưu điểm: là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật , chỉ dựa vào sự
hiện diện của các giao dịch thị trường. Do kết quả định giá dựa trên các chứng
cứ thị trường cụ thể, trực quan nên dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao. Bởi
vậy, nó thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và
cơ quan quản lý công nhận.
Nhược điểm của phương pháp: Khi định giá phải có giao dịch về các bất động
sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu chất
lượng thông tin không tốt về các bất động sản so sánh hay thông tin không dùng
so sánh được thì sẽ ảnh hưởng xấu đến kết quả định giá. Khi thị trường yếu, số
lượng các giao dịch ít, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này
rất hạn chế. Không những vậy, khó dùng được để phân tích so sánh các bất động
sản lớn tạo thu nhập; đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu
vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
Nếu thị trường không ổn định, các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh
chóng sẽ làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp. Chứa đựng nhiều yếu tố
chủ quan của người định giá cũng là một nhược điểm của phương pháp này.
1.3.Áp dụng
Phương pháp so sánh chỉ so sánh được với các bất động sản tương đồng trong
cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất; việc so
sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần
đây; chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; thị trường phải ổn
định; đòi hỏi người định giá phải có nhều kinh nghiệm về kiến thức thị trường.
Bởi vậy, phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản trong các trường
hợp các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà cùng xây dựng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
SV: Nguyễn Thu Hằng Lớp: Địa chính 49
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
GVHD: Ths. Ngô Thị Phương Thảo

trường; trong trường hợp thị trường bất động sản ít phát triển; bất động sản mới
SV: Nguyễn Thu Hằng Lớp: Địa chính 49
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
GVHD: Ths. Ngô Thị Phương Thảo
và tương đối hiếm. Do đó, được dùng để định giá các bất động sản công cộng
như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, nhà thờ; các bất động
sản có mục đich sử dụng đặc biệt như nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở
lọc dầu….là các bất động sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường. Định giá
các bất động sản được phát triển, có tiềm năng quy hoạch lại và chi phí là yếu tố
chính để tạo ra giá trị bất động sản; đinh giá nhều loại bất động sản có mục đích
sử dụng riêng biệt. Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây
dựng công trình và giá trị địa điểm. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng; xác
định giá bồi thường thiệt hại. Định giá cho mục đích bảo hiểm (xác định mức bồi
thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm). Thẩm định giá công trình trong
đấu thầu hoặc đặt hàng cho nhà thầu. Thường được sử dụng phương pháp chi phí
để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
3.Phương pháp đầu tư
3.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu
Phương pháp đầu tư( phương pháp vốn hóa, phương pháp thu nhập) là quá
trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Bởi vậy, nó
dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến
nhau. Có thể tìm ra giá trị vốn của bất động sản qua thu nhập hàng năm mà bất
động sản tạo ra được biết trước .
Phương pháp dựa trên quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai
thành giá trị bất động sản hiện tại được xem như quá trình chuyển hóa vốn. Điều
này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập. Cơ sở lý luận:
giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản
lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc