một số vấn đề về chuẩn mực kế toán vas 05
bất động sản đầu t
Nguyễn Thu Hằng
Lớp: KT 46 C - Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
Trong tiến trình hội nhập nền kinh tế toàn cầu, kế toán Việt Nam đã có
những bớc phát triển đáng kể. Khi trở thành một thành viên của Hiệp hội kế
toán quốc tế, Việt Nam đã cam kết xây dựng một hệ thống chuẩn mực kế toán
thống nhất với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS.
Bắt đầu từ những năm 1994, Bộ tài chính đã quy định những chuẩn mực
cho một hệ thống tài khoản kế toán và từng bớc đã và đang tiếp tục chỉnh sửa,
bổ sung những chuẩn mực kế toán Việt Nam nhằm hớng đến sự phù hợp hơn
với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS.
Trong hệ thống chuẩn mực hệ thống kế toán Quốc tế, chuẩn mực IAS 40
- bất động sản đầu t, tiền thân của chuẩn mực này là chuẩn mực IAS 25 - "kế
toán các khoản đầu t" đợc ban hành vào ngày 01/01/2001. Sau đó, chuẩn mực
IAS 25 đợc bổ sung và hoàn chỉnh, đổi thành chuẩn mực IAS 40 - bất động sản
đầu t.
Mục tiêu của chuẩn mực IAS 40 - bất động sản đầu t là nhằm quy định
phơng pháp hạch toán và những yêu cầu có liên quan đến thuyết minh trong báo
cáo tài chính về bất động sản đầu t.
Trong hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, chuẩn mực VAS 05 - bất
động sản đầu t đã đợc ban hành và công bố theo quyết định số 234/2003/QĐ-
BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trởng Bộ tài chính. Chuẩn mực kế toán VAS 05 -
bất động sản đầu t ra đời đã đánh dấu một bớc tiến quan trọng trong tiến trình
hội nhập kế toán Việt Nam với thông lệ và hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế.
Chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu t ra đời đã đánh dấu một
sự phát triển mới cả về lý luận lẫn thực tiễn đối với kế toán bất động sản đầu t.
1
1.1. Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản đầu t trong các doanh
nghiệp
1.1.1. Khái niệm về bất động sản đầu t

2
Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, quyển III - NXB Tài chính Hà Nội năm 2004 trang 28
2
hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho mục đích quản lý, chứ không phải để bán
hoặc cho thuê.
Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chỉ bao gồm:
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để sử dụng trong tơng lai
là tài sản chủ sở hữu sử dụng.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử
dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ chờ thanh lý.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ phục vụ cho nhân viên sử
dụng trong quá trình hoạt động quản lý của doanh nghiệp.
1.1.1.2. Bất động sản đầu t
Theo chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu t, thì:
"Bất động sản đầu t là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc
một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời chủ sở hữu hoặc ng-
ời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi
từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho
các mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng"
1
Nh vậy, bất động sản đầu t là những bất động sản, bao gồm: quyền sử
dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời
chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm
mục đích thu lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán.
Cần nhấn mạnh rằng, bất động sản đầu t không phải là những bất động
sản sử dụng trong sản xuất sản phẩm, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng
cho các mục đích quản lý hoặc là bán ngay trong kỳ kinh doanh thông thờng.

sản xuất ra, khác với thiết bị sản xuất của doanh nghiệp đang tồn tại trong quy
trình công nghệ, khác với các tài sản phục vụ cho việc cung cấp các dịch vụ
hàng hóa hay sử dụng cho các mục đích quản lý khác, tài sản là bất động sản
đầu t luôn luôn ở vị trí cố định và không thể hoặc khó có thể di rời đợc.
- Bất động sản đầu t là loại tài sản có giá trị lớn.
4
Hầu hết bất động sản đầu t là tài sản, nh: nhà cửa, quyền sử dụng đất đai,
các cơ sở hạ tầng, . cho nên, giá trị của bất động sản đầu t có giá trị rất lớn.
Do vậy, các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh bất động sản đầu t đều phải
có nhu cầu rất lớn về vốn.
- Bất động sản đầu t đợc giao dịch trên thị trờng có những đặc điểm riêng
biệt, mang tính đặc thù.
Bất động sản đầu t cũng là một loại bất động sản, nhng không phải tất cả
bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa, mỗi loại bất động sản
phải đợc đa ra giao dịch trên thị trờng nhng không phải bất động sản nào cũng
đợc pháp luật cho phép đa ra giao dịch trên thị trờng, nh: pháp luật về đất đai,
các chính sách của nhà nớc về đất đai, các công trình công cộng, các cơ sở hạ
tầng công cộng, . Bởi vậy, thị tr ờng giao dịch bất động sản đầu t không phải là
thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền về
lợi ích chứa trong bất động sản đầu t. Mặt khác, quá trình giao dịch bất động
sản đầu t rất phức tạp phải cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp, có trình độ cao
và tốn nhiều chi phí, nh: chi phí t vấn, chi phí kiểm định, Hơn nữa, giá cả bất
động sản đầu t lại phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách đất đai, chính sách
quy hoạch của nhà nớc,
Căn cứ vào cơ sở lý luận đã trình bày ở trên cho thấy, bất động sản đầu t
là loại tài sản quan trọng, là loại hàng hóa đặc biệt của mỗi quốc gia. Bởi vậy,
các giao dịch về bất động sản đầu t tác động rất mạnh đến hầu hết các hoạt
động kinh tế - xã hội của nền kinh tế quốc dân.
1.2. Phân loại bất động sản đầu t
Bất động sản đầu t của doanh nghiệp có nhiều loại, có thể phân loại theo

Bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà, quyền sử dụng đất do doanh
nghiệp đi thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động.
1.2.2.4. Cơ sở hạ tầng
Bao gồm: các cơ sở hạ tầng mà doanh nghiệp đã mua hoặc xây dựng và
đang nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động.
6
Theo cách phân loại trên, cho phép quản trị doanh nghiệp thấy đợc vai
trò, tác dụng của từng loại tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản đầu
t để có những giải pháp quản lý và sử dụng có hiệu quả. Đồng thời, có kế hoạch
chủ động tính khấu hao cho từng loại bất động sản đầu t một cách chính xác và
khoa học.
1.2.3. Phân loại theo hình thức sở hữu
Theo hình thức sở hữu, bất động sản đầu t của doanh nghiệp đợc phân
thành hai loại:
1.2.3.1. Bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp
Bao gồm: nhà, một phần của nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do
doanh nghiệp mua hoặc xây dựng và đang đợc doanh nghiệp nắm giữ với mục
đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động.
1.2.3.2. Bất động sản không thuộc sở hữu của doanh nghiệp
Bao gồm: nhà, một phần cửa nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do
doanh nghiệp thuê tài chính và doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích cho
thuê hoạt động.
Theo cách phân loại này, giúp quản trị doanh nghiệp nắm chắc đợc
những thông tin về kết cấu bất động sản đầu t theo hình thức sở hữu. Qua đó,
giúp quản trị doanh nghiệp có những giải pháp xác thực trong quản lý và sử
dụng vốn một cách tiết kiệm và hợp lý.
Ngoài các cách phân loại bất động sản ở trên, còn có thể phân loại bất
động sản của doanh nghiệp thành 3 loại sau đây:
a) Bất động sản sử dụng: là những bất động sản đang sử dụng trong hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nh: nhà xởng, vật kiến trúc,

- Nguyên giá của bất động sản đầu t mua vào, bao gồm: giá mua và các
chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, nh: phí dịch vụ t vấn, lệ phí trớc bạ và
chi phí giao dịch liên quan khác. Có thể viết theo công thức sau đây:
Giá trị bất động sản đợc mua = giá mua + các chi phí liên quan trực tiếp.
- Trờng hợp mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm, nguyên
giá của bất động sản đầu t bằng giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản
chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợc hạch toán vào
8
chi phí tài chính (tài khoản 635) theo kỳ hạn thanh toán trừ khi số chênh lệch đ-
ợc tính vào nguyên giá bất động sản đầu t theo quy định của chuẩn mực kế toán
số 16 "chi phí đi vay".
- Nguyên giá của bất động sản đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế và
các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu t tính đến ngày hoàn thành
công việc xây dựng.
- Trờng hợp bất động sản đầu t thuê tài chính với mục đích để cho thuê
hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu t thì nguyên giá
của bất động sản đầu t đó tại thời điểm khởi đầu thuê đợc thực hiện theo quy
định của chuẩn mực kế toán số 06 "thuê tài sản" .
Cần đặc biệt chú ý rằng, nguyên giá của bất động sản đầu t không bao
gồm các loại chi phí sau đây:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiết để
đa bất động sản đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động)
- Các chi phí khi mới đa bất động sản đầu t vào hoạt động lần đầu trớc
khi bất động sản đầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến.
- Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu t.
9
10
một số vấn đề về hạch toán bất động sản
đầu t trong các doanh nghiệp

- Trờng hợp 3: bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động
sản đầu t chỉ khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê
hoạt động.
- Trờng hợp 4: hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu t chỉ khi chủ
sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động.
- Trờng hợp 5: bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu t
khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đa vào đầu t (trong giai đoạn xây
dựng phải kế toán theo chuẩn mực kế toán số 03 - tài sản cố định hữu hình).
Cần lu ý rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu t
với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho đã trình bày ở trên
không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợc chuyển đổi và không làm thay
đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo
tài chính của doanh nghiệp
1.1.5. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu t mà
không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi
nhận là bất động sản đầu t trên tài khoản 217 - bất động sản đầu t cho đến khi
bất động sản đầu t đó đợc bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
1.1.6. Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu t đợc ghi nhận là toàn bộ
giá bán (giá bán cha có thuế GTGT đối với trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế
GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế).
Trờng hợp doanh nghiệp bán theo phơng thức trả chậm thì doanh thu đợc
xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán cha có thuế GTGT đối với
doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế). Khoản
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay đợc ghi
nhận là doanh thu thực hiện theo quy định của chuẩn mực kế toán số 14 - doanh
thu và thu nhập khác.
12
1.1.7. Doanh nghiệp ghi giảm bất động sản đầu t trong các trờng hợp sau
đây:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu t sang hàng tồn kho

2.1.2. Tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu t
Để hạch toán bất động sản đầu t, ngời ta sử dụng TK 217 - bất động sản
đầu t. Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng
giảm bất động sản đầu t của doanh nghiệp trong kỳ theo nguyên giá.
Bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t tăng trong kỳ
Bên Có: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t giảm trong kỳ
Số d bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t hiện có trong kỳ.
Ngoài ra, trong hạch toán bất động sản đầu t còn sử dụng một số tài
khoản nh sau:
- Tài khoản 2147 - khấu hao bất động sản đầu t
- Tài khoản 1567 -hàng hóa bất động sản đầu t
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động
các loại hàng hóa bất động sản đầu t của các doanh nghiệp không chuyên kinh
doanh bất động sản.
Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - hàng hóa bất động
sản đầu t, nh sau:
Bên Nợ: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế
+ Giá trị thực tế hàng hóa bất động sản mua về để bán
+ Giá trị còn lại của bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho
+ Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi
tăng nguyên giá hàng hóa bất động sản đầu t chờ bán.
+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kê
Bên Có: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế
+ Giá trị thực tế của hàng hóa bất động sản đầu t đã bán hoặc chuyển
thành bất động sản đầu t.
+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số d bên Nợ: phản ánh trị giá thực tế hàng hóa bất động sản còn lại cuối
kỳ.
14
- Tài khoản 632 - giá vốn hàng bán

liệu trên.
Bài giải:
Theo tài liệu trên, nguyên giá của mảnh đất mà doanh nghiệp đã mua và
đang nắm giữ đợc xác định nh sau:
15

Trích đoạn Kiến nghị về hệ thống tài khoản kế toán

---