Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
Nguyễn Thị Hƣơng
NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
(ĐẤT ĐAI) TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2006 - 2009
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
1. CVCC.TS. Nguyễn Đình Bồng
2. TS. Hoàng Hải
Thái Nguyên - năm 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Trong quá trình thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động
sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009”, tôi
luôn nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của Ban Giám hiệu nhà trường,
Khoa sau đại học, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã giảng dạy cho lớp Cao học K 16
Quản lý đất đai (khóa 1) và Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội và các đơn vị liên quan tới địa bàn nghiên cứu, sự động viên, giúp đỡ
của bạn bè và gia đình đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học
tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu, ban chủ nhiệm Khoa và các thầy
giáo, cô giáo, lãnh đạo các đơn vị, các thầy giáo hướng dẫn khoa học CVCC. TS
Nguyễn Đình Bồng và TS Hoàng Hải, các đồng nghiệp và gia đình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý
báu đó.
Thái nguyên, ngày tháng năm 2010
Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hƣơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
MỤC LỤC
Nội dung
PHẦN I: Đặt vấn đề
PHẦN V: Kết luận và đề nghị 81
5.1 Kết luận 81
5.2 Kiến nghị 81
Tài liệu tham khảo 83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nguyên nghĩa
BĐS
Bất động sản
NXB
Nhà xuất bản
PTTH
Phổ thông trung học
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
UBND
Ủy ban nhân dân
GCN
Giấy chứng nhận
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Phí môi giới mua, bán bất động sản của các văn phòng
69
09
Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các văn phòng
69
10
Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân
74
11
Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân
75
12
Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các cá nhân
76
13
So sánh tổng số giao dịch trung bình/tháng của các loại hình
môi giới bất động sản
77
14
So sánh tỷ lệ giao dịch trung bình/tháng của các loại hình
79 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Số sơ đồ
Tên sơ đồ
Trang
01
Tỷ lệ gia tăng các công ty đăng ký kinh doanh môi giới
bất động sản và dịch vụ bất động sản trên địa bàn quận
Đống Đa so với năm 2006
48
02
Tỷ lệ các loại hình môi giới giao dịch bất động sản
78
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Số hình ảnh
Tên hình ảnh
Trang
01
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Đống Đa, Hà Nội
38
02
Sàn giao dịch bất động sản của Tập đoàn Đất Việt
59
03
Một số chuyên gia quản lý nhà nước về đất đai dự hội
nghị với Tập đoàn Đất Việt
59
04
Sàn giao dịch bất động sản IMG
Biển quảng cáo dịch vụ nhà đất của loại hình môi giới
BĐS cá nhân
77
15
Biển quảng cáo về dịch vụ BĐS của anh Tuấn (đường
La Thành, Đống Đa, Hà Nội)
77
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
11
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
1.1. Nghị quyết Đại hội Đảng VIII (1996), IX (2001) đã xác lập chủ trương,
mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp
phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị
trường định hướng Xã hội chủ nghĩa.
"Thị trường Bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng
vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các
ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất
là tại các đô thị"; tuy nhiên "Hoạt động của thị trường bất động sản không lành
mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất diễn ra rất
nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho
cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến
tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức". "Quản lý nhà nước về đất
đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường bất động sản bị buông lỏng.
Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính sách tài chính
đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước".
Những tồn tại, yếu kém của thị trường bất động sản nước ta thể hiện ở những
(khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006).
1.4. Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của cả
nước; thành phố Hà Nội cũng là một trong những thị trường bất động sản sôi động
nhất của nước ta hiện nay; những thành tựu và cả những tồn tại của thị trường bất
động sản nước ta hiện nay được phản ánh đầy đủ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.5. Quận Đống Đa là một quận nội thành, trục nối trung tâm chính trị, văn
hóa, thương mại của Thủ đô với các quận, huyện phía tây nam thành phố, nơi quá
trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ và cũng là địa bàn “nóng” của Thị trường
bất động sản Hà Nội; trong đó hoạt động môi giới bất động sản diễn ra sôi động.
Trong bối cảnh trên đề tài: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009” được thực
hiện nhằm tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn một quận nội
2
Đảng Cộng sản Việt Nam , Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
13
thành của thủ đô Hà Nội từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đến nay
với mục đích học tập và tích lũy thêm kinh nghiệm chuyên môn trong lĩnh vực này.
2. Mục tiêu
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006 – 2009.
- Đánh giá hiệu quả hoạt động, vai trò của các trung tâm môi giới giao dịch
bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản,
hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản của địa bàn nghiên cứu.
3. Ý nghĩa
- Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng có những kiến thức đã được đào
tạo trong chương trình cao học của trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên; chuyên
(mua, bán, chuyển đổi, chuyển nhương ); là nơi mà người mua bất động sản và
người bán bất động sản gặp gỡ và giao dịch với nhau.
Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng là cơ chế trong đó các hoạt động về
đầu tư phát triển bất động sản (nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ)
được thực hiện; hàng hóa bất động sản được trao đổi (mua, bán, chuyển đổi, chuyển
nhương tư vấn); dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (sàn giao dịch bất động
sản, môi giới bất động sản, tư vấn định giá bất động sản ) được triển khai.
2.1.1.2. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
- Chủ thể của thị trường bất động sản: Là các pháp nhân (tổ chức), thể nhân
(cá nhân) có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền tham gia và quyết định về các hoạt
động kinh doanh bất động sản của mình theo quy định của pháp luật. Trong nền
kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các
tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách thể của thị trường bất động sản: Là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình
được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có
trong tương lai.
- Giới trung gian của thị trường bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16
Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao
dịch, giới tư vấn đều là giới trung gian giao dịch. Đây là bộ phận trung gian của thị
trường bất động sản và rất đặc trưng cho thị trường này.
- Giao dịch bất động sản liên quan đến kinh doanh bất động sản: là việc mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh
doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
2.1.1.3 Môi giới bất động sản
- Môi giới: Môi giới chỉ một cá nhân, một chủ thể có thể làm trung gian cho
nhận từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới không phụ thuộc vào
giá bán bất động sản.
- Hoa hồng môi giới bất động sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới
nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới, tính theo giá
bán BĐS hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán và giá của người uỷ quyền đưa ra.
2.1.1.5 Nội dung hoạt động môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng;
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh BĐS;
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
2.1.1.6 Bản chất của môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên.
Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kết
nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ. Nhà môi giới BĐS sẽ
3
Luật Kinh doanh Bất động sản (2006), Điều 45
4
Luật Kinh doanh Bất động sản (2006), Điều 46
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
18
được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên
được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
Vì vậy bản chất của môi giới BĐS là một nghề dịch vụ, thu lợi từ hoạt động
trung gian cho các bên trong các thương vụ giao dịch (mua-bán, thuê-cho thuê ) bất
động sản.
Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới
BĐS không được phép sai lệch với những quy định của pháp luật đã ban hành.
Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin.
Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định
hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và
nhà môi giới.
Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh
nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ
đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
2.1.1.9 Quy trình hoạt động môi giới bất động sản
Thứ nhất: Thông tin ban đầu
Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau
như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu
qua thực tế hay mạng internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
20
Thứ hai: Xác định các bất động sản tham gia thương vụ
Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để
phán đoán.
- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS. Nếu
chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sự hiểu biết thiếu chân thực về
BĐS.
- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ xác định được tính cách của
chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của
nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại
chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là
tại văn phòng môi giới.
- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi
họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới
việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà
chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học. Nhà môi giới có
trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật. Việc
làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS.
+ Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong
BĐS cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại
danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị
người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn
đề ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện
nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp
đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn
thận trang thiết bị BĐS.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
22
+ Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới
điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng.
Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua
BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
+ Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông
tin về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi
nhất.
+ Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ,
năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch
+ Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử
dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các
yếu tố đặc biệt khác
Thứ ba: Xác định các đối tượng tham gia thương vụ
- Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính
Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập từ việc
bán, cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào
tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê
tiềm năng. Đối với nhà môi giới, việc quan sát, hiểu biết đánh giá đúng người bán,
cho thuê là cần thiết. Hoàn cảnh của người bán, cho thuê cũng có ý nghĩa nhất
định, đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS. Lúc này cần xác
định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một
trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì
những lí do cá nhân kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với
những người bán ủy quyền cho một người.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
24
Thứ tư: Lập hồ sơ thương vụ môi giới bất động sản
- Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng,
người môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ.
Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp
đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất
do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ nên photo copy chúng
còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc
thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải
quyết các thủ tục giấy tờ, vì vậy người môi giới cần nắm bắt những tiến trình này
của khách hàng để giúp đỡ, khách hàng lúc cần thiết.
- Thông tin liên quan đên các bên tham gia thương vụ:
+ Họ và tên
+ Địa chỉ thường trú
+ Số chứng minh thư hay hộ chiếu
+ Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
+ Địa chỉ liên lạc
Tuy nhiên biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã
thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ
"Tín" của các bên.
Copyright: Tài liệu đại học ©