BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
LÃ ANH TUẤN
NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP KINH TẾ ðẨY NHANH
TIẾN ðỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN TIÊN LỮ, TỈNH HƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Kinh tế nông nghiệp
Mã số: 60.31.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN TUẤN SƠN
HÀ NỘI, 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
i
thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
ðặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc ñến PGS.TS. Nguyến Tuấn
Sơn ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện luận văn.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn các ban ngành của tỉnh Hưng Yên và
huyện Tiên Lữ, trên 120 hộ bị thu hồi ñất ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ, cung cấp
số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và người thân ñã
ñộng viên, tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài nghiên cứu.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Lã Anh Tuấn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT vi
1.3.2.
Phạm vi nghiên cứu 3
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CỦA ðỀ TÀI 4
2.1.
Cơ sở lý luận của ñề tài 4
2.1.1.
Một số khái niệm 4
2.1.2. Vai trò và ñặc ñiểm của giải pháp kinh tế trong công tác giải
phóng mặt bằng 7
2.1.3.
Nội dung của giải pháp kinh tế trong công tác giải phóng
mặt bằng 8
2.1.4.
Các yếu tố ảnh hưởng ñến giải pháp kinh tế trong công tác
giải phóng mặt bằng 20
2.2.
Cơ sở thực tiễn của ñề tài 22
Phương pháp nghiên cứu 46
3.2.1.
Phương pháp thu thập số liệu 46
3.2.2.
Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 48
3.3.
Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 49
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 51
4.1.
Tình hình về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn
huyện Tiên Lữ 51
4.1.1.
Các dự án thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 51
4.1.2 Công tác tính giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa
bàn huyện Tiên Lữ và áp dụng mức giá bồi thường 56
4.1.3.
ñịnh cư tại huyện Tiên Lữ 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
v
4.2.6.
ðề xuẩt của người bị thù hồi ñất về bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư 92
4.3.
Các yếu tố ảnh hưởng ñến việc thực hiện các giải pháp kinh tế
ñẩy nhanh tiến ñộ trong bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 93
4.3.1. Cơ chế chính sách và khung pháp lý 93
4.3.2.
Năng lực tài chính của chủ ñầu tư 94
4.3.3.
Nguồn nhân lực 95
4.3.4.
Vấn ñề việc làm 95
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
vi
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
BT Bồi thường
CCN Cụm công nghiệp
CNH-HðH Công nghiệp hóa-Hiện ñại hóa
DT Diện tích
GPMB Giải phóng mặt bằng
HT Hỗ trợ
KT-XH Kinh tế - xã hội
TðC Tái ñịnh cư
NN Nông nghiệp
UBND Ủy ban nhân dân
TN Thu nhập Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1 Tình hình sử dụng ñất ñai của huyện Tiên Lữ trong 3 năm 38
Bảng 3.2 Tình hình biến ñộng dân số và lao ñộng của huyện Tiên Lữ 40
Bảng 4.12 ðánh giá của người dân về mức ñộ phù hợp của giá ñất bồi
thường với thị trường 74
Bảng 4.13 Kết quả phân tích chỉ số ñánh giá của các hộ bị thu hồi ñất về
bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 86
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
viii
Bảng 4.14 Mức ñộ tiếp thu thông tin về dự án của người bị thu hồi ñất
trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 88
Bảng 4.15 Khiếu nại của người bị thu hồi ñất về bồi thường và hỗ trợ
tái ñịnh cư 90
Bảng 4.16 Ý kiến ñề xuất của người bị thu hồi ñất về bồi thường hỗ trợ
và tái ñịnh cư 92Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
ix
DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ
Trang
Biểu ñồ 4.1 Cơ cấu hộ bị thu hồi ñất nông nghiệp theo tỷ lệ thu hồi ñất
(n=70) 70
nguồn gốc ñất thu hồi (n=120) 85
Biểu ñồ 4.13 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hồi ñất về sự phổ biến
thong tin trong việc thu hồi ñất (n=120) 89
Biểu ñồ 4.14 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hồi ñất về giải quyết
khiếu nại bồi thường, hõ trợ tái ñịnh cư (n=57) 91
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
1
1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Nước ta ñang trong tiến trình ñổi mới, chủ ñộng hội nhập kinh tế với
các nước trong khu vực và trên thế giới. ðảng và Nhà nước ñã ban hành nhiều
chủ trương chính sách nhằm tăng cường thu hút ñầu tư của các tổ chức cá
nhân trong và ngoài nước vào xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện… góp
phần xây dựng nền kinh tế phát triển và bền vững, nâng cao chất lượng cuộc
sống cho nhân dân cả về vật chất và tinh thần, phấn ñấu Việt Nam trở thành
nước công nghiệp hiện ñại vào năm 2020. ðể có ñược các công trình ñó phải
có thời gian, tiền của, nhân lực và ñất ñai… Trong ñó thách thức lớn nhất mà
hầu hết các ñịa phương trong cả nước có dự án phát triển ñang gặp phải là
công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Thực tế cho thấy có không ít các dự án trong nước khi ñi vào thực hiện gặp
không ít khó khăn về công tác giải phóng mặt bằng với các lý do sau:
ðất ñai là tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân nên có vai trò
quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu
vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp,
ñất ñền bù của Nhà nước. ðể góp phần giải quyết những bất cập trên, ñảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị thu hồi ñất, ñẩy nhanh tiến ñộ
giải phóng mặt bằng triển khai các dự án nhằm ñạt mục tiêu phát triển kinh tế
xã hội ở huyện Tiên Lữ chúng tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“Nghiên cứu giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng trên
ñịa bàn huyện Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở ñánh giá kết quả và các giải pháp thực hiện giải phóng mặt
bằng tại huyện Tiên Lữ thời gian qua ñề xuất một số giải pháp kinh tế nhằm
ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện các dự án phát
triển kinh tế - xã hội ở ñịa phương trong thời gian tới.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về các giải pháp
kinh tế trong công tác giải phóng mặt bằng;
- ðánh giá thực trạng và các giải pháp sử dụng trong giải phóng mặt bằng
tại huyện Tiên Lữ thời gian qua;
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng ñến giải phóng mặt bằng trên
ñịa bàn huyện Tiên Lữ;
- ðề xuất các giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng
góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên ñịa bàn huyện
Tiên Lữ thời gian tới.
1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. ðối tượng nghiên cứu
- Các giải pháp kinh tế ñã thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng
trình tiếp thị thích hợp; trong ñó: mỗi bên ñều hành ñộng một cách tin cậy,
hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài.
- Bồi thường thiệt hại: Là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất
ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
- Giá ñất: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính
trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng ñất. (ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 ở khoản 23)
- ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước
trên thế giới. ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã
hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, ñặc biệt ñối với những nền kinh tế
phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề
ñịnh giá tài sản cũng ñược phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh
nghiệp tham gia thị trường, và ñội ngũ cán bộ ñịnh giá chuyên nghiệp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
5
ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau,
tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại
một thời ñiểm nhất ñịnh. Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như
sau: “ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng
hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời ñiểm, theo những tiêu
chuẩn cho mục ñích nhất ñịnh”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñai học
Potstmouth, Vương quốc Anh: “ñịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục ñích xác ñịnh”. Mặc dù có
nhiều ñịnh nghĩa, nhứng ñặc ñiểm cơ bản của ñịnh giá tài sản trong nền kinh tế
thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay là ðịnh giá
tài sản.
Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh giá hoặc ñánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
- Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối, hoa màu và các công trình xây dựng trên
phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới trên ñó.
- Giải pháp kinh tế: Tuy chưa có một khái niệm nào chính thức về giải
pháp kinh tế. Tuy nhiên, theo quan ñiểm của tác giả nghiên cứu thì chúng tôi
tạm ñưa ra quan ñiểm về giải pháp kinh tế như sau: Giải pháp kinh tế là ñưa
ra những phương thức tác ñộng, các mối quan hệ kinh tế phù hợp, linh hoạt ñể
giúp cho việc ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng. Các nội dung trong giải
pháp kinh tế có thể gồm xác ñịnh khung giá (ñịnh giá ñất và tài sản trên ñất)
sao cho linh hoạt, hợp lý phù hợp với giá thị trường; Xây dựng kế hoạch ñào
tạo nghề và giải quyết việc làm cho người dân sau khi bị thu hồi ñất; Tái ñịnh
cư cho người dân ñể ñảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi ñất.
- Nghiên cứu giải pháp kinh tế: Là việc ñánh giá tác ñộng của các giải
pháp kinh tế trong giải phóng mặt bằng ñã ñược áp dụng trong thực tế, xem
xét các yếu tố ảnh hưởng ñến giải pháp ñó. Từ ñó ñưa ra hướng hoàn thiện
giải pháp kinh tế ñó.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
7
2.1.2. Vai trò và ñặc ñiểm của giải pháp kinh tế trong công tác giải phóng
mặt bằng
Giải pháp kinh tế là một trong những nhóm giải pháp quan trọng nhất và
xuyên suốt nhất trong công tác giải phóng mặt bằng. Nếu có giải pháp hợp lý
2.1.3.1. ðịnh giá ñất và tài sản trên ñất phù hợp với giá trên thị trường
* Các nguyên tắc ñịnh giá ñất
Các nguyên tắc cơ bản trong ñịnh giá bất ñộng sản trước hết ñược hiểu
ñó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết
kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp ñến quan niệm hiện ñại về giá thị trường.
Sau nữa, cũng cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi ñược
xem xét một cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này
trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn ñi với nhau và bổ
sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo
cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở nước
ta hiện nay, ñể các kết quả ñịnh giá gần sát với giá thị trường, việc ñịnh giá
phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản ñược trình bày dưới ñây.
Nguyên tắc sử dụng tối ưu: Một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng
tối ưu nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy bất ñộng sản ñó ñang ñược sử dụng
hợp pháp cũng như ñang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu ñó có
thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ñịnh.
Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường ñược xác ñịnh bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc
giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không
giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu
cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc ñộ tăng, giảm của
cung và cầu, giá tăng khi tốc ñộ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc thay ñổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một
loại bất ñộng sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên,
kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác ñộng làm thay
ñổi giá trị của bất ñộng sản, thay ñổi môi trường của bất ñộng sản, thay ñổi cả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
9
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
10
Nguyên tắc dự báo trước: Dự báo trước trong ñịnh giá bất ñộng sản
ñược hiểu ñó là hành vi phán ñoán của nhà ñầu tư hoặc của người ñịnh giá về
giá trị ñầu tư sẽ thu ñược từ một bất ñộng sản dựa vào kinh nghiệm và tình
hình thực tế thị trường bất ñộng sản trong khu vực.
Nguyên tắc khả năng sinh lời của ñất: Khả năng sinh lời của ñất ñược
hiểu ñó là khoản lợi nhuận thu ñược từ ñất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với
các vị trí ñất khác.
* Xác ñịnh giá trị của ñất
Giá trị của ñất ñai ñược xác ñịnh như sau:
∑
∞
=
+
=
1
)1(
t
t
Lt
L
r
R
V
Trong ñó: V
L
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời ñiểm khảo sát ñể xác ñịnh giá của thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
Trường hợp không thu thập ñược những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất trong thời hạn 01 năm tính ñến thời ñiểm khảo sát ñể xác ñịnh
giá ñất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng ñất (loại ñất, qui mô diện tích và kích thước các
cạnh, ñịa hình, tài sản trên ñất, mục ñích sử dụng ñất hiện tại, mục ñích sử
dụng ñất theo quy hoạch);
+ ðiều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn
nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã
hội, trình ñộ dân trí);
+ Các ñặc ñiểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây dựng
nơi có thửa ñất, khu ñất; giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; mức ñộ hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật, v.v.);
+ Thời ñiểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất
thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất;
+ Thời gian, ñiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- ðiều kiện của thông tin:
Những thông tin trên ñây phải ñược thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện
bình thường quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 1của Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP.
b) Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin ñã khảo sát, thu thập ñược ở Bước 1, tiến hành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
Trong ñó, mức tiền ñiều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị
trí ñất, kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, mức ñộ ô nhiễm môi trường, v.v.
của từng thửa ñất, khu ñất so sánh so với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá. Mức
tiền ñiều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa ñất so sánh và thửa
ñất cần ñịnh giá (có thể tính theo giá trị tuyệt ñối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế của thửa ñất so sánh trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường tại ñịa phương, sau ñó tính thành tiền)
ñược xác ñịnh căn cứ vào ñánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên
viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác ñịnh giá ñất tham mưu cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh giá ñất cụ thể tại ñịa phương căn cứ vào các
chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá ñất có biến ñộng trong khoảng thời gian từ thời ñiểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng ñất của thửa ñất so sánh ñến thời
ñiểm xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá, thì trước khi thực hiện việc ñiều
chỉnh mức giá của thửa ñất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải ñiều
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………
13
chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của thửa
ñất so sánh theo chỉ số biến ñộng (tăng hoặc giảm) giá của loại ñất ñó trong
khoảng thời gian này. Chỉ số biến ñộng giá của từng loại ñất có thể ñược tính
toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá ñất
thu thập thông qua việc ñiều tra, khảo sát và thống kê giá ñất theo hướng dẫn
tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và ñiều tra, khảo sát giá ñất, thống kê
báo cáo giá các loại ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP;
hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
d) Bước 4: Xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều
ðối với trường hợp thửa ñất cần ñịnh giá ñã ñược ñầu tư, xây dựng các
tài sản trên ñất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao
cơ bản của các tài sản trên ñất.
c) Bước 3: Xác ñịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm ñã tính
ở Bước 1
-
Tổng chi phí
ñã tính ở
Bước 2
d) Bước 4: Ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức sau
Thu nhập thuần túy hàng năm thu ñược
từ thửa ñất
Giá ñất
ước tính
=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
ñộng sản (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công, mà
thửa ñất của các bất ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần
ñịnh giá (vị trí, hiện trạng, ñiều kiện kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, mục
ñích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như
hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
b) Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản
trên ñất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản
nói trên.
c) Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng
trên ñất
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên ñất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời ñiểm ñịnh giá
−
Phần giá trị hao
mòn
Copyright: Tài liệu đại học ©