ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VIỆT DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh
Mã số: 60 34 05 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ PHI NGA
Hà Nội - 2009
MỤC LỤC
Trang
1.1.2.2
Đặc trưng của bất động sản
8
1.2.
Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản
9
1.3
Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS
12
1.3.1.
Phương pháp so sánh trực tiếp
12
1.3.2.
Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
18
1.1.3.
Phương pháp chi phí
20
1.1.4.
Phương pháp thặng dư
22
1.1.5.
Phương pháp lợi nhuận
23
Cơ cấu dịch vụ
28 2.1.3.3
Chất lượng dịch vụ
28 2.1.3.4
Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá
miền Nam tại Hà Nội thực hiện quy trình thẩm định giá
29
BĐS theo 5 bước sau
2.2.
Thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công
ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
32
2.2.1.
Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá BĐS của chi
nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền
Nam tại Hà Nội
32
2.3
Hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần thông
tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
32
2.3.1
Quá trình áp dụng phương pháp thặng dư
76 2.3.2.
5
Quá trình áp dụng phương pháp lợi nhuận
81
2.3.3.
Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá BĐS và các
phương pháp thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà
Nội
83 2.3.3.
1
Mặt tích cực
83 2.3.3.
2
Mặt hạn chế
84 2.3.3.
2
86 3.2.1.
3
Tăng cường công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường
86 3.2.1.
4
Xây dựng hệ thống thông tin trong hệ thống công ty
và chi nhánh Hà Nội
87
3.3.
Phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS của chi
nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại
Hà Nội.
96
3.3.1.
Xây dựng một quy trình Thẩm định giá BĐS mới thực hiện
theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
96
3.3.2.
Áp dụng phương pháp, quy trình mới và giám sát thực hiện
97
KẾT LUẬN
99
Sơ đồ 1.
CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI
27
DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ HIỆU
BẢNG
TÊN BẢNG
TRANG
Bảng 2.1.
BẢNG ĐIỀU CHỈNH CÁC MỨC GIÁ CHỈ DẪN THEO CÁC
YẾU TỐ SO SÁNH
47
Bảng 2.2.
BẢNG THÔNG TIN VỀ CÁC THỬA ĐẤT SO SÁNH
49
Bảng 2.3.
BẢNG SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH SỐ LIỆU
52
Bảng 2.4.
BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ
61
Bảng 2.5.
BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ
62
Bảng 2.6.
BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ
muộn so với các nƣớc khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng
khắp tại các tỉnh, thành trong cả nƣớc. Thẩm định giá là một trong những
công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh
nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh
tranh
Ngành thẩm định giá Việt Nam tuy ra đời muộn hơn so với nhiều nƣớc
nhƣng đã phát triển rất nhanh và vƣợt lên sánh vai cùng các nƣớc, góp phần
vào công cuộc hội nhập kinh tế quốc tế.
Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và
thẩm định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ
quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng
nhƣ các vấn đề về quản lý giá. Thẩm định giá đƣa ra thƣớc đo biểu hiện đúng
giá trị của tài sản trên thị trƣờng, tránh tình trạng giá cả của hàng hoá quá cao
hoặc quá thấp so với giá trị của hàng hoá.
Trƣớc đây, Nhà nƣớc định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ trong
nền kinh tế quốc dân thì nay Nhà nƣớc chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ
mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trƣờng bằng các chính sách tài chính,
chính sách tiền tệ, chính sách thƣơng mại, chính sách thuế, chính sách về thu
nhập, tiền lƣơng Nhà nƣớc chỉ còn định giá một số ít tài sản, hàng hoá, dịch
vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một
số điều của Pháp lệnh Giá).
Ngày 03 tháng 8 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định
101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá. Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực
tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam. Hiện nay công ty đã
2
có 01 trụ sở chính, 32 chi nhánh và 5 văn phòng tại các tỉnh, thành phố lớn
trên cả nƣớc.
Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà
Làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở khoa học về thực hiện thẩm định giá bất
động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng; phân tích thực trạng quản lý
thực hiện thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội qua đó
tìm ra những kết quả đã đạt đƣợc và các hạn chế, tồn tại, nguyên nhân dẫn
đến các hạn chế, tồn tại cần khắc phục; đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông
tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần
Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Sử dụng một số phƣơng pháp cơ bản sau:
- Duy vật biện chứng và duy vật lịch sử;
- Phƣơng pháp đánh giá tổng quan;
- Phƣơng pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu;
- Thống kê kinh tế.
Tất cả các phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở
minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đƣa ra những giải pháp phù
hợp với tình hình thực hiện Thẩm định giá Bất động sản và cung cấp dịch vụ
này cho thị trƣờng của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.
4
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn
Thông qua nội dung luận văn để giải quyết đƣợc các vấn đề cơ bản sau:
- Tổng hợp những vấn đề mang tính chất lý luận về bất động sản và
thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá có nguồn gốc khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Sự
xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành
và phát triển của nền kinh tế thị trƣờng khi hội đủ các yếu tố khách quan của
nó, đó là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hoá nhât định.
Từ khi xuất hiện hoạt động thẩm định giá trên thế giới, thẩm định giá
Bất động sản đã là một hoạt động không thể thiếu trong bất kỳ doanh nghiệp
thẩm định giá nào.
Cho tới nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm
định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật đƣợc thừa nhận:
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hoà
xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “ BĐS là các tài sản
bao gồm đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định” [18]
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì BĐS đƣợc định
nghĩa là đất đai và những công trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất.
Theo ông Nguyễn Văn Thọ, nguyên Cục trƣởng cục Quản lý giá - Bộ
Tài chính, hiện là Tổng giám đốc công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá
miền Nam: “Thẩm định giá Bất động sản là ƣớc tính về gía trị của các quyền
sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc
xác định rõ trong nhữngđiều kiện của một thị trƣờng nhất định với những
phƣơng pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật bao
gồm những kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng cùng với những
6
thông tin cần thiết và sự nhạy cảm tốt với thị trƣờng của thẩm định viên”[ 11,
tr.37 ].
Thẩm định giá BĐS là một công việc mang tính chất khoa học, sử dụng
các phép tính số học và các công thức toán học nhƣng nó cũng đƣợc coi nhƣ
diện và đúng bản chất nhất, đó là: “ Thẩm định giá Bất động sản là ƣớc tính
về gía trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho
một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong những điều kiện của một thị trƣờng
nhất định với những phƣơng pháp phù hợp, đúng với tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế”.
1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản
1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản
- Tính bât động (cố định về vị trí): BĐS là một tài sản đặc biệt, không
có khả năng di dời, ban đầu đƣợc đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi mà
không thể chuyển từ nơi này đến nơi khác. Do đặc điểm này mà giá trị của
BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hƣởng lớn của môi trƣờng
xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội.
Khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị BĐS cũng thay đổi theo, tạo nên giá trị
BĐS có tính chất theo vùng.
Khi định giá BĐS, TĐV không thể áp mức giá các BĐS có vị trí khác
nhau cho nhau mà chỉ sử dụng nhƣ mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp
với điều kiện từng vùng. Đồng thời TĐV cũng phải tính đến các yếu tố môi
trƣờng và dự báo sự thay đổi của chúng trong tƣơng lai
- Tính không đồng nhất: Không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau,
giữa hai BĐS bao giờ cũng có sự khác biệt nào đó về vị trí, kết cấu, kiến trúc;
về quyền đối với BĐS; về cảnh quan môi trƣờng,…Vì vậy khi định giá BĐS
các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn các
BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp.
8
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất
đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy
mà quan hệ cung cầu BĐS thƣờng mất cân đối theo hƣớng cung nhỏ hơn cầu,
thƣờng có tình trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hƣớng tăng
lên. Nhiệm vụ của TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó,
giao dịch thƣờng là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua,
bán giao dịch cao.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thƣờng giá
trị của Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch nhƣ đã nên trên
dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Do tính chất quan
trọng của Bất động sản trƣớc hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị,
xã hội nên Nhà nƣớc thƣờng có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản.
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng tối đa trong những
hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật,
về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể
hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
- Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối
quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trƣờng. Ngƣợc lại, giá trị của tài sản
đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ
thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
10
những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hƣởng của những đặc tính phụ
thêm này đƣợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp
vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản
đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản
Việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tƣơng
lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua.
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu
tƣ tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tƣ tiếp
tục tăng nhƣng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tƣ vào lĩnh vực bất
động sản.
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp
các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể
đƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối đƣợc thực hiện theo
nguyên tắc tƣơng ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho
vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của
những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng đƣợc hình thành trong quá trình thay đổi liên
tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hƣởng
đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do
đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi
nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
12
- Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trƣờng của nó
nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm
định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trƣờng hay
không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vƣợt trội sẽ thúc đẩy cạnh
tranh, ngƣợc lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng
có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đƣợc
nhau mà giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra gía trị của tài sản
mục tiêu cần thẩm định giá.
Trong thực tế, các tài sản có thể tƣơng tự nhau nhƣng mỗi tài sản có
tính chất độc đáo riêng, do đó chúng không bao giờ giống nhau một cách
hoàn toàn. những lý do làm cho BĐS không giống nhau một cách hoàn toàn
chủ yếu là:
Địa điểm: Vị trí của bất kỳ một BĐS nào cũng mang tính đơn nhất.
Trong thực tế, vị trí là một yếu tố quan trọng trong giá trị của tài sản, và đối
với một số BĐS nhƣ các cửa hiệu thì vị trí là yếu tố căn bản chủ yếu.
Tình trạng vật chất: Điều kiện vật chất của một BĐS phụ thuộc vào sự
quan tâm bảo dƣỡng, sửa chữa và trang hoàng lại tài sản đó. Hai BĐS nhƣ
nhau, nhƣng có thể ở trong tình trạng vật chất trái ngƣợc nhau nếu một BĐS
đƣợc bảo dƣỡng tốt còn cái kia thì không.
Chủ nhân chiếm giữ ngôi nhà có thể tạo nên những thay đổi đáng kể
qua công việc cải tạo, sửa chữa. Điều này thƣờng thể hiện rõ đối với tài sản là
nhà ở, chủ ngôi nhà có thể sửa chữa, nâng cấp phòng bếp, phòng tắm, thay đổi
màu sơn đến một mức độ mà ngôi nhà ban đầu có vẻ bề ngoài giống nhau
nhƣ ban đầu trở nên hoàn toàn khác khi kiểm tra kỹ.
Tính chất chiếm hữu: Có nhiều lợi ích khác nhau nằm trong BĐS, ngoài
lợi ích sở hữu toàn quyền là không có lợi ích phụ thêm, còn các lợi ích khác là
14
đa dạng. Ngay cả bên trong một BĐS cho thuê theo hợp đồng cho phép ngƣời
đi thuê chiếm hữu dựa trên một hợp đồng thảo ra giống nhau, thì các điều
kiện có thể có những thay đổi khác nhau nhƣ thời hạn của thuê mƣớn, điều
kiện thanh toán tiền thuê hay việc sử dung theo hợp đồng. Trên thị trƣờng ,
những sự khác nhau là đa dạng và phổ biến.
Mục đích của thẩm định giá: Xác định mục đích của mỗi lần thẩm định
giá là một yếu tố quan trọng trong việc quyết định lựa chọn phƣơng pháp
thẩm định giá. Chẳng hạn, khi thẩm định giá cho mục đích đầu tƣ hay cho
- Đặc điểm của các bên và bối cảnh xung quanh cuộc giao dịch.
Bƣớc 3. Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đƣợc thích hợp nhất
(khoảng từ 3 – 6 tài sản).
Bƣớc 4. Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt và
xấu) của mỗi tài sản có giá bán trên thị trƣờng so với tài sản mục tiêu cần
thẩm định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản
này so với tài sản mục tiêu.
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì
điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngƣợc lại.
Bƣớc 5. Bƣớc cuối cùng là ƣớc tính giá trị của tài sản đối tƣợng cần
thẩm định giá trên cơ sở các giá bán của tài sản có thể so sánh đƣợc sau khi đã
điều chỉnh [ 11, tr.57-59] .
Trong khi tiến hành phƣơng pháp so sánh trực tiếp, cần chú ý đến một
số điểm sau đây:
- Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tƣơng tự ở trong
cùng khu vực lân cận với các giao dịch bán mới đƣợc tiến hành. Trƣờng hợp
ít tài sản so sánh đáp ứng đƣợc các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính
xác kém hơn. Trong trƣờng hợp nhà thẩm định giá không tìm đƣợc những so
sánh đáp ứng yêu cầu, thì phƣơng pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng
đƣợc. Để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố,
16
nhà thẩm định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy
tính. Điều đó cho phép nhà thẩm thẩm định giá rút ra kết luận từ tập hợp các
tài liệu và nhận đƣợc những kết quả đúng hơn.
- Đánh giá phương pháp: Trong khi tiến hành phƣơng pháp so sánh
trực tiếp, cần chú ý đến một số điểm sau đây:
Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tƣơng tự ở trong cùng
khu vực lân cận với các giao dịch bán mới đƣợc tiến hành. Trƣờng hợp ít tài
sản so sánh đáp ứng đƣợc các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính xác
của đƣờng. Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép (GPR)
là 1,6. Ngày định giá là ngày 05 tháng 5 năm 2009. Những cuộc mua bán đất
để xây dựng nhà tƣơng tự thu nhập đƣợc nhƣ bảng sau:
Bảng 1.1. BẢNG SỐ LIỆU CÁC MẢNH ĐẤT SO SÁNH
Các so sánh
Diện tích đất
(m
2
)
Ngày bán
Giá
(triệu USD)
Ghi chú
1
2
3
5.000
5.500
4.500
2/2009
3/2009
4/2009
25,500
31,500
23,085
GPR = 1,7
GPR = 2,0
GPR = 1,8
Nguồn: Chi nhánh SIVC tại Hà Nội
Tổng tỷ lệ khu đất (GPR) = tổng diện tích đất trên đất xây dựng cho
Có một bộ phận lớn của thị trƣờng BĐS trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu tách rời nhau. mỗi tài sản cung cấp môi trƣờng phù hợp cho những
yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng hoá, cửa
hàng để bán hàng Đối với mỗi tài sản đều có ngƣời chiếm hữu, trong nhiều
trƣờng hợp , tài sản đƣợc chiếm hữu dƣới một hợp đồng trong đó ngƣời chiếm
hữu trả cho ngƣời chủ sở hữu một số tiền, tức là ngƣời chủ sỏ hữu đã nhƣờng
quyền chiếm hữu tài sản để lấy một số tiền. Chính đây là điểm hấp dẫn những
ngƣời đầu tƣ muốn kiếm đƣợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản và thị
trƣờng BĐS là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tƣ nhƣ vậy.
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tƣ muốn đầu tƣ vốn để có đƣợc một
thu nhập hàng năm trên số vốn đó dƣới hình thức một thu nhập thuần với một
suất lợi tức có thể chấp nhận đƣợc.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tƣơng lai thành giá trị vốn
hiện tại đƣợc biết đến nhƣ là quá trình vốn hoá và có thể thể hiện mối liên hệ
cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau:
I
V = (1)
R
hoặc là: V = I x F
Trong đó:
Copyright: Tài liệu đại học ©