Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Danh mục các chữ viêt tắt
BĐS
ĐGBĐS
ĐGTS
JVSC
QSD
QSDĐ
QSH
SDTNVHQN
NTCC
NTĐG
NTTT
TĐV
TĐG
UBND
Bất động sản
Định giá bất động sản
Định giá tài sản
Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc thay thế
11
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản.......11
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản.......12
1.2.3. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản....13
1.2.4. Đặc trng của thẩm định giá bất động sản......15
1.2.5. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản....15
1.3. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản......18
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp. ...18
1.3.2. Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t)....21
1.3.3. Phơng pháp chi phí giảm giá..24
1.3.4. Phơng pháp thặng d..26
1.3..5. Phơng pháp lợi nhuận. ....................................................................................27
1.4
Quy trình thẩm định giá BĐS....29
1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS....30
1.5.1 Khái niệm..30
1.5.2 Nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS....30
Chơng II: Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng th ĐGBĐS tại công ty Cổ
Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam..39
2.1
Giới thiệu về công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam..39
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của trung tâm thẩm định giá Miền Nam...39
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển chi nhánh SIVC tại Hà Nội...40
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội..41
3.2
Định hớng phát triển của SIVC trong thời gian tới....84
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định
giá BĐS tại SIVC.....84
3.2.1. Nâng cao chất lợng và số lợng nguồn nhân lực của SIVC...84
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin....85
3.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá...88
3.2.4 Hoàn thiện chứng th thẩm định giá....89
Kết Luận chung
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
Lời Mở Đầu
Nền kinh tế thị trờng phát triển việc mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu t, bảo hiểm,
tính thuếdiễn ra thờng xuyên và liên tục. Khi đó, để thúc đẩy những hoạt động đó
diễn ra nhanh chóng hơn thì việc xác định giá trị tài sản để thỏa mãn nhu cầu của các
bên trong các giao dịch đó là vô cùng cần thiết. Do đó, nghề thẩm định giá hình
thành là một tất yếu.
Lê Duy Thành
3
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
nghiệm chuyên môn... nên chuyên đề của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì
Lê Duy Thành
4
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
vậy sự chỉ bảo, giúp đỡ của các thầy cô là nguồn lực rất lớn để em có thể hoàn thiện
tốt hơn chuyên đề của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!
Chơng I:
Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản.
1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản.
1.1.1. Bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của một quốc gia, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là điều kiện căn bản tối thiểu của cuộc sống xã hội loài ngời đảm bảo cho quá
trình tồn tại và phát triển.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005:
Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của
BĐS đó.
c) Tính khác biệt:
Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng kể, thực tế không có hai BĐS hoàn
toàn giống nhau mà chúng thờng khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc, quyền đối
với tài sản, cảnh quan, môi trờng. Chính sự khác biệt này tạo ra sự chênh lệch giá rất
lớn giữa các BĐS. Vì vậy, khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính khác biệt, không
thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau, sự so sánh giữa các BĐS chỉ mang
tính chất tham khảo chứ không thể áp đặt mức giá.
d) Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có
tính khác biệt, cố định về vị trí,... Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiều
hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, về lâu dài giá cả BĐS
có xu hớng tăng lên. Ngời làm công tác định giá cần phải lu ý đến đặc điểm này khi
định giá BĐS nhằm đảm bảo tính chính xác khi định giá.
e) Có giá trị lớn:
Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì vậy, hoạt động thẩm định giá phải hết sức
cẩn thận, hạn chế đến mức tối đa những sai số và rủi ro có thể xẩy ra. Điều này đòi hỏi
nhà thẩm định giá phải am hiểu về chuyên môn nghề nghiệp.
Lê Duy Thành
6
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp.
+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung
tâm thơng mại,
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê.
Lê Duy Thành
7
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học,
1.1.2. Thị trờng bất động sản.
1.1.2.1. Khái niệm thị trờng bất động sản.
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:
- Thị trờng BĐS là thị trờng nhà, đất.
- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản lý
của Nhà nớc.
- Thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định.
Nh vậy, có thể thấy rằng: Thị trờng BĐS là loại thị trờng bao gồm các giao
dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản.
Thị trờng BĐS có các đặc điểm sau:
phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trờng và có thể
sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
-Thứ t: Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả
BĐS. Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm
này để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS.
-Thứ năm: Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nớc.
BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sự can
thiệp của Nhà nớc là cần thiết nh Nhà nớc đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS, kiểm
soát các giao dịch trên thị trờng BĐS. Điều này đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu và
cập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong quá
trình định giá.
1.1.2.3. Vai trò của thị trờng bất động sản.
Thị trờng BĐS có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nói
chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng. Có thể khái quát những vai trò chủ yếu
sau của thị trờng BĐS:
- Giống nh các loại thị trờng khác, thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và
tiêu dùng.
- Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể
kinh doanh BĐS.
- Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất
đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở
kinh tế khác.
- Vận hành thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ môi trờng.
- Góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
1.2 Thẩm định giá bất động sản.
sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trờng hay cơ sở của việc ớc tính giá
trị thị trờng đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế là có khả năng trao đổi,
mua bán một cách phổ biến trên thị trờng, đợc thực tiễn kiểm chứng một cách khách
quan. Vì vậy, giá trị thị trờng là một tiêu chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Tiêu
chuẩn này đã đợc định nghĩa một cách khá rõ ràng và chặt chẽ. Để đảm bảo áp dụng tiêu
chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và
thận trọng đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành
có phải là giá trị thị trờng hay không.
Giá trị phi thị trờng:
Trên thực tế có rất nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất
ít khi đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với chúng nh công viên, nhà ga,
nhà thờ, bệnh viện, trờng học, Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,
ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị đợc ớc
tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng.
Lê Duy Thành
10
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản
Lê Duy Thành
11
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Đó là những yếu tố thể hiện công dụng hữu ích vốn có mà BĐS có thể mang
lại cho ngời sử dụng nh vị trí, diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa cải tạo,
Những yếu tố này thờng có tác động cùng chiều với giá trị BĐS nghĩa là những thuộc
tính vật chất của BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng cao và ngợc lại.
Để kết quả định giá thực sự đáng tin cậy, thẩm định viên phải đợc trang bị
những kiến thức về ngành nghề liên quan đến BĐS nh xây dựng, đầu t, Đồng thời,
thẩm định viên cũng phải xác lập và lựa chọn các tiêu chuẩn chủ yếu ảnh hởng đến
giá trị BĐS.
- Các yếu tố về tình trạng pháp lý:
Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập quán ràng
buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định. Quyền của chủ thể đối với BĐS
càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại. Tuy nhiên, quyền này phải đợc sự
bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải
am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luật liên quan đến quy
định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá.
- Các yếu tố mang tính kinh tế:
Các yếu tố mang tính kinh tế nh sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập, đầu t,
Phân tích các yếu tố này cuối cùng cũng đi đến phân tích quan hệ cung - cầu.
- Thẩm định giá BĐS phải gắn liền với các quy định của Nhà nớc: Sở dĩ nh vậy
là vì đất đai là thành phần cơ bản của BĐS thuộc sở hữu của Nhà nớc và BĐS là tài
sản có giá trị lớn của nền kinh tế. Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các
quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho
thuê đất sử dụng. Vì vậy, hoạt động thẩm định giá không thể tách rời các quy định
của Nhà nớc.
- Do BĐS có tính cố định về vị trí, ngời ta không thể mang BĐS đến nơi giao
dịch nên trong quá trình định giá BĐS phải có giai đoạn điều tra khảo sát hiện trờng.
- Việc định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng chỉ là công việc ớc tính. Trên
thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và cũng không có phơng pháp định
giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất.
1.2.5. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.
- Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội.
- Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 ban hành kèm theo
quyết định số 77/2005/QĐ-BTC đã nêu ra 11 nguyên tắc thẩm định giá nhng các
nguyên tắc trình bày dới đây là các nguyên tắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, là
cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và phơng pháp định giá một cách hợp lý và khoa học.
1.2.5.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa
lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó đợc SDTNVHQN. IVSC giải thích nguyên tắc SDTNVHQN là: Khả
năng sử dụng tốt nhất một BĐS trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép
và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con ngời luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ
sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể
Lê Duy Thành
13
khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ớc tính giá trị BĐS.
1.2.5.4. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành,
phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể.
Lê Duy Thành
14
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá
trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị
toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.2.5.5. Nguyên tắc cung cầu (NTCC).
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị BĐS. Trên
thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách
quan của thị trờng về giá trị BĐS. Trong các thị trờng khác, dới sức ép của cung và
cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
tự BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các BĐS và làm các điều chỉnh cần thiết
để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành các bớc cụ thể
nh sau:
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh
hởng đến giá trị. Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của BĐS: kích thớc, hình dáng, kết cấu, số lợng các
phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
- Đặc điểm về mặt bằng: kích thớc, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét
đặc trng địa lý, nh: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nớc,
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lợng xây
dựng và chất lợng kiến trúc của gara, đờng đi nội bộ, các bức tờng xây, hàng rào, bãi
cỏ, vờn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh những
điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hội
của chủ thể sở hữu BĐS.
+ Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trờng xã hội có liên quan đến
BĐS nh phong tục tập quán, văn hoá, lối sống của những ngời hàng xóm, tình trạng
sử dụng BĐS xung quanh,
- Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở hữu
các công trình trên đất nh giấy chứng nhận QSD đất, giấp phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình; các quy định
pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê.
ngợc lại.
Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều chỉnh.
1.3.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
Đây là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tế
vì xuất phát từ 3 u điểm cơ bản sau:
- Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có công
thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng để
cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng - đó là các bằng chứng rõ
ràng - đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc
để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác, nh: phơng pháp
chi phí và phơng pháp thặng d.
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng một khu vực thì mới có
thể sử dụng để so sánh đợc. Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng đợc các yêu cầu trên thì
kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể
tránh khỏi. Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong
một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Lê Duy Thành
17
K43/16.01
V = I x GI
V : là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
Trờng hợp thu nhập qua các năm của BĐS tăng đều với tỷ lệ tăng là (k) và dài vô
hạn.
Lê Duy Thành
18
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Ta có công thức:
Chuyên Đề Cuối Khóa
V=
I1
R k
Trong đó
: I1=I0(1=k)
I0 : Thu nhập năm hiện hành.
k : tỷ lệ tăng thu nhập hằng năm.
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r : Tỷ suất chiết khấu
* Trờng hợp dòng tiền đều:
n
V= CF
t i
V
1
+ n n
t
(1 + r ) (1 + t )
+ Các bớc tiến hành
Bớc 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bớc 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bớc 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bớc 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Lê Duy Thành
19
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tơng tự.
1.3.3.2. Kỹ thuật định giá.
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất
trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện TNVHQN.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Lê Duy Thành
20
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của
mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
1.3.3.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Ưu điểm cơ bản của phơng pháp chi phí là nó đợc sử dụng khi không có các
bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh
cuối cùng khi các phơng pháp khác là không thể sử dụng đợc.
- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt.
Hạn chế:
- Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra
đối với các phơng pháp khác.
1.3.4. Phơng pháp thặng d.
1.3.4.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp thặng d đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đó
nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS
đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của
tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
1.3.4.2. Kỹ thuật định giá.
Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính
đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN, bằng
cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài
chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách lấy
tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để
có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhợng
BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.3.4.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội
đầu t vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng
ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch
vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni
- Bớc 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
+ Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật t:
Hàng hóa, nguyên liệu, vật t mua cho kinh doanh nh nguyên liệu, thực phẩm,
đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu,
vật t sẽ đợc trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng.
+ Chi phí lãi vay ngân hàng.
Lê Duy Thành
23
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
+ Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền
công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nớc, điện, gas,
điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị
- Bớc 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các
khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định
của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu t.
- Bớc 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Thu nhập thực hàng năm
Chuyên Đề Cuối Khóa
1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS.
Theo tiêu chuẩn số 05 - Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01
tháng 11 năm 2005 của Bộ Trởng Bộ Tài Chính thì quy trình thẩm định giá tài sản
bao gồm 6 bớc:
Bớc 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trờng hoặc phi thị trờng làm cơ sở cho việc thẩm định giá
Bớc 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
Bớc 3: Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin
Bớc 4: Phân tích thông tin
Bớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bớc 6: Lập báo cáo và chứng th định gia
1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS.
1.5.1 Khái niệm:
Báo cáo kết quả thẩm định giá: Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến
chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng
tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
Hồ sơ thẩm định giá: Là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị
tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lu trữ trong quá trình
thực hiện thẩm định giá. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá đợc thể hiện trên giấy,
phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
Chứng th thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập
nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan
đến kết quả thẩm định giá tài sản.
1.5.2 Nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS:
1.5.2.1 Báo cáo thẩm định giá BĐS.
Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tợng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của
khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản
sau:
Copyright: Tài liệu đại học ©