ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
PHẠM MINH TUẤN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế Chính trị
Mã số : 60 31 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG
1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 12
1.1.4. Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 17
1.1.5. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản 22
1.2. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28
1.2.1. Tạo lập môi trường, thể chế 28
1.2.2. Định hướng phát triển 30
1.2.3. Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30
1.2.4. Tổ chức giám sát và kiểm tra 33
1.3. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
43
2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường 43
2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường 48
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 52
2.2. THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN 67
2.2.1. Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường 67
iv
2.2.2. Định hướng phát triển thị trường 69
2.2.3 Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS 73
2.2.4. Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS 77
2.3. ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN. 78
2.3.1. Những thành tựu chủ yếu 78
2.3.2. Hạn chế 80
2.3.3. Nguyên nhân 85
2 CPH Cổ phần hóa
3 DNNN Doanh nghiệp Nhà nước
4 DNTN Doanh nghiệp Tư nhân
5 GCN - QSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
6 HCSN Hành chính sự nghiệp
7 NĐ – CP Nghị định – Chính phủ
8 NTNT Nhà thu nhập thấp
9 PGS Phó Giáo sư
10 QSDĐ Quyền sử dụng đất
11 TS Tiến sỹ
12 UBND Ủy ban nhân dân
13 VN Việt Nam 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng
định vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng
cao hiệu quả sử dụng bất động sản của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc
phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường (cho người có đất và Nhà nước) thành
phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp, Nhà
nước thất thu và sản xuất đình đốn.
Thứ hai, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản kém phát triển. Trong
rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá
nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên
nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín
dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn
ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi
suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng
đều khiến thị trường chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao. Thông
tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng
thương mại là loại hình tín dụng có hệ số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng
thông thường. Điều này cho thấy quy mô của thị trường BĐS Việt Nam đã
phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng thương mại do
tính kém thanh khoản của nó. Để đáp ứng mức độ phát triển mới và giảm bớt
rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất thiết phải tạo ra các công
cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu hút các định chế đầu
tư vào thị trường này.
3
Thứ ba, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều bất cập. Bất động
sản là loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở
hữu và định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có
nhu cầu hoặc nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc
mua nhà ở. Mức độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ
thuận với quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư. Hệ
thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối
với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định như vậy đã hạn
trường pháp lý và cũng là người hỗ trợ cho thị trường này. Thậm chí, trong
một số trường hợp, Nhà nước còn phải can thiệp sâu và tích cực vào thị
trường. Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho
người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi bán lại. Việc nâng
cao vai trò của Nhà nước đối với thị trường đất đai phải theo hướng điều tiết
giá với quan hệ cung - cầu, thông qua các chính sách và thuế, chứ không quản
lý mặt hành chính. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư bất
động sản lớn nhất.
Với những phân tích ban đầu như vậy, “Vai trò Nhà nước đối với thị
trường bất động sản Việt Nam” được chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ này.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong suốt thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu lý luận và
hoạt động thực tiễn được triển khai như:
- “Thị trường Bất động sản và các Chính sách tài chính khai thông thị
trường bất động sản Việt Nam”.
5
- “Các kênh huy động vốn đầu tư Bất động sản” (2008) của Viện nghiên cứu
quản lý kinh tế Trung ương do ThS. Đinh Trọng Thắng làm chủ nhiệm đề tài.
- “Môi trường đầu tư Bất động sản Việt Nam: Thực trạng và Giải pháp”
của Ban nghiên cứu Khoa học quản lý do TS. Trần Kim Chung làm chủ
nghiệm đề tài.
- "Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần
quan tâm", hội thảo được tổ chức dưới sự bảo trợ của Phòng Thương mại và
Công nghiệp Việt Nam - VCCI và Bộ Xây dựng; Báo Diễn đàn Doanh nghiệp
phối hợp với Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản và Hiệp hội Bất
động sản Việt Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức tháng 8/2009 tại Hà Nội.
- "Phát triển nhà ở và thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm thế giới và
lựa chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn ra từ ngày 26 đến ngày
28/11/2010 tại Hà Nội, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành
trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
Mục đích: Từ việc làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước
với thị trường BĐS; những ưu nhược điểm trong thực hiện vai trò Nhà nước
đối với thị trường BĐS Việt Nam những năm qua, luận văn đưa ra các quan
điểm và các giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường này trong
thời gian tới.
Nhiệm vụ:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối
với thị trường này.
7
- Phân tích thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt
Nam, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị
trường BĐS ở Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, góp phần
thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Vai trò Nhà nước với thị trường Bất động sản
không không chỉ là khắc phục các khuyết tật, mà còn là tạo lập các điều kiện
phát triển, định hướng, điều tiết và hỗ trợ thị trường.
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam (từ năm 2003
đến nay), tập trung vào 02 thành phố lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học kinh tế chính trị, đặc
biệt coi trọng phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp,
kết hợp lôgíc và lịch sử, thống kê, so sánh…
6. Những đóng góp của luận văn
- Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường BĐS, luận
văn xây dựng khung khổ lý thuyết để nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam.
9
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét
đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái
gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây
được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân
sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật
dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai
10
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi
lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc
lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua
bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự
giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:
- Thị trường BĐS
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành:
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển
nhượng, giao hoặc
cho
thuê quyền sử dụng đất.
12
- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để
bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công
trình đã được mua hoặc thuê.
nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các
doanh nghiệp xây dựng BĐS. Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không
phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra
được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao
và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài
trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối
với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính
hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm
giảm thiểu rủi ro và tạo tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình.
Trong cấp độ này, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ
quan quản lý tài chính là những chủ thể đóng vai trò quyết định.
1.1.2.2. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời
và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc .
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không
đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến
14
quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS
ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi
động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi.
1.1.2.3. Thị trường BĐS không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm
quốc dân, thể hiện ở các điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển
đổi, đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế.
Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước khác nhau nhưng
thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt
động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS
còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường
thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn thông qua hoạt động thế chấp[25].
Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ
điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính xác sẽ tạo cho
nền kinh tế quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn, để từ đó phát triển
kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì
vậy, đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài
sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội,
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
16
Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng và thị trường lao động.
Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước
Như vậy, có thể thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối
với mỗi quốc gia.
yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở
kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao
động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau
về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở
cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống, ổn định chỗ ở là
công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự
định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị
hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên… nhu
cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại
có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu
phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán
cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi
cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình
giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong
muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên.
Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên.
Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại
18
lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng
cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành
thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản
xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị
trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu
không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ
tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu
động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có
- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền
kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí, hoặc đục tường để đặt kết cấu xây
dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
- Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì
chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn
cách tường của mình.
- Quyền yêu cầu sữa chữa, phá dở bất động sản liền kề.
- Theo điều 272: Trong trường hợp cây cối, công trình xây dựng có
nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề hoặc nơi sinh hoạt công cộng thì
chủ sở hữu phải chặt cây, sữa chữa hoặc phá dỡ công trình xây dựng đó.
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 273)
- Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.(Điều 275)
- Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề( Điều 276)
- Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 277)
20
Những quy định pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất có tác động quan trong đến thị trường bất động sản.
Do vậy để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước cũng
cần phải có những quy định phù hợp về điều kiện thực hiện quyền chuyển
quyền, trình tự thủ tục thực hiện quyền chuyển quyền. Khi người sử dụng đất
có quyền chuyển quyền không có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ
lúc nào mà phải đáp ứng những điều kiện thực hiện. Một trong những điều
kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Song do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của chúng ta chưa được thực hiện tốt nên có rất nhiều trường hợp có
quyền chuyển quyền mà không thể thực hiện được. Tồn tại này đã được khắc
phục phần nào tại Nghị định 79/2001/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh
doanh BĐS phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà
nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào”
của quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức
lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ. Đồng thời, Nhà
nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường
(trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định
hướng các hoạt động của thị trường. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây
dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định
rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao
đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh
Copyright: Tài liệu đại học ©