Lời mở đầu
Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu
ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời
sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối
với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở Việt Nam
thẩm định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền
kinh tế từ những năm cuối của thập kỉ 90 và phát triển rất nhanh chóng
với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định
ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên kết quả thẩm định giá vẫn mang tính chưa thống nhất ở
một số nơi. Việc định giá chính xác, sử dụng phương pháp hợp lý sẽ làm
giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá
nhân liên quan đến việc thẩm định giá tài sản.
Thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng còn là
một nghề khá mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là phát triển sau nên được
kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực
tế Việt Nam nên việc áp dụng các phương pháp thẩm định vẫn còn nhiều
khó khăn. Hiện nay phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ
biến nhất, vì có ưu điểm đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để
công nhận vì dựa vào chứng cớ thị trường. Để tìm hiểu rõ hơn về
phương pháp này nhóm 13 chọn đề tài “ Vận dụng phương pháp so sánh
trực tiếp để thẩm định giá một bất động sản cụ thể “.
1.Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu các vấn đề lý luận về định giá bất động sản bằng phương
pháp so sánh trực tiếp từ đó áp dụng vào một bất động sản cụ thể nhằm
có cái nhìn thiết thực hơn về công tác thẩm định bất động sản.
2.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Nội dung của phương pháp so sánh trong hệ thống các phương pháp
định giá bất động sản và vận dụng phương pháp để định giá bất động sản
là nhà ở.
1

Đồng thời theo Điều 4, Luật kinh doanh BĐS được Quốc hội thông
qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư
vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
3
1.1.2.Cơ sở giá trị khi tiến hành định giá BĐS
1.1.1.1.Cơ sở giá trị thị trường
Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong
một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường”.
Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị
trường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn
định. Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị
thị trường bị phá vỡ.
1.1.1.2.Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao
dịch mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường.
Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các trường hợp sau đây:
- Giá trị bảo hiểm
- Giá trị tính thuế
- Giá trị đầu tư
- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng
- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế
- Giá trị doanh nghiệp
- Giá trị tài sản chuyên dùng
- Giá trị thanh lý
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
- Giá trị đặc biệt

- Kích thước, hình thể, diên tích của lô đất: một kích thước và diên
tích thừa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Lô đất có hình dáng méo mó, không phù hợp với
kiến trúc của BĐS thì sẽ làm giảm giá trị của BĐS và ngược lại.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (Đối với BĐS là nhà ở
hoặc các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnh
hưởng trực tiếp với giá trị BĐS. Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng,
BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
- Tình trạng môi trường và tự nhiên: môi trường trong lành hay ô
nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS.
Những BĐS nằm ở vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt,
động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS giảm sút và ngược
lại.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS (mức thu nhập hàng năm từ
BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS thế chấp),
những tiện nghi gắn liền với BĐS (hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng tốt thì giá trị BĐS càng gia tăng), chế độ bảo dưỡng và sửa
chữa BĐS, những chi phí cần thiết phải bỏ ran gay sau khi mua BĐS để
sửa chữa…
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường, điều kiên bán và thanh toán.
1.1.4.2.Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
- Tình trạng pháp lý của BĐS:
+ Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn với BĐS
(tình trạng cho thuê, thế chấp…)
6
1.1.4.3.Các yếu tố bên ngoài

- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên
cơ sở đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương
đương có thể so sánh được trên thị trường.
1.2.3.Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh
Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được
sử dụng trong các trường hợp sau đây:
+ Các bất động sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư,
các khối xây dựng được phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng
biệt, các hội thảo và các kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và
các nhóm của các cửa hàng.
+ Các mảnh đất trống …
Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng
rãi trong xác định giá trị cho các mục đích bán hàng, định giá thế chấp,
định giá đối với thuế tài sản và định giá mua và chuyển quyền sở hữu
(hoặc sử dụng sử dụng) của đất … Việc định giá cho các tài sản bằng
phương pháp này chỉ có thể được thực hiện khi bằng chứng về việc mua
và cho thuê có thể được sử dụng, chất lượng thông tin phải đáng tin cậy,
phù hợp, thị trường phải ổn định.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho
phương pháp xác định giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và
phương pháp thặng dư. Phương pháp này có ưu thế trong bối cảnh hiện
nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy tính …
1.2.4.Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua,
cho thuê tài sản có thể so sánh được trên thị trường. Trên thực tế không
có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của BĐS lại thường
thay đổi theo thời gian. Vì vậy, phải thu thập các giao dịch trên thị
trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS
mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giao
dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS

giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với
BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các
giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất
các giao dịch.
Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ra
những giao dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự quyền và người mua
tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu càng tốt.
9
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợp
với nhu cầu định giá tài sản. Trong thực tế, các thẩm định viên thường
lấy từ 3- 6 BĐS tương tự để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định
giá BĐS mục tiêu.
Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và
BĐS chứng cứ. Đồng thời, dựa trên những yếu tố khác nhau, tiến hành
điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS
mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ.
Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được đánh giá tốt hơn hơn BĐS mục
tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và
ngược lại.
Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS
chứng cứ đã điều chỉnh.
(Lấy trung bình cộng của các BĐS chứng cứ đã được điều chỉnh)
1.2.5.Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
• Ưu điểm:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
- Là cơ sở hay còn gọi la đầu vào của các phương pháp khác
• Nhược điểm:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh được.

được với BĐS mục tiêu.
BĐS chứng cứ 1: số nhà36A thuộc khu phố Minh Khai, Hai Bà
Trưng.
Đã bán với giá: 120trđ/m
2
Đặc điểm:
11
- Diện tích: 80 m
2
(
)165 mm×
, có 2 mặt tiền rộng, sân nhỏ trước nhà
và gara ôtô thuận lợi cho việc kinh doanh (thời trang, café, văn phòng,
bán hàng tạp hóa…), để xe thoải mái.
-Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 4 tầng xây dựng năm 2000, nội thất tiện
nghi, điện, nước máy đầy đủ.
-Tình trạng pháp lý: Sổ đỏ- chính chủ.
-Hướng nhà : Đông bắc thoáng mát.
-Loại BĐS: Nhà để ở.
-Đặc điểm môi trường xung quanh: Hàng xóm là công chức thân
thiện, gần chợ Mơ, trung tâm thương mại, trường học cách khoảng 25m.
-Đường trước nhà: đường lớn rộng 15m, thuận tiện cho ôtô ra vào.
BĐS chứng cứ 2: số nhà 79, ngõ 169 thuộc khu phố Minh Khai,
Hai Bà Trưng.
Đã bán với giá: 98trđ/
2
m
Đặc điểm:
- Diện tích: 80 m
2

-Đặc điểm môi trường xung quanh: Hàng xóm là công chức thân
thiện, xa chợ Mơ, trung tâm thương mại, trường học cách khoảng 100m.
-Đường trước nhà: đường hẹp 3m, không thuận tiện cho phương
tiện ra vào.

Sơ đồ BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ
13
Xa chợ, trường học
khoảng 25 m
Trường
học
20m
5m
3m
2.3.Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cứ
BĐS chứng cứ có các đặc điểm khác với BĐS mục tiêu ở chỗ:
- BĐS chứng cứ 1: có 2 mặt tiền và có thêm gara ôtô.
- BĐS chứng cứ 2: không có sân trước nhà, nội thất kém hơn so
với BĐS mục tiêu A và hướng nhà Tây bắc nóng hơn hướng Đông bắc,
đường trước nhà hẹp và cách xa chợ, trường học hơn so với BĐS mục
tiêu A.
- BĐS chứng cứ 3: nhà có 3 tầng và không có sân trước, đường
trước nhà hẹp, phương tiện khó đi lại, vị trí trong ngõ cụt, cách xa chợ,
trường học, trung tâm thương mại hơn so với BĐS A.
14
Chợ
BĐS chứng cứ 1
Sân trước nhà, 2
mặt tiền, xây

BĐS chứng cứ 1 có diện tích và vị trí tương tự bất động sản A
nhưng có thêm gara ôtô trị giá 500tr , có 2 mặt tiền thuận lợi cho việc
kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê văn phòng có giá trị 20 triệu .
Do BĐS chứng cứ 1 đã được bán với giá 120trđ/ m2 .Vậy giá trị
của BĐS chứng cứ 1 là:
120
×
80 = 9600 trđ
Giá của BĐS chứng cứ được điều chỉnh lại theo những yếu tố khác
biệt so với BĐS mục tiêu A là:
9600 – 500 – 20 = 9080 trđ
Vậy tính ra đơn giá 1m
2
là: 9080/80 =113,5 trđ/m
2
-Điều chỉnh giá BĐS chứng cứ 2:
BĐS chứng cứ 2 có diện tích và cấu trúc ngôi nhà tương tự BĐS A
nhưng nội thất kém hơn so với A ước tính có giá trị 200trđ.
Hướng nhà Tây bắc, không được thoáng mát, nóng, đường trước
nhà ngõ hẹp hơn so với BĐS A, cách chợ, trường học 60m cũng thuận
lợi cho việc kinh doanh nhưng so với BĐS A thì cách xa hơn 45m.
Những đặc điểm trên ước tính giá trị giảm 100trd
Không có sân nhỏ trước nhà, ước tính giá trị của sân là 700tr.
BĐS chứng cứ 2 được bán với giá:
98
×
80 =7840 trđ
Giá của được điều chỉnh lại theo những yếu tố khác biệt so với bất
động sản chứng cứ 2 là :
7840+ 200 + 100 + 700 =8840 trđ

Kết luận
Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành không lâu và đang
trong giai đoạn phát triển. Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập: điều kiện
thị trường không ổn định, thông tin thiếu chính xác khiến người định giá
gặp khó khăn trong quá trình thu thập thông tin… đòi hỏi Nhà nước ta
phải nhanh chóng đưa ra các biện pháp nhằm đưa thị trường đi vào ổn
định và phát triển. Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan
trọng trong thị trường bất động sản. Và có nhiều phương pháp khác nhau
để định giá bất động sản, tuy nhiên phương pháp so sánh trực tiếp được
đánh giá là phương pháp phổ biến và dễ sử dụng nhất.
Danh mục tài liệu tham khảo
-Bài giảng môn “Định giá tài sản”, PGS.TS. Lê Thị Kim Nhung
-Nghị định 198/2004/NĐ – CP về các phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
-Luật đất đai 2003.
17
Mục lục
BẢNG ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN NHÓM 13
ST
T
Họ và tên Mã sinh
viên
Phân công công việc Điểm
đánh
giá
1 Phùng Văn Tốt 11D Tìm kiếm thông tin
BĐS
2 Đỗ Thị Trang 11D Tìm kiếm thông tin
BĐS
3 Hoàng Thị Trang 11D18022