Học viện Tài Chính 1 Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
1.2.5 Các bước xác định giá trị bất động sản: 33
Thông tin giao dịch thực: là các thông tin mà các giao dịch đã thành
công hoặc đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng 43
Thông tin thương lượng: là các thông tin đang rao bán trên thị trường
mà nhân viên thẩm định đã gặp gỡ chủ BĐS để thương lượng về mức
giá giao dịch 43
Thông tin tham khảo: là thông tin lấy được từ các văn phòng môi giới
về các giao dịch đã được thực hiện nhưng nhân viên thẩm định chưa
thể kiểm tra được độ chính xác của thông tin 43
Sau khi đã có các thông tin về các BĐS đã giao dịch hoặc đang chào
bán, nhân viên thẩm định tiến hành khảo sát thông tin đó bằng cách:
trực tiếp đến nơi BĐS toạ lạc, xác định: vị trí, kích thước, chứng từ
pháy lý có liên quan, hiện trạng sử dụng BĐS, tài sản gắn liền với BĐS,
trao đổi và thương lượng giá cả với chủ nhà… 43
Đối với việc xác định đơn giá đất thị trường, giá trị nhà được trừ khỏi
giá trị BĐS, do đó nhân viên thẩm định cần phải xác định chính xác
kết cấu ngôi nhà, năm xây dựng để từ đó làm căn cứ tính khấu hao =>
xác định giá trị còn lại của ngôi nhà. Thông thường giá trị ngôi nhà có
vai trò quan trọng đối với giá trị BĐS giao dịch, do đó việc xác định giá
trị ngôi nhà thiếu chính xác sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị đất ước tính.
43
b, Xác định đơn giá đất thị trường 43
Dựa vào các thông tin thu thập được , nhân viên thẩm định chia thông
tin thành các loại: thông tin giao dịch thực, thông tin thương lượng,
thông tin rao bán, thông tin tham khảo 43
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 2 Luận văn tốt nghiệp
Các thông tin cần khảo sát đối với các loại BĐS bao gồm: điạ chỉ, vị trí,
lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích đất (dài, rộng,
- Giá đã bán: 13,2 tỷ đồng 44
- Giá trị nhà ước tính: 192m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x70% =
951.052.032 đồng 44
Làm tròn: 951.050.000 đồng 44
( Trong đó 44
Diện tích sàn xây dựng là 192 m2 44
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 44
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 44
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 44
- Đơn giá đất ước tính: ( 13.200.000.000đồng – 951.050.000đồng) /55
m2 = 230.000.000đồng/ m2 44
1.2. Thông tin 2: Giao dịch tháng 01/2013 45
- Địa chỉ: Số 85 – Lê Thanh Nghị 45
- Người liên hệ: Chị Hương 0904779635 45
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 45
- Diện tích đất: 25 m2 (kích thước 3.2m x 7.8m) 45
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 45
- Diện tích nhà: 100 m2 (nhà 04 tầng, xây dựng năm 2004) 45
- Giá đã bán: 6 tỷ đồng 45
Giá trị nhà ước tính: 100m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x73% =
516.568.440 đồng 45
Làm tròn: 516.600.000 đồng 45
( Trong đó 45
Diện tích sàn xây dựng là 100 m2 45
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 45
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 45
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 4 Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài Chính 5 Luận văn tốt nghiệp
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 46
- Diện tích đất: 102 m2 (kích thước 3.6m x 28.33m) 46
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 46
- Diện tích nhà: 600 m2 (nhà 06 tầng, xây dựng năm 2004) 46
- Giá rao bán: 27 tỷ đồng 46
- Giá thương lượng: 24 tỷ đồng 46
- Giá trị nhà ước tính: 600 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x73% =
3.099.410.640 đồng 46
Làm tròn: 3.099.400.000 đồng 46
( Trong đó 46
Diện tích sàn xây dựng là 600 m2 46
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 46
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 46
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 73%) 46
- Đơn giá đất ước tính: ( 24.000.000.000đồng – 3.099.400.000đồng)/ 102
m2 = 205.000.000đồng/ m2 46
Thông tin 2: Thông tin rao bán tháng 12/2012, nhân viên thẩm định
CTCP thẩm định ASIAN trực tiếp thương lượng ngày 01/02/2013, cụ
thể như sau: 46
- Địa chỉ: Số 240 – Lê Thanh Nghị 46
- Người liên hệ: Chị Hạnh, đt: 043.5763.359 / 0984.833.655 47
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 47
- Diện tích đất: 30 m2 (kích thước 3.3m x 9.1m) 47
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 47
- Diện tích nhà: 150 m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 2001) 47
- Giá rao bán: 7,9 tỷ đồng 47
- Giá thương lượng: 6,55 tỷ đồng 47
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 7 Luận văn tốt nghiệp
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 64%) 48
- Đơn giá đất ước tính: (20.000.000.000đồng – 1.915.900.000đồng) /95
m2 = 190.700.000đồng/ m2 48
B3: So sánh với các đường khác: 48
Phố Bạch Mai: 48
Phố Bạch Mai có chiều dài khoảng 1.3km, chiều rộng khoảng 12m, vỉa
hè hai bên rộng khoảng 1.5m, có một đầu giao với ngã tư đường Đại
Cồ Việt - Trần Khát Chân - Phố Huế và một đầu giao với ngã tư Chợ
Mơ 48
Phố Bạch Mai là tuyến phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ và lợi thế kinh
doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều văn phòng công
ty vừa và nhỏ, tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và
quần áo thời trang… 48
Phố Bạch Mai là tuyến phố có trục đường vuông góc với phố Lê Thanh
Nghị, tuy nhiên phố Bạch Mai có cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh
kém thuận lợi hơn so với phố Lê Thanh Nghị 48
Theo công văn đã được phê duyệt của Hội đồng thẩm định tài sản phê
duyệt đơn giá đất thị trường tuyến phố Bạch Mai là 90.000.000đồng/
m2 48
Nhận xét và kiến nghị: 48
Trên cơ sở các thông tin trên CTCP thẩm định ASIAN đề nghị Hội
đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường phố Lê Thanh
Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội là: 48
STT 48
Tên phố 48
Giá Nhà nước (đồng/ m2) 48
Giá thị trường (đồng/ m2) 48
Tỷ lệ % theo giá rao bán 48
là 350 triệu đồng/m2, mảnh đất thẩm định ở vị trí tương tự có hình
dạng không cân đối có đơn giá tối đa là 350 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 9 Luận văn tốt nghiệp
giảm giá do mảnh đất có hình dạng không cân đối) = 315 triệu
đồng/m2 51
Thứ ba: Đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ. Theo quy định của
ASIAN, đất có diện tích lớn là đất có chiều dài lớn hơn 25m (đối với
đất ở nội đô và thị xã), hoặc 40m (đối với các trường hợp còn lại). Đất
có diện tích quá nhỏ là đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 và chiều ngang
nhỏ hơn 3m. 51
Đối với đất có diện tích quá lớn, phần diện tích đất có chiều dài nhỏ
hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), 40m (đối với đất ở nông thôn),
đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường đã được phê
duyệt, phần diện tích lớn hơn sẽ được điều chỉnh nhân tỷ lệ giảm giá
thích hợp 51
Đối với đất có diện tích quá nhỏ (diện tích đất nhỏ hơn 30m2) thì: 51
Đơn giá đất thẩm định = (diện tích đất thẩm định : 30 ) x đơn giá đất
thị trường đã được phê duyệt 51
Đối với đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: đơn giá đất thẩm định tối đa
bằng 90% đơn giá đất thị trường ở vị trí tương ứng 51
Ví dụ: Đơn giá thị trường đã được phê duyệt là 350 triệu đồng/m2.
Một mảnh đất thẩm định (trong nội thành) có diện tích 75m2, trong đó
chiều rộng là 2.5m, chiều dài là 30m => Đơn giá đất thẩm định bình
quân do đất có diện tích lớn là: ( 2.5m x 25m x 350 triệu đồng/m2) +
( 2.5m x 5m x 350 triệu đồng/m2 x 70%) : 75m2 = 332,5 triệu đồng/m2.
51
Vậy: Đơn giá đất thẩm đinh của mảnh đất trên là: 332,5 triệu đồng/m2
x 90%( tỷ lệ giảm giá do đất có chiều rộng nhỏ hơn 3m) = 299,25 triệu
đồng/m2 51
Phố Trần Nhật Duật có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh
doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh
doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh nội thất ô tô và
các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có gần với chợ
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 11 Luận văn tốt nghiệp
đầu mối Đồng Xuân, ngoài ra còn có các cửa hàng kinh doanh buôn
bán tạp phẩm, cửa hàng kinh doanh cafe… 52
B2. Xác định đơn giá đất thị trường: 52
1. Thông tin mua bán thực: Nhân viên thẩm định CTCP thẩm định
ASIAN thu thập và thương lượng được thông tin mua bán thực trên
tuyến phố Trần Nhật Duật, cụ thể như sau: 52
Thông tin 1: Giao dịch tháng 12/2012: 53
- Địa chỉ: Số 12 Trần Nhật Duật 53
- Người liên hệ: bác Chiến: 0947 33 1968 53
- Vị trí: Mặt phố Trần Nhật Duật 53
- Diện tích đất: 131 m2 (kích thước 5.2m x 25.2m) 53
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 53
- Diện tích nhà: 260 m2 (nhà 2 tầng) 53
- Giá đã bán: 51 tỷ đồng 53
- Giá trị nhà ước tính: 260m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x70% =
1.287.882.960 đồng 53
Làm tròn: 1.287.900.000 đồng 53
( Trong đó 53
Diện tích sàn xây dựng là 260 m2 53
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/m2 53
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 53
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 53
- Đơn giá đất ước tính: ( 51.000.000.000 đồng – 1.287.900.000đồng) /
- Diện tích nhà: 90 m2 (nhà 3 tầng) 54
- Giá đã bán: 5,8 tỷ đồng 54
- Giá trị nhà ước tính: 90m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 65% =
413.962.380 đồng 54
Làm tròn: 413.960.000 đồng 54
( Trong đó 54
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 13 Luận văn tốt nghiệp
Diện tích sàn xây dựng là 90 m2 54
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/ m2 54
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 54
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 65%) 54
- Đơn giá đất ước tính: ( 5.800.000.000 đồng –413.960.000đồng) / 30
m2= 179.534.667 đồng/ m2 54
Làm tròn: 179.530.000 đồng/ m2 54
Trên mảnh đất là ngôi nhà 03 tầng, có giấy phép xây dựng, do đó nhân
viên ASIAN tính cả giá trị công trình xây dựng trên đất theo quy định
của ASIAN. 55
( Trong đó 56
Diện tích sàn xây dựng là 120 m2 56
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 56
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 56
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 65%) 56
( Trong đó: Diện tích sàn xây dựng là 210 m2 58
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 58
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 58
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 58
gần đây nó cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp
tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi.
Việc định giá chính xác (sử dụng phương pháp hợp lý) sẽ làm giảm thiệt hại cho
Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm
định giá tài sản. Đối với Việt Nam thẩm định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta
có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước
khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp thẩm
định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay ở nước ta chủ yếu áp dụng phương pháp
so sánh, vì phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững
chắc để công nhận vì dựa vào chứng cứ thị trường. Tuy nhiên việc áp dụng phương
pháp này vẫn còn nhiều hạn chế.
Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Hiện nay
phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất trong thẩm định giá bất động sản.
Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em chọn đề tài: "Ứng dụng phương pháp so
sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN".
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào phân tích các cơ
sở, đặc điểm của phương pháp so sánh và quá trình vận dụng phương pháp này
trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam mà cụ thể là tại công ty cổ phần thẩm
định ASIAN.
II. MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 17 Luận văn tốt nghiệp
• Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản
công ty cổ phần thẩm định ASIAN.
• Kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng phương pháp so
sánh trong hoạt động định giá bất động sản.
III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
Với quan niệm trên bất động sản được phân thành những nhóm sau đây:
− Đất đai: phải là đất không thể di dời được.
− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà ở kiên cố và
các tài sản gắn liền với nhà ở.
− Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao,
và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 19 Luận văn tốt nghiệp
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất định.
Có nhiều cách phân chia thị trường BĐS theo các tiêu thức khác nhau, sau đây là
một số cách:
Thứ nhất: theo loại hàng hoá BĐS có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường
BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường
BĐS công nghiệp.
Thứ hai: theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường có thị trường mua – bán, thị
trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
Thứ tư: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo
Điều này là do thị trường BĐS là thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa các
BĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác định. Giá cả
BĐS nhiều khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì tính độc quyền càng
được đẩy lên cao.
Thứ năm: cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS
Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là
không co giãn với giá cả. Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có xu
hướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu. Do vậy trong thị trường BĐS, sự
thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu.
Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập
Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn mới có
khả năng tham gia thị trường.
Thứ bảy: thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS chịu sự
chi phối của pháp luật. Mọi giao dịch BĐS đều phải có dự giám sát của Nhà n ước,
đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Thứ tám: thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này
được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có thị trường vốn
phát triển lành mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành
mạnh và ổn định được.
Thứ chín: thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường là
vấn đề khó khăn, phức tạp và có nhiều thời gian.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 21 Luận văn tốt nghiệp
Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với
các loại hàng hoá khác. Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu kỳ đầu tư lâu
dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài.
1.2. Định giá bất động sản
bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch
1.2.2.2. Giá trị bất động sản
Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền có thể nhận được từ một người
hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá bất động sản đó khi được một
người sẵn lòng đưa ra bán. Ở đây, không có sự cưỡng chế đến người bán cũng như
người mua tham gia giao dịch.
Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch. Hành
vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường.
Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều kiện
sau:
− Người mua , người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành
vi tham gia thị trường.
− Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họ
xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình.
− Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thị
trường mở.
− Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếp
thanh toán có thể so sánh được.
− Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất
cứ phía nào.
1.2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Những nhân tố xã hội: xu hướng phát triển dân số, cơ cấu dân số, tốc độ tăng
dân số, tốc độ hình thành hộ gia đình, độ tuổi của dân số, độ tuổi của chủ hộ…
Ngoài ra còn các yếu tố như sở thích thị hiếu, phong tục tập quan của địa phương.
Những nhân tố kinh tế: cơ sở hạ tầng, sự phát triển các ngành nghề (thu nhập ,
việc làm ), đầu tư phát triển bất động sản, những loại vật liệu và kĩ thuật mới liên
quan đến xây dựng, chính sách tiền tệ ( lãi suất, chế độ cho vay, thời gian cho vay,
số lượng cho vay )…
Những nhân tố pháp luật ( chính sách của chính phủ )
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
có khoảng cách rất xa với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các tài sản với nhau, phỉa
phân tích tác động của các yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 24 Luận văn tốt nghiệp
Nguyên tắc thay thế: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không
vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương
Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành
của một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai: Giá trị một tài sản
được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư
1.2.3.2. Căn cứ định giá bất động sản:
Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là các yếu tố
đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay
thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại
thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sách của
nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu
cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân….ảnh
hưởng đến giá trị bất động sản.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản
trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động
sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đóng
góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá.
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: căn cứ vào các yếu tố đóng
góp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản.
Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh trong
việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa
cung và cầu trong thị trường.
m2, m
3
, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản
lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so
sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là
không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
về giá trị tuyệt đối.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Copyright: Tài liệu đại học ©