Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.4.1. Các nhân tố chủ quan 31
1.4.2. Nhân tố khách quan 33
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.4.1. Các nhân tố chủ quan 31
1.4.2. Nhân tố khách quan 33
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh trong vòng 10 năm
qua. Tuy nhiên chúng ta có thể nhận thấy đuợc hoạt động định giá bất động sản
cũng như trình độ, chất lượng của đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, của chúng
ta vẫn chưa đáp ứng và theo kịp được yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn. Do vậy để có
thể phát huy hiệu quả, góp phần vào sự minh bạch và lành mạnh của thị trường bất
động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp cận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường,
tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cũng như phản ánh thực trạng, sức khỏe của các doanh
nghiệp, các thành phần kinh tế…. thì các báo cáo định giá bất động sản hiện nay

qua quá trình tìm hiểu tôi đã đưa ra quyết định chọn đề tài “ Thực trạng và giải
pháp hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Thăng Long Taseco Land” . Sau ba tháng thực tập cùng với những trải nghiệm
thực tế đã giúp cho tôi tích lũy được rất nhiều kiến thức và phục vụ rất tốt cho công
việc sau này của bản thân khi ra trường.
2. Mục đich nghiên cứu
- Tìm hiểu, đánh giá, phân tích một cách cụ thể hoạt động định giá bất động
sản.
- Dựa vào nhữn kinh nghiệm thực tế đưa ra những đóng góp cụ thể nhằm hoàn
thiện hoạt đông định giá bất động tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Taseco Land.
- Hệ thống hóa môt cách chi tiết cơ sở lý luận và các phương pháp định giá bất
động sản.
3. Đối tượng nghiên cứu
Trong phạm vi đề tài tôi tập trung nghiên cứu và tìm hiểu hoạt động định giá bất
động sản trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp thông kê
- Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin
- Phân tích so sánh…
5. Kết cấu nội dung đề tài
Ngoài phần Mở đầu, kết luận , mục lục, phụ lục, tài liệu tham khảo, nội dung
đề tài được kết cấu thành 3 chương :
Chương I : Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản.
Chương II : Thực trạng định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung

1.1.2. Phân loại bất động sản
Căn cứ vào điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 nước ta quy định, BĐS được chia làm
3 loại:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. Ví
dụ như: đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại
+ Các công trình xây dựn công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền, không thể tách rời với công trình xây dựng đó
như máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo tiêu chuẩn.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lây năm bao gồm cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, các cánh đồng muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ, hầm lò
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản:

phần hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi
trội hơn. Sở dĩ như vậy, là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội,
còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
 6. BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau, giữa các bất động sản luôn có sự tác động
và ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để
ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS
kia. Là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh
hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy, khi định giá
BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.
 7. BĐS là tài sản có giá trị lớn đơn giản bởi đất đai không bao giờ tự sản
sinh ra, chi phí xây dựng công trình lớn, thời gian sử dụng dài lâu và có thể kinh
doanh được trên đó rất nhiều. Nhưng BĐS không bao giờ mất đi mà có khả năng
bảo toàn, tái tạo và có khả năng sinh lời.
 8. BĐS luôn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật và chính sách của Nhà
nước một cách mạnh mẽ. Đây là tài sản mà không chỉ quan trọng đối với mỗi người
dân, mỗi cơ quan đơn vị mà là của cả một quốc gia. Do vậy phát sinh từ bất động
sản mà nảy sinh rất nhiều các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy để bất động sản phát
huy tối đa hiệu quả của nó thì những chinh sách cũng như hệ thống pháp luật của
Nhà nước phải minh bạch, ổn định nhằm tránh những hậu quả xấu như tình trạng
đầu cơ, chiếm dụng đất trái phép….
 9. Giá trị, công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hường
nhiều vào năng lực của người quản lý. Nếu như BĐS có giá trị lớn và có nhiều
chủng loại thì việc quản lý chúng khá phức tạp và khó khăn, Bởi vậy người quản lý
phải có năng lực chuyên môn cao,và những chi phí quản lý cũng phải cao hơn so
với các hàng hóa thông thường.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS bao gồm : đất đai, lao động và các nguyên vật
liệu.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng công trình và đất : so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại
thời điểm định giá.
- Dựa vào sự thay đổi của nền kinh tế nói chung: Các thay đổi có thể bao gồm
là chính sách pháp luật của Nhà nước liên quan đến BĐS, các thay đổi phù hợp với
nhu cầu của người tiêu dùng, các biến động của thị trường BĐS , các thay đổi về
tinh thần và vật chất của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
- Dựa vào sự đóng góp và phù hợp BĐS vào quần thể có chứa BĐS đó trong
khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích sử dụng và đầu tư BĐS, giữa bản
thân BĐS với môi trường quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung
quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng
góp của từng yếu tố cấu thành nên BĐS vào giá trị của BĐS nói chung.
- Dựa vào các yếu tố cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử
dụng hiệu quả nhất, tố nhất cũng như sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và
cầu trong TT.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS nói
chung được xác định dựa trên những lợi ích mang tính hiện tại và cả những lợi ích
tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư của BĐS. Vì vậy cần phải dự báo những
giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc 1:Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất.
- Sử dụng tốt nhất và cao nhất được coi như là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá BĐS nói chung. Nội dung của nguyên tắc sử dụng tốt

- Các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS phải đạt được sự cân bằng nhằm
mục đích giúp cho để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất.
* Nguyên tắc cân bằng có ý nghĩa kép:
- Khi chúng ta áp dụng đối với một BĐS riêng biệt thì nguyên tắc này còn chỉ ra
rằng giá trị thị trường tối đa chỉ đạt tới khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân
bằng.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
ra rằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc
xây dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý
- Nguyên tắc cân bằng khi chúng ta áp dụng ở một vùng hay một khu vực cụ
thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc 5: Nguyên tắc phù hợp.
- BĐS nên phù hợp với môi truờng BĐS xung quanh.
- BĐS nên phù hợp với quần thể của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hay
mức hữu ích cao nhất.
Nguyên tắc 6: Nguyên tắc cạnh tranh.
- Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, không những vậy còn sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
- Cạnh tranh ở những lực lượng tham gia thị trường.
- Cạnh tranh giữa cầu và cung ở trong nội bộ cầu và nội bộ cung.
- Đối với BĐS thì mối quan hệ cạnh tranh cũng được hình thành giữa các BĐS
với nhau, giữa BĐS này với BĐS khác, nên giá trị của BĐS thuờng được hình thành
là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc đóng góp.
- Giá trị một bộ phận cấu thành nên BĐS phụ thuộc vào sự đóng góp của nó
vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành. Thiếu nó sẽ làm

1.2.5. Quy trình định giá bất động sản chung
Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS, loại hình giá trị cơ sở định giá.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường ,thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin thu thập được.
Bước 5: Xác định đuợc giá trị BĐS cần định giá.
Bước 6: Lập chứng thư, báo cáo định giá.
1.2.6. Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.6.1. Phương pháp so sánh
 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh:
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp hay được hiểu như là phương pháp
thị trường. Đây là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với giá
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần hay
đang hình thành giá giao dịch ở trên thị trường BĐS.
Ý nghĩa:
- Định giá được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ
quan công nhận.
- Phương pháp được áp dụng ngày một rộng rãi vì không còn gặp khó khăn về
kỹ thuật.
 .Cơ sở của phương pháp so sánh:
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh:
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc ngoại ứng.
- Nguyên tắc cung – cầu.
 Yêu cầu:

của các BĐS khác nhau như: Mặt bằng, tình trạng pháp luật của bất động sản, địa
điểm, quy hoạch, công trình xây dựng trên đất, tính chất và điều kiện cần phải giao
dịch ở trên thị trường.
Những lượng cần điều chỉnh này sẽ cần phải trừ bớt đi hay cộng thêm tùy
thuộc vào một lượng tiền nhất định và vào mức độ khác biệt giữa BĐSSS với
BĐSMT. Những thể hiện của lượng điều chỉnh này đa phần được biểu thị bằng tổng
số tiền gộp lại hay bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
 Vị trí mặt bằng
- Kích thước của lô đất: phù hợp hoặc không phù hợp thì tùy thuộc vào với
kiến trúc của BĐS và loại hình BĐS. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị
của BĐS trên thị trường.
- Hình dáng của lô đất nếu có hình dáng méo mó hay tóp hậu thì giá trị sẽ kém
hơn những lô đất khác có hình dáng vuông vắn và nở hậu.
- Chiều sâu của lô đất, chiều rộng mặt tiền nếu như chiều sâu của lô đất quá
dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.Có chiều rộng
mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp.
 Địa điểm:
Khi chúng ta xem xét đến các yếu tố địa điểm cũng như có đuợc khả năng tiếp
cận của BĐS và môi trường xung quanh thế nào.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Yếu tố tiếp cận tài sản ở khu vực thuận tiện như truờng học, chợ, nơi vui
chơi giải trí, địa điểm làm việc và các phương tiện công cộng khác.
- Yếu tố môi trường xung quanh đóng góp rất nhiều vào giá trị của BĐS đó là
các vấn đề về kinh tế - xã hội, vật chất cụ thể như nhà láng giềng, giao thông, dòng
các công viên,khu vườn và sử dụng đất gần cạnh.
- Địa thế và vị trí của lô đất rất nhiều ý nghĩa quan trọng đối với người phương
Đông . Lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, có địa thế xấu thì sẽ kém giá trị.

Lớp : QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
cần phải thực hiện điều chỉnh giá của BĐS so sánh giảm xuống và ngược lại, vấn đề
cần lưu ý đây là:
- Điều chỉnh không cần phải thực hiện quá chi tiết bên cạnh đó cần có bằng
chứng thị trường.
- Cần phải Đặt câu hỏi về sự thiếu mặt, hiện diện của các yếu tố nào tạo nên sự
khác biệt về giá trị của BĐS ở trên thị trường?
Có 2 loại điều chỉnh được kể đến:
+ Thực hiện điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở
tính tích lũy.
+ Điều chỉnh số tiền tính gộp.
Kỹ thuật định lượng và xác định các ước lượng điều chỉnh:
Dùng các kĩ thuật phân tích định tính và định lựong để xác định, ước lượng
đuợc các điều chỉnh. Những lượng điều chỉnh nếu như mang tính định lượng đa
phần được phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác
biệt, điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục
tiêu tốt hơn hay kém hơn các BĐS so sánh.
Trình tự thực hiện điều chỉnh:
Bước 1: Xác định các yếu tố so sánh đuợc ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Bước 2: Thực hiện so sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục
tiêu , ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
Bước 3: Xác định số lượng các điều chỉnh thuần của BĐS so sánh và áp dụng
cho mỗi đơn vị giá bán, giá bán của các BĐS so sánh nhằm mục đích được khoảng
giá bán hay đơn vị giá bán của BĐS mục tiêu.
Bước 4: Thực hiện đồng hạng sắp xếp của các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu.
Bước 5: Thực hiện hòa hợp dãy giá trị cùng với BĐS mục tiêu.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51

Nguồn: Bài giảng định giá Bất Động Sản
 Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
Thứ nhất: Bản thân định giá viên có thể đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng
chứng TT. Cho nên họ đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy đã phản ánh
những điều gì có thể xảy ra trong quá khứ tuy nhiên nhiệm vụ hiện tại của người
định giá là xác định giá trị hiện tại của BĐS, bởi vậy giá trị thị trường hiện tại hoàn
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
toàn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà giao dịch trước đó ảnh hưởng đến các yếu tố
này. Do vậy bằng chứng trước đây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hay có thể
nói trong những hoàn cảnh nhất định vì vậy có thể dẫn đến những sai sót khi bản
thân chúng ta gặp.
Thứ hai: Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là việc hết
sức khó khăn do các thông tin về yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định của
người mua là không có thực. Chúng ta có thể lấy ví dụ như : Các điều khoản
trong hợp đồng cho thuê, do vậy số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh
được rất hạn chế đối với người định giá, đơn giản vì không đầy đủ số liệu sẽ rất
khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy đối với giá trị của BĐS mục
tiêu.
Thứ ba: Khi Thị trường yếu thì số lượng giao dịch trong Thị trường là không đủ,
bởi thế việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế, cụ thể phương pháp so sánh
hiếm khi áp dụng đối với BĐS đặc biệt vì có rất ít hoặc không có BĐS tương tự như
vậy được bán trong Thị trường.
Thứ tư: Các điều kiện pháp lý, kinh tế thay đổi nhanh chóng đã làm hạn chế đi
tính thực tiễn của phương pháp so sánh, vì thế phương pháp này luôn đi chậm sau
thị trường dẫn đến kết quả định giá dựa trên thông thông tin lỗi thời khi đó người
định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên điểu
chỉnh của các thay đổi trong thị trường

phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, lao động quản lý và kĩ thuật
cao) trên cơ sở gia công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực đuợc cho là
có BĐS.
Các bước thực hiện:
Khi áp dụng phương pháp chi phí thì người định giá phải áp dụng cả hai
phương pháp so sánh, phương pháp chi phí. Vì vậy để đánh giá đầy đủ và hợp lí
các chi phí cần thực hiện theo các bước :
- Đầu tiên, tiến hành ước lượng giá trị mảnh đất cần của BĐS cần định giá. Coi
mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là tốt nhất, cao nhất.
- Ước tính lại chi phí hiện tại để xây dựng lại, thay thế công trình hiện có trên
mảnh đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình trên mảnh đất như lỗi thời
bên ngoài, hao mòn do giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hay thay
thế công trình xây dựng đã có trên mảnh đất để tính giá trị hiện tại của công trình.
- Ước tính giảm giá của các công trình xây dựng phụ, chi phí của các công trình
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
cải tạo khác nằm trên địa điểm đó như hàng rào, đường đi, phong cảnh,.
- Cộng giá trị của mảnh đất và chi phí công trình đã giảm giá với chi phí
công trình phụ đã giảm giá sẽ tính được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất kì tài
sản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí.
Các phương pháp xác định chi phí:
* Xác định chi phí theo đơn vị so sánh:
Phương pháp này được sử dụng nhằm mục đích ước lượng đuợc chi phí/ m2
xây dựng bằng cách khai thác số liệu sẵn có ở trên thị trường. Tương tự với công
trình cần định giá sau khi phát hiện một số khác biệt về điều kiện thị trường và điều

thể sửa chữa được.
- Lỗi thời bên ngoài như: Ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn, suy thoái
kinh tế
Các phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy công trình:
* Phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường.
Bước 1: Điều tra, xác định chính xác BĐS được bán trên thị trường có thể so
sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định như: điều kiện
thanh toán, quyền lợi BĐS, điều kiện bán để nhận được giá của công trình.
Bước 3: Ước lượng các lỗi thời chức năng có thể thay thế được và hao mòn có
thể thay thế được.
Bước 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của BĐS so sánh tại
thời điểm bán để nhận được giá trị hiện tại của công trình (BĐS đã được giảm giá).
Bước 5: Ước lượng chi phí chi phí tái tạo hay thay thế công trình đối với mỗi
so sánh BĐS tại thời điểm bán.
Bước 6: Trừ chi phí giảm giá công trình ra khỏi công trình để nhận được Tổng
giảm giá tích lũy công trình.
Bước 7: Chuyển đổi tổng giảm giá tích lũy thành %.
Bước 8: Tiến hành hòa hợp trọng số.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
* Phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình.
- Tính tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị
trường , ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
- Chia tuổi hiệu quả công trình mục tiêu cho tuổi kinh tế.
- Trừ tổng giảm giá tích lũy công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình để
nhận được giá trị ước lượng công trình định giá.
- Tính giá trị BĐS = Giá trị hiện tại công trình + Giá trị đất

Phương pháp vốn hoá là phương pháp định giá Bất động sản bằng cách lấy thu
nhập dự kiến hàng năm ở trong tương lai BĐS cần định giá với một tỉ lệ lợi tức
hoàn vốn nhất định nhằm hoàn vốn theo tổng thu nhập tại thời điểm cần định giá.
Ý nghĩa:
- Phương pháp vốn hoá hay còn được gọi là phương pháp đầu tư dựa vào cơ sở
đó là chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn do vậy thường dùng để
nhằm mục đích định giá đối với BĐS có khả năng tạo ra thu nhập tài chính khi vượt
quá chi phí trực tiếp đối với việc sử dụng hiện tại của BĐS đó.
- Tài sản được cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
- Là sự đầu tư chắc chắn mang lại lợi nhuận.
 Cơ sở của phương pháp vốn hoá
Phương pháp vốn hoá dựa trên sự phù hợp của các nhân tố ảnh hưởng đến giá
trị cơ bản, nguyên tắc định giá :
1. Nguyên tắc cung và cầu
2. Nguyên tắc dự báo thay đổi
3. Nguyên tắc thay thế
4. Nguyên tắc ngoại ứng
5. Nguyên tắc cân bằng
 Yêu cầu
Khi chúng ta thực hiện tính toán các tỷ lệ lợi nhuận như tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ
thu nhập, tỷ lệ thu hồi vốn thì bản thân người định giá phải quan tâm và đưa các yếu
tố bất lợi, rủi ro của Thị trường vào việc điều chỉnh và tính toán.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Phải xem xét tất cả những yếu tố cấu thành của BĐS so sánh như giá trị lịch
sử , kinh tế - xã hội , sự sửa chữa bảo dưỡng BĐS so sánh để nhằm điều chỉnh tăng,
giảm cho BĐS mục tiêu.
Cũng thông thể thiếu được đó là người định giá phải dự báo giá nhằm tính

23