Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi
gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quóc
dân của mỗi đất nước. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất
động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và
sự quan tâm hàng đầu của xã hội . Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không
thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội .
Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì
nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong
những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và nhà nước. Từ hơn
10 năm nay, cùng với công cuộc đối với chủ trương và chính sách của Đảng và
nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người có thể xây dựng nhà ở, đã được
triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nước. Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện
cho người thu nhập thấp để họ có được nhà ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn đã
đặt ra mà chưa có lời giải đáp đúng đắn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho
một đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý đô thị phải đứng trước những thử thách,
những khó khăn phức tạp . Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh
vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những hiện tượng đó gây
không ít khó khăn trong vấn đề quản lý đô thị.
Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với
quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở
cho những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời. ở
nước ta, trong những năm qua đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo
điều kiện từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho người có thu nhập thấp,
nhiều chương trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà ở cho người có thu nhập
thấp và được xác định là vấn đề ưu tiên.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên
trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để giải quyết được
các vấn đề này và trước hết là giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp , tôi đã
1800 sau công nguyên, thế giới chủ yếu vẫn là vùng nông thôn. Do năng suất nông
nghiệp thấp và chi phí vận chuyển hàng hoá cao, quá trình đô thị hoá ( ĐTH) đã
diễn ra nhưng còn chậm chạp. Cho đến đầu thế kỷ 19 dân số thế giới sống ở các
thành phố mới chiếm khoảng 3%.
Nhờ cuộc cách mạng công nghiệp từ đầu thế kỷ 19, quá trình ĐTH ở hai thế
kỷ gầy đây đã diễn ra nhanh chóng. Cách mạng công nghiệp đã làm cho giao thông,
sản xuất, xây dựng… có nhiều thay đổi. Nhiều nhà máy lớn tại các thành phố ra
đời. Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm thúc đẩy nông nghiệp, công nghiệp, vận
tải, xây dựng phát triển. Đô thị hoá cũng gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa
hiện đại hoá đất nước, đồng thờì quá trình ĐTH cũng đặt ra nhiều vấn đề cần giải
quyết. Tuy nhiên khi bàn về vấn đề ĐTH thì có rất nhiều quan điểm đánh giá khác
nhau. Nhưng nhìn chung nó được bắt nguồn từ khái niệm đầu tiên do nhà quy
hoạch đô thị người Tây Ban Nha đưa ra: “ ĐTH là tổng thể những hành động nhằm
nhóm hợp các công trình xây dựng và nhằm điều khiển sự vận hành của chúng với
tư cách là những nguyên lý, lý luận và những quy tắc áp dụng sao cho những công
trình ấy và sự tập hợp của chúng không ngăn cản hay làm yếu đi, làm đứt đoạn
Website: Email : Tel : 0918.775.368
những năng lực vật chất, tinh thần và trí tuệ của con người và xã hội, góp phần cổ
vũ sự phát triển cũng như làm tăng thêm sự thích thú của con người ’’. Vì thế ĐTH
gắn liền với quy hoạch phát triển nhà ở thực tế. Tuy nhiên chỉ ở đời sống đô thị thì
người ta mới thấy rõ tính tất yếu và sức ép của nhu cầu nhà ỏ đối với quá trình
ĐTH
Khái niệm về đô thị hoá rất đa dạng bởi vì ĐTH chứa nhiều hiện tượng và
biểu hiện khác nhau trong quá trình phát triển. Vì vậy các nhà nghiên cứu xem xét
quan sát hiện tượng ĐTH từ nhiều góc độ khác nhau hình thành nhanh chóng các
điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị hoá cũng là
quá trình hình thành, phát triển và mở rộng các thành phố gắn liền với quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nói ĐTH cũng là một sự quá độ từ hình
thức sống nông thôn lên hình thức sống đô thị, biến các vùng sở dĩ vốn nghèo nàn
lạc hậu thành các vùng có mật độ dân cư đông đúc có các hoạt động kinh tế xã hội
tạp trong vấn đề quản lý đô thị.
1.2. Đặc điểm của quá trình đô thị hóa
a. Sự gia tăng dân số:
Quá trình đô thị hoáluôn diễn ra và gắn liền với quá trình phát triển của lực
lượng sản xuất, phân công lao động xã hội. Bên cạnh đó là quá trình ĐTH nó cũng
là một nhân tố cơ bản thu hút lao động từ những vùng khác nhau đến, sự tăng
nhanh dân số nhờ quá trình ĐTH nổi bật là hiện tượng tập trung dân cư vào các đô
thị. Hiện tượng này còn gọi là hiện tượng bùng nổ dân số.
Năm 1800, chỉ có 1,7% dân số thế giới sống trong các đô thị lớn. Năm 1900
có 5,6%. Con số này là 16,9% năm 1950 và 23,5% năm 1970 đến năm 2000 theo
dự đoán là 51% dân số thế giới sẽ sống trong các đô thị ( Nguồn A, Gvimm, Thống
kê LHQ năm 1977) ở Việt Nam năm 1931 tỷ lệ dân đô thị 7,5%, năm 1936 là 7,9%,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
năm 1955 là 11%, năm 1981 là 18,6% năm 1982 là 19,2%, năm 1989 là 19,7%.
Nhìn chung với tốc độ ĐTH của chúng ta diễn ra còn chậm, mặt khác do nước ta
các ngành công nghiệp trong thời gian này chưa phát triển cho nên nhu cầu về lao
động cũng chưa nhiều. Tuy nhiên với tình hình phát triển của các đô thị trong
những năm gần đây vấn đề không chỉ gia tăng về lương theo bề rộng mà chủ yếu
là những biến đổi về chất trong đời sống xã hội đô thị cùng với quá trình ĐTH.
Xung động của công cuộc đổi mới với chính sách mở cửa nền kinh tế, phát triển
nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần đã có tác động trực tiếp đến quá trình đô thị
hoá làm cho quá trình ĐTH diễn ra nhanh chóng và qúa trình gia tăng dân số cũng
được tập trung và với mức độ nhanh chóng cùng với mức độ tăng lên của thu nhập.
b. Sự thay đổi cơ cấu lao động trong quá trình ĐTH.
Một trong những hệ quả tất yếu của quá trình ĐTH là sự thay đổi cơ cấu
thành phần kinh tế xã hội toàn bộ nền kinh tế quốc dân, sự thay đổi đó đòi hỏi phải
có sự thay đổi và điều chỉnh lại cơ cấu lao động trong hệ thống phân công lao động
xã hội của lực lượng sản xuất. Sự thay đổi đó được thể hiện qua sự biến đổi và
chuyển giao lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác. Sự thay đổi
đó được thể hiện cụ thể qua các giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của quá trình
1.3 .Xu thế phát triển
Quá trình ĐTH diễn ra song song với động thái phát triển không gian kinh tế
xã hội. Trình độ ĐTH phản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất của nền
văn hoá và phương thức tổ chức cuộc sống xã hội.
Quá trình ĐTH cũng là một quá trình phát triển kinh tế xã hội, văn hoá và
không gian kiến trúc. Nó gắn liền với tiến bộ của khoa học kỹ thuất và sự phát triển
của các ngành nghề mới. Quá trình đó được phát triển theo các xu thế sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thời kỳ tiền công nghiệp: ĐTH phát triển mang đặc trưng của nền văn minh
nông nghiệp. Các ĐT phân tán, quy mô nhỏ, phát triển theo dạng tập trung, cư cấu
đơn giản. Tính chất ĐT lúc bấy giờ chủ yếu là hành chính, thương nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp.
Thời kỳ công nghiệp: Các ĐT phát triển mạnh song song với quá trình CNH-
HĐH. Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm cho nền văn minh ĐT phát triển nhanh
chóng sự tập trung sản xuất và dân cư đã tạo nên những đô thị lớn và cực lớn. Cơ
cấu ĐT phức tạp hơn, đặc biệt là các thành phố mang nhiều chức năng khác nhau
( Nửa sau thế kỷ 20) như thủ đô, thành phố cảng. Đặc trưng của thời kỳ này là sự
phát triển thiếu kiểm soát của các thành phố.
Thời kỳ hậu công nghiệp: Sự phát triển của công nghiệp thông tin đã làm
thay đổi cơ cấu sản xuất phức tạp, quy mô lớn. Hệ thống tổ chức cư dân ĐT được
phát triển theo kiểu cụm, chùm và chuỗi.
2. Sự gia tăng dân số đô thị
2.1. Gia tăng dân số
Đô thị hoá là quá trình tập trung dân số vào các ĐT. Vì vậy quá trình hoá
cũng là quá trình gia tăng dân số đô thị làm cho dân số đô thị ngày càng đông. Nhịp
độ tăng dân số đô thị nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ phát triển của đô thị và
các động lực phát triển đô thị mạnh hay yếu. Nhìn chung dân số đô thị tăng là do sự
gia tăng tự nhiên và tăng cơ học.
a. Gia tăng tự nhiên:
Nhìn chung sự gia tăng này tuỳ thuộc vào đặc điểm sinh lý học của các nhóm
2.2. Sức gia tăng dân số đô thị
Dân số đô thị là động lực thúc đẩy sự phát triển KTXH . Đô thị là cơ sở để
phân loạI và quản lý đô thị, xác định quy mô, nhu cầu nhà ở , khối lượng xây lắp,
công trình công cộng như mạng lưới công trình kỹ thuật khác. Sức ép của sự gia
tăng dân số đô thị có tác động rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế đô thị .
Cơ cấu của dân cư đô thị:
- Cơ cấu dân cư theo giới tính và tuổi: Nhìn chung cơ cấu dân cư theo tuổi
chiếm ở Việt Nam ở các đô thị, là dân số trẻ sức sản xuất cao tỷ lệ nam dưới 60
)(100
100*
CB
A
P
+−
=
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tuổi chiếm khoảng 78,6% dân số nam trong các đô thị trong khi đó nữ dưới 55 tuổi
chiếm khoảng 70,01% dân số nữ trong các đô thị
- Cơ cấu dân cư theo lao động XHĐT : Dân cư thành phố bao gồm 2 loạI
nhân khẩu lao động và nhân khẩu lệ thuộc. Nhân khẩu lao động phân làm 2 loạI:
Thứ nhất: Nhân khẩu cơ bản: Bao gồm những người lao động ở các cơ sở
sản xuất mang tính chất cấu tạo nên TP như cán bộ, công nhân viên của các cơ sở
sản xuất công nghiệp, kho tàng, các cơ quan hành chính, kinh tế, văn hoá xã hội và
các viện nghiên cứu, đào tạo….
Thứ hai: Nhân khẩu phục vụ: Là lao động phụ thuộc các cơ quan xí
nghiệp và các cơ sở mang tính chất phục vụ riêng cho TP.
Cả hai loại nhân khẩu này đều phụ thuộc lực lượng lao động chính của TP.
Nhân khẩu lệ thuộc: Là loạI người không tham gia lao động, ngoìa tuổi lao
động. Tỷ lệ nhân khẩu lệ thuộc tương đối ổn định, không phụ thuộc vào quy mô
tính chất đô thị.ở nước ta tỷ lệ này chiếm tỷ lệ khá cao dao động trong khoảng từ
khỏi. Sự tập trung dân số quá cao dân số ở các thành phố và đô thị lớn đang là một
trong những vấn đề khó khăn cho các đô thị mà trước tiên là tình trạng khan hiếm
nhà ở. Tình trạng này đòi hỏi các nhà quản lý phải giải quyết một cách đúng đắn về
nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau trong xã hội đặc biệt là cho tầng lớp có
thu nhập thấp .
2.3. Dân cư đô thị có thu nhập thấp
a. Khái niệm và phân loại dân cư đô thị có thu nhập thấp:
Khái niệm dân cư đô thị có thu nhập thấp: Theo cách hiểu thông thường
người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập trung bình của người dân đô thị,
bao gồm cả những người nghèo đói và những người có mức thu nhập tiếp cận với
mức thu nhập trung bình.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Theo quyết định của bộ lao động thương binh xã hội năm 2001, ngưỡng
nghèo ở đô thị là 150.000đ/ người- tháng. Đối với những tỉnh thành phố có thu
nhập có GDP coa hơn và tỷ lệ người nghèo thấp hơn múc trung bình của toàn quốc
thì có thể quy định ngưỡng nghèo cao hơn tiêu chuẩn trên. Thành phố Hồ Chí Minh
quy định ngưỡng nghèo năm 2000 của khu vực đô thị là 250.000đ/ ngưòi-tháng , ở
khu vực ngoại thành là 208.000 đ/người- tháng.
Theo kết quả điều tra mức sống hộ gia đình năm 1999 của tổng cục thống kê
tại các đô thị thu nhập của 20% số hộ thấp nhất là 200. 000đ/người –tháng, mức thu
nhập trung bình là 232.000đ/ người- tháng, mức thu nhập của 20% số hộ cao nhất
là 1.960.800đ/người- tháng.
Khái niệm người thu nhập thấp trong chương trình nhà ở cho người có thu
nhập thấp là:
Thứ nhất: Người có thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn định.
Thứ hai : Là người có khả năng tích luỹ vốn để tự caỉ thiện điều kiện ở
nhưng cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, về
chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( ngưòi vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả)
Mức thu nhập thấp ở đây của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo và
tiếp cận với mức trung bình. Như vậy theo khái niệm này thì chúng ta đã loại
vụ hè phố như bán vé số, đạp xích lô, chữa xe đạp, buôn bán vặt…. Có thể nói cách
phân chia này giúp chúng ta có cáI nhìn toàn cảnh xã hội đô thị.
Theo trình độ : Hầu hết những người này có trình độ từ trung cấp trở xuống
đó là những công nhân trực tiếp sản xuất và những người làm buôn bán nhỏ, làm
dịch vụ hè phố, những người này thường làm lao động chân tay và lao động nặng
nhọc. Bên cạnh đó cũng có những người có trình độ cao đẳng, đại học và trên đại
học. Tuy họ không phải lao động bằng chân tay nhưng do mới ra trường, mới làm
Website: Email : Tel : 0918.775.368
việc chưa có kinh nghiệm và do quy định mức lương tối thiểu chung của nhà nước
nên những người này ngoài đồng lương ít ỏi họ không có thêm thu nhập nào khác.
Thu nhập của những người này cũng sẽ biến đổi theo thời gian tác nghiệp và khả
năng làm việc. Vì vậy khi đưa ra chính sách về nhà ở cho những người thu nhập
cần đặc biệt chú ý đến sự thay đổi trong thu nhập của tầng lớp này.
Theo lứa tuổi: Nhìn chung những người này còn khá trẻ nằm trong khoảng từ
21-45 tuổi. Trong đó có đến 72,12% ở độ tuổi từ 21-36 tuổi đây là lứa tuổi rất nhạy
bén với sự thay đổi của các đô thị và là lứa tuổi có khả năng biến động lớn nhất về
cuộc sống do còn sức trẻ.
II. NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP
1. Nhu cầu nhà ở và những nhân tố ảnh hưởng
1.1. Nhu cầu nhà ở
Nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình mỗi con
người. Ngay từ khi con người xuất hiện trên trái đất nhu cầu nơi trú ngụ đã xuất
hiện như một tất yếu bất kể nội dung hình thức ra sao. Nơi trú ngụ ấy không chỉ có
ý nghĩa vật chất nhằm che chở sinh hoạt của con người chống lại sự tấn công của
thú dữ và sự hà khắc của thiên nhiên, nó còn có ý nghĩa tinh thần bởi con người
sống trong xã hội của mình. Nhà ở bao giờ cũng tồn tại dưới dạng quần thể. Khi
xây dưng, con người đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình, tạo ra
nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh để phát triển tài năng trí tuệ của mình, tạo ra nơi
giao tiếp để con người tham gia vào các quan hệ ổn định giúp nó đạt đến những
thiết yếu để nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu thiết yếu
đó được bảo đảm thì phần thu nhập tăng thêm sẽ được dùng vào việc giải quyết
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhu cầu về nhà ở. Bởi vì nhu cầu về nhà ở cũng là một nhu cầu thiết yếu. Do đó
khi thu nhập tăng thì nhu cầu nhà ở cũng tăng. Cũng với sự tác động của thu nhập
thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi về nhu cầu
nhà ở. Trước hết việc làm và nghề nghiệp có sự liên hệ gắn bó hữu cơ với thu nhập-
cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo tình trạng việc làm và nghề
nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất và đặc điểm của nhà ở cho phù hợp với
yêu cầu và tính chất của công việc.
d. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống hạ tầng.
Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầnglàm tăng về nhu cầu
nhà ở đói với những vùng trước đây chưa có điều kiện phát triển hoặc đã phát triển
nhưng do hệ thống kết cấu hạ tầng trước đây còn yếu kém. Việc hoàn thiện kết cấu
hạ tầng tạo một môi trường thuận lợi cho khả năng tiếp cận cũng như khả năng
khai thác những vùng đó có hiệu quả làm tăng khả năng đầu tư thu hút các nguồn
lực đầu tư và trên cơ sở đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên.
e. Những chính sách của chính phủ.
Những chính sách của chính phủ cũng như những chính sách của chính
quyền địa phương là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở. Trước
hết là thái độ của chính phủ về vấn đề sở hữu nhà ở cũng như những chính sách về
khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở cũng như những chính sách hỗ trợ
những người có mức thu nhập thấp xây dựng phát triển nhà ở là những nhân tố
quan trọng tác động đến sự gia tăng về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo là phản ứng của
chính quyền địa phương về kết cấu không gian về thẩm mỹ đô thị cũng là nhân tố
ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.
f. Đô thị hoá và quá trình phát triển đô thị.
Đô thị hoá là quá trình phát triển tất yếu của quốc gia trong quá trình chuyển
đổi cơ cấu cuả nền kinh tế. Quá trình đô thị hoá dẫn đến sự tăng lên về quy mô dân
số và sự mở rộng không gian đô thị ra những vùng lân cận. Chính vì vậy quá trình
của mỗi gia đình, mỗi tổ chức, mỗi quốc gia mà nó là sự biểu hiện nhiều mặt khác
nhau của đời sống xã hội. Về kinh tế, đó là cách thức lựa chọn các phương thức
khác nhau về đầu tư, huy động vốn đầu tư, cách thức cung ứng nhà ở sao cho có
hiệu quả. Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp.
Những người có thu nhập thấp thường là những người không có hoặc rất ít khả
năng chi trả cho một ngôi nhà. Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một gia đình và
chính phủ cũng phải chi một khoản chi rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫn gián
tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở thành khổng lồ. Mặc dù có sự miễn cưỡng của
chính phủ mở rộng sự dính líu trực tiếp trong lính vực này. Tuy vậy sự đóng góp
của chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên sự đóng góp đó bằng nhiều biện
pháp khác nhau như: Cho các cá nhân và sản xuất vay tiền để xây dựng nhà ở; bao
cấp một phần hoặc toàn bộ cho người có thu nhập thấp, các loại bảo đảm về sản
xuất cho chủ đất, người mua; các chính sách ưu đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà
hoặc chế độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải
toả mặt bằng.
KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT NHÀ Ở ĐÔ THỊ CỦA MỘT SỐ NƯỚC:
Đa số các quốc gia lúc này hoặc lúc khác đều gặp phải vấn đề nhà ở. Thông
thường nó thể hiện sự thiếu hụt số các căn hộ gia đình. ĐTH đã tạo ra sự căng
thẳng nặng nề cho toàn bộ xã hội công nghiệp muốn cung cấp đủ nhà ở. Tính chất
dai dẳng của nhà ở phạm vi vấn đề nhà ở bị trầm trọng thêm bởi chiến tranh và các
thiên tai.
Sau chiến tranh thế giới thứ hai, Châu Âu gặp phải sự khan hiếm nhà ở trầm
trọng. Khoảng 22% quỹ nhà ở các nước trước chiến tranh bị tàn phá hoặc không thể
ở được. Nhưng mức độ tàn phá này không giống nhau ở các nước. Thuỵ Sỹ, nước
không tham chiến chỉ có 4,5% nhà ở bị phá huỷ. Hy Lạp, nước tham gia nhiều
Copyright: Tài liệu đại học ©