Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Bất động san là lĩnh vực rất quan trọng đối với nền kính tế, nó khong chỉ tạo
ra cong ăn việc làm cho rất nhiều lao động mà còn ảnh hưởng đến rất nhiều các lĩnh
vực quan trọng như ngân hàng, tai chính, xây dưng…Sự phát triển của thi trường
bất động san làm cho số lượng hàng hoa bất động san ngày càng nhiều, hơn nữa thi
trường bất động san lại là thi trường khong hoàn hảo, thiếu thong tin. Bởi vậy mà
tầm quan trọng của san giao dich bất động san là rất lớn, nó khong chỉ giúp thi
trường minh bach hơn mà còn cung cấp các dich vụ cho thi trường bất động san để
ngày càng chuyênnghiêp và hiệu quả hơn. Thong qua san giao dich, nhà nước có
thể kịp thời nắm bắt thong tin và hoat động của thi trường bất động san từ đó có thể
bổ sung, sửa đối những văn bản pháp luât cho phù hợp, tạo điều kiện cho thi trường
hoat động đúng khuon khổ pháp lý. Trong bối cảnh nền kính tế rất khó khăn cho thi
trường bất động san như hiện nay, hàng loạt các san giao dich bất động san đã
khong thể trụ nổi. Chính bởi sự phát triển nhanh chóng của hàng loạt các san giao
dich, phát triển mang tính tự phát, chủ yếu để mua đi ban lại san phẩm mà khong
đầu tư có chiều sâu vào các san phẩm dich vụ bất động san cũng như nghiên cứu
các mo hình tổ chức chuẩn. Chính vì vậy trong thời gian thực tập tại san giao dich
bất động san GP Invest em chọn đề tai “Hoàn thiện mo hình tổ chức và quản lý
san giao dich bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí
toàn cầu” làm chuyên đề thực tập tốtnghiêp.
2. Mục đích nghiên cứu.
Hệ thống hóa các cơ sở ly luận về cong tác tổ chức và quản ly hoat động tại
sàn giao dich bất động san
Vận dụng ly thuyết để đánh giá việc tổ chức và quản lý các hoạt đong tại sàn
giao dich bất động san tại sàn giao dich bất động san GP Invest
Rút ra những mặt đạt được và những mặt còn hạn chế từ phía cong tác tổ
chức hoạt đong sàn của sàn giao dich bất động san GP Invest. Và từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả tổ chức và quản ly hoạt động
sàn
thực tập.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
2
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG TỔ CHỨC
VÀ QUẢN LÝ SAN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và vai trò của san giao dich bất động san
1.1.1. Khái niệm về san giao dich bất động san và kính doanh bất động san qua san.
San giao dich bất động san được ra đời do sự phát triển của thi trường bất
động san. Bởi khi thi trường bất động san phát triển làm cho nền san xuất hàng hoa
bất động san ngày càng chuyên mon hoa hơn, số lượng hàng hoa bất động san ngày
càng nhiều. Tuy nhiên hàng hoa bất động san lại có đặc tính là khong di dời được,
do đó nơi ban sẽ khong có sự hiện diện của hàng hoa. Thêm nữa thi trường bất động
san là thi trường khong. hoàn hảo thiếu thong tin. Vì vậy để người ban và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra “san giao dich bất động san”.
Ở đó khong bày ban san phẩm mà là trưng bày thong tin để người ban và người
mua tham khảo. Theo khoản 4 Điều 5 của Luât kính doanh bất động san thì san giao
dich được hiểu như sau: "San giao dich bất động san là nơi diễn ra các giao dich bất
động san và cung cấp các dich vụ cho kính doanh bất động san". San giao dich bất
động san là một mo hình hoat động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dich trên
san sẽ được cung cấp. đầy đủ các dich vụ một cách nhanh gọn chuyênnghiêp và
khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bach, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho cong
việc quản và điều tiết của nhà nước.
Kính doanh bất động san là việc bỏ vốn đầu tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động san để ban, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kính doanh bất động san
qua san thực chất là việc mọi tổ chức, cá nhân khi ban, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua bất động san thong qua san giao dich bất động san. Theo điều 59 luât
kính doanh bất động san quy đinh:
Tránh thất thu thuế từ thi trường bất động san do hiện tượng các giao dich
ngầm trên thi trường. San ra đời sẽ khắc phục được điểm yếu này, do vậy giúp tăng
thu ngân sách nhà nước qua. nguồn thuế chuyển nhượng. Hơn nữa bất động san là
hàng hoa có giá tri cao vì vậy mà thuế từ thi trường bất động san sẽ đóng góp đáng
kể cho ngân sách nhà nước
Sự ra đời của san giao dich sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình
trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu tư bất động san trốn
thuế
Đối với nhà đầu tư:
Việc san cung cấp các thong tin chính xác cho các doanh nghiêp sẽ có ý
nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng. thi trường và thi hiếu của khach hàng để từ đó
có chiến lược cung cấp san phẩm đúng đắn. và hợp lý tạo nên hiệu quả kính doanh
to lớn.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
4
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
Giao dich qua san giúpnhà đầu tư và khach hàng gặp gỡ nhau một cách dễ
dàng hơn, khach hàng yên tâm hơn, điều đó sẽ thúc đầy giao dich. diễn ra một cách
nhanh chóng, dễ dàng hơn. Tạo điều kiện cho doanh nghiêp nhanhchóng ban san
phẩm
Đối với người mua:
Những thong tin chính xác về mặt pháp lý lẫn. chất lượng san phẩm của san
cung cấp sẽ có ý nghĩa đối vớiviệc chọn mua san phẩm của khach hàng.
Giao dich qua san góp phần làm giảm. giao dich ngầm, giá cả ổn đinh hơn,
thong tin về bất động sancong khai hơn giúp người mua giảm thời gian tìm kiếm
san phẩm và có nhiều cơ hội để lựa chọn những san phẩm tốt nhất.
Giao dich qua san đảm bảo hơn về mặt pháp lý.cho người mua bất động san,
tránh được tình trạng lừa đảo khi mua ban trao tay…
+Cung cấp dich vụ:
San giao dich sẽ là nơi cung cấp tất cả dich vụcủa ngân hàng, kho bạc, cong
san giao dich bất động san đáp ứng đầy. đủ các điều kiện do chính phủ quy đinh.
Những quy đinh và điềukiện thành lập về san giao dich bất động san ở trên là
khá đơn giản, rõ ràng vàkhong yêu cầu cao để tránh. hiện tượng độc quyền của một
số doanh nghiêp địaốc đã có sẵn tiềm lực.
Như vậy san giao dich bất .động san đáp ứng các điều kiện sau:
San giao dich bất động san phải là pháp nhân. có chức năng kính doanh dich
vụ bất động san. Trường hợp doanh nghiêp kính doan,h bất động san thành lập san
giao dich bất động san. thì san giao dich đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử
dụng tư cách pháp nhân đó để hoat động.
San giao dich bất động san ngoài việc thực hiện các dich vụ về giao. dich
mua ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và moi giớ,i bất động san còn
được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dich vụ sau:
Đinh giá, bất động san
Tư vấn, bất động san
Quảng cáo bất động san
Đấu giá, bất động san
Quản lý bất động san
Cơ cấu tổ chức của san giao dich, bất động san gồm giám đốc, các phó giám
đốc và các bộ phận chuyên monnghiêp vụ phù hợp với nội dung hoat động của san
giao dich.
Người quản lý điều hành san giao ,dich bất động san phải đảm bảo các điều
kiện theo quy đinh tại Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP.
San giao dich bất động san, phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cong
việc moi giới bất động san có chứng chỉ moi giới bất động san. Nếu có dich vụ đinh
giá bất động san phải .có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cong việc đinh giá bất
động san có chứng chỉ đinh giá bất động san do cơ quan có thẩm quyền cấp.
San giao dich bất động san, phải có diện tích sử dụng để giao dich tối thiểu
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
6
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
Hồ sơ báo cáo sở Xây dưng gồm:
- Cong văn
- Đăng ký, kính doanh (có chức năng kính doanh dich vụ bất động san)
- Quy chế hoat động.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
7
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
- Hồ sơ chúng minh :cơ sở vật chất phù hợp (50m2 + 20 m2…)
- Giấy chứng nhận. đã qua đào tạo của Giámđốc san và chứng chỉ của 2
chuyên gia moi giới.
1.2.2.Nguyên tắc tổ chức và hoat động của san giao dich bất động san.
Những quy đinh về nguyêntắc tổ chức và .hoat động này là khung pháp lý
bảo đảm cho sự ra đời và hoat động của các san. Đây là những tiêu chí để nhà nước
quản lý hoat động của. các san cũng như quản lý thi trường bất động san
1. Theo điều 56 luât kính doanh bất động san. Nguyên tắc tổ chức và hoat
động của .san giao dich bất động san
2. Tổ chức, cá nhân kính doanh. bất động san, tổ chức, cá nhân kính doanh
dich vụ bất động san được .thành lập san giao dich bất động san hoặc thuê san giao
dich bất động san của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ .cho hoat động kính doanh
bất động san.
3. San giao dich bất động .san phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiêp,
hợp tác xã kính doanh bất động san thành lập san giao dich bất động san thì san
giao dich phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh
nghiêp, hợp tác xã kính doanh để hoat động.
4. Hoat động của san. giao dich bất động san. phải cong khai, minh bach và
tuân thủ pháp luât.
5. San giao dich bất động san, doanh nghiêp, hợp tác xã kính doanh bất
động san thành lập san. giao dich bất động san phải chịu. trách nhiệm về hoat động
của san giao dich bất động san.
6. San giao dich bất động san phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thong
động san. Tuy nó khong tạo ra san phẩm. mới cho thi trường bất động san nhưng đó
là các dich vụ vo cùng cần thiết bởi đất đai, nhà ở là tai san có giá tri lớn và là yếu
tố quan trọng khong thể thiếu đối với các nhà đầu tư và người dân. Các hoat động
kính doanh dic.h vụ bất động san chính là hoat động trung gian. cần thiết nhằm
cung ứng và, giới thiệu các san phẩm hàng hoá bất động san, cung cấp các thong tin
có liên, quan đến bất động san mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các
dich vụ pháp lý khác, giúp cho chủ thể kính doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý
vững chắc trong việc đưa ra quyết đinh đầu tư của mình, góp phần tạo một thi
trường bất động san ổn đinh, phát triển bền vững hơn.
- Quy đinh về tổ chức bộ má,y và hoat động của các bộ phận của san giao
dich
San giao dich bất động san phải có bộ may,, cơ cấu tổ chức quản lý theo
đúng quy đinh của luât doanh nghiêp.
Bộ may, quản lý san giao dich bất động san phải gồm các cơ quan chức
năng, các phòng ban trong, mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức của san
Cơ chế hoat động của san phải tuân thủ những quy đinh chung
- Quy đinh về chế độ, quản lý tai chính của san giao dich bất động san
- Quy đinh về quan hệ ,,với khach hàng trong khi giao dich
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
9
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
- Quy đinh về thong tin đưa vào san; chế độ quản lý, cung cấp thong tin về
bất động san, giao dich tại san giao dich bất động san, chính sách kính doanh, phí
hoa hồng…
1.2.4.Điều kiện của người quản lý điều hành san giao dich bất động san
Người quản lý, điều hành san giao dich bất động san phải đảm bảo các điều
kiện theo quy đinh tại Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy
đinh chi tiết và ,hướng dẫn thi hành Luât Kính doanh bất động san thì người quản
lý, điều hành san giao dich bất động, san phải đáp ứng các điều kiện sau đây :
-Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; khong đang trong tình trạng bị truy cứu
- Bồi thường, thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác, theo qui đinh của pháp luât.
1.2.5.Thong tin về bất động san khi giao dich qua san .
Thong tin về bất động san, đưa vào kính doanh phải đầy đủ theo quy đinh tại
Điều 11 Luât Kính, doanh bất động san.
Thong tin về loại bất động san
Đối với nhà ở phải, nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay. căn hộ chung cư. Nếu là nhà
ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay. nhà vườn
Đối với bất động ,san dich vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thi,
chợ, khach sạn, nhà nghỉ hay. nhà trọ
Đối với bất động san congnghiêp phải nêu rõ là, hạ tầng khu congnghiêp
hay. nhà xưởng, nhà may,, kho, bãi
Đối với quyền sử dụn,g đất phải nêu rõ là loại đất phi nongnghiêp (đất ở, đất
khu congnghiêp, đất làm mặt bằng san xuất kính doanh ), loại đất nongnghiêp hay.
các loại đất khác (nếu có).
Thong tin về vị trí bất động san:
Đối với bất động san, tại khu vực đo thi đã xác đinh được địa chỉ cụ thể, phải
nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối
với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lo) chung cư. Đối với khu vực
nong thon nêu rõ địa chỉ của bất động san theo tên xóm, thon, xã, huyện, tỉnh;
Đối với bất động san chưa. xác đinh được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập
được đơn vị hành chính) thì nêu tên dư án, ký hiệu lo đất (đối với các lo đất xây
dưng nhà ở riêng lẻ hoặc cong trình. xây dưng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với
nhà chung cư).
Thong tin về quy mo, diện tích của bất động san:
Đối với nhà ở. riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuon viên đất, diện tích xây
dưng, số tầng, tổng diện tích san; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số
căn hộ, diện tích san từng. căn hộ, số phòng ;
Đối với bất động san khá.c phải nêu rõ: diện tích khuon viên đất, số tầng,
tổng diện tích san, diện tích sử dụng chung, cong suất (nếu có);
đào tạo quản lý san của lớpngắn hạn khoa Bất động san và Kính tế tai nguyên)
1.3.1.2.Chức năng, nhiệm vụ các bộ phận.
Bộ phận đón tiếp khach hàng:
Giải đáp thong tin tức thời và tiếp nhận yêu cầu của khach hàng và chắp nối
thong tin giữa khach hàng với chuyên viên và lên lịch hẹn cho khach hàng với
chuyên viên theo yêu cầu của loại hình dich vụ mà khach hàng cần.
Bộ phậnnghiêp vụ bất động san:
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
13
Ban lãnh. đạo sàn
bất động san
Bộ phận. hành
chính kế toán
Bộ phậnnghiêp vụ
và cung cấp dich vụ
bất động san
Bộ phận quản lý và
phát triển thi trường
Phòng tai
chính-kế
toán
Phòng tổ
chức hành
chính
Phòng kế
hoạch thi
trường
Phòng kính
doanh
Môi giới
tin về bất động san cho các bộ phận, các cá nhân, tổ chưc kính doanh khác một cách
chính xác, kịp thời để giúp họ có những quyết đinh, đúng đắn cho mình khi thực
hiện các giao dich tại san giao dich bất động san.Ngoài ra phòng còn phải thực hiện
các cong việc khác theo yêu cầu của ban lãnh đạo san
* Phòng moi giới bất động san
Tìm kiếm nguồn cung, cầu bất động san để tham gia đàm phán, kí kết hợp
đồng moi giới
Thực hiện điều tra thong tin, trên thi trường về nguồn cung, cầu bất động san
để cung cấp cho khach hàng có nhu cầu
Đại diện theo ủy quyề,n của chủ đầu tư, tổ chức kính doanh bất động san để
cung cấp thong tin , hỗ trợ các bên trong việc, đàm phán kí kết hợp đồng
*Phòng đinh giá bất động san
Thực hiện việc đàm phán, kí kết hợp đồng với khach hàng
Đi thực tế, xuống nơi có bất động san mục tiêu để thực hiện việc đinh giá
Lập chứng thư, đinh giá và thong báo đến khach hàng
Thực hiện các cong việc khác liên, quan đến, đinh giá bất động san
*Phòng tư vấn, bất động san
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
14
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
Tư vấn về đầu tư tạo lập kính doanh bất động san: Tư vấn về các mục đích
đầu tư kính doanh để đưa ra các phương án tối ưu, phù hợp nhất đối với khach hàng
Tư vấn về tai chính: Đó là tư vấn về hình thức vay vốn, nên vay ở ngân hàng
nào, cách thức sử dụng vốn vay để mang lại hiệu quả tốt nhất
Tư vấn về hợp đồng mua ban, các thủ tục liên, quan đến giao dich, thủ tục
xin giấy phép xây dưng, sang nhượng quyền sử dụng đât, tư vấn về quy hoạch….
*Quản lý bất động san
Ban, chuyển nhượng, cho thuê theo uy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng
bất động san
Cung cấp các dich vụ đảm bảo cho, bất động san hoat động bình thường
1.3.2.1.Tổ chức thực hiện. các hoat động.
-Hoat động giao dich. bất động san, hướng dẫn giao dich hàng hoa qua san
bất động san theo quy trình sau:
Bước 1:Chủ đầu tư lựa chọn san, trung tâm giao dich. bất động san để kí hợp
đồng dich vụ ban, cho thuê bất động san. Sau khi kí hợp. đồng dich vụ, san phải
niêm yết thong tin bất động san giao dich qua san.Việc niêm yết thong tin và những
nội dung chính thong tin. cần niêm yết là yêu cầu bắt buộc
Bước 2: niêm yết thong tin: (Trước ít nhất 7 ngày tính. đến thời điểm tổ chức
ban)
a) Niêm yết thong. tin tại san giao dich bất động san:
b)Đăng thong tin. trên 3 số báo liên, tiếp của tờ báo phát hành tại địa
phương.
c) Đăng thong tin trên. đài truyền hình
Thong tin của hàng hoa. bất động san phải đầy đủ nội dung theo quy đinh tại
khoản 3 điều 11 luât kính doan.h bất động san
Hàng hoa phải. được giới thiệu tại san, trung tâm giao dich bất động san để
khach hàng đăng kí mua, thuê trong thời gia.n ít nhất trước 10 ngày kể từ ngày tổ
chức ban, cho thuê
Bước 3:Khi hết thời hạn quy đinh, chủ đầu tư hoặc trung tâm. giao dich bất
động san được ủy quyền tổ chức việc chuyển nhượng, ban, cho thuê. Trường hợp
cũng một hàng hoa. bất động san có từ 2 khach hàng đăng kí trở lên thì chủ đầu tư
có thể lựa chọn khach hàng theo phương thức. bốc thăm hoặc đấu giá.Việc ban đấu
giá phải được. thực hiện theo quy đinh của pháp luât về ban đấu giá tai san tại nghị
đinh 05/2005 NĐ-CP ngày 18/1/2005 của chính phủ và. các văn bản hướng dẫn thi
hành
Thủ tục hồ sơ. đăng kí mua ban chuyển nhượng bất động san thực hiện theo
quy đinh của pháp luât. và của san giao dich bất đong san.Trung tâm giao dich bất
động san có trách nhiệm xác nhận. hàng hoa bất động san. được giao dich qua san,
trung tâm để. phục vụ cho việc đăng kí quyền sở hữu tai san
-Tổ chức các. dich vụ san giao dich bất động san
Xây dưng kế hoạch sử dụng nhân lực:
Đầu tiên phải xuất phát, từ khối lượng cong việc cần hoàn thành để có kế
hoạch cụ thể về, số lượng và chất lượn,g nhân viên thuộc san giao dich, tuy nhiên
kế hoạch sử dụng nhân lực phải lấy bộ phậnnghiêp vụ bất động san làm trọng tâm
Yêu cầu số lượng: số lượng chuyên viênnghiêp vụ bất động san phải đảm
bảo đáp ứng được các yêu cầu của ,khach hàng theo nghĩa mỗi chuyên viên chỉ nên
có tối đa 10-15 khach hàng trong, cùng một thời điểm, tùy theo mức độ phức tạp
của cong việc, bởi nếu một chuyên viên, phụ trách quá nhiều, khach hàng sẽ làm
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
17
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
ảnh hưởng tới chất lượng dich vụ.
Yêu cầu chất lượng: tùy mức độ phức tạp. của cong việc mà có kế hoạch chi
tiết về chất lượng. Ví dụ giám đốc san cần. chứng chỉ quản lý san (Điều 21 Nghị
đinh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007) …
Xây dưng hệ thống mo tả chi tiết vị trí cong việc:
Phân loại cấp bậc nhân viê.n theo cấu trúc tổ chức của san giao dich: giống
như các doanh nghiêp. thong thường, san giao dich có thể có cơ cấu. tổ chức theo
hình tháp
Mo tả chi tiết chức năng, nhiệm vụ, của từng vị trí cong việc. Điều này sẽ
giúp nhân viên ở từng vị trí biết mình phải làm gì, được hưởng quyền lợi gì, tránh
hiện tượng chồng ché.o giữa các cong việc hay. hiện tượng đầy việc, đẩy trách
nhiệm cho nhau. Điều này giúp đánh giá hiệu quả. của nhân viên một cách dễ dàng
cũng như khiến .nhân viêc tự giác hơn trong cong việ.Ngoài ra nó còn giúp cho
khâu tuyển dụng diễn ra một cách nhanh chóng hơn, đơn giản hơn
Đánh giá kết quả cong việc và xây dưng chế độ đãi ngộ
Để đánh giá. được kết quả cong việc một cách chính xác đòi hỏi phải hiểu
một cách cụ thể và rõ ràng về cong việc. Cần có hệ thống mo t.ả cong việc cho các
vị trí nhân sự. một cách chi tiết, khoa học và hợp lý. Vì khi có một bản mo tả cong
việc chi tiết, cụ thể, nhân viên mới. biết mình phải làm gì, làm như thế nào là đúng,
nhân viên trên số lượng nhân viên cần thiết, cong việc đào tạo nhân viên đã tốt
chưa….
1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến cong tác tổ chức và quản lý hoat động tại san
giao dich bất động san
1.4.1.Nhân tố chủ quan
1.4.1.1.Nhận thức và khả năng của lãnh đạo san
Nhận thức của ban .lãnh đạo là vo cùng quan trọng trong việc quản lý điều
hành hoat động của san giao dich bất động san bởi họ chính là người ra quyết đinh,
đặt ra phương hướng hoat động c.ủa san. Nhất là trong tình hình thi trường bất động
san khó khăn như hiện nay, việc đứng ra lãnh đạo san là cong việc vo cùng quan
trong, quyết đinh đến sống còn của. san. Do vậy năng lực, kính nghiêm quản lý của
lãnh đạo san là rất quan trọng. Để san giao dich hoat động. có hiệu quả thì lãnh đạo
san phải có sựnhìn. nhận đúng đắn, có tầm nhìn và hiểu biết về thi trường.
1.4.1.2.Trình độ và số lượng nhân viên làm việc tại san
San giao dich bất động san ngoài chức năng tổ chức giao dich còn có chức
năng hỗ trợ như .moi giới, đinh giá, kính doanh bất động san…Vì vậy trình độ năng
lực của nhân viên tại san rất quan trọng đối với hoat động của san. Ngoài những
điều kiện nhà nước quy đinh .trong luât kính doanh bất động san, nhân viên làm
việc tại san. cần có đủ kiến thức xã hội, có kĩ năng giao tiếp, kính nghiệm làm việc,
khả năng tư vấn và đạo đức nghềnghiêp.
Vì vậy vấn đề đặt ra là. nhân viên làm việc tại san phải được đào tạo một
cách bài bản, cả lý thuyết và kính nghiệm thực tế, được trang bị đầy đủ may, móc,
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
19
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
thiết bị phục vụ cho cong việc. Mặt khác cần phải. có mo hình quản lý nguồn nhân
lực phù hợp
1.4.1.3.Cơ chế hoat động của san.
Cơ chế hoat động có ảnh. hưởng rất lớn đến cong tác tổ chức và quản ly hoat
động tại san. Cơ chế hoat động bao gồm các nguyên tắc, quy chế hoat động, cách
20
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
- Các tờ rơi có thể được ghi.m trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt
trên các giá xếp dọc theo lối đi.
- Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của
san.
Khu vực tra cứu thong tin chi tiết về bất động san đang niêm yết tại san
Nội dung của thong tin chi tiết bao gồm:
- Thong tin về từng bất động san nhất đinh:Tên, vị trí và quy mo, tính chất và
thực trạng, tình trạng pháp lý, các hạn chế, giá ban hoặc cho thuê (nếu có).
- Thong tin về quy hoạch và dư án: Tên dư án, vị trí, quy mo, thời điểm bắt
đầu thực hiện. và hoàn thành dư án, tên đơn .vị thực hiện và quản lý dư án, thong tin
về quy hoạch chi tiết vùng có BDS giao dich.
- Thong tin .pháp lý về lĩnh vực bất động san:
Mức thuế, phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Mức thuế khi làm sổ đỏ, sổ hồng
Tìm hiểu Luât đất đai, Luât kính doanh nhà ở
Tên và địa chỉ các cơ quan n.hà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bất động san
- Thong tin thi trường:
Giá cả bất động san đã giao, dich, những dạng và số lượng bất động san đã
giáo dich, phân nhóm BDS theo khu vực địa lý, theo mức giá, theo loại BDS ….
Tình trạng soi động của thi trường bất động san tại một địa phương nhất đinh
Dạng bất động san đang c.ó cầu cao hoặc đang dư cung
Mức độ cạnh tranh trong một khúc thi trường nhất đinh
Nguồn lưu trữ thong tin chi tiết:
- Thong tin về từng bất động san nhất đinh:
May, tính (dữ liêu lưu trữ dưới dạng các thong tin theo lớp có giao diện như
các trang web): may tính. lưu trữ những thong tin cụ thể hơn so với những. thong
tin chung được cung cấp cho khach hàng ở khu vực trưng bày thong tin chung.
Nhân viên san giao dich: nhân viên có thể giải đáp một số thong tin khác mà
khach hàng, xác đinh mức, độ ưu tiên và lên lịch hẹn khach hàng với các chuyên
viên phụ trách các nhóm yêu cầu.
Yêu cầu bố trí:
o Đặt trên cùng ,một mặt bằng với khu vực thong tin: khach hàng sau khi
có được thong tin (chung hoặc chi tiết) cần thiết thì sẽ gặp bộ phận đón tiếp khác
hàng để hỏi thêm thong tin (vd: giá dich vụ, hoa hồng) hoặc y,êu cầu cung cấp dich
vụ. Việc được bố trí trê,n cùng một mặt bằng sẽ giúp khach hàng cảm thấy tiện lợi
hơn, có nghĩa là làm khach ,hàng thấy hài lòng hơn về dich, vụ của san hoặc giữ
được chân khach hàng (với những người mới chỉ có, nhu cầu bộc phát, khi việc hỏi
thêm khong thuận lợi thì sẽ bỏ qua).
o Nhân viên trực lễ tân, phải cónghiêp vụ về lĩnh vực bất động san (nên là
một chuyên viên): với mục đích là đáp ứng các yêu cầu tức thời. của khach hàng và
giảm tải cong việc cho. các chuyên viên, nhân viên lễ tân, phải nắm được một cách
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
22
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
cơ bản cácnghiêp vụ và quy trình chuyên mon trong các dich vụ mà san cung cấp.
Yêu cầu trang thiết bị:
o May, tính để cung cấp. thong tin cho các màn chiếu (số lượng tương ứng
với số màn chiếu bởi mỗi may, tính chỉ có thể xuất, ra một màn hình thong tin).
o May, tính để nhân viên lễ tân. sử dụng
o May, điện thoại
o May, fax (khach hàng cần gửi tai liêu qua fax sẽ gửi đến số fax của lễ tân)
- Các phòngnghiêp vụ và cung cấp dich vụ:
Mục đích: Mỗi phòngnghiêp vụ chuyên về mộtnghiêp vụ bất động san nhất
đinh (số phòngnghiêp vụ tương ứng với số dich vụ mà san cung cấp). Là nơi làm
việc của, các chuyên viên trong phòng. Là nơi tiếp xúc và phục vụ khach hàng
Yêu cầu bố trí:
o Có thể khong, cùng một mặt. bằng với khu vực thong tin (khác tầng)
o Có đủ diện tích để mỗi chuyên viên có bàn làm việc và tủ tai liêu riêng
trung tâm giao dich bất động san thành lập san vì mục đích đối phó. Việc quy đinh
cho sự ra đời của san giao dich .ở Luât kính doanh bất động san đã có từ năm 2006
nhưng các chế tai xử phạt. thì đến năm 2009 mới được. ban hành. Các quy đinh
trong chế tai xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá
nhẹ và chưa hợp lí.
San giao dich được, hình thành và phát triển dưới. sự quản lý của nhà nước
thong qua các luât, nghị đinh, thong tư….như luât đất đai 2003, luât kính doanh bất
động san 2005, nghị đinh 153/2005/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành ,luât kính doanh
bất động san
1.4.2.2.Sự phát triển của thi trường bất động san
Sự ra đời và phát triển c,ủa thi trường bất động san có một vai trò to lớn
trong nền kính tế thi trường có sự điều tiết của nhà nước.
Hiến pháp năm 1992, Luât Đất đai năm 1993, Bộ Luât dân sự năm 1995,
Luât Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luât khác đã từng bước
tạo lập và hoàn thiện moi trường pháp lí. cho thi trường bất động san Việt Nam ra
đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho nền san xuất. hàng hoa bất động san
được tạo lập ngày càng đa dạng. và phong phú cả về số lượng và chất lượng.
Các san phẩm hàng hoá ,này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu
mã và đặc biệt khong thể thiếu đó. là tính pháp lí sẽ được đưa vào thi trường. để tiêu
thụ. Các hoat động giao dich mua ban, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao
dich bất động san, các siêu thi địa ốc) phát triển tới một mức độ. nhất đinh. Nền san
xuất hàng hoa, bất động san của Việt Nam ngày một chuyên mon hoá hơn. Và nhu
cầu đặt ra cho thi trường bất ,động san là phải phát triển khâu dich vụ trung gian,
lên một tầm mới cao hơn, chuyênnghiêp hơn đáp ứng nhu cầu. ngày một cao của xã
hội. Điều kiện quan trọng cho san giao dich bất động san, ra đời. San là nơi cung
cấp các dich với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
24
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
và người ban. Vì vậy mà san giao dich bất động san, ra đời là một điều tất yếu phù
25
Copyright: Tài liệu đại học ©