4
MỤC LỤC
Trang

Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU
1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT
ĐỘNG SẢN
7
1.1.
Khái niệm đăng ký bất động sản
7
1.1.1.
Khái niệm
7
1.1.2.
Lịch sử về đăng ký bất động sản trên thế giới

22
1.4.
Khái quát sự hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam
về đăng ký bất động sản
23

5

Chương 2: PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG MỐI TƢƠNG QUAN VỚI PHÁP LUẬT CỘNG
HÒA LIÊN BANG ĐỨC
27
2.1.
Một vài nét về quy định đăng ký bất động sản trong pháp luật
Việt Nam và pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức
27
2.2.
Quy định về đăng ký bất động sản trong pháp luật việt nam và
pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức
28
2.2.1.
Về mô hình và thẩm quyền cơ quan đăng ký 28

2.2.2.
Về đối tượng đăng ký
37
2.2.3.
Về hiệu lực của việc đăng ký
43
2.2.4.

3.1.2.
Xây dựng pháp luật về đăng ký bất động sản đồng bộ, thống
nhất với hệ thống pháp luật Việt Nam, gắn với mục tiêu cải
cách hành chính
83

6
3.1.3.
Đảm bảo sự tương thích giữa quy định của pháp luật Việt
Nam với các nước trong khu vực và trên thế giới
83
3.2.
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản
84
3.2.1.
Hoàn thiện thủ tục đăng ký bất động sản
84
3.2.2.
Xây dựng bộ hồ sơ đầy đủ về tình trạng pháp lý của bất động sản
85
3.2.3.
Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục
xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân
86
3.3.
Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản
87
3.3.1.
Xây dựng Luật đăng ký bất động sản - một đạo luật thống
nhất quy định về đăng ký bất động sản

nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản nhưng
pháp luật về lĩnh vực này còn tồn tại nhiều bất cập:
- Đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có một đạo luật riêng về đăng ký
bất động sản. Các quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác trong các văn
bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật
Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các văn bản
hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên;
- Ngày 23 tháng 7 năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số
83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, đây là một văn bản quy định
tập trung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản (cả bất
động sản và động sản), tuy nhiên, văn bản này chỉ mới dùng lại ở cấp độ Nghị
định nên việc thi hành vẫn còn nhiều bất cập. Vấn đề quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề đã được đề cập đến trong Bộ luật Dân sự (Điểm b, khoản 2
Điều 173 - Quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản - Bộ
luật Dân sự), tuy nhiên, quy trình đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động

8
sản liền kề theo thỏa thuận và một số quyền khác về bất động sản vẫn chưa
được xây dựng.
Những bất cập nêu trên của pháp luật về đăng ký bất động sản đã gây ra
không ít khó khăn, vướng mắc cho cá nhân, tổ chức trong quá trình thực hiện:
- Về phía người dân: Trong quá trình đăng ký, với cơ chế "xin - cho"
mà một số cơ quan đăng ký bất động sản vẫn duy trì, tạo cho người dân tâm
lý ngại đi đăng ký. Thực tế cho thấy, rất nhiều giao dịch bất động sản không
thực hiện theo quy trình đăng ký, do đó, các tranh chấp phát sinh trong giao
dịch ngày càng nhiều, và rủi ro cho người thứ ba khi tham gia giao dịch là
không tránh khỏi.
- Về phía Nhà nước: xuất phát từ chỗ người dân không hưởng ứng
việc đăng ký, do đó các giao dịch "ngầm" tiếp tục phát sinh. Trong thời gian
cuối năm 2003, hầu hết những báo cáo về thị trường bất động sản của cơ quan

Quốc hội khóa XII (2007-2011). Tuy nhiên, trong hai năm 2005 và 2008, dự
án Luật Đăng ký bất động sản mặc dù đã hai lần được Chính phủ thông qua
và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhưng cho đến thời điểm này, Quốc hội
vẫn chưa cho ý kiến đối với dự án luật này. Nguyên nhân của tình trạng này
đó là do khi xây dựng luật, một mặt chúng ta thiếu một nền tảng lý luận vững
chắc và thống nhất về đăng ký bất động sản, đặc biệt là trong pháp luật thực
định nên có nhiều luồng ý kiến khác nhau liên quan đến việc xây dựng dự án
luật. Mặt khác, trong quá trình soạn thảo luật còn phát sinh không ít vấn đề
gây tranh luận như đối tượng, phạm vi đăng ký, giá trị pháp lý của việc đăng
ký, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, v.v…
Trong bối cảnh như vậy, việc nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động
sản tại Việt Nam trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định của pháp luật hiện
hành với pháp luật đăng ký bất động sản của một số quốc gia tiêu biểu là cần
thiết để thấy được những nét tương đồng và khác biệt trong tư duy pháp lý
cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và thế giới, tham khảo
kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong lĩnh vực đăng ký bất động sản,

10
qua đó hoàn thiện các quy định của pháp luật đăng ký bất động sản đang là
yêu cầu cấp bách về lý luận và thực tiễn. Việc nghiên cứu đề tài "So sánh
pháp luật về đăng ký bất động sản giữa Việt Nam và Cộng hòa Liên bang
Đức" góp phần thực hiện mục tiêu trên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Theo tìm hiểu bước đầu của học viên, hiện nay ở Việt Nam đã có một
số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng
ký bất động sản của Việt Nam như: "Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ
đăng ký bất động sản tại Việt Nam" - đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của
Bộ Tư pháp năm 2004; "Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng
hoàn thiện" - luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001
(Cao học Việt - Pháp khóa I, 1998-2001); "Thống nhất pháp luật về đăng ký

tức là phương pháp phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản
của Việt Nam và các quy định về đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên
bang Đức để thấy những điểm tương đồng cũng như khác biệt giữa hai hệ
thống pháp luật khi quy định về cùng một vấn đề.
Việc sử dụng phương pháp so sánh luật trong việc nghiên cứu đề tài giúp
cho người nghiên cứu có cái nhìn toàn diện cũng như qua đó đưa ra bức tranh
toàn cảnh về đăng ký bất động sản của pháp luật nước mình và pháp luật trên
thế giới; thông qua so sánh luật nhằm mục tiêu tìm giải pháp cải cách pháp
luật quốc gia cũng như trên cơ sở tham khảo pháp luật nước ngoài nhằm hài
hòa hóa pháp luật và nhất thể hóa pháp luật trong lĩnh vực đăng ký bất động sản.
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ các quy định của
pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản trên cơ sở phân tích, so sánh các
quy định về đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, từ đó rút ra
kết luận về những ưu điểm và hạn chế của pháp luật đăng ký bất động sản
Việt Nam và kiến nghị phương pháp hoàn thiện.

12
Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định
như sau:
Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản để có
căn cứ xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật.
Thứ hai, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành của Việt
Nam trên cơ sở so sánh với các quy định về đăng ký bất động sản trong pháp
luật Cộng hòa Liên bang Đức nhằm làm rõ những ưu điểm và thành công,
những nhược điểm và hạn chế của chế định hiện hành.
Thứ ba, trên cơ sở phân tích, so sánh luật, kiến nghị phương hướng và
giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản ở nước ta.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

lý" [48, tr. 286
Đại từ điển Tiếng Việt "đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy
công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" 50, tr. 601 hoặc "Đăng ký: Ghi
vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay
làm nghĩa vụ" 50, tr. 284.
Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất bản Lao động, năm
2002 có định nghĩa khác: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước
đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán
Những sự kiện được ghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [29, tr. 232].
Theo các định nghĩa nêu trên, có thể thấy được những điểm chung của
khái niệm "đăng ký": (1) Trước hết, đó phải là hành vi ghi vào Sổ của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền; (2) Là sự công nhận của cơ quan nhà nước về một
quyền lợi, nghĩa vụ nào đó; (3) Thông tin ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước là
một bằng chứng khách quan không thể chối cãi.

14
Thế nào là một bất động sản? Trong khoa học pháp lý, tài sản được
phân thành các nhóm khác nhau trên cơ sở có cùng đặc điểm, tính chất và
phương cách sử dụng giúp người quản lý có phương thức điều chỉnh thích
hợp. Từ đó, việc xác lập và thực hiện các quyền của các chủ thể đối với mỗi
loại tài sản cũng khác nhau. Chúng ta có thể tiếp cận khái niệm tài sản theo
hai hướng: là một vật hoặc là một quyền.
Theo quan niệm truyền thống, nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo
hướng là "quyền", thì có quyền đối vật và quyền đối nhân. Quyền đối vật là
quyền của chủ thể đối với một vật, bằng hành vi của mình trực tiếp tác động
lên vật đó mà không cần sự hỗ trợ của một người nào khác. Quyền đối nhân là
quyền của một chủ thể đối với các chủ thể khác (quyền được thực hiện chống
lại một người). Chủ thể có quyền đối nhân muốn thỏa mãn quyền của mình
phải thông qua hành vi của chủ thể khác.
Nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là "vật", thì có tài sản hữu

không đầy đủ. Xác định phạm vi bất động sản là "các tài sản khác gắn liền
với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định" giúp mở rộng hơn nữa
phạm vi tài sản được coi là bất động sản, đồng thời giúp cho pháp luật luôn
thích ứng được với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống xã hội, làm cho các
quy định của pháp luật không phải là rào cản trong các quan hệ dân sự ngày
càng đa dạng, phức tạp. Hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng
gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu
dân sự.
Theo Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 thì "Tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ có giá và quyền tài sản" [36]. Bất động sản khác có thể là vật hoặc
quyền tài sản, nếu chúng gắn liền với đất đai. Bất động sản là vật bao gồm
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, các vật gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó và các vật khác gắn liền với đất. Trong pháp luật hiện hành chưa
giải thích thuật ngữ "gắn liền với đất đai", do đó, còn có cách hiểu rất khác

16
nhau về mức độ gắn liền với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản.
Ví dụ như các căn nhà tạm, túp lều, cầu tạm, cối xay nước, chuồng trại chăn
nuôi nhỏ lẻ,… tuy có gắn liền với đất nhưng có được coi là bất động sản hay
không. Khái niệm "quyền tài sản" được quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự
2005, đó là những quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao. Đó có thể
là quyền gắn liền với một tài sản hoặc quyền mà khi thực hiện nó, chủ sở hữu
sẽ có được tài sản. Trong hệ thống phân loại cơ bản về tài sản tại Điều 163 Bộ
luật Dân sự 2005, khái niệm "quyền tài sản" được xây dựng để đối lập, loại
trừ khái niệm "vật". Do vậy, có thể hiểu khái niệm "vật" theo pháp luật dân sự
Việt Nam phải là vật hữu hình. Đối lập với vật hữu hình, quyền tài sản có thể
được hiểu là các vật vô hình. Như vậy, theo luật dân sự Việt Nam, quyền tài
sản không bao gồm quyền sở hữu vật và các quyền tài sản như quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mang tính chất bất động sản
theo luật dân sự Việt Nam

khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập
quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của
việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại
cơ quan đăng ký. "Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ,
Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia
và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland,
các quận của Anh quốc" [42]. Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể
hiện các điểm hạn chế của nó. Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm
hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lẫn người
tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong
các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này
dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất
động sản.
Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ
thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất

18
động sản. "Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa
của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số Bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và
xứ Wales" [42].
Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau:
(1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có
tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt
đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán
đất, thế chấp, giải chấp …Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình
thành trên cơ sở Hệ thống đăng ký Torrens. Nguyên tắc cơ bản của hệ thống
đăng ký torrens có thể tóm tắt là: "hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác
minh, kiểm tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết),
có cấp giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản" [42].
1.1.3. Mục đích đăng ký bất động sản

khắc phục hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một
trong những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động
sản là công bố công khai tình trạng pháp lý của tài sản.
Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật đề
cập từ khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới được thành lập. Tuy nhiên,
mục đích duy nhất của việc đăng ký là thực hiện chức năng quản lý nhà nước
đối với bất động sản. Quan điểm đó được tiếp tục thể hiện qua các đạo luật về
đất đai. Luật Đất đai năm 1993 quy định đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký
các biến động về quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất
đai. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2003 và theo Điều 64 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
(sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), với việc xem xét và thừa nhận
quyền sử dụng đất như là một hàng hóa trong thị trường bất động sản, pháp luật
đã đề cập đến vấn đề cung cấp thông tin về đất với các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất cho công chúng một cách công khai. Tuy nhiên, pháp luật
vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký đất đai,

20
dẫn đến việc coi đăng ký các quyền đối với đất đai là một thủ tục hành chính
và được quản lý bởi các cơ quan quản lý hành chính các cấp.
Khái quát hóa các định nghĩa về đăng ký, trên cơ sở nghiên cứu pháp
luật Việt Nam hiện hành và tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia, xin
đưa ra khái niệm bước đầu về đăng ký bất động sản như sau:
Đăng ký bất động sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi
vào Sổ đăng ký các thông tin về một bất động sản nhất định bao gồm cả thông
tin về hiện trạng và các quyền gắn với bất động sản. Các quyền đối với bất
động sản đó có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ hoặc được xác lập
sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về bất động sản vào Sổ đăng ký theo
quy định của pháp luật.
1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Nga quy định: "Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được
tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất
động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại
nơi có bất động sản" (Điều 9) [8]. Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng
ký bất động sản cũng được tổ chức theo mô hình tập trung nhưng trực thuộc
Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Công nghiệp. Cơ quan đăng
ký bất động sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối với bất động sản. Hệ
thống cơ quan đăng ký bất động sản của Pháp không có cơ quan đăng ký ở
Trung ương.
Pháp luật của mỗi quốc gia cũng quy định khác nhau về phạm vi thẩm
quyền đăng ký: cơ quan đăng ký bất động sản của Việt Nam có thẩm quyền
đăng ký theo địa giới hành chính - lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý của chủ
sở hữu bất động sản. Trong khi đó, cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng
hòa Liên bang Đức, Nhật Bản, Pháp, Nga có thẩm quyền đăng ký theo khu
vực (địa hạt).

22
1.2.2. Giá trị của việc đăng ký
Đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất
động sản hoặc ghi nhận và công khai hóa thông tin về quyền của chủ sở hữu
đối với một bất động sản nhất định.
Tùy thuộc vào quan điểm lập pháp của mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi
nước quy định đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối
với bất động sản hoặc công khai hóa thông tin về quyền của chủ sở hữu đối
với bất động sản đó. Với hệ thống đăng ký xác lập quyền, chỉ khi đăng ký tại
cơ quan có thẩm quyền và nội dung đăng ký được ghi vào Sổ của cơ quan
đăng ký thì quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản đó mới được xác
lập. Còn đối với hệ thống đăng ký nhằm ghi nhận và công khai hóa các thông
tin về bất động sản thì việc xác lập quyền đối với bất động sản không phụ
thuộc vào việc đăng ký, đơn thuần việc đăng ký chỉ để chủ sở hữu công khai

- Nhân viên hành chính;
- Thừa phát lại: Đăng ký thế chấp theo bản án;
- Cơ quan hành chính: chủ yếu là các Kho bạc Nhà nước, thực hiện
đăng ký thế chấp đối với tài sản của cá nhân, tổ chức để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ nộp thuế.
Theo quy định của pháp luật Pháp, các bên tham gia giao dịch liên
quan đến bất động sản không được tự soạn thảo hợp đồng và đăng ký giao
dịch, mà phải làm thủ tục lập hợp đồng, đăng ký thông qua công chứng viên.
Luật về đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các
giao dịch về bất động sản của Liên bang Nga quy định đăng ký bất động sản
là bắt buộc. Khoản 1 Điều 2 Luật này quy định rõ:
Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các
giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng
thực bởi Nhà nước sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm

24
dứt các quyền về bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự
Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn
tại của các quyền đăng ký [8].
Theo pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, quyền sử dụng đất và
các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký bắt buộc.
Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định "Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [34].
Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai" [36]. Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy
định "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;
hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại

phạm pháp luật trong lĩnh vực tín dụng, cũng như các tác động tiêu cực đối
với sự ổn định, phát triển của môi trường đầu tư.
1.3. VAI TRÒ, Ý NGHĨA CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Đối với ngƣời dân
Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong
việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi
bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức
có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các
giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên
tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản.
Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên
tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch.

26
Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về bất động
sản, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác tất cả các thông tin
cơ bản về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc
tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm
đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong
trường hợp bất động sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau trong thị
trường bất động sản.
Trong các quan hệ dân sự, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa bảo
vệ quyền sở hữu và các giao dịch tư về bất động sản (giao dịch dân sự, kinh
doanh giữa người dân với nhau). Bởi về nguyên tắc, quyền sở hữu và các vật
quyền đối với bất động sản được bảo đảm thực hiện bằng hai công cụ chính là
quyền đeo đuổi và quyền ưu tiên.
- Với quyền đeo đuổi, người có quyền đối vật được phép thực hiện
quyền của mình trên vật bất kể vật đang nằm trong tay ai. Do vậy, quyền đối
vật có giá trị đối kháng với người thứ ba, chứ không phải là các hợp đồng,

kịp thời nắm chắc tình hình bất động sản và diễn biến trong sử dụng, chuyển
dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Ngoài ra, thông qua đăng ký
còn giúp Nhà nước theo dõi đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu
thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện
pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất,
cho thuê đất…
Đối với Việt Nam, xuất phát từ đặc điểm sở hữu đất đai thuộc về toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó đăng ký bất động sản còn có
những mục đích riêng. Đó là, tạo thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục hành
chính để cấp quyền sử dụng đất và lưu giữ thông tin về việc cấp quyền. Đồng
thời, bảo đảm duy trì mối quan hệ giữa Nhà nước - với tư cách chủ sở hữu đất
và người dân - với tư cách người sử dụng đất trong quá trình dịch chuyển
quyền sử dụng đất. Nội dung quản lý và điều tiết vĩ mô của Nhà nước thông

28
qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm cả phần khuyến khích phát triển
hoạt động tích cực và hạn chế mặt tiêu cực, tự phát, chống đầu cơ, chống gian
lận trong giao dịch bất động sản cũng như các vi phạm khác các quyền của
chủ sở hữu, quyền sử dụng và các quyền của người nắm giữ vật và các lợi ích
khác có trên bất động sản.
1.3.3. Đối với thị trƣờng bất động sản
Thực chất của vấn đề đăng ký bất động sản là vấn đề của nền kinh tế
thị trường, phục vụ cho sự vận hành thông suốt của nền kinh tế thị trường.
Một trong những mục tiêu cơ bản của việc đăng ký bất động sản đó là công
khai hóa các quyền về bất động sản, xác lập hồ sơ pháp lý cho từng bất động
sản. Kết quả của hoạt động đăng ký bất động sản là người nhận chuyển
nhượng, nhận thế chấp quyền sử dụng đất có thể xác định rõ được quyền sở
hữu của người chuyển nhượng, người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa
đất thông qua việc tra cứu thông tin.
Để đáp ứng được mục tiêu trên, yêu cầu đặt ra là các quyền, các giao