Lời cảm ơn
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể
các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên – Môi trường Trường Đại Học Nông
Nghiệp Hà Nội đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo
điều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng
như sự nghiệp sau này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th S. Nguyễn Văn Quân
cán bộ giảng dạy của bộ môn Quản lý đất đai – khoa Tài nguyên Môi trường đã
tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Hai Bà Trưng – TP. Hà Nội đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình thực tập.
Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để khóa
luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Hai Bà Trưng, ngày tháng năm 2013
Sinh viên
Nguyễn Tôn Hải Anh
i
MỤC LỤC
L i cam ǹơ ̉ ơ i
M C L CỤ Ụ ii
DANH M C CÁC CH VI T T TỤ Ữ Ế Ắ iv
PH N I : M UẦ ỞĐẦ 1
1.1. Tính c p thi t c a t iấ ế ủ đề à 1
1.2. M c ích v yêu c uụ đ à ầ 2
1.2.1. M c íchụ đ 2
1.2.2.Yêu c uầ 2
PH N II Ầ
T NG QUAN V N NGHIÊN C UỔ Ấ ĐỀ Ứ 3

khung giá các lo i t áp d ng trong c n c.ạ đấ ụ ả ướ 32
ii
4.4. Giá t v Các y u t nh h ng n giá t đấ à ế ố ả ưở đế đấ 36
4.4.1. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm Iđấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
40
4.4.2. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm đấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
II 43
4.4.3. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm đấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
III 45
4.4.4. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm đấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
IV 47
4.5. Nh n xét chungậ 49
4.5.1. nh h ng c a y u t khu v c n giá tẢ ưở ủ ế ố ự đế đấ 49
4.5.2. nh h ng c a y u t cá bi t n giá tẢ ưở ủ ế ố ệ đế đấ 50
4.6. Gi i pháp cho công tác nh giá t trên a b n TP H N iả đị đấ đị à à ộ 50
PH N V: K T LU N VÀ KI N NGHẦ Ế Ậ Ế Ị 53
5.1. K T LU NẾ Ậ 53
5.2. KI N NGHẾ Ị 54
TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 55
iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
SDĐ Sử dụng đất
GCN Giấy chứng nhận
UBND Ủy ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
QSDĐ Quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất
GPMB

việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính
1
quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường,
chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn 10 phường phía
Nam quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”
1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở
đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích các yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.2.2.Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố;
Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng
dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
2
PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn

Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo
pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất
hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng
10 năm hoặc thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường
hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Nhiều nước thuộc
Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là
hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi
gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép [10].
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất
đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu
hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn
như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS
ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu
thế hội nhập hiện nay [10].
2.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam
2.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
4
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945:
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực
dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không

kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định
của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là
mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất ( chuyển nhượng đất)
gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp
quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã
cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu
tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng
thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993
được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức
khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền
kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
6
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Do chưa nhận thức đầy đủ nên
chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ
trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán
đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng.
Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm
qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn
ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện
theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện
nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ)
với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển
tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên
khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập
và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền
8
kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ
yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm
soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng
một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của
Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
2.2. Tổng quan về giá đất

thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô
chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa to chênh lệch, gồm: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại,
ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô
này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu
tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa
tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh
đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
10
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm
đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với

hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm các mặt :
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của
các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau
thì giá đất có khác biệt rất lớn.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân
12
khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân
khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này.
c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền
đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
2.2.3.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối
với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
đảm, mức độ đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và
14
đời sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường
cũng góp phần quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế
độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương
quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất
chức năng khác nhau trong đô thị.
2.2.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là

bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm
thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị
trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại
thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu
nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải
bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định
giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá.
“Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm
những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị
trường đất đai.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
16
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
2.2.4.3. Nguyên tắc biến động
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
QSDĐ của từng
thửa đất, khu đất so
sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất,
khu đất cần định giá
* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
2.2.5.2. Phương pháp thu nhập
18
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
−
Phần giá trị
hao mòn
* Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
BĐS
−
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
* Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
2.2.5.4. Phương pháp thặng dư
19
Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các bước sau:
* Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây

i
i
i
r
C
0
)1(
C
i
là chi phí năm thứ i của dự án
* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính
của thửa đất
= Tổng giá trị
phát triển
−
Tổng chi phí
phát triển
20
2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.3.1.Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất
cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên
yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy
định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú