Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học nông nghiệp hà nội
-------------***-------------

Hoàng tuấn tam

Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn
huyện vĩnh tờng, tỉnh vĩnh phúc

Luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. nguyễn văn xa

hà nội - 2011


LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, những kết quả nghiên cứu trong
luận văn là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin khẳng ñịnh rằng việc thực hiện luận văn này ñã ñược lấy các số
liệu gốc, từ các báo cáo của các phòng ban và các thông tin trích dẫn trong
luận văn này ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Tuấn Tam

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………



Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục bảng

vi

Danh mục các ký hiệu viết tắt

vii

1.

ðẶT VẤN ðỀ

1

1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2.


Tổng quan thị trường ñất ñai

3

2.1.1.

Thị trường ñất ñai trên thế giới

3

2.1.2.

Thị trường ñất ñai Việt Nam

5

2.2.

Tổng quan về giá ñất

11

2.2.1.

Khái quát chung về giá ñất

11

2.2.2.


Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam

35

3.

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

39

3.1.

Nội dung nghiên cứu

39

3.2.

Phương pháp nghiên cứu

39

3.2.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

39

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………


4.1.

ðiều kiện tự nhiên và tình hình phát triển kinh tế xã hội của
huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc.

41

4.1.1.

ðiều kiện tự nhiên

41

4.1.2.

ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng

41

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai

48

4.1.4.

Tình hình biến ñộng giá cả BðS tại huyện Vĩnh Tường trong
thời gian qua.

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BðS

56

4.3.2.

Các yếu tố về pháp lý liên quan ñến thửa ñất

57

4.3.3.

Các yếu tố chung bên ngoài

58

4.4.

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñịa bàn nghiên cứu

59

4.4.1.

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường nhóm I

63

4.4.2.


Những kết quả ñạt ñược

89

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

iv


4.5.2.

Những tồn tại và hạn chế

4.6.

ðề xuất giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về

90

giá ñất.

91

5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

93

5.1.


PHỤ LỤC

98

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Khung giá ñất ở tại nông thôn

54

Bảng 4.2. Khung giá ñất ở tại ñô thị

54

Bảng 4.3. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

61

Bảng 4.4. Giá ñất của tuyến ñường nhóm I

64

Bảng 4.5. Giá ñất của tuyến ñường nhóm II

67


- QSDð

: Quyền sử dụng ñất.

- QL

: Quốc lộ.

- KT-XH

: Kinh tế - xã hội.

- THCS

: Trung học cơ sở.

- THPT

: Trung học phổ thông.

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

vii


1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trong quá trình ñổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế

Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất và xây dựng bảng giá
ñất hàng năm trên ñịa bàn huyện Vĩnh Tường phù hợp với giá thị trường,
chúng tôi thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Vĩnh
Tường, tỉnh Vĩnh Phúc”.
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn
huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Tìm hiểu, ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn
huyện Vĩnh Tường. Trên cơ sở ñó ñề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác
ñịnh giá ñất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng giá ñất phù
hợp với khả năng sinh lời của ñất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm
mang lại hiệu quả của công tác ñịnh giá ñất.
1.2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như:
Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế và Quyết ñịnh của UBND tỉnh Vĩnh Phúc;…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá
ñất ở.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.2.3. Phạm vi nghiên cứu
Giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc qua các năm
2008, 2009, 2010.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

2


3


ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây hình thành các
trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu
hoặc cũng có thể là người thuê ñất.
Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ñầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ñất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến nền kinh tế
hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác ñộng cho
phù hợp.
ðể giảm bớt quy mô tích tụ ñất ñai, Chính phủ nhiều nước ñã thi hành
chính sách hạn ñiền và những qui ñịnh hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai.
ðất nông nghiệp ở Anbani ñược coi là thuộc sở hữu của gia ñình nông dân
theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược
coi là bất hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị qui ñịnh không ñược bán
trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình.
Nhiều nước thuộc Liên Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông
nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Ở Bangladet theo Luật
ban hành năm 1950, mỗi gia ñình chỉ ñược sở hữu ñất trồng trọt không quá
13,5 ha ñất canh tác cộng với 1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà
nước cho phép [10].
Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn
khả năng này trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất
ñai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê
ñất ñai. Thị trường nhà ñất trên thế giới ñã vượt ngoài khuôn khổ một quốc
gia, thu hút ñầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ

năm 1988 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình
thức”. Tuy nhiên, ñể cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy
ñịnh: “ Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi ñược người
khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

5


công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà
ñó”. Như vậy, trong giai ñoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không
thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất ñai. Tuy nhiên, những giao dịch
mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở
và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ
ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các yếu tố cơ bản
của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai. Theo kịp ñòi hỏi
của thực tế phát triển, ñiều 18, Hiến pháp năm 1992 qui ñịnh: “Nhà nước giao
ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân
có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược
chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”.
Kể từ ñây khái niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, việc mua bán BðS cũng có nghĩa là mua
bán quyền sở hữu BðS trên ñất và quyền sử dụng ñất (chuyển nhượng ñất)
gắn liền với BðS ñó.
* Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà ñất chuyển sang giai ñoạn mới. Giai ñoạn
này ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ñất ñai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật ñất ñai này. Luật ñất ñai

ñã mang về một lượng ngoại tệ ñáng kể sau khi chấm dứt hợp ñồng lao ñộng
khi sát nhập ðông - Tây ðức. Tiếp ñó Bộ Luật dân sự năm 1995 ñã cụ thể hóa
việc chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất.
Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến về cầu về ñất ñai- BðS và là
nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995.
Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các tỉnh lớn, như Vĩnh Phúc, thành phố Hồ
Chí Minh sau ñó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước.
Lượng hàng hoá BðS tham gia giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân
gấp 7-10 lần so với các năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.
Một phần các BðS tham gia giao dịch nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

7


nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BðS giao dịch nhằm
mục ñích ñầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên tục giảm, thị
trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ñánh dấu
bằng việc Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật
ðất ñai 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/NðCP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.
ðến thời gian này, thị trường quyền sử dụng ñất ñã ñược mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ñược

bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục
hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách
tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo
ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi
ñất. Từ khi Luật ñất ñai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy ñịnh chi
tiết của Nghị ñịnh 181/Nð-CP, thị trường BðS bước vào giai ñoạn trầm lắng
và ñóng băng trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược
mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển
biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu
dân cư, khu ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

9


hiểu và giao dịch. Và thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong
năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng
ñi sâu, ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát
triển trong thời gian tới.
2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn
toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ
yếu sau:
* Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở

thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không
thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất,
thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các ñô thị, hoạt ñộng môi giới nhà ñất của tư
nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà ñất”, “trung tâm
nhà ñất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không
nộp thuế cho Nhà nước.
Những ñặc ñiểm trên cho thấy quản lý Nhà nước ñối với thị trường ñất
ñai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa ñáp ứng ñược yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường ñồng bộ trong quá trình chuyển sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. ðây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn ñến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến ñộng bất thường và không
kiểm soát ñược của thị trường ñất ñai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường ñất ñai có tổ chức với sự kiểm soát và ñiều tiết hữu hiệu
của Nhà nước ñã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
2.2. Tổng quan về giá ñất
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

11


ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm ñọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ
tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. ðịa tô tư bản
chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có
các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản [10].
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những
mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn (ñất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản ñầu tư có hiệu suất cao hơn. ðây là ñộ chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của ñịa
tô chênh lệch là do lao ñộng tạo ra. Có hai loại ñịa to chênh lệch, gồm: ñịa tô
chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược
khác nhau. ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa
tô này. ðịa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

13


14


nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ
quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn
giá ñất nông nghiệp [10].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
ñất,với mối tương quan giữa ñịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
ñã tổng kết và ñưa ra công thức xác ñịnh giá ñất:
ðịa tô
Giá ñất =
Lãi suất ngân hàng
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng ñất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có
những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác
ñấu giá QSDð).
Giá
D1

S

G1
D
G
Số lượng ñất ñai
Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

16


Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất
trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số
lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do
vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu
tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại