BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

PHẠM SỸ VINH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
i

UBND các xã – thị trấn trong huyện Nghi Lộc ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi
trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và các bạn ñồng nghiệp ñộng viên,
giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
iii

MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC CÁC HÌNH vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

1. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu 2
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 4

4.4.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 47
4.5. Giá ñất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 52
4.5.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tuyến ñường thuộc nhóm I 60
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 72
4.5.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm III 79
4.6. ðánh giá chung 84
4.6.1. Công tác ñịnh giá ñất 84
4.6.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 84
4.7. Giải pháp 85
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
5.1. Kết luận 88
5.2. Kiến nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
PHỤ LỤC 94
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
v

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 37

4.2 Phân bố dân cư của huyện Nghi Lộc năm 2011 38

4.3 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Nghi Lộc năm 2011 44

4.4 Khung giá ñất ở tại ñô thị 46


4.2 Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 59

4.3 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 1 (bao quanh
chợ và trung tâm thương mại Quán Hành) 63

4.4 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 2 (bao quanh
trường Trung cấp KT-KT, trường PTTH Nghi Lộc 1) 63

4.5 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 3 (bao quanh
khối cơ quan Nhà nước) 64

4.6 ðường Quốc lộ 1A (từ ngã tư tín hiệu giao thông ñến tập thể ga
Quán Hành) 67

4.7 ðường Quán Hành – Xã ðoài 68

4.8 ðường Quốc lộ 1A (Từ ñường vào hạt kiểm lâm ñến giáp Nghi Trung) 69

4.9 ðường nội khối 4 70

4.10 Giá ñất trung bình trên thị trường của các ñường chính trong
nhóm I 71

4.11 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường nội khối thuộc
thị trấn Quán Hành trong nhóm I 71

4.12 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm II 75

4.13 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm II 75



Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất nước ta ñang trong thời kỳ ñổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Trong quá trình ñổi mới nền
kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường ñã từng bước ñược hình thành,
các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu
tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành
hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. ðất ñai là một loại
hàng hóa ñặc biệt, tất cả mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn liền với ñất
ñai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng ñất ñai là nguồn tài nguyên có hạn và
không thể tái tạo ñược. Vì thế, ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến nền kinh
tế, chính trị, xã hội của ñất nước.
ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa - hiện ñại hóa ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho
ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường BðS, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu
không thể thiếu. Mặt khác, giá ñất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước ñể
thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất
ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm
bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường BðS và khắc phục những yếu kém trong công tác quản
lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả.
Huyện Nghi Lộc có diện tích tự nhiên 34.561,20 ha, bao gồm 29 xã và
1 thị trấn với dân số 190.107 người (ñứng thứ 5 toàn tỉnh sau huyện Quỳnh

1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn
huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- ðánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
3

- Phân tích, ñánh giá các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng
các tiêu chuẩn ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lợi của ñất và mặt bằng
giá cả trên thị trường.
- ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở phù hợp với
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Giá ñất ñiều tra phải ñảm bảo chính xác;
- ðánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn
huyện Nghi Lộc;
- Các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi. Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
4

2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường là tập hợp nhưng người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao
ñổi hàng háo ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người thông qua trao ñổi hàng hoá.

hoặc cũng có thể là người thuê ñất.
Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ñầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ñất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến nền kinh tế
hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì Chính phủ sẽ có hình thức tác ñộng cho
phù hợp.
ðể giảm bớt quy mô tích tụ ñất ñai, Chính phủ nhiều nước ñã thi hành
chính sách hạn ñiền và những qui ñịnh hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai.
ðất nông nghiệp ở Anbani ñược coi là thuộc sở hữu của gia ñình nông dân
theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược
coi là bất hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị qui ñịnh không ñược bán
trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình.
Nhiều nước thuộc Liên Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông
nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Ở Bangladet theo Luật
ban hành năm 1950, mỗi gia ñình chỉ ñược sở hữu ñất trồng trọt không quá
13,5 ha ñất canh tác cộng với 1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà
nước cho phép. [13]
Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn
khả năng này trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất
ñai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê
ñất ñai. Thị trường nhà ñất trên thế giới ñã vượt ngoài khuôn khổ một quốc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
6

gia, thu hút ñầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ
ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực


sang cơ chế thị trường, song Luật ñất ñai năm 1988 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm
cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, ñể cho người dân có
thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “ Người ñược thừa kế nhà ở hoặc
người chưa có chỗ ở, khi ñược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược
quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà ñó”. Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật
không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất
ñai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng
dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết
giữa người mua và người bán.Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế
thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ
hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các
yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai. Theo
kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 qui ñịnh: “Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược
chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”.
* Giai ñoạn từ năm 1993 ñến trước Luật ðất ñai năm 2003: Từ năm
1993, thị trường nhà ñất chuyển sang giai ñoạn mới bởi sự ra ñời của Luật ñất
ñai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của
Luật ñất ñai này. Luật ñất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992
bằng quy ñịnh: “Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.”(khoản 2,
ñiều 3, Luật ñất ñai 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử
dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng
ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại
ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian” .[9]


Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
9

tăng. Thêm vào ñó, ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế
hoạch 2001-2010, trong ñó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ñến 2010 và 2020 theo quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ñất ñai và phát triển ñô thị. Tương
lại phát triển ñã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm trong quy
hoạch. Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng phát từ cuối năm
2001 kéo dài ñến cuối năm 2003.
* Giai ñoạn từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực ñến nay: Luật
ðất ñai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 với những quy ñịnh mới về
kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ðai lần này ñã quy
ñịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số
quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường.
quyền sử dụng ñất ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh
tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê
ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh
bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục
hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách
tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo
ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi
ñất. Những quy ñịnh mới của Luật ðất ñai năm 2003, cùng với những quy
ñịnh chi tiết của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP, ñã ñưa thị trường BðS bước
vào giai ñoạn trầm lắng.

- Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát của thị
trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về
ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra
thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
11
quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta
chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự
phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính
thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các
biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất
ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của
Nhà nước. Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một
nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết
các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong những năm qua ñã phải
vận ñộng trong một thị trường không chính thức.
- Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường: Thị trường
ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn
sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã hội.
Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất vào các
năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng
ñột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng nhanh ñột
biến mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên ñã
gây tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ñời sống của dân cư.
- Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư
ñược diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ñó vẫn tồn tại mua bán
ñược thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
13
ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 4 Luật ðất
ñai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị
diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng ñất”.
Giá ñất ở Việt Nam ñược hình thành trong những trường hợp sau ñây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật ðất ñai năm 2003.
2- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp phần bằng quyền sử dụng ñất.
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại
cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước và nguồn gốc của
ñịa tô chênh lệch là do lao ñộng tạo ra. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô
chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
15
khác nhau. ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa
tô này. ðịa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự
ñầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm
canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác
nhau. ðịa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh ñất mà họ canh tác. [13]
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể thay ñổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua ñất phải giảm ñi, vì lúc này người mua sẽ ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.

cung ñất ñai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng ñất, cho chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñóng vai trò quyết ñịnh. ðiều này phụ thuộc vào chất lượng
quy hoạch sao cho vừa ñảm bảo cung về ñất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa ñảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại ñất.
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
ðất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, nên giá ñất chịu sự chi phối của rất
nhiều nhân tố phức tạp. Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện
mức ñộ biến thiên về giá lớn hơn ñất ñai. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
bao gồm:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
17
2.2.3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả
ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể
quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất.
a. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật
ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình. Mật ñộ
nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất tăng vì thế giá ñất tăng lên. Tố
chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ ñược giáo dục và tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ñến
giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật
tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất
tăng lên.
Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của ñô
thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ. ðại gia ñình truyền thống tam ñại, tứ