ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGỌC VĂN CHÍNH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGỌC VĂN CHÍNH
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO
LỘC,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THỊ LỢI

THÁI NGUYÊN - 2016



cho phép tôi được cảm ơn những sự giúp đỡ quý báu đó.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô đã truyền đạt kiến thức cho tôi
trong suốt quá trình học tập. Xin cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa quản
lý tài nguyên, Phòng đào tạo - đào tạo sau đại học- Trường đại học nông lâm
Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng xin cảm ơn tới các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè và những
người thân đã hết lòng giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn này!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Ngọc Văn Chính


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HINH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu ................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2

2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cao Lộc,
tỉnh Lạng Sơn .................................................................................................. 27
2.2.2. Đánh giá hiện trạng giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc
giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................................... 27
2.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015 ....................................................................... 27
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc ............. 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 27
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 28
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh ........................ 29
2.3.4. Sử dụng phương pháp chuyên gia về giá đất ........................................ 29
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................... 30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Cao Lộc,
tỉnh Lạng Sơn .................................................................................................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30


v
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 30
3.1.1.2 . Địa hình, địa mạo .............................................................................. 31
3.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 31
3.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 32
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Cao Lộc........................................... 34
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn
2013 - 2015...................................................................................................... 36
3.2.1. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại huyện Cao Lộc ................... 36
3.2.2. Căn cứ pháp lý xác định giá đất tại huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn theo

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên Môi trường

CP

: Chính phủ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NĐ

: Nghị định

Nxb

: Nhà xuất bản

QĐ


Bảng 3.8. Giá đất ở tại các đường, phố cận trung tâm -đường loại II ............ 51
Bảng 3.9. Giá đất ở tại nhóm đường, phố xa trung tâm-Đường loại III, IV ... 58
Bảng 3.10. Chênh lệch giá trung bình tại các vị trí trên các đường, phố........ 65
Bảng 3.11. Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2015................... 69


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................. 9
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................... 10
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Cao Lộc ................................................... 30
Hình 3.2: Cơ cấu ngành kinh tế của huyện Cao Lộc 2015 ............................. 33
Hình 3.3: Đồ thị giá đất thị trường trung bình các đường, phố trung tâm,
đường loại I ...................................................................................... 44
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất thị trường tại Phố Nam Quan ................................ 45
Hình 3.5: Đường 3-2 ....................................................................................... 48
Hình 3.6: Trung Tâm Thương Mại Chợ Đồng Đăng ...................................... 50
Hình 3.7: Đồ thị giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố cận trung
tâm- đường loại II ............................................................................ 53
Hình 3.8: Biểu đồ giá đất thị trường Đường Mỹ Sơn ..................................... 54
Hình 3.9: Đồ thị giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố xa trung
tâm- đường loại III, IV .................................................................... 60
Hình 3.10: Biểu đồ giá đất thị trường đường Phùng Chí Kiên ....................... 62
Hình 3.11: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường ................. 67
Hình 3.12: So sánh giá đất trên thị trường của đường Phùng Chí Kiên theo
đặc điểm của thửa đất năm 2015 ..................................................... 70


1
MỞ ĐẦU

nước... chúng tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2013 - 2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu, đánh giá được tình hình biến động và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng giá đất ở tại một số khu vực điển hình trên
địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015;
- Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở đô thị trên địa
bàn huyện Cao Lộc;
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc.
3. Ý nghĩa của đề tài
Đề tài có ý nghĩa lớn về mặt khoa học và thực tiễn, là cơ sở cho việc
xây dựng và ban hành giá đất ở hàng năm trên địa bàn huyện Cao Lộc.


3
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
*. Khái niệm về giá đất
Theo Các Mác, giá đất là do địa tô được tư bản hóa, tức là độ màu mỡ
chênh lệch, ngay đất xấu nhất cũng có địa tô. Địa tô thuộc về người sử dụng
đất tức là quyền của người sử dụng đất.
Có một số quan niệm không có giá đất vì đất đai là do thiên nhiên ban
tặng, không do lao động tạo ra nên không có giá trị. Nhưng một số quan niệm

người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị
trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ
sự kích động quá mức nào[23].
*. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện
tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng.
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều
kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền
tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá
cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định.
Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa
là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau.
Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không


5
nhất trí là thường xuyên. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị.
Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng
hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động
của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá
cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).

kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng[23].
*. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và
giá trị thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao
đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa
đất chủ thể.
*. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
*. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của
thửa đất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không
có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào
đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
*. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho


7
thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.
Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Đối với đất xây dựng địa tô do vị trí thửa đất quyết định, là khoản tiền
mà nhà tư bản phải trả cho nhà thuê đất để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô
này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do
tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào
đất không ngừng tăng lên.
*. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ


9
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp (Trần Minh Đăng và cs, 2010) [11].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:


Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D 1, điểm


10
cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống
từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Gi¸

đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội;
- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng
sinh lợi của đất hoặc hiệu quả của vốn đầu tư. Do đất đai là sản phẩm phi lao
động, bản thân nó không có giá trị nên giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp;
- Giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả
năng cung về mặt tự nhiên ít thay đổi và có giới hạn;
- Giá đất chứa đựng yếu tố địa phương - vùng - cục bộ và tính cá biệt
của giá đất là lớn hơn nhiều so với hàng hóa thông thường khác vì nó phụ
thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Giá đất ở Hà


12
Nội, thành phố Hồ Chí Minh cao hơn so với giá đất của các tỉnh khác trong cả
nước. Giá đất ở đô thị cao hơn so với giá đất ở nông thôn...
- Giá đất luôn có xu hướng tăng cao vì diện tích đất có hạn, dân số ngày
càng tăng. Do tính khan hiếm của đất đai trong khi nhu cầu về đất để phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu ngày càng tăng không ngừng nên yêu cầu
về đất tiếp tục tăng theo, nên giá đất có xu hướng ngày càng tăng.
- Giá đất bị chi phối bởi mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong sử
dụng đất. Giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất phi nông nghiệp do hiệu quả
kinh tế từ sản xuất nông nghiệp thấp. Giá thửa đất ở mặt đường phố có vị trí
kinh doanh thuận lợi có giá cao hơn so với thửa đất trong ngõ không có khả
năng kinh doanh.
- Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá
cả thông thường, do thị trường đất đai không hoàn thiện.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu
cơ với nhau. Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố

v.v. ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, vật chất, tinh thần, ảnh hưởng đến hoạt
động kinh doanh dịch vụ của con người thì giá đất sẽ cao hơn so với những
nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội thấp kém.
*. Quan hệ cung cầu
Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự biến động của
giá đất. Cung và cầu ảnh hưởng đến giá đất thông qua tương quan giữa chúng
và thông qua sự co dãn của chúng. Quan hệ cung cầu về đất luôn mang tính
không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là tính đặc thù của giá đất;
bởi vậy khả năng cung về đất ở một vùng mang tính ổn định về cả số lượng
lẫn vị trí, do không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này
sang vị trí khác. Nhưng cầu về sử dụng đất và cầu có khả năng thanh toán thì
có tính ổn định tương đối theo từng vùng. Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có
nhưng không nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng. Do đó, giá đất có sự chênh
lệch lớn giữa các vùng, các địa phương.


14
Kinh tế học đã chỉ ra rằng, cung về đất đai là một đường thẳng đứng,
còn cầu về đất đai có xu hướng vận động lên trên và sang bên phải của đồ thị
biểu diễn quan hệ cung cầu về đất. Bởi vì, hàng hoá đất do thiên nhiên tạo ra
mà con người không có khả năng mở rộng theo ý muốn của mình và có tính
khan hiếm. Trên thực tế, xu hướng cầu về đất ngày càng tăng do dân số tăng,
sản xuất, kinh tế xã hội ngày càng phát triển v.v. song cung về đất lại có hạn,
dẫn đến giá đất có chiều hướng tăng lên.
*. Chính sách của Nhà nước
- Chính sách đất đai và các yếu tố pháp luật:
Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nhằm “thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả”, Nhà nước sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính
sách giá đất; chính sách qui định các quyền của người sở hữu, người sử dụng