ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÀO THỊ HIỀN Tên đề tài:
“THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH PHỤ, TỈNH THÁI BÌNH” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài Nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Người hướng dẫn : Th.S. Nguyễn Thị Yến Thái Nguyên, năm 2014i
LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa

2 HĐND Hội đồng nhân dân
3 XHCN Xã hội chủ nghĩa
4 CNTB Chủ nghĩa tư bản
5 NĐ Nghị định
6 CP Chính phủ
7 QĐ Quyết định
8 QSDĐ Quyền sử dụng đất
9 BĐS Bất động sản
10 HĐND Hội đồng nhân dân
11 VT Vị trí
12 BTC Bộ tài chính
13 TT Thị trấn
14 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
15 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
16 CT Chỉ thị
17 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
18 Gqđ Giá đất do nhà nước quy định
19 Gtt Giá đất trên thị trường

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1: Cung và cầu đất đai 8

Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9

Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình năm 2013 32

Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường từ ngã

Trang
Bảng 4.1: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện QP giai đoạn 2011-2013 28

Bảng 4.2 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 39

Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 41

Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 42

Bảng 4.5: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất nhà nước quy định 45

Bảng 4.6: Dân số huyện Quỳnh Phụ năm 2012-2013 50

Bảng 4.7: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông
qua phiếu điều tra 54

Bảng 4.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá
đất thông qua phiếu điều tra 54

Bảng 4.9: Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất
thông qua phiếu điều tra 55
v
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1

3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công
tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22
3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 23
3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 2013 23
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp 24
3.3. Phương pháp nghiên cứu 24
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 24
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25
3.3.5. Phương pháp chuyên gia 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất
huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26
4.1.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và
định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 27
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất và
định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 31
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng
đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện QP năm 2013 33
4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35
4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35
4.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 38

vii


Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của
nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình
và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ giá đất ” được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế xã hội, chính
sách của nhà nước về đất đai Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn
có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá của nhà nước ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ (2007) thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do
Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của
nhiều yếu tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của
người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi
đất khiếu kiện Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong
phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho sự
thiếu bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, mở rộng sản
xuất, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn, tất cả đều gây áp lực lên đất
đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến
động phức tạp khác biệt với hàng hóa thông thường. Trong thời kì nóng về
phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất càng tập trung sự quan tâm và chú ý
của xã hội.
Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ
đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những


- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất ở huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình.

3
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định
hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu
quả trong thực tế.

4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Khái quát về giá đất
2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một

thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

6
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng

lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
8



Hình 2.1: Cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng

1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.

10
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá
nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá
nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

dạng như tam giác, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc
sử dụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hữu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục
đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông
thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì
có lợi thế hơn.
Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
2.2.1.3. Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất
Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng lớn đến giá trị của thửa
đất, đến hiệu quả trưng bày và thu lợi cho người sử dụng đất, nếu đất đó
dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó ảnh
hưởng đến giá đất.
2.2.1.4. Ảnh hưởng của yếu tố địa hình
Địa hình là nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳng
cũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng. Địa hình
trũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quá
trình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp.

12
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm
2013
2.2.2.1. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc

pháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh,
thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
2.2.3.2. Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được
mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng
lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong
BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới

14

2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất.

15
Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm
1988, 1993, 1999 và năm 2004).
- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định
rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng
đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng
cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai
trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các
trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật.
- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và
không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho
các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống,
chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ
và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu
điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi
đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch. Tuy nhiên còn có nhược
điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh;
tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết
- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ
quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả. Giúp cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt được nhiều thành tựu.
- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật Việt
Nam. Tuy nhiên, quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụ
thể và nghiêm khắc hơn Luật Đất đai của Việt Nam.

một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong
việc tính giá đền bù. Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá
đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến
lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường.
Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, việc thực hiện các
giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện
một cách bài bản qua các bước cụ thể. Đây cũng là một trong những kinh

17
nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp
khiếu kiện về giá đất.
Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ
kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết
có 2 loại cơ bản sau:
- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn
định ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị
trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá.
- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất
đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế
chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường
quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất.
Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng
của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả
là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?
Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát
triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị
trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh.
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam