ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ LƯƠNG TẤT THÀNH

Tên đề tài:

THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN
HUYỆN TAM ĐẢO – TỈNH VĨNH PHÚC NĂM 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: K42A - ĐCMT
: 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực
tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài
Nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Tam Đảo đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ
em trong thời gian thực tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô
giáo hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Yến đã giúp đỡ em trong quá trình thực
hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã
ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 2014
SINH VIÊN

Lê Lương Tất Thành


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 ................. 36
Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm ................. 42
Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố cận trung tâm .......... 44

5
6
7
8

Viết tắt
UBND
HDND
BĐS
QSDĐ
GCNQSDĐ
NĐ-CP
TT-BTC
TTLT-BTNMT-BTC

9
10
11
12
13
14
15

QĐ-BTC
TT-BTN&MT
QĐ-BTN&MT
KH-UBND
TTr-STNMT
THPT


Hội đồng nhân dân
Bất động sản
Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nghị định – Chính phủ
Thông tư – Bộ tài chính
Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi
trường – Bộ tài chính
Quyết định – Bộ tài chính
Thông tư - Bộ tài nguyên và môi trường
Quyết định – Bộ tài nguyên và môi trường
Kế hoạch - Ủy ban nhân dân
Tờ trình – Sở tài nguyên môi trường
Trung học phổ thông
Phương pháp điều tra có ý kiến của người
dân
Trung học cơ sở
Khuyến khích
Kế hoạch – Sở tài nguyên môi trường
Vị trí
Cán bộ
Giấy chứng nhận
Quyết định – Bộ xây dựng
Bộ tài nguyên môi trường - Tổng cục
quản lý đất đai
Giá quy định
Huyện ủy
Ban chấp hành



3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 ............. 21
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 ... 21
3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Tam Đảo năm 2013 qua
phiếu điều tra ............................................................................................................... 22
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................... 23
3.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 23
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................................. 23
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................... 23
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ...................................................................... 23
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ................................................................. 23
3.3.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................... 24
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên
quan. 3.3.6. Phương pháp bản đồ................................................................................. 24
PHẦN 4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản
lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 ...................................................... 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện
Tam Đảo năm 2013...................................................................................................... 25
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và
định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 ....................................................................... 27
4.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất
huyện Tam Đảo năm 2013 ........................................................................................... 35
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất
tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 ....... 38
4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 .................... 39
4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 ............................... 39
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 .......... 46
4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 ... 46
4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo
năm 2013...................................................................................................................... 49

tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận
hành có hiệu quả. Nguồn lực quan trọng tiếp theo là đất đai. Vấn đề đặt ra đối
với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết.
Luật Đất đai năm 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”. Trải
qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo
lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch
mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết
giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt
pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường
bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 1998, Luật Đất


2

đai 2001 và Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp
cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị
trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước.
Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.



3

1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật các yếu tố trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về giá đất
2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU


P
d

Đường cầu

P0

E

P1

Đường cung

E’

D0
D1
Q

O

Q1

Q0

Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai


8



Số lượng đất đai
Đồ thị 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn


9

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân,
thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng
ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất
nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
2.2.1.2. Yếu tố hình thể, kích thước, diện tích
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng
như tam giá, hình thang, hình bất quy tắc.... đều không thuận lợi cho việc sử
dụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hửu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục
đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông
thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì
có lợi thế hơn.


iii

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ

Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai ......................................................................... 7
Đồ thị 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .............................................. 8
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013................... 37
Đồ thị 4.2: Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố....................... 46
Đồ thị 4.3: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất ................................... 47
Đồ thị 4.4: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất ................................... 48
Đồ thị 4.5: Ảnh hưởng của yếu tố môi trường tới giá đất............................... 49
Đồ thị 4.6: Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế tới giá đất...................................... 50
Đồ thị 4.7: Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý tới giá đất ..................................... 52

vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
2.2.3.2. Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy


13

chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được
mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng
lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh

2.2.4.3. Yếu tố môi giới
Đây là yếu tác động không nhỏ tới giá đất, kéo theo giá đất tăng cao
hoặc hạ thấp.
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ
đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá
bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8
phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC
còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ
chuyên môn
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước Thái Lan về bất động sản được
tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt
là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành
lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng
Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và


15

lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối
quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không
thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất
2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có
thể thấy:
Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định
giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước

1
2
3
4
5
6
7
8

Viết tắt
UBND
HDND
BĐS
QSDĐ
GCNQSDĐ
NĐ-CP
TT-BTC
TTLT-BTNMT-BTC

9
10
11
12
13
14
15

QĐ-BTC
TT-BTN&MT
QĐ-BTN&MT

BCH

Giải thích
Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Bất động sản
Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nghị định – Chính phủ
Thông tư – Bộ tài chính
Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi
trường – Bộ tài chính
Quyết định – Bộ tài chính
Thông tư - Bộ tài nguyên và môi trường
Quyết định – Bộ tài nguyên và môi trường
Kế hoạch - Ủy ban nhân dân
Tờ trình – Sở tài nguyên môi trường
Trung học phổ thông
Phương pháp điều tra có ý kiến của người
dân
Trung học cơ sở
Khuyến khích
Kế hoạch – Sở tài nguyên môi trường
Vị trí
Cán bộ
Giấy chứng nhận
Quyết định – Bộ xây dựng
Bộ tài nguyên môi trường - Tổng cục
quản lý đất đai
Giá quy định