Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
MỤC LỤC
I .ĐẶT VẤN ĐỀ 2
II .NỘI DUNG 3
1.Khái niệm 3
2. Nguyên tắc thay thế được vận dụng trong các phương pháp
định giá đất 5
2.1. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp so sánh
5
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp chi phí
8
2.3. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thu nhập
9
2.4. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thặng dư
10
3.Cách khắc phục hạn chế của nguyên tắc 11
III.KẾT LUẬN 13
Tài liệu tham khảo 14

1
Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt
động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là một tư liệu sản
xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên
vật liệu và khoáng sản,là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất
đai vừa là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng.
Ở nước ta hiện nay cùng với sự phát triển là sự gia tăng về dân số, xu thế
đô thị hoá mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên không ngừng, làm
cho giá đất ngày càng tăng cao.

Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
Và theo dothi.net thì :
Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể
thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó
được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản
khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Ví dụ, có 2 bất động sản chia lô tại
khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt
bằng 60 m2, có garage, ôtô vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một
biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền 5 m, mặt bằng 70 m2 rao bán
với giá 3,3 tỷ đồng. Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau,
bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất, do vậy,
người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản thứ hai.

4
Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
2. Nguyên tắc thay thế được vận dụng trong các phương pháp định
giá đất
2.1. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp so sánh
Nguyên tắc thay thế cho rằng: giá thị trường của 1 thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán 1 thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị
và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của 1 thửa đất
nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng
loại hình có khả năng thay thế nó.
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận
chủ yếu,nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 4-1 dưới đây:
So sánh
Hiệu chỉnh

“chóng mặt” cả giới đầu tư, người dân lẫn nhà chức trách. Tại đây có hàng loạt
dự án đô thị mới, nhà ở, khu kinh doanh dịch vụ quy mô lớn như: Nam Thăng
Long, Mỹ Đình I và II, các khu đô thị thuộc xã Mễ Trì, các khách sạn 5 sao…
cùng nhiều công trình công cộng tầm cỡ được đầu tư lớn (Khu liên hợp thể thao
Mỹ Đình, Trung tâm Hội nghị quốc gia, Bảo tàng Hà Nội).

6
Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
Lãnh đạo Hà Nội gọi các lô đất, căn nhà cùng trên một đường phố nhưng thuộc
các địa giới hành chính khác nhau là sự "đan xen cài răng lược" nên giá của những lô
đất ở cạnh nhau cũng khác nhau.(Ảnh: O.M).
Đặc biệt, theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Hoàng Mạnh Hiển, các
quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ khi được thành lập hầu như đều có một
phần diện tích đất tự nhiên của huyện Từ Liêm cũ. Do đó, nhiều khu vực địa giới
hành chính, giữa các xã giáp ranh của huyện Từ Liêm với các phường thuộc
quận lân cận, dân cư sinh sống “đan xen, cài răng lược với nhau”.
“Một số tuyến đường, phố của Thủ đô đi qua cả huyện và quận, điều kiện
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hai bên đường các tuyến này không có sự khác
biệt giữa quận và huyện” – lãnh đạo Hà Nội nhận định.
Chính do quá trình đô thị hóa và sự đan xen diện tích đất cũng như địa
giới hành chính các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Từ Liêm
như vậy, nên theo lãnh đạo Hà Nội - bảng giá các loại đất do UBND TP ban
hành hàng năm quy định giá đất thuộc các tuyến phố, đường trên địa bàn các xã
giáp ranh của huyện Từ Liêm (Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Mễ Trì, Trung Văn) bằng
với giá đất các quận nội thành liền kề.

7
Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
Điều cần chú ý là do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng
giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có

hoàn vốn.
Nguyên tắc thay thế cũng dùng để kiểm tra sự vững chắc của dòng thu
nhập, độ tin cậy của các giả thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng.
2.4.Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thặng dư
Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người
muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi
nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác,
lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại
sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi
phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.
Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu
nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở.

9
Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
Và phương pháp thặng dư căn cứ vào loại hình phát triển của bất động
sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển)
có thể tính được theo hai cách:
(1). Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp thì phải
theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng
tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp
để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát
triển).
(2). Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì
việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn
cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử
dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng
phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động
sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành
tổng giá bất động sản.

đã trình bày ở trên thì mới có thể áp dụng nguyên tắc thay thế trong định giá đất.

11
Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành
kinh tế hợp lí. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là 1 trong những nội
dung trung tâm của các nguyên tắc định giá.
Và theo điều 56 Luật đất đai năm 2003 quy định thêm một số nguyên tắc
trong công tác định giá đất ở Việt Nam:
Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau.
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

12
Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay thế
III. KẾT LUẬN
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn luôn biến động. Định giá đất cần phải phân tích tỷ mỷ điểm
này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành
giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Vì vậy chúng ta cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất, lấy đó
làm kim chỉ nam, phân tích cận thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai,
sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán

7. website : + dothi.net
+bee.net.vn
+quản lý đất đai và bất động sản đô thị
+vietnam.net
+www.thamdinhgia.org

14