TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài: Ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất
Giáo viên hướng dẫn: BÙI NGUYÊN HẠNH
Danh sách nhóm: 1, NGUYỄN THỊ THANH HÀ
2, HOÀNG THỊ VÂN
3, NGUYỄN THỊ HUỆ
Lớp: QLĐĐA-K52
1
I – Mở Đầu
Từ xưa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng được
Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu. Đây cũng là vấn đề phức tạp và
nhạy cảm vì nó liên quan đến quyền lợi của mọi người dân, tổ chức kinh tế -
chính trị - xã hội và cả quốc tế. Đất đai là “tài sản quốc gia” và là một nguồn
lực hết sức quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Nó luôn là vấn đề mang
tính thời sự. Việc khai thác và sử dụng nguồn lực này là một trong những nội
dung quan trọng trong chiến lược phát triển mỗi nước.
Cùng với sự phát triển của thế giới hiện nay, đất đai cũng có sự biến động
theo để phù hợp với sự phát triển đó. Một trong những vấn đề được quan tâm
nhiều nhất và gây ảnh hưởng lớn cho xã hội đó là sự tăng giảm về giá đất. Nếu
như trước đây đất đai chưa đuợc khai thác và sử dụng nhiều thì ngày nay đã
được khai thác một cách triệt để dưới nhiều hình thức nhằm thu được lợi
nhuận tối đa. Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không
có giá trị, nên đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai-thị trường-
sự quản lý của Nhà nước.
Hiện nay, trên thế giới đang xuất hiện những “cơn sốt” giá liên quan đến
bất động sản ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình kinh tế - chính trị thế giới.
Vấn đề đặt ra là làm thế nào để giá đất ổn định và đất đai được sử dụng theo
chiều hướng tốt nhất ? Nghiên cứu định giá đất là một trong những phương
pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề đó. Tuy nhiên, định giá đất là công việc rất

không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận
động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác đó là
gồm 4 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều (đóng băng), và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây sốt). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước
Mỹ trong một thế kỷ (1870 -1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, mỗi chu kỳ dao
động khoảng 18 năm.
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Do điều kiện kinh
tế-xã hội khác nhau nên quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động
4
sản là khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có sự sôi động hơn so
với vùng nông thôn.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động
sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản tác động
mãnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. do đó các vấn đề về bất
động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật.
Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường
bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách để bất động sản phục vụ tốt cho
các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị
trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu
tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ
lớn như Nhật Bản, Đài Loan đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
trên thế giới. Ở Việt Nam, trong năm tháng đầu năm 2010, vốn đầu tư kinh
doanh bất động sản là 1,28 tỉ USD, chiếm 17% tổng vốn FDI. Hiện tượng sốt
đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là hai điểm nóng về
kinh tế, tốc độ đô thị hóa, và tập trung dân số. Đây cũng chính là hai thị
trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế.
Ví dụ: Tp.HCM tiếp tục khẳng định là trung tâm đầu tàu của cả nước, và

công ty, văn phòng, cửa hàng…rất lớn làm cho giá đất đã tăng từ 80-200% ở
các quận 2,7 và 9 ở Tp. Hồ Chí Minh; giá các căn hộ chung cư cao cấp đã
tăng gấp 2 lần so với mức giá ban đầu mà các nhà đầu tư đã thông báo.[6]
6
Với xu thế toàn cầu như hiện nay thì trong vài thập kỷ tới, một thị trường
toàn cầu không biên giới sẽ xuất hiện. Số nước trong WTO đã vượt con số
150 thành viên. Liên minh châu Âu (EU) đã bỏ hàng rào bảo hộ thương mại
trong khối. Các tổ chức khác như: APEC, ASEAN+3, ASEM, khối Nam Á
đều là các hình thức liên kết, khu vực hóa, quốc tế hóa của nhiều nên kinh tế.
Trong thế giới phẳng ngày nay, nếu sự phụ thuộc lẫn nhau có tác dụng thúc
đẩy tăng trưởng kinh tế tại các quốc gia vào những thời điểm tốt đẹp, thì chính
những ràng buộc thương mại và tài chính còn gây cả tác động ngược, bởi lẽ
suy thoái ở những nước mạnh sẽ “ truyền nhiễm ” sang các nước khác theo
mức độ khác nhau.
Những năm gần đây, tình hình kinh tế thế giới đang rơi vào khủng hoảng
suy thoái trầm trọng. Mỹ không phải là quốc gia duy nhất trên thế giới có tình
trạng bong bóng xảy ra trên thị trường bất động sản. Hoạt động tín dụng lỏng
lẻo, mức lãi suất thấp và dài hạn cũng diễn
ra ở nhiều quốc gia khác, nhất là châu Âu.
Mỹ không phải là nước duy nhất chứng
kiến bong bóng bất động sản đang tan vỡ.
Các nước Anh, Iceland và Tây Ban Nha
cũng đang rất lo lắng vì họ chỉ đứng sau
Mỹ chút ít về tốc độ mất giá của nhà đất.
Các nước khác có nguy cơ nổ bong bóng là Pháp, Hy Lạp, Hungary, Italia, Bồ
Đào Nha, Thổ Nhỹ Kỳ và các nước vùng Baltique. Trong đó, Iceland là nước
đầu tiên có nguy cơ phá sản trên quy mô quốc gia. Cơn bão khủng hoảng tài
chính do cho vay bất động sản dưới chuẩn tràn lan đã nhấn chìm hệ thống
ngân hàng của quốc gia từng có thu nhập đầu người cao nhất thế giới. Tại các
khu vực châu Á- Thái Bình Dương, Úc, Trung Quốc, New Zealand và

cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân. Nhu cầu này tỷ lệ thuận với mức
tăng thu nhập. Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc
nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác cũng ảnh hưởng đến giá
bất động sản. Thu nhập trung bình thì giá nhà sẽ tăng chậm và ngược lại. Ví
dụ, trong 10 năm qua, Trung Quốc có thu nhập bình quân tăng cao làm tăng
nhu cầu về bất động sản khiến giá nhà đất tăng vọt.
1.4. Tình hình lạm phát trên thế giới
Mức độ lạm phát chung cũng ảnh hưỏng không nhỏ đến sự phát triển kinh
tế của mỗi quốc gia qua đó ảnh hưởng đến giá bất động sản. Từ năm 2008 thế
giới bước vào một nền kinh tế với một viễn cảnh không hề sáng sủa. Những
nền kinh tế lớn như Mỹ và EU đang phải đối phó với tình trạng lạm phát và
thất nghiệp gia tăng, tăng trưởng kinh tế đình đốn dẫn tới sự khủng hoảng nhà
đất hiện nay, các nhà kinh doanh bất động sản đang phải xoay sở trong thời
buổi lạm phát, khi vay vốn phải chịu lãi suất cao, các mức lãi suất ngày càng
tăng đã gây ảnh hưởng đến giá bất động sản. Cụ thể ở Hoa Kỳ, một báo cáo
từ các tạp chí Barron’s cho biết giá trung bình của ngôi nhà mới đã giảm
khoảng 3% kể từ tháng riêng năm 2006. Các kinh tế gia trưởng của NAR
( hiệp hội các quốc gia Realtors), David Lereah dự báo rằng giá nhà sẽ giảm
5% trên toàn quốc.
Khủng hoảng tài chính bùng phát tại Mỹ và lan rộng toàn cầu, kéo theo
sự sụp đổ đồng loạt của nhiều định chế tài chính khổng lồ, thị trường chứng
khoán khuynh đảo. Năm 2008 cũng chứng kiến nỗ lực chưa từng có của các
nền kinh tế để chống chọi với "bão". Nguyên nhân sâu xa của cơn địa chấn tài
chính bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng và nhà đất tại Mỹ. Bong bóng bất
động sản càng lúc càng phình to đã đặt thị trường nhà đất và tiếp đó là tín
9
dụng tại Mỹ cũng như nhiều quốc gia châu Âu vào thế nguy hiểm, cho vay
dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho quả bong bóng tại thị trường nhà đất.
Các ngân hàng cho vay cầm cố bất động sản mà không quan tâm tới khả năng
chi trả của khách. Dư nợ trong mảng này nhảy từ 160 tỷ USD của năm 2001

giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh
giá đất lên cao và ngược lại.
Thực tế thì thị trường bất động sản toàn thế giới rất nhạy cảm, bởi vì đây
là thị trường tác động rất lớn đến xã hội của quốc gia. Sự thay đổi về đường
lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác
động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào
lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể ở Việt Nam là:
11
+ Các chính sách có tác động gián
tiếp như khuyến khích sự đầu tư bên
ngoài vào địa phương làm tăng nhu
cầu về bất động sản qua đó làm cho
giá bất động sản tăng. Chính sách
chuyển đổi cơ cấu kinh tế tạo ra tình
trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển
các ngành sản xuất, phân phối và dich vụ nhằm thu hút đầu tư. Sự chuyển đổi
này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa cũng như các hiệp định
thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới. Một vài
loại hình bất động sản tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thế giới
(siêu thị, văn phòng, resort .v.v ).
+ Các chính sách tác động trực tiếp:
-Trên thế giớ tại các nước tư bản phát triển quá trình tích tụ đất đai đã đạt
tới đỉnh cao,các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán
BĐS chứ không áp đặt giới hạn hành chính với thị trường đất đai. Ở các nước
đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh thường có các cơn sốt tăng
giá đất làm ảnh hưởng đến sự tăng trưởng kinh tế. Do đó, Chính phủ áp dụng
các luật thuế can thiệp vào thị trường đất đai. Như ở Việt Nam, Chính phủ
Việt Nam tiến hành đánh thuế lũy tiến để giảm đầu cơ, chính sách thuế đối với
nhà thầu nước ngoài (thông tư số 134/2008/ TT-BTC ngày 31/12/2008).

suy giảm của giá bất động sản trong
năm 2006 là 1,4% do sự bất ổn chính trị
tăng cao bởi tham nhũng của Thủ
tướng Thaksin Shinawatra và trở nên tồi tệ
sau khi Thaksin bị lật đổ.
Năm 2007, công ty Tư vấn Rủi ro chính trị và kinh tế (PERC) ở Hong
Kong vừa công bố kết quả điều tra cho biết, mức độ rủi ro kinh doanh tại
Thái Lan tăng vọt, do các vấn đề chính trị trong nước, làm cho Thái Lan
gia tăng kiểm soát tiền tệ và hạn chế đầu tư nước ngoài.[9]

Ảnh AFP : Khủng hoảng Chính trị ở Thái Lan năm 2006
14

Trung tâm mua sắm Central World phóng hỏa
trong cuộc khủng hoảng chính trị Thái Lan năm 2006. Ảnh: AFP.
15
III- Kết Luận
Kinh tế BĐS là một thành phần quan trọng, chiếm tỷ trọng đáng kể trong
nền kinh tế của tất cả các nước phát triển. Đối với các nước đang phát triển,
kinh tế BĐS có vai trò tạo nên tích lũy tài chính ban đầu của quá trình phát
triển kinh tế đất nước.
Điểm qua các cơn sốt của thị trường BĐS có thể nhận thấy yếu tố then chốt
ảnh hưởng đến thị trường này là phát triển kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi
quốc gia như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của Chính
phủ, hệ thống luật pháp, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư,
kinh doanh, sự gia nhập WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn…
Thị trường bất động sản là một thị trường lớn và quan trọng trong bất cứ
một nền kinh tế nào. Nếu được điều tiết tốt, thị trường này có khả năng tạo
công ăn việc làm lớn, góp phần an cư xã hội, chuyển dịch nguồn vốn đầu tư
vào những lĩnh vực có hiệu suất kinh tế cao hơn.

7. http://atpvietnam.com/vn/quocte/48383/index.aspx
8. http://www.vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Quoc-
te/2008/12/3BA09AE7/
9. http://vietbao.vn/The-gioi-giai-tri/Dau-tu-o-Thai-Lan-nhieu-rui-
ro/50774280/411
18
19