TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài: “Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng
trong các phương pháp định giá đất như thế nào? “
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Người thực hiện : Nhóm Tam Nương Group
Thành viên nhóm : Lê Hải Hà
Nguyễn Thị BÍch Diệp
Phạm Thị Dung
Lớp : QLA – K52
HÀ NÔI - 2010
I.MỞ ĐẦU
Ðất đai là 1 loại tài sản tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng
không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá
cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá
cả của các loại hàng hóa thông thường. Giá đất được hình thành bởi sự tác động
qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và
yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá
đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động,
hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới
có thể định giá chính xác. Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc
và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất
đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính
xác đưa ra giá cả của đất đai.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường
được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường.
Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem
xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối

khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc,
phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn
cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và
tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai,
xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội,
phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với
việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho
một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên lý và phương pháp định giá đất.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải là sản phẩm của lao động
con người không làm ra nên không có giá trị nên việc định giá đất việc tuân
thủ các nguyên tắc và phương pháp của định giá đất là một trong những điều
kiện quan trọng để xác định chính xác giá đất.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự
hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có
thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình
hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của
đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương
lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan
Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai
của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến
giá đất Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất
khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng
định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể
cách nhau rất lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài

- Về giá trị: Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là sản phẩm phi lao động,
giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế . Giá đất cao
hay thấp phụ thuộc vào khả năng thu lợi nhuận cao hay thấp. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất cũng có giá cả tương ứng.
Quyền lợi đất đai ở nước ta do Nhà nước quy định. Quyền càng nhiều thì khả
năng thu lợi nhuận càng cao như đất ở và đất sản xuất kinh doanh có quyền lợi
là khác nhau do đó việc thu lợi nhuận cũng khác nhau. Ở nước ta giá đất chính
là giá bán quyền sử dụng và với mỗi mục đích sử dụng quyền lợi thu từ đất là
khác nhau. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà
thửa đất đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là cao nhất.
Ví dụ: Một mảnh đất đang có mục đích sử dụng là đất ở đang xây nhà
cho thuê với lợi nhuận là cao nhất nếu tính tới thời điểm hiện tại nhưng trong
một năm tới do quy hoạch phát triển khu du lịch gần đó việc xây nhà cho thuê
không còn được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất mà mục đích sử dụng
cao nhất và tốt nhất là xây nhà nghỉ do thu nhập ròng của xây nhà cho thuê
thấp hơn rất nhiều so với xây nhà nghỉ.
- Về mặt thời gian: Thời gian sử dụng càng dài thì khả năng thu được lợi
nhuận càng lớn do đó một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Như vậy, một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có
thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất.
2.3. Lưu ý khi vận dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất.
Thứ nhất, thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài
sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường

quận mảnh đất đó năm trong quy hoạch quận. Khi đó sử dụng hiệu quả nhất
của mảnh đất đó không còn là đất nông nghiệp nữa mà là đất ở. Như vậy thời
gian sử dụng hiệu quả nhất của mảnh đất là sự kết hợp 5 năm với mục đích
sử dụng đất nông nghiệp và thời gian lâu dài với mục đích đất ở
Thứ 4, ngoài ra vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới
hạn của đất đai, tức là điểm đầu tư để thu được lợi nhuận tối đa, cũng có thể
gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất. ( Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần)
Ví dụ: Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng
lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số
tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu
nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất. Để xác định được điểm này, cần
phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác
nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng
giảm của tổng thu nhập.
Do đó khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa
thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:
+ Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì;
+ Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không;
nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như
thế nào;
+ Phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu,
đồng thời phải xác định được tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả
nhất. Việc xác định được tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất
có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng lợi nhuận thu được.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc
dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một
cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
3. Việc vận dụng nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất trong các phương pháp
định giá đất.
Các nguyên tắc trong định giá đất được coi như là kim chỉ nam cho hoạt

thành của
các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về
tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương
pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính
được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả
trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc
giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng
lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một
giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng
dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương
nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục
hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ
thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc
tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.
(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp
trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật
giá tăng lên.
(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát
triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.
Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong
định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản )
c. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Trình tự của phương pháp thặng dư gồm 4 bước:
Bước 1: Điều tra rõ về tình hình cơ bản của thửa đất cần định giá
Bước 2: Xác định phương thức sử dụng đất hiệu quả nhất.
Bước 3: Xác định tổng giá trị bất động sản sau khi phát triển
Bước 4: Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, phí cho
thuê và lợi nhuận người phát triển cần có
d. Sử dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất trong phương pháp thặng dư.
Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được sử dụng ở bước 2 trong phương

- Tiếp đó xác định đến kiểu dáng của công trình, dung tích xây dựng, tỷ
lệ che phủ xây dựng, chiều cao xây dựng để đảm bảo xác định được phương
thức sử dụng hiệu quả nhất về cả 3 mặt giá trị, pháp luật và thời gian.
Ví dụ: Tại khu vực sân bay: khu đất đó được xác định mục đích sử dụng
tốt nhất là văn phòng cho thuê song do là khu vực có đường bay Nhà nước
quy định chỉ được phép xây dựng nhà có chiều cao < 50m thì chiều cao xác
định cho khu nhà đó cũng chỉ là <50m để đúng luật quy định.
Một khu đất tương tự nhưng không bị hạn chế bởi chiều cao xây dựng thì
nhà đinh giá cần xác định được số tầng cao tối đa để thu lợi nhuận cao nhất.
Như vậy để xác định đúng giá đất trong phương pháp thặng dư việc xác
định được phương thức sử dụng hiệu quả nhất là rất cần thiêt. Người định giá
cần nắm rõ nguyên tắc sủ dụng hiệu quả nhất để từ đó vận dụng xác định được
phương thức sử dụng hiệu quả nhất từ đó xác định được giá của bất động sản
cần định giá.
3.2. Phương pháp chi phí.
a. Cơ sở lý luận của phương pháp
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập
và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ
điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát hay các bất
động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các
trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay
tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các
tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị
trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của
người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy
được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả
định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra
một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của
khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

HBU
>
V
EU
.
b. Sử dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất trong phương pháp chi phí
Cơ sở xác định giá bất động sản của phương pháp chi phí là giá thị trường
của bất động sản bằng giá trị của mảnh đất cộng với chi phí để xây dựng nên
công trình đó có lợi ích tương tự. Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp
chi phí là : Nếu các công trình đang tồn tại trên miếng đất không được khai thác
địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh
tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại. Tức là người định giá phải
đánh giá xem công trình còn có ý nghĩa kinh tế hay chỉ còn ý nghĩa tận dụng giá
trị còn lại. Người định giá phải xác định được phương thức sử dụng hiện tại của
mảnh đất là hiệu quả nhất chưa, tốt nhất chưa, công trình có phát huy tốt nhất lợi
thế của địa điểm không và từ đó đi đến quyết định:
- Nếu công trình đang tồn tại trên mảnh đất đó khai thác địa điểm tới mức cao
nhất và tốt nhất sẽ đi đến quyết định giữ lại công trình và định giá bất động sản
Giá thị trường của bất động sản = RC (1- d) + LVHBU
- Nếu công trình tồn tại trên mảnh đất đó chỉ còn ý nghĩa tận dụng giá trị
còn lại sẽ không tiến hành theo một hướng dẫn cụ thể.
Ví dụ: Một mảnh đất xây một ngôi nhà 2 tầng cách đấy 20 năm, người
định giá sẽ xem xét xem ngôi nhà đó đã khai thác được hết địa điểm của mảnh
đất đó chưa? Nếu đã khai thác được tốt nhất thì giữ lại ngôi nhà và định giá
theo phương pháp chi phi. Nếu ngôi nhà đó không phát huy được tốt nhất địa
điểm đó (khu đất đó có thể xây được tòa nhà 20 tầng để cho thuê làm văn
phòng) thì giá trị của bất động sản chỉ còn giá trị của mảnh đất thậm chí còn bị
trừ đi do chi phí phá dỡ ngôi nhà để xây dựng mới.
Như vậy, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất sử dụng trong phương pháp chí phí
là để xác định được công trình trên mảnh đất đó đang đã khai thác được tốt nhất và