1
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, AN-
QP…
Bên cạnh đó, đất đai còn là một tài sản đặc biệt. Nó có giá trị sử dụng,
là đối tượng đem ra trao đổi mua bán, tức nó là một tài sản. Song đất đai lại
mang những đặc trưng riêng nhất định. Nó không do lao động (tức không do
con người) tạo ra, mà là sản phẩm của tự nhiên. Nó mang tính cố định về vị
trí và những giới hạn về không gian, giới hạn về số lượng. Song giá trị sử
dụng và khả năng sinh lợi thì lại tăng dần theo thời gian, nếu như sử dụng
một cách hợp lý…Chính vì vậy mà đất đai khác những loại hàng hóa thông
thường khác và trở thành nguồn tài sản quý giá của mỗi quốc gia.
Trước kia khi đánh giá về đất đai người ta hay quan tâm tới những giá trị mà
đất đai tạo ra và khả năng sinh lợi của nó. Tuy nhiên trong thời đại ngày nay,
để xác định giá trị của đất đai người ta quan tâm tới nhiều vấn đề. Không
đơn giản chỉ là ĐKTN của đất đai, mà nghiên cứu cả điều kiện kinh tế xã
hội, môi trường nơi có đất đai.
Khi nhìn đất đai dưới góc độ một tài sản, tức là đất đai có giá trị, cũng
như giá cả. Việc xác định được giá đất chính là công tác định giá.
Định giá đất là căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở
nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế, tự
nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu
tố về phát triển kinh tế xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ
2
đất và chính sách đất đai, đối với việc thu hồi từ đất, rồi tổng hợp để định giá
cả tại thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất
đai nào đó.
Do đó, để xác định giá đất, chúng ta phải cân nhắc đầy đủ các yếu tố

Thứ hai, giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. Do giá đất
là tổng hợp sự ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai trong khoảng thời gian
tương đối dài, khó so sánh với nhau. Do đó, khi định giá cần căn cứ vào bản
thân loại đất và tình trạng thị trường để phân tích cụ thể và đưa ra giá phù
hợp với từng thời điểm nhất định.
4
Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá
cả đất đai cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Do đất
đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá
thành sản xuất. Thực tế trong quá trình khai phá đất đai, chi phí chính là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính các chi phí đầu tư vào đất. Tuy
nhiên các chi phí khác đều phó phân bổ để hạch toán vào giá đất.
Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu
thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng
hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đất đai
có cung co dãn rất ít, đồng thời với sự phát triển kinh tế, dân số tăng làm cho
yêu cầu về đất đai ngày càng tăng cao, làm giá đất ngày càng tăng cao.
Thứ năm, giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt. Điều đó giải thích
các thửa đất ở các vị trí khác nhau có giá cả khác nhau, và thậm chí các thửa
đất ở cùng một khu vực cũng có giá cả không giống nhau. Không giống như
các hàng hóa khác, khi sản xuất với cùng chất liệu, mẫu mã…có giá cả như
nhau tại một thời điểm.
2.Khái quát về cung- cầu.
2.1. Cung.
Cung là thuật ngữ biểu thị số lượng hàng hóa dịch vụ mà người sản
xuất có khả năng và sẵn sàng bán ở các mức giá có thể chấp nhận được trong
khoảng không gian, thời gian nhất định.
Khi biểu hiện cung trên đồ thị, đường cung là một đường dốc lên trên
về phía phải, cho biết giá càng cao thì doanh nghiệp, người sản xuất sẵn lòng
bán càng nhiều.

7
• Mất cân bằng cung- cầu:
Trạng thái mất cân bằng cung- cầu được biểu hiện ở 2 khả năng. Đó là
khi cầu về hàng hóa dịch vụ tăng lên, dẫn đến tình trạng thiếu hụt hàng hóa,
và do đó kéo theo giá cả hàng hóa dịch vụ tăng. Ngược lại, khi cung quá
nhiều mà cầu quá ít, sẽ dẫn đến dư thừa hàng hóa dịch vụ, và do đó giá cả
cũng giảm xuống.
3.Quan hệ cung- cầu trong đất đai.
Đất đai là một loại tài sản, do đó giá cả đất đai hình thành trên thị
trường cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung- cầu.
Tuy nhiên, đất đai mang những đặc trưng khác các hàng hóa thông thường
khác như: Tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng (diện tích), có tính cá
biệt, cung- cầu giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ…Do đó giá cả đất
đai không hoàn toàn vận hành theo quan hệ cung- cầu như những hàng hóa
dịch vụ khác.
8
3.1. Cung về đất.
Cung về đất chính là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản
xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp.
Cung về đất bao gồm 2 loại, đó là cung tự nhiên và cung kinh tế.
*Cung tự nhiên: Là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng
và tài nguyên đất chưa khai thác sử dụng. Đây chính là toàn bộ diện tích đất
đai có trên trái đất.
Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn.
*Cung kinh tế: Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác
và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời
sống của con người, khi đó nó trở thành nguồn cung kinh tế.
Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và nó có tính đàn
hồi, co dãn. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi
tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử

như: Các chính sách và cơ chế quản lý nền kinh tế vĩ mô, tốc độ phát triển
của công nghiệp hóa, đô thị hóa…Mà lượng đất nông nghiệp có thể chuyển
sang các mục đích khác như: Dành đất hình thành khu công nghiệp mới, đất
để sản xuất vật liệu xây dựng, đất dành cho giao thông, thủy lợi…
3.1.2. Cung đất phi nông nghiệp.
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, do đó
nguồn cung về đất phi nông nghiệp cũng tăng theo tiến trình phát triển nền
kinh tế. Cung đất phi nông nghiệp tăng do các nguyên nhân: Lấy từ đất nông
nghiệp, lấy từ đất chưa sử dụng và sự lưu chuyển nội bộ giữa nhóm đất phi
nông nghiệp giữa các chủ thể.
10
Cùng với quá trình phát triển kinh tế, tốc độ công nghiệp hóa và đô thị
hóa ngày càng diễn ra nhanh, mạnh ở các quốc gia. Sự hình thành các khu
đô thị trong lòng các vùng nông nghiệp, kéo theo đó là sự phát triển công
nghiệp, dịch vụ, giao thông, du lịch…đã chuyển phần lớn diện tích đất nông
nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. Thực tế, trong quy hoạch phát triển
của các quốc gia, phần lớn diện tích đất phi nông nghiệp tăng them cũng lấy
từ đất nông nghiệp như đất lúa, đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất rừng…
Sự chuyển hóa ngày càng nhiều đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
đang là thách thức lớn đối với Nhà nước mỗi quốc gia, trong đó có Việt
Nam. Điều đó đặt ra thách thức là vừa phải đảm bảo tốc độ chuyển hóa hợp
lý mà không làm mất an toàn lương thực.
Tăng cung đất nông nghiệp từ đất chưa sử dụng là nguồn quan trọng
đối với các đô thị phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyền
thồng. Đây cũng là mục tiêu lâu dài của các quốc gia, khai hoang đất chưa
sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp,
tránh lãng phí đất đai.
Sự lưu chuyển nội bộ đất phi nông nghiệp tuy không làm tăng tổng
cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung- cầu
đất nông nghiệp.

các nước đang phát triển trên thế giới hướng tới, trong đó có Việt Nam. Mục
tiêu của chúng ta là chuyển dịch từ cơ cấu Nông nghiệp- công nghiệp- dịch
vụ sang cơ cấu Công nghiệp- nông nghiệp- dịch vụ. Điều đó cho thấy, về lâu
dài, cầu về đất nông nghiệp sẽ giảm. Hơn nữa, cùng với sự phát triển của
12
khoa học công nghệ tiên tiến, sản xuất nông nghiệp sẽ càng thu được nhiều
thành tựu, như năng suất cao, chất lượng nông sản phẩm tốt…do đó, có thể
diện tích đất nông nghiệp không cần tăng nhiều, nhưng vẫn đáp ứng được
nhu cầu của xã hội.
3.2.2. Cầu về đất phi nông nghiệp.
Xét về lâu dài, đồng thời với sự suy giảm lượng cầu đất nông nghiệp,
nhu cầu về đất phi nông nghiệp cũng ngày càng tăng: Đất xây dựng nhà ở,
trường học, đường xá, đất xây dựng, sản xuất, kinh doanh…
Do tốc độ của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa…đã làm cho cầu
về đất phi nông nghiệp tăng lên một cách nhanh chóng. Cùng với sự phát
triển rầm rộ của các đô thị, quy mô đô thị được mở rộng, các đô thị mới mọc
lên, kéo theo đó là hàng loạt các nhu cầu đất phi nông nghiệp cũng tăng lên.
Đồng thời, sự phát triển của các khu công nghiệp với tốc độ cao cũng
kéo theo hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị, làm cho cầu đất phi nông
nghiệp tăng.
Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
sự tăng về mức cầu về đất phi nông nghiệp, như hệ thống chính sách của nhà
nước, các quy hoạch phát triển định hướng sự phát triển của công nghiệp, đô
thị. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất phi nông
nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp.
3.3. Đặc điểm mối quan hệ cung- cầu về đất đai.
Mối quan hệ cung- cầu về đất đai có phần khác so với quan hệ cung-
cầu về các hàng hóa dịch vụ thông thường trong thị trường. Với hàng hóa
dịch vụ bình thường thì người cung cấp và người tiêu dùng cùng cạnh tranh
về hàng hóa có cùng tính chất. Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều

14
4. Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung- cầu.
Về cơ chế hình thành giá cả trong thị trường đất đai cũng giống như
các hàng hóa khác.
* Đó là khi tổng lượng cung về đất đai vừa đáp ứng đủ lượng cầu về
đất, không có sự dư thừa hay thiếu hụt, tạo nên điểm cân bằng thị trường E.
Trên đồ thị, tổng cung được biểu hiện bằng đường S, tổng cầu được biểu
hiện bằng đường D. Khi đường S cắt đường D tạo nên điểm cân bằng E. Tại
đây, giá được hình thành.
* Sự di chuyển về cầu hay cung, làm cho giá cả đất đai dao động. Tuy
nhiên, những trạng thái này thường là không ổn định. Giá đất nhìn chung
vẫn được xác định tại điểm cân bằng.
Tại thời điểm giá thị trường cao hơn giá cân bằng (trên đồ thị được
biểu hiện bởi P
1
> P
E
), nhiều người muốn bán ở mức giá này với số lượng Q
1
( Q
1
> Q
E
). Tuy nhiên, người mua chỉ mua với số lượng Q
1
’ < Q
E
, điều đó
15
dẫn đến dư cung. Đòi hỏi người bán phải giảm giá. Làm cho cầu tăng và


Ta thấy, tại điểm cân bằng E, giá đất được xác định là P
E
.
Khi lượng cầu tăng lên, đường cầu dịch chuyển từ D lên D
1
. Tức lượng cầu
tăng từ Q
E
lên Q
1.
Hình thành điểm cân bằng mới E
1
, và giá mới p
1
được xác
định.
Trường hợp giảm lượng cầu và làm đường cầu dịch chuyển theo
hướng giảm từ D sang D
2
,hình thành điểm cân bằng mới E
2
, và giá mới P
2
<
P
E
được hình thành. Sự giảm lượng cầu có thể do tiềm lực tài chính của
người tiêu dùng đã giảm sút, hoặc do khủng hoảng kinh tế, do người tiêu
dùng dự đoán giá đất sẽ giảm nên hoãn mua sắm…

.
Trên thực tế, nhiều trường hợp tăng cung như sự tăng lãi tiền
vay làm nhiều người đầu tư muốn bán đất để trả nợ ngân hàng, giá của vật
liệu xây dựng giảm hoặc sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật làm cho chi phí
xây nhà mới rẻ hơn…
19
Khi nói đến quan hệ cung- cầu trong đất đai, không đơn thuần chỉ đề
cập đến vấn đề mua- bán đất đai, mà chúng ta cần đề cập đến thị trường cho
thuê. Cung về cho thuê đất và cầu về muốn thuê đất để xây dựng cửa hàng,
cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ…
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai được
bán cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Trạng thái cân bằng- mất cân
bằng- cân bằng mới- mất cân bằng…luôn luôn được lập đi lập lại, tạo thành
các chu kỳ thị trường. Do đó, đặc điểm của thị trường đất đai là luôn luôn
biến động. Trạng thái cân bằng giữ được là rất ngắn, thường xuyên xảy ra
các hiện tượng mất cân bằng, xác lập nhiều điểm cân bằng mới rồi lại mất
cân bằng làm cho giá đất luôn luôn thay đổi.
5. Thực tiễn áp dụng.
Thực tiễn đặt ra đối với mỗi quốc gia là xác định được giá đất cụ thể
cho mỗi vùng hình thành nên giá Nhà nước.Giá nhà nước quy định để điều
chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước và người có quyền đối
với đất. Ngày 1/1 hàng năm, các tỉnh trong cả nước công bố bảng giá đất tối
thiểu cho tỉnh mình. Các trường hợp mua bán đất đai sau đó căn cứ vào
khung giá này để định giá BĐS, đây cũng là một trong những căn cứ để xác
định thuế TNCN, khi chuyển nhượng quyền SDĐ…
Hệ thống giá thứ hai là giá đất thực tế trên thị trường trong mối quan
hệ kinh tế về đất đai giữa những người có quyền đối với đất, giá này phụ
thuộc quan hệ cung- cầu trên thị trường. Trong một nền kinh tể ổn định, hai
hệ thống giá đất nói trên khác nhau không đáng kể và phản ánh chân thực

khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, hàng năm, Nhà nước đều
phải xây dựng hệ thống giá đất phù hợp áp dụng trong phạm vi mỗi tỉnh,
mỗi vùng. Người tiêu dùng trong thị trường đất đai cũng căn cứ vào cung-
cầu thực tế trên thị trường để xác định được giá hợp lý nhất, làm cho thị
trường đất đai phát triển lành mạnh, bền vững.