NHÓM 3:
Gồm các thành viên:
1. Lục Thị Thanh.
2. Kiều Thị Hồng Trang.
3. Trần Thị Tuyết.
4. Nguyễn Thị Soan.
5. Lương Thị Nhiên.
6. Đỗ Thị Thùy Trang.
7. Nguyễn Thị Thu Hằng.
8. Cao Trung Hiếu
Mục Lục :
1. Mở đầu…………………………………………………….( Trang 1).
2. Nội dung………………………………………………… (Trang 3).
2.1. Nhân tố hành chính………………………………… ( Trang 3).
2.2. Nhân tố quốc tế……………………………………… ( Trang 13).
3. Kết luận………………………………………………….( Trang 20).
I – MỞ ĐẦU.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,là địa
bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh, quốc phòng.
Hiện nay vấn đề đất đai đang ngày càng trở nên cấp thiết hơn do
dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu về sinh hoạt, nhà ở cũng tăng,
nhưng diện tích đất lại không mở rộng thêm. Đây là nguyên nhân chủ
yếu đẩy giá trị của mỗi mảnh đất lên cao hơn và hình thành một thị
trường mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất hết sức sôi nổi. Cũng từ đó
mà giá đất ngày càng được quan tâm hơn và một môn khoa học đã ra
đời đó là ‘Định giá đất’. Định giá đất dựa vào việc thu thập các thông
tin liên quan đến thửa đất và các thông tin kinh tế xã hội khác từ đó
định ra giá cả cho thửa đất tại một thời điểm nào đó.
Nhưng trên thực tế bản thân thị trường đất đai không tự dưng mà có,

tư.
Chế độ sở hữu về đất đai đã và đang gây lạm dụng một cách công
khai hay ngấm ngầm của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử
dụng kinh doanh đất đai. Các chủ thể đó bao gồm cả chính quyền, thay
vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế đời
sống, lại biến nó thành phương tiện để trục lợi.
Thứ 2: Nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, phương thức lưu
chuyển đất đai chỉ có cấp phát nên không tồn tại giá đất.
Thứ 3: Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt nên đất đai có giá.
Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau. Vì đất đai
được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển quyền sử dụng, nên đất đai là
hàng hóa đặc biệt, có giá. Trong cơ chế thị trường thì quan điểm này
không có gi là sai. Đi vào cụ thể chính sách định giá cho 1m2 ở đầu
phố và cuối phố, hướng đông và hướng tây, mặt trước và mặt sau, nơi
thuận tiện giao thong học hành, vui chơi, giải trí….cho thấy đất đai có
giá trị và giá trị của nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Hiện nay trong phạm vi cả nước nơi nào cũng gặp khó khăn trong
việc xác định giá đất ở những vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành
thị và nông thôn, nơi thửa đất mà 2 huyện, tỉnh liền kề nhau…Đồng
thời nhà nước đầu tư cho một dự án, chính sách nào đó thì sẽ làm cho
giá đất ở đó bổng chốc trở nên đắt, nóng hổi.
2.1.2. Quy hoạch đô thị.
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ
yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm
chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh
thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố;
nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

cao hơn 46 m, khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà phải đảm
bảo lớn hơn hoặc bằng 25 m.Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy
nhà có chiều cao nhỏ hơn 46 m phải bằng một phần ba chiều cao công
trình và không được nhỏ hơn 4 m. Đối với các công trình có chiều cao
không dưới 46 m, khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà phải
lớn hơn hoặc bằng 15 m.
Mặt độ xây dựng tại các khu dân cư, được xây định thấp nhất là
35%. Cụ thể, nếu công trình có chiều cao dưới 19 m, thì không cần các
khoảng lùi. Nhưng khi chiều cao công trình lên tới 22 m, lộ giới đường
tiếp giáp khu đất nhỏ hơn 19 m thì phải lùi vào 3 m, tính từ vỉa hè.
Tương tự, khi chiều cao công trình là 25 m, khoảng lùi cho lộ giới
đường nhỏ hơn 19 m là 4 m và lộ giới từ 19 đến 22 m là 3 m. Khi chiều
cao công trình từ 28 m trở lên, tất cả các tòa nhà đều phải tạo khoảng
lùi 6 m. Trong các khu ở quy hoạch mới, khi tiếp giáp với đường phố
có lộ giới từ 20 m trở lên, diện đích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình
phải lớn hơn hoặc bằng 45 m2, chiều rộng phải từ 5 m trở lên, chiều
sâu cũng phải ít nhất là 5 m.
Đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và
chiều cao công trình. Cụ thể nếu chiều cao của công trình xây dựng từ
16 m trở xuống và diện tích khu đất xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 3.000
m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 75%. Nhưng cũng với chiều cao trên
mà xây dựng trên khu đất 10.000 m2 chỉ xây dựng được tối đa 65%,
diện tích 18.000 m2 được 63%, diện tích từ 35.000 m2 trở lên được
xây 60%. Mật độ thấp nhất được áp dụng là 35%, dành cho các công
trình có diện tích đất từ 35.000 m2 trở lên và chiều cao trên 46 m
VD: - Tại Chùa Bộc – Đống Đa- Hà Nội: Mật độ xây dựng 45%, giá
đất nhà ở 16– 35 triệu/m2.
Tại Trung Hòa- Cầu Giấy- Hà Nội với diện tích lô đất 1200m2, mật
độ xây dựng 65%, giá đất nhà ở có nơi lên tới 40- 50 triệu/m2.
Ngoài ra khi quy hoạch làm cho cùng một mảnh đất dùng cho

Để giải quyết vấn đề này, một số chuyên gia đề xuất nên thay đổi
cách xây dựng giá đất. Cụ thể, phải xác định rõ phần nào là của Nhà
nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào dành
cho thị trường. Còn phần thậm định giá đất của doanh nghiệp để cho
các tổ chức định giá
Đại diện Cục kinh tế và phát triển quỹ đất đưa ra giải pháp từ kinh
nghiệm của các nước phát triển: chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị,
mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất
hằng năm. Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của
người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới
điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế
thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá
Thứ 2: Chính sách điều chỉnh giá chuyển nhượng
Điều chỉnh giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường để giải quyết những mâu thuẫn, bất cập hiện nay, bảo
đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và người có
nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thúc đẩy việc khai thác,
sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả. Đồng thời đây cũng là cách bảo đảm
công khai, minh bạch về giá đất để mọi người tham gia kiểm tra, giám
sát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải quyết quyền lợi của người
sử dụng đất.
Thứ 3: Chính sách bồi thường tiền với đất bị thu hồi.
Nghị định 69 mới đây của Thủ tướng cho phép các địa phương lựa
chọn các hình thức bồi thường như bằng đất, bằng nhà tái định cư và
bằng tiền. Chính sách này làm giảm áp lực về giá đất tại các thành phố
lớn. Hà Nội chọn hình thức bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất nông
nghiệp với mức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp sẽ
tăng gấp năm lần. Bởi vì Hà Nội không thể bồi thường bằng đất, nhà tái
định cư cho người bị thu hồi đất nông nghiệp vì liên quan trực tiếp đến
vấn đề quy hoạch, phát triển thủ đô, tránh hình thành các khu dân cư

đã giúp nền kinh tế Việt Nam chuyển biến mạnh theo hướng phát triển
công nghiệp và dịch vụ, giúp tăng trưởng kinh tế luôn ở mức cao và ổn
định, tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ ngày càng tăng trong GDP, thu
hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mạnh
Tiếp tục hoàn thiện chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư xây dựng
nhà ở cho công nhân.
- Thay đổi hành chính thường phân thành 2 loại: nâng cấp và chuyển
quyền quản lí
Sự chênh lệch giữa hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất
thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng
sinh lời từ việc sử dụng đất. Theo Đặng Hùng Võ (2006a) thì trong giai
đoạn 1993-2003, tồn tại cơ chế tài chính 2 giá đất với mức giá do Nhà
nước qui định chỉ bằng khoảng 20% đến 40% giá đất trên thị trường và
giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần đến 100 lần trong giai đoạn
này. Sự chênh lệch xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất
đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng các công cụ kinh tế điều tiết
để quản lý đất đai. Cũng theo nghiên cứu của VNCI (2006) thì việc
định giá đất hiện nay vẫn chưa dựa trên các tiêu chí hoặc các cơ sở cụ
thể và chưa có một hội đồng định giá đất độc lập sẽ khó có thể bảo vệ
quyền lợi của các doanh nghiệp. Hiện tại, việc đánh giá đất dựa trên
khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng sẽ xó những kết quả rất
khác nhau trên cùng một mảnh đất, bởi những quyết định hoàn toàn
dựa trên cảm tính của các cán bộ định giá. Tất nhiên, các doanh nghiệp
có thể khiếu nại nếu giá trị đất bị định giá không đúng nhưng rất hiếm
khi họ là người được thừa nhận là bên đúng.
Ví dụ:Hiện nay, việc tính toán giá đất trên địa bàn Hà Nội cơ bản
căn cứ vào Quyết định số 3519/1997/QĐ-UB. Từ năm 2000 trở lại đây,
thị trường có nhiều biến động, khung giá theo Quyết định 3519 trở nên
lạc hậu, thành phố đã khắc phục bằng cách vận dụng hệ số điều chỉnh
linh hoạt theo từng thời điểm.

lượng cầu về văn phòng, khu mua sắm và kho chứa tăng lên nhanh
chóng. Tiềm năng tăng trưởng dài hạn nay tạo nên sức hấp dẫn lớn cho
những quỹ đầu tư bất động nước ngoài.
Sự gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu mới. Trong đó nhu cầu về nhà ở là nhu
cầu thiết yếu cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân. Nhu cầu này tỷ
lệ thuận với mức tăng thu nhập. Thu nhập bình quân hàng năm của
người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các
vùng khác cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Thu nhập trung bình
thì giá nhà sẽ tăng chậm và ngược lại. Ví dụ, trong 10 năm qua, Trung
Quốc có thu nhập bình quân tăng cao làm tăng nhu cầu về bất động sản
khiến giá nhà đất tăng vọt.
b) Xu hướng toàn cầu hóa.
Hiện nay xu hướng toàn cầu hóa đang trở thành một bước vận động
tất yếu của thế giới. Để rút ngắn khoảng cách giữa các quốc gia thì toàn
cầu hóa là một bước đi không thể bỏ qua. Quá trình toàn cầu hóa là quá
trình vừa hợp tác vừa đấu tranh nhằm thiết lập một trật tự kinh tế thế
giới đảm bảo phân phối lợi ích công bằng hơn, hợp lý hơn.
Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO đã đem lại
cho nền kinh tế nước ta nhiều cơ hội, nhưng song song với nó là vô vàn
những thách thức, trong đó bao gồm cả thị trường bất động sản. Khi
cung về đất ở mỗi khu vực về đất là không thay đổi thì cầu về đất ngày
càng tăng lên, trong đó có cả nguyên nhân do những dự án đầu tư của
nước ngoài vào Việt Nam. Chính vì vậy làm cho giá đất không ngừng
tăng lên đặc biệt là ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí
Minh, Đã Nẵng…
Hồ Chí Minh năm 2010 đạt 2 tỷUSD chiếm 11% tổng vốn đầu tư
của nước ngoài vào Việt Nam. Riêng kinh doanh bất động sản có 19 dự
án với vốn đầu tư là 1265,2 triệu USD chiếm 5,3% tổng số dự án,
69,1% về vốn đầu tư, trong đó có 5 dự án bất động sản có vốn đầu tư

tình hình lạm phát. Đặc biệt là từ khi khủng hoảng kinh tế mỹ làm ảnh
hưởng đến nền kinh tế thế giới, Mỹ và EU luôn phải đối mặt với tình
hình lạm phát , thất nghiệp và suy thoái kinh tế. Khủng hoảng kinh tế
làm giá nhà đất mất ổn định những nhà bất động sản bị rơi vào tình
trạng khủng hoảng khi giá đất không ôn định.Tình hình lạm phát cũng
làm cho người dân đầu tư nhiều vào chứng khoán , tiền tệ , bất động
sản dẫn đến giá đất tăng nhanh. Xu hướng đầu tư vào bất động sản là
mốt trong những biện pháp tích trử tài sản an toàn mà người ta sử dụng,
chính vì thế sự đổ xô mua đất của người dân là một trong những yếu tố
làm giá đất tăng cao. Đặc biệt là giá đất ở các thủ đô thành phố lớn,
tăng đến chóng mặt, Đại lộ số 5 (New York, Mỹ): 80.000 USD một
m2. Kensington Palace Gardens (London, Anh): 77.000 USD một m2.
Đại lộ Montaigne (Paris, Pháp): 54.000 USD một m2. Giá đất cao nhất
tại Hà Nội là 81tr/m2.
Ví dụ: Thị trường nhà ở của Mỹ phát triển thành bong bóng từ năm
2001. Người Mỹ tích cực đi vay mua nhà ở cho dù lãi suất các khoản
vay đã được đẩy lên rất cao vào những năm 2004–2005. Khi tình hình
kinh tế khó khăn, giá nhà hạ mạnh. Từ cuối năm 2005, bong bóng nhà
ở bắt đầu xẹp hơi. Năm 2007, sự điều chỉnh của thị trường nhà ở kéo
dài hơn và ảnh hưởng tiêu cực cũng lớn hơn so với dự tính hồi cuối
năm 2005 đầu 2006. Các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều
tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được
nợ. Khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên
gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng
thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Không trả
được nợ, hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản.
Cleveland (Ohio) là thành phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng
hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ và thế giới.
Lạm phát làm ảnh hưởng đến giá đất, và ngược lại. Vì thế, để giảm
bớt tình trạng lạm phát thì ổn định giá đất là một trong những nhiệm vụ

chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ
thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể
làm cho giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất…
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam rất sôi động. Giá đất, giá
nhà đất ở nước ta hiện nay rất cao, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,…
Mặt khác, Thái Lan là một trong những nước có chính trị bất ổn nên
ảnh hưởng rất lớn đến giá đất và thị trường bất động sản nước này. Thị
trường bất động sản Thái Lan hầu như sẽ không có các khoản đầu tư
mới, trừ khi xuất hiện tín hiệu vui. Đây là khẳng định của giám đốc
điều hành một trong những công ty tư vấn bất động sản lớn nhất ở đất
nước chùa vàng.
Theo các nghiên cứu của công ty này, giao dịch trên mọi phân khúc
của thị trường Thái Lan đều giảm mạnh trong quý cuối cùng của năm
2008. Còn trong năm 2009, theo dự báo, thị trường còn tiếp tục giảm
khoảng 20% nữa. Đây là mức sụt giảm lớn nhất kể từ khủng hoảng tài
chính châu Á năm 1997 và dự báo, thị trường này sẽ không thể thoát
khỏi tình trạng suy thoái cho tới năm 2011.