I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế
học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong
lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do
lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm,
thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt
của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện
khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các
thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật
chất của xã hội. Bên cạnh đó, đất đai còn được coi là một loại tài sản đặc
biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất
đai để biến nó tự trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất đai có định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử
dụng , ngoài ra đất đai còn có khả năng sinh lợi, mỗi vùng đất, loại đất và vị
trí khác nhau đất có khả năng sinh lợi khác nhau. Vì vậy cần phải tiến hành
xác định vị trí của đất đai để làm cơ sở định giá đất.
II. NÔỊ DUNG
2.1. Phân loại vùng đất, hạng đất.
a) Xác định vùng đất
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị
định 188/2004/NĐ-CP và Khoản 6 Nghị định 123/2007/NĐ – CP như sau:
1. Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao
ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện
sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi.
2. Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao
hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp

dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng
trường hợp cụ thể.
3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập
úng của thửa đất.
4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và
các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong
năm; số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối,
gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng
của cây trồng.
5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ
tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn
nước hoặc không có nguồn nước và điều kiện thoát nước.
2.3. Xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể
ở nông thôn để định giá đất.
1. Nhóm đất nông nghiệp.
a. Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và
đất nông nghiệp khác (theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP), giá đất được quy định phân biệt theo vị trí đất của 3 loại
xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. Vị trí của đất
được xác định căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử
dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ
tập trung và mức độ thuận tiện về giao thông. Phân biệt các vị trí đất có kết
hợp giữa yếu tố khoảng cách với các yếu tố chất đất, địa hình, khí hậu, thời
tiết và điều kiện tưới tiêu theo ba vùng: đồng bằng, trung du, miền núi được
phân biệt trên cơ sở địa giới hành chính cấp xã. Vị trí đất được xác định theo
nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của
cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất
so với thị trường tiêu thụ tập trung gần nhất và thuận lợi nhất về giao thông.
Các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa hơn và

tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trỡnh cụng cộng khỏc theo
quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình
là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị
trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng
bằng, trung du, miền núi để định giá.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực
thuộc địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm
tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm
y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế
xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao
thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu
vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế
xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu
vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi
nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả
năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và
điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp
dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết
cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí
tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ
tầng kém thuận lợi hơn.
2.4 Xác định loại đường phố, vị trí để định giá đất đô thị

yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình
thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II.
- Ðường phố loại IV: làcác đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình
thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III.
Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở
hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại
đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi
và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách
phân loại như trên.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và
xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa
bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp tại đô thị do Chính phủ qui định.
b. Phân loại vị trí đường phố
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác
định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho
sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao
thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân
thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất
liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết
cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp
dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện
kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất,
mà căn cứ vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải
xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống.
2.5 Thẩm quyền phân vùng, phân loại đường phố và phân vị trí đất
để định giá đất"
Căn cứ vào các quy định chung tại Điều 8, Điều 9, Điều 10 Nghị định