I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong
quá trình mua bán. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát: “Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định”.
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể
có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên
định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền
tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến
động về mức lãi suất.
Vì vậy lãi suất ngân hàng là một những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi nên lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác
định giá đất.
1
II. NỘI DUNG
1. Giá đất
1.1. Khái niệm
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
1.2. Đặc điểm của giá đất.

thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng;
ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số
của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
2. Lãi suất.
2.1. Khái niệm.
Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một
khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử
dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được đối với
việc trì hoãn chi tiêu.
2.2. Phân loại lãi suất.
Có nhiều loại lãi suất như: lãi suất tiền vay; lãi suất tiền gửi; lãi suất tái
cấp vốn; lãi suất liên ngân hàng,…
- Lãi suất cơ bản: là lãi suất cơ bản ngân hàng nhà nước đưa ra để các
ngân hàng thương mại dựa vào đó quyết định lãi suất cho vay của mình.
- Lãi suất cho vay: là lãi suất ngân hàng áp dụng khi cho khách hàng vay
tiền
- Lãi suất huy động: Là lãi suất ngân hàng áp dụng khi cần huy động
lượng tiền bằng nội tệ, ngoại tệ hoặc huy động tiền cho dự án
3
Lãi suất huy động lúc nào cũng cao hơn lãi suất cho vay vì ngân hàng
đang cần tiền nên các ngân hàng cũng cố gắng để thu hẹp khoảng cách giữa hai
loại lãi suất này
- Lãi suất tái cấp vốn: Là lãi suất mà ngân hàng nhà nước áp dụng khi cấp
vốn cho các ngân hàng thương mại
- Lãi suất chiết khấu: Là lãi suất khi các ngân hàng thương mại vay tiền từ
ngân hàng nhà nước.
2.3. Một số loại lãi suất cơ bản đầu năm 2010 của ngân hàng nhà nước Việt
Nam
+ Lãi suất cơ bản: 8%/năm
+ Lãi suất tái cấp vốn: 8%/năm

thấp hơn gía đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm
định giá/ định giá lại nhưng không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành
phố qui định. Hoặc nếu chi nhánh ngân hàng xây dựng khung giá đất thì không
vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất do UBND
tỉnh, thành phố qui định và thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường
địa phương tại thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa bằng 90% giá đất
thực tế). Trường hợp cao hơn 2 lần phải trình Incombank (Quyết định số
125/QĐ-HĐQT -NHCT35 ngày 10/05/2006).
Mới đây, Incombank qui định có thoáng và rỏ ràng hơn là cho phép các
chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thoả
thuận theo giá đất (đất ở đây được hiểu là đất không phải đất nông nghiệp) thực
tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại
với mức:
+ Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên
thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND
tỉnh, thành phố nơi có đất;
5
+ Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên
thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố
nơi có đất. Ngoài ra Incombank còn qui định khuyến khích các chi nhánh thuê
cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp
dụng thống nhất trong toàn chi nhánh / hoặc nếu chi nhánh xây dựng được
khung giá đất thì được phép thoả thuận với khách hàng để xác định giá trị quyền
sử dụng đất thế chấp trong phạm vi khung giá đất của chi nhánh và tối đa không
quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương đó tại thời
điểm định giá thế chấp / định giá lại (Quyết định số 225/QĐ-HĐQT
-NHCT35ngày 07/08/2006).
Với những qui định và cho phép như trên: Nếu áp dụng theo cách thứ nhất
thì không thể cho vay vốn được, vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa
phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không qui định để bán, để chuyển

phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng < thu nhập do đất
mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi
phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại
– chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức
này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi
phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy
khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí. Ngoài
ra, để cho miếng đất đó có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm
tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một
khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền
thuê cao hơn.
7
Trong hội thảo về thị trường do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế
giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-
1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới
thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất
lợi tức ngân hàng.
Giá đất =
)1( i
Y
t
t
+
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt – C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng”)

PL
)1( +
(t=1,
∞
)
Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Nhiều ngân hàng tuyên bố sẽ tập trung cho vay sản xuất kinh doanh, và
hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản hay mua nhà để ở. Nhưng từ thực tế
cho vay lĩnh vực này thời gian qua, vấn đề không hoàn toàn như vậy.
Số vốn ngân hàng đầu tư vào bất động sản trong năm 2009, theo tiến sĩ Lê Xuân
Nghĩa, phó chủ tịch uỷ ban giám sát tài chính quốc gia, là xấp xỉ 200.000 tỉ
đồng, tương đương gần 10,8 tỉ USD (tỷ giá 18.479 đồng/USD), hay bằng
11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế năm 2009 theo tính toán sơ bộ
Theo thạc sĩ Đinh Thế Hiển, vào năm 2007 – 2008, tỷ lệ cho vay vào bất
động sản hơn 10% của năm 2008 đã từng được báo động, thì con số năm nay
tương đối lớn cũng khiến nhiều người giật mình, khi nền kinh tế vừa đi qua
khủng hoảng, với ước tính 70% doanh nghiệp vừa và nhỏ không tiếp cận được
vốn ngân hàng vì nhiều nguyên nhân.Theo ông Lê Xuân Nghĩa, trong 200.000 tỉ
đồng ngân hàng cho vay bất động sản, TP.HCM chiếm 51%, Hà Nội chiếm
14,5%. Như vậy, có thể nhìn vào cơ cấu cho vay bất động sản ở TP.HCM như
để thấy được một phần bức tranh ngân hàng đổ tiền vào đâu ở thị trường bất
độngsản.
Ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM
cho biết, trong chín tháng đầu năm 2009, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà
để ở (trừ trường hợp người vay trả nợ bằng lương) chiếm 28%, cho vay xây
dựng văn phòng cao ốc cho thuê 12%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để
bán 11%, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 10%,
còn lại 41% là các khoản cho vay đáp ứng nhu cầu bất động sản khác nhu cầu
xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng trung tâm thương mại, chợ,

giảm dần mặt bằng lãi suất, kiểm soát ổn định tỷ giá, tăng dự trữ ngoại tệ.
+ Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan đề xuất giải
pháp quản lý chặt chẽ các nguồn thu, phấn đấu tăng thu và giảm bội chi ngân
sách nhà nước. Bộ Tài chính cần rà soát, đơn giản hóa thủ tục hải quan đồng
thời sử dụng linh hoạt các công cụ thuế, phí, lệ phí và phi thuế để đẩy mạnh xuất
khẩu, kiểm soát nhập khẩu, giảm nhập siêu
11