I. Mở đầu
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người. Đất đai là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế xã
hội, nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất vừa không
thể thay thế được, vừa rất đặc biệt với ngành nông nghiệp. Đất đai là cơ sở của
sản xuất nông nghiệp, là yếu tố đầu vào tác động mạnh mẽ đến hiệu quả sản
xuất nông nghiệp, và đồng thời là môi trường duy nhất sản xuất ra sản phẩm
nông nghiệp nuôi sống con người.
Xã hội phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo những đòi hỏi ngày càng tăng
về nhu cầu lương thực thực phẩm, chỗ ăn ở và các nhu cầu khác của con người.
Do đó, con người khai thác đất đai ngày càng triệt để hơn theo các cách cả tích
cực và tiêu cực để thỏa mãn nhưng nhu cầu ngày càng tăng đó. Đất nông
nghiệp, vốn đã hạn chế về diện tích, độ phì, điều kiện dinh dưỡng, nước tưới,
khí hậu… luôn có nguy cơ bị suy thoái dưới tác động của thiên nhiên, dưới sự
khai thác thiếu ý thức của con người trong quá trình sản xuất lại chịu sự suy
giảm về diện tích do quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đang diễn ra trên Việt Nam
cũng như toàn cầu.
Định giá đất giúp nhà nước quản lý hiệu quả tài sản quý giá của mình, tạo
nguồn thu lớn và cho ngân sách, điều chỉnh hoạt động của thị trường đất đai,
định hướng thị trường hoạt động theo sự quản lý của mình thông qua những
chính sách, quy định… Đặc biệt với diện tích đất nông nghiệp đang đứng trước
nguy cơ suy giảm nghiệm trong cả về chất lượng và số lượng , luôn có nguy cơ
mất dần trước cơn bão đô thị hóa, phát triển công nghiệp, dịch vụ… càng cần
được bảo vệ và gìn giữ. Do đó, chúng tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài:
“ Định giá đất nhóm đất nông nghiệp”
II. Nội dung:
1. Khái niệm và vai trò của đất và đất nông nghiệp:
• Khái niệm:
Theo C.Mac: “ Đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất của
sản xuất nông nghiệp, là điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và tái
sinh của hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau”.

luật;
3) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các
trường hợp quy định tại Điều 34, Điều 35 của Luật Đất đai 2003;
4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất
đai 2003;
5) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai 2003;
6) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
7) Xác định giá sàn để phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử
dụng đất;
8) Tính tiền bồi thường, đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật;
Nghị quyết về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp được Văn phòng
Chủ tịch nước thông qua ngày 15/12/2010: các trường hợp được miễn, giảm
gồm các đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm là toàn bộ
diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm, diện tích
đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm, diện tích đất làm muối
(trong và ngoài hạn điền); diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho
hộ nghèo; diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao để sản xuất nông
nghiệp, kể cả đất được thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng; hộ gia đình, cá nhân
là xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp đã nhận đất giao khoán ổn định; hộ
gia đình, cá nhân là lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định để sản xuất
nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp đất của mình để
thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp.
Các đối tượng được miễn thuế gồm, miễn 50% thuế với diện tích vượt hạn

loại đất khác theo yêu cầu, phù hợp điều kiện thực tế tại địa phương.
2. Giá đất trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành phải đảm bảo
phù hợp với quy định tại khoản 5 và khoản 10 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Theo quy định tại khoản 7, điều 1 nghị định 123/2007 (sửa đổi điều 9
nghị định 188/2004/NĐ-CP) căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng
năm, cây lâu năm , đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác là vùng đất , hạng đất. Do đó
trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành xác
định vùng và hạng đất nông nghiệp.
b. Phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất
Việc phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất tại địa phương được thực
hiện theo 3 loại: vùng đồng bằng, vùng trung du và vùng miền núi.
Các trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không
được xác định là đất ở; đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu
dân cư nông thôn, đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc trường hợp chưa có quy hoạch được
xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng khu dân
cư, giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng khu vực,
cùng vùng
Giá đất nông nghiệp khác (bao gồm đất tại các xã ngoại thành được sử dụng
để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả
các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn
nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây
dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi
trồng thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho,
nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân
bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp) được xác định bằng giá đất nông
nghiệp trồng cây lâu năm của cùng khu vực, cùng vùng quy định.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều

+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa
hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu chủ động, độ phì nhiêu của đất cao, thời
tiết khí hậu thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.
Đối với loại đất điều tra được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường (hay gọi là giá đất thị trường) từ 03 trường hợp chuyển
nhượng trở lên thì việc phân loại vị trí đối với từng loại đất thực hiện như sau:
- Vị trí 1: Là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình quân
cao nhất trong xã, phường, thị trấn.
- Các vị trí tiếp theo: Có mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân thấp
hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước đó.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ giá đất thị trường tại địa phương quy
định cụ thể chênh lệch về mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại
vị trí đối với từng loại đất cho phù hợp nhưng phải bảo đảm thực hiện theo
đúng quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Đối với loại đất trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường
(không đủ 03 trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác định loại vị trí phải căn
cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất,
kinh doanh khác (đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm còn lại,
đất trồng cây lâu năm); điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh
doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến
nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung (đối
với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối).
Đất làm muối: cũng được chia theo vị trí 1 cách tương tự theo những yếu
tố có được lợi thế trong sản xuất. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ
vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc
gần đường giao thông theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối
gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo
thứ tự thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông
hơn.
Các yếu tố và điều kiện nêu trên tại vị trí 1 là thuận lợi nhất, các vị trí

đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 có hệ số 1, đất
tại các vị trí tiếp theo có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng
vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí
đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng
cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị
trí định giá đất của từng loại đất.
4.2 Đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng:
Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất
rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định
giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định
giá đối với đất rừng sản xuất.
Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa
không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho
từng vị trí đất rừng sản xuất.
Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị trí được kết hợp với cảnh quan, du
lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng nếu được cấp có thẩm quyền cho thuê
đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, thì Ủy ban nhân cấp tỉnh,
căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư 145/2007 TT-BTC ngày 06/12/2007 và quy
định Nghị định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 của Chính phủ về nguyên
tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thể
cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
BẢNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
(Ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ)
Bảng 1. KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá

5,00 158,00 3,50 98,00 0,80 68,00
Bảng 3. KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá
tối
thiểu
Giá
tối đa
Giá
tối
thiểu
Giá
tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
1,50 60,00 0,80 38,00 0,50 30,00
Bảng 4. KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá
tối đa
Giá
tối
thiểu
Giá

để thị trường đất đai ngày một minh bạch và hoạt động hiệu quả hơn.
Tài liệu tham khảo
- Hồ Thị Lam Trà-Nguyễn Văn Quân.GT Định giá đất.NXB Nông
nghiệp.2006.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP
và nghị định 123/2007/NĐ-CP.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Quyết định 124/2009 UBND thành phố Hà Nội
- Nghị quyết của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày
15/12/2010.