1
BÀI TIÊỦ LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI: Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học
xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung
cầu?

I/ ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, phát triển kinh tế, văn hóa,
xã hội, AN- QP…Bên cạnh đó, đất đai còn là một tài sản đặc biệt. Nó có
giá trị sử dụng, là đối tượng đem ra trao đổi mua bán, tức nó là một tài
sản. Song đất đai lại mang những đặc trưng riêng nhất định. Nó không do
lao động (tức không do con người) tạo ra, mà là sản phẩm của tự nhiên.
Nó mang tính cố định về vị trí và những giới hạn về không gian, giới hạn
về số lượng. Song giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi thì lại tăng dần
theo thời gian, nếu như sử dụng một cách hợp lý…Chính vì vậy mà đất
đai khác những loại hàng hóa thông thường khác và trở thành nguồn tài
sản quý giá của mỗi quốc gia.
Trước kia khi đánh giá về đất đai người ta hay quan tâm tới những giá
trị mà đất đai tạo ra và khả năng sinh lợi của nó. Tuy nhiên trong thời đại
ngày nay, để xác định giá trị của đất đai người ta quan tâm tới nhiều vấn
đề. Không đơn giản chỉ là của đất đai, mà nghiên cứu cả điều kiện kinh tế
xã hội, môi trường nơi có đất đai.
Khi nhìn đất đai dưới góc độ một tài sản, tức là đất đai có giá trị, cũng
như giá cả. Việc xác định được giá đất chính là công tác định giá.
Định giá đất là căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên
cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
2
kinh tế, tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh

thời gian xác định.
2.1.2.Đặc điểm của giá đất.
Thứ nhất, giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị. Giá
đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau. Ngoài biểu hiện giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, còn có thể biểu hiện bằng tiền thuê.
Đất đai còn tồn tại thị trường cho thuê.
Thứ hai, giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. Do giá
đất là tổng hợp sự ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai trong khoảng thời
gian tương đối dài, khó so sánh với nhau. Do đó, khi định giá cần căn cứ
vào bản thân loại đất và tình trạng thị trường để phân tích cụ thể và đưa
ra giá phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai,
giá cả đất đai cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
Do đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên
4
không có giá thành sản xuất. Thực tế trong quá trình khai phá đất đai, chi
phí chính là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính các chi phí
đầu tư vào đất. Tuy nhiên các chi phí khác đều phó phân bổ để hạch toán
vào giá đất.
Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có
xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá
hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành.
Đất đai có cung co dãn rất ít, đồng thời với sự phát triển kinh tế, dân số
tăng làm cho yêu cầu về đất đai ngày càng tăng cao, làm giá đất ngày
càng tăng cao.
Thứ năm, giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt. Điều đó giải
thích các thửa đất ở các vị trí khác nhau có giá cả khác nhau, và thậm chí
các thửa đất ở cùng một khu vực cũng có giá cả không giống nhau.
Không giống như các hàng hóa khác, khi sản xuất với cùng chất liệu, mẫu
mã…có giá cả như nhau tại một thời điểm.

lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm
xuống thì số tiền bỏ ra mua đất sẻ tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
6
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội
thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh
doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi để kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh
doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra ma những
sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhát quán thì
người kinh doanh đất đai sẽ có hành động như những nhà kinh doanh
bình thương khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi
phí đã bỏ ra tức là :
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập
do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất –
chi phí sử dụng đất.
Hay viết dưới dạng : Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại –
chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó, Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức
này được giải thích như sau : Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một

dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau:
Y
t
= R.Q-C-T
Và khi đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
(Y
o
– T
o
)+(Y
1
-T
1
)+….+(Y
t
+T
t
)
G =
(1+i)
t
8
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm
giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho
thuê đất.
Nếu coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PL
t
PL =
(1+r)

= 186 nghìn
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ 2 đầu tiên phải được triết khấu
trở lại vào cuối năm thứ nhất và do đó nó như sau:
100 nghìn/ 1,05 = 95 nghìn
95 nghìn/ 1,05 = 91 nghìn
Tổng của hai giá trị này là 186 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào
thời điểm đầu năm thứ nhất là 186 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản
xác định giá trị của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với
nghĩa như vậy đất đai là một tài sản ở rất nhiều nước. Ở Việt Nam, cá
nhân không có quyền sở hữu riêng về đất thì không có giá trị này. Quyền
sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh
hưởng đến giá trị đó.
Ở công thức trên ngụ ý là hoa lợi không thay đổi trong chu kỳ sống của
tài sản. Nhưng luồng hoa lợi PL
t
hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi
thế nên chúng ta viết PL
(t)
như là một hàm của thời gian.
Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các
yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong
năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công
thức trên được viết như sau:
PLt
(t)
PL =
(1+r
(t)
)
Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì

11
• Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai phụ thuộc vào
các yếu tố chính:
• Quỹ đất tự nhiên của từng địa phương.
• Cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này.
• Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng
việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của
mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống
tuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ
việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa
phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng
không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không
đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ còn phụ thuộc vào
cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau và
vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng
loại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện
tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất
dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng.
Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản
xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường
hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô
thị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp
thứ hai) đã tăng lên.
2.3.1.Quan hệ cung- cầu trong đất đai.
Đất đai là một loại tài sản, do đó giá cả đất đai hình thành trên thị
trường cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung- cầu.
12
Tuy nhiên, đất đai mang những đặc trưng khác các hàng hóa thông

trồng thủy sản…đã làm cho diện tích đất nông nghiệp tăng, làm cung về
đất nông nghiệp tăng lên. Tuy nhiên quá trình này ít tạo nên sự sôi động
trong thị trường đất đai.
Bên cạnh đó, sự lưu chuyển nội bộ về đất nông nghiệp giữa các chủ
thể cũng làm cung của đất nông nghiệp tăng, xét tại một thời điểm nhất
định. Tuy nó không làm tổng cung của đất nông nghiệp tăng, nhưng có
vai trò quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, và
làm sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Nắm được mức tăng về cung đất nông nghiệp sẽ giúp ta tìm ra và
phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó
phụ thuộc vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ.
Bên cạnh đó, các nhân tố ảnh hưởng tới mức độ lưu chuyển đất nông
nghiệp giữa các chủ thể là: Cơ chế quản lý, chính sách về nông nghiệp,
trình độ sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp…
*Cung đất nông nghiệp giảm: Chủ yếu là do chuyển đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp, do tác động của các quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở các vùng,
các quốc gia. Ảnh hưởng tới sự giảm mức cung đất nông nghiệp cũng do
nhiều nguyên nhân như: Các chính sách và cơ chế quản lý nền kinh tế vĩ
mô, tốc độ phát triển của công nghiệp hóa, đô thị hóa…Mà lượng đất
nông nghiệp có thể chuyển sang các mục đích khác như: Dành đất hình
thành khu công nghiệp mới, đất để sản xuất vật liệu xây dựng, đất dành
cho giao thông, thủy lợi…
 Cung đất phi nông nghiệp.
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, do đó
nguồn cung về đất phi nông nghiệp cũng tăng theo tiến trình phát triển
nền kinh tế. Cung đất phi nông nghiệp tăng do các nguyên nhân: Lấy từ
14
đất nông nghiệp, lấy từ đất chưa sử dụng và sự lưu chuyển nội bộ giữa
nhóm đất phi nông nghiệp giữa các chủ thể.

 Cầu về đất nông nghiệp.
Sự tăng lên hay giảm đi của lượng cầu đất nông nghiệp gây nên
những biến động trong lượng cầu đất nông nghiệp. Từ khi loài người mới
xuất hiện và dân số tăng, thì nhu cầu về đất nông nghiệp cũng tăng theo
để đáp ứng những nhu cầu về nông sản phẩm. Điều đó được thể hiện qua
một phần lớn diện tích đất chưa sử dụng được con người khai phá đưa
vào sản xuất nông nghiệp, trồng cây hàng năm, cây lâu năm, hay nuôi
trồng thủy sản…
Song xét về tổng thể, trong mối quan hệ với các loại đất khác và
cầu về đất nông nghiệp là cân bằng, do đó cầu về đất nông nghiệp không
biến động hoặc ít biến động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông
nghiệp thì vẫn có sự biến động về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động
đó chủ yếu là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Một
số chủ thể có nhu cầu cần thêm đất đai để sản xuất nông nghiệp, kinh
doanh trang trại…làm cầu đất nông nghiệp tăng. Trong khi đó, một số
khác muốn chuyển sang các hình thức kinh doanh, dịch vụ phi nông
nghiệp và có nhu cầu bán đất nông nghiệp làm cho cung đất nông
nghiệp tăng, cầu về nông nghiệp giảm.
Trong nền kinh tế của một quốc gia nói riêng, hay cùng với tiến
trình phát triển kinh tế, xã hội của thế giới nói chung, cầu về đất nông
nghiệp có thể giảm. Điều đó cũng thể hiện rõ trong cơ cấu đất sử dụng đất
hay cơ cấu ngành của các quốc gia, đó là tăng tỷ trọng các ngành công
nghiệp dịch vụ và giảm tỷ trọng các ngành nông nghiệp. Đây cũng là mục
tiêu chung mà các nước đang phát triển trên thế giới hướng tới, trong đó
có Việt Nam. Mục tiêu của chúng ta là chuyển dịch từ cơ cấu Nông
nghiệp- công nghiệp- dịch vụ sang cơ cấu Công nghiệp- nông nghiệp-
dịch vụ. Điều đó cho thấy, về lâu dài, cầu về đất nông nghiệp sẽ giảm.
16
Hơn nữa, cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ tiên tiến, sản
xuất nông nghiệp sẽ càng thu được nhiều thành tựu, như năng suất cao,

xăng, …thì các loại hành hóa dịch vụ về cơ bản là có thể tiến hành cạnh
tranh hoàn toàn.
Tuy nhiên, với thị trường đất đai thì lại không hoàn toàn như vậy,
do những đặc trưng, giá trị riêng biệt của đất đai. Do đó, trong thị trường
đất đai, không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn.
Cung về đất, cơ bản là cố định và bất biến, được giới hạn về diện
tích của mỗi vùng, mỗi quốc gia. Cung về đất chủ yếu là do Nhà nước
khống chế, được thể hiện qua các chính sách, các quy hoạch phát triển,
các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể cho các ngành, các thành phần kinh tế…
Song, cung về đất đai, có thể biến động cho các mục đích cụ thể, giữa các
loại đất khác nhau, giữa các chủ sử dụng đất khác nhau. Điều đó tạo nên
đặc trưng riêng về cung đất đai.
Cầu về đất ngày càng tăng. Đặc biệt là đất ở, đất đô thị, đất khu
trung tâm có xu hướng tăng mạnh. Khi mức cầu tăng, làm giá đất tăng, do
đó, cũng có thể làm cho cung đất tăng về một số mục đích sử dụng cụ thể
nào đó. Do đó, có thể nói, giá đất chủ yếu là do mức cầu về đất quyết
định. Các yếu tố thuộc về phía cầu như: Mật độ dân cư, mức tăng trưởng
kinh tế, thu nhập bình quân…xác định mức cầu về đất đai, làm cho giá
đất luôn có xu hướng tăng, theo thời gian.
Quan hệ cung- cầu về đất đai đã giải thích những khác biệt về giá
đất giữa các vùng khác nhau, các vị trí khác nhau trong cùng một đô thị,
các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị…
Trong khi cung là có hạn mà cầu ngày càng tăng, do đó Nhà nước
luôn phải có các chính sách đảm bảo sự hài hòa giữa nhu cầu sử dụng
giữa các ngành, sao cho việc sử dụng đất đạt được hiệu quả cao nhất.
18
2.3.3. Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung- cầu.
Về cơ chế hình thành giá cả trong thị trường đất đai cũng giống như
các hàng hóa khác.
* Đó là khi tổng lượng cung về đất đai vừa đáp ứng đủ lượng cầu

> Q
E
, trong khi đó người cung cấp
chỉ muốn bán với số lượng Q
2
’ < Q
E
, làm cho thiếu hụt cầu. Giá sẽ tăng,
làm lượng cung tăng lên và lượng cầu giảm, thị trường điều chỉnh cho
đến khi đạt trạng thái cân bằng.
20
* Giá đất được xác định tại điểm cân bằng. Do đó, khi điểm cân
bằng thay đổi, cũng làm cho giá đất thay đổi. Sự thay đổi giá đất tại điểm
cân bằng có thể do sự dịch chuyển đường cung hoặc cầu, hoặc cả hai gây
nên.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự dịch chuyển đường cầu hoặc cung. Khi
sự thay đổi về phía cung hoặc cầu sẽ tạo nên điểm cân bằng mới, và giá
mới được hình thành.
- Trường hợp dịch chuyển đường cầu. Có nhiều nguyên nhân tác
động làm cầu về đất đai thay đổi, như: Sự thay đổi thu nhập, sự dự báo về
định hướng tiêu dùng trong tương lai…
Trường hợp tăng lượng cầu như: Khi thu nhập của người tiêu dùng
tăng, hoặc dự báo trong tương lai giá đất sẽ tăng nhanh…nên một số
người tranh thủ mua sắm, để sử dụng hoặc đầu tư. Hoặc lãi suất tiền gửi
ngân hàng giảm, làm cho những người có một khoản tiền kha khá, thay là
gửi vào ngân hàng sẽ mua đất…sẽ làm cho cầu trong ngắn hạn tăng lên.

Ta thấy, tại điểm cân bằng E, giá đất được xác định là P
E
.

cho giá đất khu vực đó tăng lên nhanh chóng. Tuy nhiên, có nhiều vùng,
sau một thời gian, giá đất sẽ giảm nhanh chóng, khi người tiêu dùng nhận
thấy thông tin không chính xác đã không mua nữa, hoặc tìm cách bán đi.
- Trường hợp dịch chuyển đường cung.
Cũng có nhiều nguyên nhân dẫn đến lượng cung thay đổi, ta xét trong
mối quan hệ cung- cầu đất đai cho những mục đích cụ thể, tại thời điểm
mua bán nhất định, không xét trong tổng thể vì trong tổng thể lượng cung
là không biến đổi. Cũng có nhiều nguyên nhân dẫn đến cung thay đổi do
chính sách của Nhà nước, sự thay đổi lãi suất ngân hàng, hay từ chính
những người có đất, người đầu tư đất.
Lấy ví dụ về trường hợp giảm lượng cung như: Nhà nước có những
chính sách quản lý chặt chẽ hơn với những người đầu tư đất đai, hoặc do
chính những người đầu cơ đất đai “găm” hàng không bán chờ lên giá…
làm cho cung về đất tại một thời điểm nào đó giảm. Sự giảm lượng cung
như vậy đã làm chuyển dịch điểm cân bằng từ E sang E
1
, làm tăng giá đất
từ P
E
lên P
1
.
Tương tự như vậy với trường hợp tăng cung, sẽ làm giảm giá đất từ P
E
xuống P
2
.
22
Trên thực tế, nhiều trường hợp tăng cung như sự tăng lãi tiền
vay làm nhiều người đầu tư muốn bán đất để trả nợ ngân hàng, giá của

một giải pháp tốt cho việc ổn định giá đất. Chính phủ cần chỉ đạo giảm
dần mặt bằng lãi suất ngân hàng và kiểm soát ổn định tỷ giá.
Bên cạnh đó quan hệ cung cầu cũng là một cơ sở khoa học không thể
thiếu trong định giá đất bởi đất đai được coi là hàng hóa – một loại hàng
hóa đặc biệt cũng tuân theo quy luật cung cầu trong thị trường đất đai.
Việc nắm bắt những tác động của lãi suất ngân hàng tới tâm lý của
người mua đất và am hiểu quy luật cung cầu sẽ giúp các nhà thẩm định
giá đất có thêm thông tin trong công việc của mình từ đó đưa ra giá và giá
ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt
thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu
thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v cũng sẽ
có tính công bằng hơn. Và các nhà kinh doanh bất động sản cũng có bước
đi đúng mang về lợi nhuận nhiều hơn/.
25