Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần
tư vấn dịch vụ tái sản và bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam.

Đề cương chi tiết
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
Chương 1: Lý luận chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá
tài sản
1.1 Tổng quan về Thẩm định giá tài sản
1.1.1 Khái niệm và phân loại tài sản
1.1.1.1 Khái niệm tài sản
- Viện Ngôn ngữ học đã định nghĩa: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần
có giá trị đối với chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Năm
2003, Tr884)
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số
lợi ích trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
- Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số
149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ tài chính:
“Tài sản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự toán đem lại lợi ích trong tương lai cho doanh nghiệp”
1.1.1.2 Phân loại tài sản
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
1
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.
Tuy nhiên, trong bài viết này em chỉ xin đề cập tới tài sản với hai loại chính
Động sản và Bất động sản

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
- Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu
tư.
- Để xác định giá trị doanh nghiệp.
- Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
- Để có phương án sử lý tài sản khi cải cách DNNN.
Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
- Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.
- Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nứơc thu hồi tài sản.
- Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế.
- Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.
- Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.
- Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
1.1.4 Cơ sở thấm định giá tài sản
1.1.4.1 Giá trị thị trường
3
IVSC đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường: Giá trị thị trường là số
tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một
bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng
mua, sau một quá trình công khai, mà tại đó các bên hành động một
cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
1.1.4.2 Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có
thể mua bán tài sản trên thị trường
1.1.5 Nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là cơ sở
quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp thẩm
định giá khoa học. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều các

tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do
vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị
các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm
bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản
xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
1.1.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
5
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những
lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là
công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để
ước tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua
đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố
thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản.
1.1.5.4 Nguyên tắc đóng góp.
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ
sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.1.5.5 Nguyên tắc cung cầu.
Nội dung nguyên tắc : giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài

Hiện nay có rất nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản . Tuy nhiên,
một phương pháp thẩm định giá được thừa nhận là phương pháp cơ bản, có
cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên
cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và
đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩm
định giá. Mỗi phương pháp thẩm định giá tài sản đều có những ưu thế và hạn
chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để thẩm định
giá trị một tài sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
 Thuộc tính của tài sản
 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
 Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá.
Một số phương pháp thẩm định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay
là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư,
phương pháp thặng dư.
1.2.1Khái quát phương pháp thẩm định giá tài sản
1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra
8
một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương
đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có
thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh
được. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không
cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi
tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của tài sản tương đương có
thể so sánh được trên thị trường.
Các bước tiến hành
Trên thực tế không có hai tài sản hoàn toàn giống nhau và giá trị của

phí, phương pháp thặng dư,…
- Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phương
tiện kỹ thuật.
 Hạn chế:
- Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch TS tương tự trong cùng khu
vực thị trường.
- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
- Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị
trường.
 Điều kiện áp dụng:
10
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
- Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các TS có tính đồng nhất.
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh
giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác
suất và máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài
liệu trên cơ sỏ phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đáng tin cậy.
1.2.1.2 Phương pháp thu nhập:
Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị
trường hiện hành của một TS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ TS. Như vậy, nếu biết trước
thu nhập mà TS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của TS, nó tương
ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Các bước tiến hành
Bản chất của việc thẩm định giá TS dựa vào thu nhập là tiến hành
chuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn
đầu tư và cũng là giá trị của TS. Quá trình này còn được gọi là quá trình vốn

- Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như:
tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…
- Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
 Điều kiện áp dụng:
12
- Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá các TS có khả năng mang lại
các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
12.1.3 Phương pháp chi phí:
Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của TS
mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một TS giống như vậy và coi đây
như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ
không bao giờ trả giá cho một TS lớn hơn chi phí mua tài sản có lợi ích
tương tự.
Các bước tiến hành
Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp. Trong
đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí tạo ra TS.
Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc TS bằng cách coi nó là đất
trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của TS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của
mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
- Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố
chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của
TS.
- Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm
tra đối với các phương pháp khác.
Trên đây là các phương pháp sử dụng để thẩm định giá tài sản nói chung.
Nhưng do đặc tính của từng loại tài sản có nhiều điểm khác nhau. Vì vậy
phương pháp thẩm định Động sản và thẩm định giá Bất động sản cũng có
những điểm đặc trưng.
1.2.2 Phương pháp thấm định giá Bất Động sản
1.2.2.1 Tổng quan về Bất động sản
Khái niệm
Theo Điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:
“1. Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trinh xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật qui định.”
Đặc điểm của BĐS
15
Đặc điểm của Bất động sản.
BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của
hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng có. Việc nghiên
cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm định
giá BĐS.
Tính cố định về vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định

Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn
và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Điều này đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ
hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách là
người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS,
chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh
tế.
Có giá trị lớn
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài
hạn.
17
 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
 Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất
định về BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá trị
của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề:
 Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng
tới các công trình khác.
 Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các
công trình BĐS khác ra đời.
Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc

 Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
 Các yếu tố mang tính kinh tế.
 Các yếu tố khác.
1.2.2.2 Phương pháp thẩm định giá BĐS
19
Ngoài việc sử dụng 3 phương pháp trên, TĐV còn có thể ước tính giá trị
BĐS qua phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận tương đối hiệu quả
- Phương pháp thặng dư.
Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó
đòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó nguyên tắc
đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một TS được
xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của
tổng TS tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.
Với quan điểm như vậy, giá trị của một TS cần và có thể được xác định
bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường
và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào TS.
Các bước tiến hành
Có thể chia thành 5 bước như sau:
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay
phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi
tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh
lời của việc sử dụng tài sản và nguyên tắc chủ đạo là nguyên tắc đóng
góp.Phương pháp này dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người
chủ sở hữu tài sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy
nhất. Vì vậy, giá trị tài sản là vốn hóa thu nhập thực từ tài sản. Thu nhập thực
từ TS là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ tổng chi phí, thuế thu
nhập doanh nghiệp, lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ vốn
của họ (tính bằng lãi xuất vay vốn ngân hàng) và một khoản tiền công trả cho
nhà đầu tư về điều hành hoạt động kinh doanh và những rủi ro mà họ có thể
gặp trong kinh doanh (tính bằng tỉ suất lợi nhuận bình quân trên vốn của
ngành nghề kinh doanh tương ứng).
Các bước tiến hành
Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất
cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh
doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền.
Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
- Chi phí nguyên,nhiên vật liệu, vật tư
- Chi phí lãi vay ngân hàng
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công ( bao gồm
cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi
22
phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm,
khấu hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định thu nhập từ BĐS.
Thu nhập thực từ BĐS là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các
khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy
định của pháp luật và trả tiền công cho nhà đầu tư.
Bước 4: Àp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trường của BĐS =

khác biệt của BĐS. TĐV khi thẩm định giá ĐS phải có sự hiểu biết sâu
rộng về các loại động sản. Nhưng đặc điểm này cũng thuân lợi để TĐV sử
dụng phương pháp so sánh.
- ĐS có tuổi thọ không dài. Đặc điểm này có ý nghĩa quan trọng trong định
giá tài sản đã qua sử dụng, TĐV phải đánh giá chính xác chất lượng còn lại
của tài sản.
- Thay đổi chủ sở hữu dễ dàng. Tính lỏng về sở hữu của máy, thiết bị cao
hơn BĐS, thúc đẩy giao dịch thị trường máy, thiết bị nhiều hơn. Vì vậy,
trong định giá máy, thiết bị cơ sở giá trị thị trường cũng được sử dụng
nhiều hơn…
24
Với những đặc điểm đặc trưng ĐS được thẩm định bằng các phương pháp chủ
yếu sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: đây là phương pháp được sử dụng nhiều
nhất trong định giá ĐS.
- Phương pháp chi phí khấu hao. Tùy thuộc vào từng chủ thể sổ hữu tài sản
để TĐv đưa ra phương pháp khấu hao cho ĐS
- Phương pháp thu nhập: giống với BĐS, giá trị tài sản bằng với các giá trị
hiện tại của tất cả khoản thu nhập trong tương lai mà tài sản mang lại cho
chủ sở hữu.
- Ngoài ra đối với những ĐS đã qua sử dụng, TĐV có thể căn cử vào nguyên
giá và chất lượng còn lại của tài sản hoặc đối với những tài sản không sử
dụng nữa thì dựa vào khối lượng thu mua phế liệu và đơn giá phế liệu…
1.3 Quy trình thẩm định giá TS
Để có một kết quả thẩm định tương đối chính xác ngoài phương pháp thích
hợp, các TĐV cần tuân theo một Quy trình thẩm định giá khoa hoc hợp lý.
Theo quyết định 77/2005/QĐ-BTC đã đưa ra tiêu chuẩn TĐGVN 05 về quy
trình thẩm định giá tài sản gồm 6 bước sau :
- Bước 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc phi thị truờng làm cơ sở thẩm định giá.