Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU
ất động sản từ lâu đã gắn liền với cuộc sống của mọi người dân trong xã hội.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của khu vực kinh tế miền nam, thị trường
bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và phức tạp ở
thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận Gò Vấp nói riêng.
B
Quận Gò Vấp vốn là một quận nội thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở
phía bắc và tây bắc thành phố, giáp quận Phú Nhuận, quận 12, quận Tân Bình và
quận Bình Thạnh.Từ những năm trước đây, quận Gò Vấp được xem là một trong các
quận huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh và từ đó khiến cho Gò Vấp trở thành một
trong ba quận huyện có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố. So với các
quận khác, Gò Vấp được xem là nơi có quỹ đất lớn trong thành phố với các khu đất
rộng, địa hình bằng phẳng thích hợp cho các công trình xây dựng nhà ở, khu chung
cư bình dân và cả các khu căn hộ cao cấp. Một số dự án căn hộ đang xây dựng dở
dang hay đã hoàn thành như: khu căn hộ Splendor, khu căn hộ Phú Gia Hưng, khu
căn hộ Gia Tuệ Central Square, cao ốc căn hộ Adonis, khu căn hộ Mikasa, khu căn
hộ chung cư Thiên Lộc Tower… Với những dự án công trình xây dựng mang tầm
quy mô lớn như vậy, quận Gò Vấp được dự đoán là sẽ trở thành một trong những
minh chứng rõ nét nhất cho công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa tại đất nước
Việt Nam.
Nhận thấy được tiềm năng phát triển
của thị trường bất động sản vẫn còn
cao ở tại quận Gò Vấp, nhất là trong
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
1
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
. Phương pháp quan sát, khảo sát thực tế;
. Phương pháp phân tích, so sánh đối chiếu và tổng hợp;
. Phương pháp định lượng, định tính;
. Phương pháp tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
− Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ
chế giá.
− Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại
một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc.
Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
− Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người
mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên
đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định
giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản,
về nhu cầu và ước muốn của các bên.
− Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí
vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư
phát triển địa phương. Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại
là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ
chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước
để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế.
1.2 ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
3
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
1.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
− Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh
doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực
khác nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác
nhau…), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác
nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị trường
trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau.
1.2.6. Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội
− Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản
của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản trước
hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy thị
trường bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội. Thị
trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm
phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát
triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
1.2.7. Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
− Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá
trị lớn.
− Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốn
chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn.
− Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn. Thị trường tiền tệ ảnh
hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính
ngắn hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển
bất động sản. Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy
mô và tốc độ phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.
− Thị trường vốn liên quan đến các công cụ tiền tệ trung và dài hạn như trái phiếu
dài hạn, cổ phiếu các công ty khai thác bất động sản (REOCs) quỹ đầu tư tín thác bất
động sản (REITs), các khoản vay thế chấp.
1.3.1. Nhà nước
− Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất
lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên
một số điểm sau:
− Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản thông
qua việc ban hành các quy định về kinh doanh bất động sản, quản lý bất động sản, về
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng
nhà xưởng. Những chủ trương chính sách của Nhà nước về bất động sản luôn tác
động mạnh đến thị trường bất động sản.
− Nhà nước là người mua và người bán lớn nhất trên thị trường bất động sản.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
6
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
Nhà nước là người mua các bất động sản phục vụ cho việc tái định cư đối với
các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước mà phải thu hồi đất.
Trong qua trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh
trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan
Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động
sản.
1.3.2. Nhà đầu tư
− Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và các ngành kinh tế
khác.
− Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị
trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là
trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho
hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
− Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là đặc
biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất
động sản. Giá cả là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc
được giữ bí mật.
1.4.2. Giá trị: là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người
mua và người bán hàng hóa, dịch vụ xác định. Giá trị không có trên thực tế mà là
mức giá dự tính sẽ phải trả đối với hàng hóa, dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định theo
đúng với định nghĩa về giá trị.
Giá trị thị trường: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài
chính ban hành tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở
cho thẩm định giá tài sản:
1.4.3. Giá trị thị trường: của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời đểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
1.4.4. Mối quan hệ giữa giá cả bất động sản và giá trị thị trường bất động sản
− Giá cả của một bất động sản cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị thị
trường của bất động sản đó.
− Để xác định giá cả của một bất động sản nào đó có phải là chứng cứ giá trị thị
trường hay không thì phải xem xét cẩn thận các yếu tố sau:
Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng
là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo
một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị
trường.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
8
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường
Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà thẩm định
phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường.
Tổng diện tích sàn xây dựng: 23.562,2 m
2
Quy mô: 1 khối nhà cao 14 tầng + 1 tầng lửng + 1 tầng hầm
Tổng số căn hộ: 234 căn hộ
Địa điểm: Đường Lê Đức Thọ, Phường 15, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Chủ đầu tư: Công ty Hà Thuận Hùng - Thành viên của ĐẤT XANH
Corporation
Giới thiệu sơ lược về tập đoàn công ty ĐẤT XANH
Được thành lập vào năm 2003 với vốn điều lệ ban đầu là 0,8 tỷ đồng và 10 nhân
viên duy nhất, trải qua 8 năm hình thành và phát triển, đến nay Đất Xanh đã phát
triển trở thành một tập đoàn giàu mạnh với tổng số vốn kinh doanh của Đất Xanh đã
đạt hơn 3.000 tỷ đồng với trên 1.500 nhân viên và hơn 20 công ty thành viên, liên
kết.
Với chiến lược đa ngành nghề, đa sở hữu và đa quốc gia theo xu thế
chung về hội nhập và cạnh tranh toàn cầu, đáp ứng tốt nhất sự thay đổi,
vận hành và phát triển nền kinh tế toàn cầu. Với chiến lược này Đất
Xanh chủ trương liên doanh, liên kết, hợp tác với các tổ chức Tài Chính,
Ngân hàng, Công Nghệ, Nhân Lực... nhằm tối ưu hóa sức cạnh tranh
trên thị trường. Cùng đội ngũ lãnh đạo năng động và cung cách làm việc
chuyên nghiệp, Đất Xanh đã và đang chứng tỏ được uy tín tuyệt đối của
mình trên thị trường bất động sản với những sản phẩm luôn được đảm
bảo chất lượng cao và những dịch vụ tiện ích tốt nhất. Chính nhờ đó,
những khách hàng vốn am hiểu về bất động sản, đặc biệt là các doanh
nghiệp đầu tư, đều tin tưởng rằng Đất Xanh hoàn toàn có đủ cơ sở để
đạt được những mục tiêu mà chiến lược đã đề ra.
Vào năm 2009, Đất Xanh quyết định mua lại công ty TNHH Hà Thuận Hùng
cùng dự án Phú Gia Hưng với tổng mức đầu tư 174.714.852.000 đồng trong đó vốn
chủ sở hữu chiếm 30%.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
10
2009. Ngày 9 tháng 4 năm 2010, căn cứ theo Quyết định số 1622/QĐ-UBND của Ủy
ban nhân dân TP.HCM, công ty TNHH-TM-DV Hà Thuận Hùng (thành viên của
tổng công ty Đất Xanh) được giao đất xây dựng và tiến hành xây dựng công trình sau
khi đã hoàn tất quá trình giải tỏa mặt bằng tại khu vực.
Tại thời điểm hiện nay, dự án đầu tư đã thi công xong phần thô 14 tầng của công
trình. Hạ tầng cơ sở chỉ mới thi công xong một phần tuyến đường nội bộ xung quanh.
Dự kiến dự án Phú Gia Hưng sẽ được hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng
vào cuối quý II 2012.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
12
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
2.1.3.Thông tin tình hình giao dịch
− Vào ngày 19/01/2011, Công ty CP DV – XD Địa ốc Đất Xanh đã tổ chức
chương trình mở bán dự án Phú Gia Hưng Apartment tại Trung tâm Hội Nghị
CALLARY - Wedding & Events - 123 Lý Chính Thắng, Quận 3, Tp.HCM.
Chương trình mở bán dự án đã thu hút khoảng 300 khách hàng quan tâm, đặt chỗ
đến tham dự và giao dịch. Số lượng căn hộ trong chương trình mở bán này dự kiến là
50 căn. Mức giá hợp lý đưa ra trong ngày mở bán là từ 13,6 đến 16,5 triệu đồng một
m
2
(chưa VAT), tùy theo vị trí và thiết kế. Kết quả 100% số lượng căn hộ đã được
giao dịch thành công chỉ trong ngày mở bán.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
13
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
− Từ đó, dự án đã được mở rao bán rộng rãi trên thị trường xuyên suốt cả năm
thông qua báo đài, tạp chí và tại các sàn giao dịch của công ty như: Đất Xanh, Đất
Xanh Đông Á, Đất Xanh Hoàn Cầu, Đất Xanh Tây Nam…
• Đợt 3 : 10% tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 2.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
14
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
• Đợt 4 : 10% tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 3.
• Đợt 5 : 10% tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 4.
• Đợt 6 : 28% tổng giá trị căn hộ trong vòng 15 ngày kể từ ngày Bên A bàn
giao căn hộ.
• Đợt 7: 02% trong vòng 10 ngày kể từ ngày Bên A thông báo cho bên B nhận
giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
*Lưu ý: Ban đầu Phú Gia Hưng chia tiến độ thanh toán ra làm 8 đợt, mỗi đợt cách nhau
3 tháng kể từ ngày thanh toán đợt trước. Tuy nhiên do tình hình thị trường bất động sản
hiện đang gặp khó khăn, chủ đầu tư quyết định gộp hai đợt 10% lại làm một đợt duy
nhất là đợt 2 với 20% giá trị căn hộ cần được thanh toán
Theo thông tin hiện tại Phú Gia Hưng chỉ còn lại 37 căn hộ chưa được bán trên
tổng số 234 căn hộ, số lượng giao dịch thành công là 197 căn (thời điểm ngày
4/11/2011). Hiện dự án đã chào bán hết loại A, B và chỉ còn các loại căn hộ C, D và
E . Khách hàng có nhu cầu đến mua cần liên hệ để có bảng báo giá của tất cả 37 căn
hộ cuối cùng với mức chiết khấu 5-8% nếu thanh toán trong một lần.
2.2.DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA
2.2.1.Giới thiệu dự án:
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
15
Copyright: Tài liệu đại học ©