BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
BÙI TUẤN ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận án
Bùi Tuấn Anh ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới
:

- Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông
nghiệp Việt Nam đã chỉ đạo và tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình học tập, nghiên cứu tại Học viện.
- Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong quá trình thực hiện luận án.
- TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn tôi thực
hiện luận án này.
- Các thầy cô giáo trong bộ môn Quy hoạch đất đai, bộ môn Quản lý đất đai,
khoa Quản lý đất đai đã góp ý kiến và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học
tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này.

Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
Danh mục các hình x
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích nghiên cứu 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
5 Những đóng góp mới của luận án 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1 Một số vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất 5
1.1.1 Khái quát về đất đai 5
1.1.2 Sử dụng đất 7
1.1.3 Quản lý sử dụng đất 10
1.1.4 Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất 14
1.2 Quản lý và sử dụng đất của một số nước trên thế giới 24
1.2.1 Quản lý sử dụng đất ở Hoa Kỳ 24
1.2.2 Quản lý sử dụng đất ở Pháp 27
1.2.3 Quản lý sử dụng đất ở Nhật Bản 29
1.2.4 Quản lý sử dụng đất ở Trung Quốc 32
1.2.5 Bài học kinh nghiệm về quản lý sử dụng đất đối với Việt Nam 33
1.3 Quản lý sử dụng đất ở Việt Nam 35
1.3.1 Quản lý sử dụng đất ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới (1986 -2010) 35
1.3.2 Quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 38
1.4 Hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài 41

iv
1.4.1 Hướng tiếp cận về lý luận 41
1.4.2 Định hướng nghiên cứu của đề tài 42
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

trên địa bàn thị xã Sơn Tây 121
3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Sơn Tây 135
3.4.1 Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật 135
3.4.2 Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 136
3.4.3 Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 137
3.4.4 Về công tác định giá đất 139
3.4.5 Về thông tin bất động sản 140
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 142
1 Kết luận 142
2 Đề nghị 145
Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 146
Tài liệu tham khảo 147
Phụ lục 155 vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BĐS Bất động sản
Bộ TN&MT Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CPTG Chi phí trung gian
GTSX Giá trị sản xuất
GTGT Giá trị gia tăng
KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất
NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn
QHNT Quy hoạch nông thôn

3.13 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất thị xã Sơn Tây đến năm 2010 83
3.14 Quy hoạch sử dụng đất đô thị tại Sơn Tây đến năm 2030 85
3.15 Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại
thị xã Sơn Tây 86
3.16 Tình hình cấp đất ở trên địa bàn thị xã Sơn Tây 89
3.17 Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thị xã Sơn Tây 89
3.18 Kết quả giải quyết thủ tục hồ sơ hành chính trên giấy chứng nhận giai
đoạn 2010-2012 90

viii
3.19 Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại thị xã Sơn Tây 92
3.20 Giá đất ban hành vị trí 1 của một số đường phố tại thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2009 - 2012 95
3.21 Giá đất chuyển nhượng ở trên thị trường tại thị xã Sơn Tây năm 2012 96
3.22 Tổng hợp các khoản thu từ đất của thị xã Sơn Tây từ năm 2010-2012 97
3.23 Đánh giá công tác định giá đất tại thị xã Sơn Tây 99
3.24 Đánh giá công tác thông tin bất động sản tại thị xã Sơn Tây 102
3.25 Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 104
3.26 Ý kiến đánh giá về vai trò của yếu tố cơ chế chính sách trong sử dụng
đất nông nghiệp 106
3.27 Tác động của cơ chế chính sách đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 108
3.28 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm các yếu tố tự nhiên và kỹ thuật
trong sử dụng đất nông nghiệp 110
3.29 Tác động của yếu tố tự nhiên và kỹ thuật đến quản lý sử dụng đất
nông nghiệp 111
3.30 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố kinh tế, xã hội trong quản
lý sử dụng đất nông nghiệp 113
3.31 Tác động của yếu tố kinh tế, xã hội đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 114
3.32 Ý kiến đánh giá về vai trò của cộng đồng trong quản lý sử dụng đất

1.1 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất nông nghiệp 15
1.2 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất đô thị 21
1.3 Sơ đồ mối quan hệ trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản 31
1.4 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2010 39
1.5 Sơ đồ mối quan hệ của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 43
1.6 Sơ đồ mối quan hệ của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất phi
nông nghiệp 44
3.1 Lượng mưa các tháng trong năm 55
3.2 Nhiệt độ trung bình các tháng năm 55
3.3 Mức độ đánh giá về cơ chế chính sách trong sử dụng đất nông nghiệp 107
3.4 Mức độ đánh giá về nhóm yếu tố tự nhiên và kỹ thuật trong sử dụng
đất nông nghiệp 111
3.5 Mức độ đánh giá về các yếu tố kinh tế, xã hội trong sử dụng đất nông nghiệp 114
3.6 Mức độ đánh giá về vai trò của cộng đồng trong sử dụng đất nông nghiệp 116
3.7 Mức độ đánh giá về cơ chế chính sách trong sử dụng đất phi nông nghiệp 123
3.8 Mức độ đánh giá về yếu tố tự nhiên trong sử dụng đất phi nông nghiệp 126
3.9 Mức độ đánh giá về yếu tố yếu tố kinh tế, xã hội trong sử dụng đất phi
nông nghiệp 130
3.10 Mức độ đánh giá về yếu tố yếu tố cộng đồng trong sử dụng đất phi
nông nghiệp 133
1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc Hội

Bảo vệ Môi trường và Chương trình nghị sự 21 của Việt Nam.
Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô Hà Nội, thị xã
có tổng diện tích đất tự nhiên 113,5 km
2
(bình quân 923,62 m
2
/người), mật độ dân số
bình quân 1083 người/km
2
. Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
Sơn Tây có những cơ hội mới: là thành phố vệ tinh trong chiến lược phát triển vùng
Tây Bắc Thủ đô Hà Nội; Sơn Tây có điều kiện thuận lợi để phát triển những thế mạnh
vốn có về đất đai, lao động, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, làng nghề, vị
trí chiến lược về quốc phòng an ninh. Tuy nhiên Sơn Tây cũng phải đối mặt với những
thách thức của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa trong quá trình mở rộng thủ đô
Hà Nội với những áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu đất đai cho phát triển công
nghiệp, đô thị; việc tổ chức tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp cho một bộ phận lớn
nông dân không còn đất sản xuất nông nghiệp. Từ trước đến nay, các nghiên cứu về
quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây mới chỉ dừng lại ở những nghiên
cứu riêng rẽ. Các nghiên cứu riêng rẽ đã dẫn đến việc mỗi ngành đều ban hành các
chính sách của riêng mình nhằm nâng cao việc quản lý, sử dụng đất của ngành.
Việc ban hành các chính sách riêng rẽ dẫn đến hiện tượng chồng chéo. Mặt khác,
trong quá xây dựng chính sách, người dân chưa được tham gia đúng mức, dẫn đến
trong quá trình thực hiện chính sách gặp rất nhiều khó khăn.
Tất cả những thách thức trên đòi hỏi Sơn Tây phải có chiến lược quản lý sử
dụng đất hợp lý để đảm bảo phát triển bền vững. Việc thực hiện nghiên cứu nhằm
xác định một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất là rất cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng nhằm xác định các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng
đất thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.

tính chất tự nhiên của đất; chính sách đất đai, các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật;
loại và giống cây trồng; diện tích canh tác.
Chỉ ra các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây đó là: chính sách đất đai; mức độ quan tâm đến

4
quy hoạch; mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vị trí địa lý; diện tích thửa đất; cơ
sở hạ tầng; mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; vai trò của lãnh
đạo địa phương và vai trò của truyền thông, thông tin.
Xác định các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây theo 5 nội dung quản lý: ban hành và tổ chức thực
hiện các văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và
quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS.

5
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Một số vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất
1.1.1. Khái quát về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất
đai là đất tự nhiên, còn gọi là thổ nhưỡng; trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên
cứu là đất đai.
a) Thổ nhưỡng
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác
động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá
mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các
khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và
chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì
nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ

2
. Phân bố dân cư và đất đai trên thế
giới được trình bày trong bảng 1.1.
Bảng 1.1: Dân cư và đất đai trên thế giới năm 2010
Châu lục
Số dân
1000 người
Diện tích*
(1000 km
2
)
Tỷ lệ % so với
diện tích trái đất
Châu Á 4.119.926 31.000 21,40
Châu Phi 1.012.956 29.800 20,20
Bắc Mỹ 538.729 21.400 16,20
Nam Mỹ 396.388 17.500 11,90
Châu Âu 727.790 22.800 7,00
Châu Úc 35.098 8.400 5,80
Châu nam cực Không xác định 14.000 9,40
Thế giới 6.830.587 148.940 100,00
Nguồn: Anonymous (2010).
Ghi chú: *Diện tích xác định theo Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, áp dụng từ năm 1950. Trong
bảng này diện tích Châu Âu bao gồm diện tích của nước Nga (khoảng 17.100.000 km
2
); Còn diện tích Châu
Á không bao gồm diện tích nước Nga (khác với số liệu của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ), số liệu tròn số.
1.1.1.3 Đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý muốn và
nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện

Làn sóng thứ nhất, chỉ cuộc cách mạng nông nghiệp cách đây hàng vạn năm
như một đột biến căn bản trong lịch sử loài người khi người cổ đại chuyển từ “săn
bắt, hái lượm” sang “trồng trọt và chăn nuôi”, đã mở ra một thời đại mới với sự xuất
hiện của nền văn minh nông nghiệp. Từ đó các nền Văn minh thế giới đã ra đời
như: Ai Cập (thiên niên kỷ thứ IV trước Công nguyên); Hy Lạp (thiên niên kỷ thứ
III trước Công nguyên); La Mã (thiên niên kỷ thứ II, III trước Công nguyên);
Lưỡng Hà (thiên niên kỷ thứ III trước Công nguyên); Andes ở Nam Mỹ (thiên niên

8
kỷ thứ III trước Công nguyên); Maya (thế kỷ I sau Công nguyên); Ấn Độ (thiên
niên kỷ thứ III trước Công nguyên); Trung Hoa (thiên niên kỷ thứ III, IV trước
Công nguyên) (Hoàng Minh Thảo và cs., 2006); Việt Nam - nền văn minh lúa nước
(thiên niên kỷ thứ IV, V trước Công nguyên) (Tôn Gia Huyên và Trương Hữu
Quýnh, 2000).
Làn sóng thứ hai, chỉ 2 cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ nhất và lần thứ
hai (từ cuối thế kỷ XVII đến những năm 50 của thế kỷ XX đã gây ra nhiều đảo lộn
lớn về kinh tế, xã hội loài người). Việc phát minh ra động cơ hơi nước (năm 1770)
đã mở đầu cuộc cách mạng công nghiệp trên thế giới. Tại các đô thị, than đá bắt đầu
thay thế sức nước và trở thành nguồn nguyên liệu quan trọng nhất của tài nguyên
năng lượng. Hầu như ở khắp mọi nơi (đặc biệt là ở châu Âu), cách mạng công
nghiệp đã tràn ngập cấu trúc đô thị truyền thống với các sáng kiến cải tiến kỹ thuật.
Thế giới bước vào thời đại văn minh công nghiệp.
Trong khoảng 50 năm cuối thế kỷ XIX (1851-1901). Dân số của Luân Đôn
đã tăng từ 2,5 triệu người lên 6,0 triệu người; cùng thời gian đó dân số của Béclin
và Lepzic tăng gấp đôi. Những người dân nông thôn di cư ra thành phố tìm kế sinh
nhai đã không tìm thấy chỗ ở và các phương tiện sinh tồn tối thiểu ở các thành phố
đông đúc của châu Âu, đã di chuyển đến các khu thịnh vượng của Thế giới mới
“The New World” - cụm từ chỉ Bắc Mỹ buổi ban đầu, tạo ra một làn sóng di dân lớn
nhất thời đại. Những người dân di cư đó đã góp phần tạo nên diện mạo mới của các
đô thị như Manchester, Liverpool (Anh), Chicago, New York (Hoa Kỳ), và khu vực

quá lạnh 2,235 tỷ ha (chiếm 15%); đất đóng băng 1,490 tỷ ha (chiếm 10%); đất quá
mỏng 1,341tỷ ha (chiếm 9%); đất quá nghèo 0,745 tỷ ha (chiếm 5%); đất quá lầy
0,596 tỷ ha (chiếm 4%) (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
1.1.2.3 Sử dụng đất đô thị
Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao
năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người và trở thành
nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế cũng như mọi hoạt động chính trị, xã hội
làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đất là nền tảng để phát triển đô thị; cùng
với sự hình thành đô thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất
ngoại ô và đất nông thôn; đất đô thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp. Do
kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận
làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất
xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng hoặc mở rộng ra
các vùng xung quanh (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).

10
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để phát
triển đô thị, đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: đất trung tâm đô thị (đã xây
dựng); đất quy hoạch xây dựng đô thị (đang hình thành); đất trong phạm vi quản lý
hành chính của đô thị (gồm cả vùng ngoại ô).
Đất đô thị phát triển là dựa chủ yếu vào đất nông nghiệp. Về địa lý, do kinh
tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung về đó, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng
nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm. Về kinh tế, đô thị mở
rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây
dựng, nhưng những hạn chế về điều kiện kỹ thuật và năng lực đầu tư cũng làm cho
diện tích đất đô thị buộc phải mở rộng ra các vùng xung quanh Cuối cùng, đất
nông nghiệp vẫn là nguồn chủ yếu của đất đô thị (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
Theo số liệu thống kê của Liên hợp quốc, năm 2010 dân cư của thế giới là
6.600 triệu người; trong số đó dân cư đô thị có 2.900 triệu người (chiếm 48 %) (Đất
đai và dân số thế giới năm 2010). Dự báo vào năm 2030, dân cư đô thị sẽ là 5,0 tỷ,

tồn, khai khoáng … (Preu and Ferber, 2008; Ferber, 2009).
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử
dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển (Peter,
2008; World Bank, 2010), bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, luật pháp,
quyền sử dụng đất, định giá đất và thông tin BĐS.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, quản lý sử dụng đất được hiểu là quá
trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ thuật để đảm bảo về luật pháp cho việc sử dụng,
khai thác và phát triển quỹ đất, và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Các
nội dung chính bao gồm: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên
quan đến sử dụng đất; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản
lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS.
b) Đặc điểm quản lý sử dụng đất
Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính
quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác định
quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng.
Theo Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (2011): chính sách đất đai là
là hành động và hoạt động, thông qua đó Chính phủ xác định cho các cá nhân và các
nhóm người trong xã hội quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hoàn cảnh
trong đó quyền về đất đai được chuyển nhượng, xây dựng cơ chế để bảo vệ những
quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có liên quan. Chính sách đất đai
của Việt Nam được phản ánh chính thức thông qua Luật Đất đai, các Nghị định, Chỉ
thị, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

12
Có nhiều nguyên tắc cơ bản khi xây dựng và vận dụng các chính sách đất
đai. Nguyên tắc cơ bản nhất, quan trọng nhất là tính hiệu quả, công bằng (theo chiều
dọc, chiều ngang), bền vững và hiệu lực. Các nguyên tắc này là nền móng cho nỗ
lực của đất nước nhằm tạo ra những tiến bộ trong việc theo đuổi các mục tiêu kinh
tế - xã hội của quốc gia .


lao động v.v ).
b) Mục tiêu quản lý Nhà nước
Trong lĩnh vực quản lý đất đai và thị trường BĐS, Nhà nước phải thiết lập một
hệ thống quản lý của mình nhằm: Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho
các khoản vay; hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và BĐS; cung cấp tư liệu để vận
hành thị trường đất và BĐS; cung cấp tư liệu về cấu trúc và những hạn chế về sử
dụng đất; giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển; tạo thuận lợi cho
cải cách đất đai; hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu cho hệ thống quản lý sử dụng đất.
c) Nhiệm vụ của Nhà nước
Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là
QHSDĐ, đăng ký đất đai, định giá đất, BĐS, thuế BĐS (Tôn Gia Huyên và Nguyễn
Đình Bồng, 2007).
Theo Tôn Gia Huyên (2007): “QHSDĐ là bản “tổng phổ” của phát triển,
trong đó phản ánh cụ thể các ý tưởng về tương lai của các ngành các cấp nhịp nhàng
và cân đối, thông qua những trình tự hành chính và pháp lý nhất định để trở thành
quy chế xã hội, mọi người đều có quyền và nghĩa vụ thực hiện. Quá trình tổ chức
thành lập, thực hiện điều chỉnh quy hoạch là quá trình huy động lực lượng xã hội
vào sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ, nên đó cũng là quá trình xây
dựng và củng cố chính quyền dân chủ nhân dân. Do đó QHSDĐ vừa là phương thức
để phát triển vừa là công cụ để xây dựng và củng cố Nhà nước”.
Theo Trần Khải (2007): “Điều đầu tiên cần khẳng định là công tác quy hoạch
thiết kế sử dụng đất cần phải thực hiện trước một bước ít ra là một thời kỳ kế hoạch,
được các hội đồng có đại diện của nhân dân tham gia thẩm định chặt chẽ và được
cấp thẩm quyền phê duyệt. Dù lớn hay nhỏ thì bản QHSDĐ vẫn mang tính chất của
một luận chứng khả thi về sử dụng đất”.
Theo Tôn Thất Chiểu (2007): Muốn quy hoạch bố trí sử dụng đất hiệu quả
kinh tế cao trước mắt và lâu dài phải nắm vững cả 2 mặt: phần đất (thổ nhưỡng) và
phần đất đai (toàn bộ mặt bằng).