BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
BÙI TUẤN ANH
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 62 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

- Thư viện Quốc gia Việt Nam
- Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia quý giá, là nhân tố ảnh
hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính trị của con người (Phương
Ngọc Thạch, 2008; Nguyễn Văn Sửu, 2010). Quản lý sử dụng đất bền vững quan hệ đến
các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hoá và môi trường, hiện tại và tương lai, hạn chế suy
thoái đất và nước đến mức tối thiểu, giảm chi phí sản xuất bằng cách sử dụng thông
minh các nguồn tài nguyên bên trong và áp dụng hệ thống quản lý phù hợp nhằm duy trì
và nâng cao thu nhập, đồng thời bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên đáp ứng yêu
cầu phát triển bền vững hiện tại và tương lai (Luthuli, 2010).
Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô Hà Nội, Thị xã
có tổng diện tích đất tự nhiên 113,5 km
2
(bình quân 923,62 m
2
/người). Sơn Tây đang
phải đối mặt với những thách thức của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa đang
diễn ra rất nhanh trong quá trình mở rộng thủ đô Hà Nội với những áp lực ngày càng gia
tăng về nhu cầu đất đai cho phát triển công nghiệp, đô thị; việc tổ chức tái định cư và
chuyển đổi nghề nghiệp cho một bộ phận lớn nông dân không còn đất sản xuất nông
nghiệp. Từ trước đến nay, các nghiên cứu về quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn
Tây mới chỉ dừng lại ở những nghiên cứu riêng rẽ. Điều đó dẫn đến việc mỗi ngành đều
ban hành các chính sách của riêng mình nhằm nâng cao việc quản lý sử dụng đất của
ngành.Việc ban hành các chính sách riêng rẽ dẫn đến hiện tượng chồng chéo. Mặt khác,
trong quá xây dựng chính sách, người dân chưa được tham gia đúng mức, dẫn đến trong
quá trình thực hiện chính sách gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, việc thực hiện nghiên cứu

nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây, đó là vai trò của truyền thông, thông tin; tính
chất tự nhiên của đất; chính sách đất đai, các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật; loại và
giống cây trồng; diện tích canh tác.
Chỉ ra các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
trên địa bàn thị xã Sơn Tây đó là: chính sách đất đai; mức độ quan tâm đến quy hoạch;
mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vị trí địa lý; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng;
mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; vai trò của lãnh đạo địa phương
và vai trò của truyền thông, thông tin.
Xác định các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Sơn Tây theo 5 nội dung quản lý: ban hành và tổ chức thực hiện các
văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc
thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS.

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất là tài nguyên thiên nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Nông nghiệp là
một ngành sản xuất mà loài người sử dụng đất để có sản phẩm động vật và thực vật
(Vương Quang Viễn, 2002). Đó là hành vi tạo ra lợi ích từ sản xuất nông nghiệp thông
3

qua việc sử dụng đất đai, lao động và vốn. Thông thường khi nói đến nông nghiệp là đề
cập đến cả 4 lĩnh vực: nông, lâm, ngư (nghề cá), súc (chăn nuôi)

(Nhan Ái Tĩnh,1999).
Đất là nền tảng để phát triển đô thị; cùng với sự hình thành đô thị, đất đai cũng
từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ô và đất nông thôn; Đất đô thị có nguồn
gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp. Do kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở
rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô
thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây

nhiên; điều kiện kinh tế xã hội của vùng; cơ chế chính sách và vai trò của cộng đồng.
1.2. Quản lý và sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Quản lý sử dụng đất ở Hoa kỳ chia thành 2 nhóm: Quản lý đất đai liên bang:
bao gồm đất xây dựng các công trình công cộng của quốc gia và trụ sở các cơ quan của
Liên Bang, các khu bảo tồn quốc gia và đất hoang hóa; ngoài ra còn quản lý lòng đất mà
Nhà nước đã bán cho tư nhân sở hữu bề mặt sau này. Chính quyền các Bang không có
vai trò, trách nhiệm nào trong việc quản lý quỹ đất công này. Quản lý sử dụng quỹ đất
công: quỹ đất công của Liên Bang ngoài việc sử dụng cho các mục đích công cộng còn
có thể cho các chủ đất tư nhân thuê xây dựng các công trình đi qua đất công như làm
đường giao thông, hệ thống dẫn điện, dẫn nước, hệ thống ga (Tổng cục QLĐĐ, 2011)
Quản lý sử dụng đất ở Pháp gồm: Quản lý sử dụng đất công được xây dựng trên
một số nguyên tắc chỉ đạo qui hoạch không gian: phân biệt không gian công cộng và
không gian tư nhân; phải thu hồi tiền phí tổn đầu tư trang thiết bị; quy hoạch phải phục
vụ lợi ích công cộng song song với việc phân biệt giữa lợi ích chung và lợi ích riêng.
Quản lý sử dụng đất canh tác được giám sát chặt chẽ chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông
sản bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất các loại nông sản. Những nguyên tắc
cơ bản gồm: (i) Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở,
cũng phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Tuy nhiên chỉ có thể làm nhà ở cho
bản thân gia đình mình và nghiêm cấm xây nhà trên đất canh tác để bán cho người khác.
(ii) Từ 1993, các bất động sản dùng cho nông nghiệp được hưởng qui chế miễn giảm.
(iii) Khuyến khích việc tích tụ đất đai.
1.3. Quản lý sử dụng đất ở Việt Nam
* Những kết quả đạt được: Hệ thống pháp luật đất đai cũng dần dần hoàn thiện,
tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng thống nhất và hiệu
quả. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được chú trọng. Công tác giao đất
cho thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đã được triển khai theo đúng pháp luật,
đáp ứng được yêu cầu thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội.
Những tồn tại: Cơ chế, chính sách đang trong quá trình bổ sung và hoàn thiện. Hệ
thống hồ sơ địa chính được lưu trữ ở một số nơi không đầy đủ và thiếu đồng bộ, quá trình cập
nhật biến động sử dụng đất không kịp thời. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông

2.1.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
a) Hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2012
- Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp và hệ thống cây trồng
- Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
- Hiện trạng đất chưa sử dụng
b) Công tác quản lý sử dụng đất đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
- Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
- Định giá đất
6

- Thông tin bất động sản
2.1.3. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
a) Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp
- Nhóm các yếu tố về chính sách
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên và kỹ thuật
- Nhóm các yếu tố về kinh tế xã hội
- Nhóm các yếu tố về vai trò của cộng đồng
b) Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
- Nhóm các yếu tố về chính sách
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên
- Nhóm các yếu tố về kinh tế xã hội
- Nhóm các yếu tố về vai trò của cộng đồng
2.1.4. Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Sơn Tây
- Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
- Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Về công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
- Về công tác định giá đất

thông tin chung về hộ, quan điểm của hộ về quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp và các
yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp.
2.2.4. Phương pháp đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất gồm: Hiệu quả kinh tế (GTSX/ha,
GTGT/ha, CPSX/ha); Hiệu quả xã hội (GTSX/LĐ, GTGT/LĐ, công lao động đầu tư cho
1 ha đất); Hiệu quả môi trường được đánh giá thông qua mức độ sử dụng đạm, lân, kali
và thuốc bảo vệ thực vật.
2.2.5. Phương pháp phân tích số liệu
Các số liệu xử lý qua 3 bước: Bước 1: Nghiên cứu định tính bằng việc xây dựng
phát triển hệ thống khái niệm/thang đo. Bước 2: Nghiên cứu định lượng bằng việc sử
dụng phương pháp phân tích
T-test
để kiểm định mức độ khác nhau giữa vùng theo các
nhóm yếu tố quan sát. Bước 3: Xác định mối tương quan giữa các biến quan sát với
nhau để xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất.
2.2.6. Thang đo và các biến quan sát
Sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mô tả) trong
SPSS để thống kê đặc tính của các đối tượng điều tra theo nhóm. Thống kê theo vùng,
theo nhóm đối tượng, tính trung bình trọng số, tần suất xuất hiện…
Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá các nhóm yếu tố tác động đến quản lý
sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất theo 5 mức độ từ: Biết rất rõ/ Rất chi tiết/ Rất
tốt/Rất lớn/Rất quan tâm/Rất cao/Giàu: 5. Biết rõ/Chi tiết/Tốt/Lớn/Quan tâm/Cao/Khá:
4. Có biết/Bình thường/Vừa/Trung bình: 3. Biết rất ít/ Ít chi tiết/Ít /Thấp /Kém /Nhỏ
/Nghèo: 2. Không biết/Rất ít chi tiết/Rất ít/Rất thấp/Rất kém/Rất nhỏ/ Rất nghèo:1. Chỉ
8

số đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức
độ áp dụng và hệ số của từng mức độ.
Phân cấp hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội của các loại hình sử dụng đất, phân
cấp đánh giá công tác quản lý sử dụng đất được tính toán theo nguyên tắc: (i) Xác định

- Quan hệ nghịch trung bình
- Quan hệ nghịch rất thấp
- Không có quan hệ
- Quan hệ thuận rất thấp
- Quan hệ thuận trung bình
- Quan hệ thuận cao
- Quan hệ thuận rất cao
- Quan hệ thuận hoàn toàn
-1.00
- 0,75 to – 0,99
-0,50 to - 0,74
-0,25 to -0,49
-0,01 to -0,24
0
0,01 to 0,24
0,25 to 0,49
0,5 to 0,74
0,75 to 0,99
1.00
Nguồn: Zulueta and Costales (2005).
9

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Sơn Tây
3.1.1. Điều kiện tự nhiên thị xã Sơn Tây
Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, với diện tích tự nhiên là 11353,22 ha, nằm trên
toạ độ từ 21
0
01’12’’ đến 21
0

(UBND thị xã Sơn Tây, 2013b). Tổng lao động năm 2012 là 52083 người,
chiếm 39,39% dân số. Trong đó lao động nông nghiệp là 23790 người, chiếm 45,66%;
lao động công nghiệp, xây dựng là 11373 người, chiếm 21,84%, lao động dịch vụ là
16920 người, chiếm 32,5% tổng số lao động. Tỷ lệ lao động qua đào tạo chiếm 30%
tổng số lao động. GDP bình quân đầu người đã tăng từ 8,2 triệu đồng năm 2005 lên
khoảng 27 triệu đồng năm 2012 (UBND thị xã Sơn Tây, 2013b).
10

3.2. Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
Tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 11353,22 ha; trong đó: đất nông nghiệp
chiếm 42,78%, đất phi nông nghiệp chiếm 55,42%, đất chưa sử dụng còn 1,79% diện
tích tự nhiên (Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây, 2011).
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2010 và 2012
Thứ
tự
Mục đích sử dụng Mã
Diện tích

năm 2012
(ha)
Cơ cấu
(%)
Diện tích

năm 2010

(ha)
Cơ cấu
(%)


164,91 1,45

1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 1,00
0,01

1,00 0,01

2 Đất phi nông nghiệp PNN 6292,50
55,42

6206,19 54,66

2.1 Đất ở OTC 718,92
6,33

718,54 6,33

2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 389,76
3,43

389,38 3,43

2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 329,16
2,90

329,16 2,90

2.2 Đất chuyên dùng CDG 3721,56
32,78


2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 1554,65
13,6
9

1467,60 12,93

2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 29,98
0,26

29,98 0,26

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 90,06
0,79

87,36 0,77

2.5
Đất sông suối và mặt nước
chuyên dùng
SMN 1730,53
15,24

1734,23 15,28

2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1,45
0,01

1,45 0,01


sử dụng đất nông nghiệp với giá trị trung bình là 3,21 và không có sự khác nhau giữa
vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa.
Trong sử dụng đất phi nông nghiệp 72,86% người dân quan tâm tới các chính
sách. Mức độ quan tâm đối với đất phi nông nghiệp là 3,08. Việc ban hành và hướng
dẫn thực hiện các văn bản pháp luật đất đai và mức độ tác động của chính sách đất đai
đến SDĐ phi nông nghiệp của hộ đều ở mức trung bình. Không có sự khác nhau giữa
hai vùng ở cả ba chỉ tiêu.
3.2.1.2. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
Trong sử dụng đất nông nghiệp: có tới 91,88% người dân biết về quy hoạch sử dụng
đất. Mức độ nhận biết ở mức biết rõ. Mức độ chi tiết của phương án QHSDĐ được đánh
giá ở mức khá với 63,13% số hộ được hỏi đánh giá từ mức bình thường. Mức độ chi tiết
ở mức trung bình. 87,50% số hộ được hỏi cho là phương án quy hoạch sử dụng đất có
tác động của họ trên mức vừa. Mức độ tác động ở mức lớn. Không có sự khác nhau giữa
hai vùng ở tất cả các chỉ tiêu.
Trong sử dụng đất phi nông nghiệp: có tới 87,17% người dân biết về quy hoạch sử
dụng đất từ mức trung bình trở lên. Mức độ nhận biết ở mức biết rõ. Hai vùng có sự khác biệt
. Người dân đánh giá mức độ chi tiết của QHSDĐ và KHSDĐ đối với nhóm đất phi nông
nghiệp ở mức trung bình và không có sự khác nhau giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô. Phần
lớn người dân (92,14%) cho rằng mức độ tác động của QHKHSDĐ và QLQHKHSDĐ là từ
vừa trở lên đối với việc thay đổi quyết định sử dụng đất của họ. Giá trị trung bình của mức độ
tác động là 4,26 ở mức rất lớn và không có sự khác biệt giữa hai vùng.
12

3.2.1.3. Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
Mức độ quan tâm đến việc giao quyền sử dụng đất nông nghiệp ở mức cao. Có tới
85% hộ đánh giá việc giao và quản lý quyền sử dụng đất ở mức trung bình đến rất tốt.
Đánh giá của người dân ở mức trung bình. Không có sự khác nhau giữa hai tiểu vùng ở
hai tiêu chí trên. Có 88,13% hộ đánh giá tác động của việc giao quyền sử dụng đất đến
việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ từ trung bình trở lên. Mức độ tác động ở mức trung
bình. Có sự khác nhau rõ rệt giữa vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa.

Trong sử dụng đất phi nông nghiệp: có tới 61,14% các hộ được hỏi rất quan tâm
đến thông tin bất động sản. Mức độ quan tâm đến thông tin bất động sản là rất cao.
Người dân đánh giá thấp việc cung cấp thông tin bất động sản. Không có sự khác nhau
giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô. Có đến 99,29% hộ đánh giá mức độ tác động của
thông tin bất động sản đến sử dụng đất phi nông nghiệp của hộ từ mức trung bình trở
lên. Không có sự khác biệt giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô ở tất cả các tiêu chí này.
3.3. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
3.3.1. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã
Sơn Tây
3.3.1.1. Nhóm các yếu tố về cơ chế chính sách
Nhóm các yếu tố về chính sách gồm: chính sách đất đai, chính sách hỗ trợ (kỹ
thuật, vốn), các chính sách xã hội khác. Chính sách đất đai được người dân đánh giá cao;
Chính sách hỗ trợ về kỹ thuật và vốn và chính sách xã hội khác được đánh giá ở mức
trung bình. Có sự khác biệt rõ ràng giữa vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa.
Bảng 3.2. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp
Biến độc lập
Quản lý sử dụng đất nông nghiệp
Lập và
quản lý
quy
hoạch, kế
hoạch sử
dụng đất
Ban hành
và t
ổ chức
th
ực hiện
các văn
b-

Tính ch
ất tự nhi
ên c
ủa đất- Loại và giống cây trồng
0,758**

0,614**
0,322**

0,364**
0,161*

0,323**
0,325**

0,206**
0,110

0,318**

- Cơ cấu mùa vụ 0,417** 0,267** 0,269** 0,260** 0,312**

s
= 0,427; P= 0,01). Như vậy yếu tố chính sách đất đai có ảnh hưởng lớn đến
quản lý và sử dụng đất nông nghiệp. Chính sách hỗ trợ (kỹ thuật, vốn) có mối quan hệ thuận
ở mức độ cao đối với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,552; P= 0,01); có
mối quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với Giao và quản lý thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
=
0,217; P= 0,01) và có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: Lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,321; P= 0,01); định giá đất (r
s
= 0,373; P= 0,01) và
thông tin bất động sản (r
s
= 0,383; P= 0,01).Các chính sách xã hội khác có mối quan hệ
thuận ở mức độ thấp đối với lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,214; P=
0,01) và định giá đất (r
s
= 0,221; P= 0,01). Không thấy mối quan hệ giữa chính sách xã hội
khác với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật; giao và quản lý việc thực hiện quyền
sử dụng đất và thông tin bất động sản. Như vậy, nhìn chung chính sách xã hội khác không
ảnh hưởng nhiều đến việc quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây.
3.3.1.2. Nhóm các yếu tố tự nhiên và kỹ thuật
Có tới 76,88% số hộ được hỏi quan tâm đến tính chất tự nhiên của đất, mức độ
quan tâm được đánh giá ở mức cao. Có 55% số hộ được hỏi quan tâm đến việc lựa chọn


P= 0,01) đối với giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất và thông tin bất động sản.
Có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình giữa việc lựa chọn cơ cấu mùa vụ đối với:
Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,417; P= 0,01); ban hành và tổ chức
thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,267; P= 0,01); giao và quản lý việc thực hiện
quyền sử dụng đất (r
s
= 0,269; P= 0,01); định giá đất (r
s
= 0,260; P= 0,01) và thông tin bất
động sản (r
s
= 0,312; P= 0,01). Nhìn chung cơ cấu mùa vụ là yếu tố có ảnh hưởng ở mức độ
trung bình đối với việc quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây.
Loại giống và cây trồng có quan hệ thuận ở mức độ cao đối với lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,614; P= 0,01). Có mối quan hệ thuận ở mức độ
trung bình đối với: Ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,364; P= 0,01);
Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,323; P= 0,01) và thông tin bất
động sản (r
s

= 0,243; P= 0,01); giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,204; P= 0,01) và
16
định giá đất (r
s
= 0,193; P= 0,05). Vai trò của các tổ chức khuyến nông, khuyến lâm có quan
hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
=
0,411; P= 0,01); ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,260; P= 0,01) và
định giá đất (r
s
= 0,283; P= 0,01). Có quan hệ thuận ở mức độ thấp giữa vai trò của các tổ
chức khuyến nông, khuyến lâm đối với: Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s

= 0,205; P= 0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,201; P= 0,05). Vai trò của các tổ chức xã
hội khác có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với định giá đất (r
s
= 0,267, P= 0,01)
và có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với: Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất (r
s
= 0,163; P= 0,05); Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s

(0,164 < r
s
< 0,249; P= 0,05) giữa định giá đất với hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. Có
mối quan hệ nghịch ở mức độ trung bình (-0,459 < r
s
< -0,456; P= 0,05), giữa thông tin
bất động sản và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.
Bảng 3.3. Mối quan hệ quản lý sử dụng đất đến hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp
Quản lý sử dụng đất nông nghiệp
Mức độ tác động đến hiệu quả sử
dụng đất nông nghiệp
Hiệu quả kinh tế Hiệu quả xã hội
- Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 0,334** 0,423**
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật

0,264 ** 0,370**
- Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 0,398** 0,384**
- Định giá đất 0,164* 0,249**
- Thông tin bất động sản - 0,459* - 0,456*
** Mức ý nghĩa 0,01 (2-đuôi), * Mức ý nghĩa 0,05 (2-đuôi). N = 160
17

3.3.2. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn
thị xã Sơn Tây
3.3.2.1. Về cơ chế chính sách
Nhóm cơ chế chính sách. Chính sách đất đai được người dân đánh giá ở mức tốt.
Chính sách hỗ trợ và chính sách xã hội khác chỉ được đánh giá ở mức trung bình. Không
có sự khác biệt giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô ở hai tiêu chí này.
Bảng 3.4. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
Biến độc lập

ng
sản

Cơ chế chính sách

- Chính sách đất đai 0,588**

0,713 **

0,622**

0,544**

0,275*

- Chính sách hỗ trợ 0,108

0,169*

0,53

0,23

0,59

- Các chính sách xã hội khác 0,080

0,210*

-0,070


0,379**

0,158-

Cơ s
ở hạ tầng

0,510**

0,074

0,203*

0,279**

0,190*

Nhóm các yếu tố kinh tế xã hội

-

M
ức độ quan tâm đến chuyển đổi


0,303**

Vai trò của cộng đồng - Vai trò của lãnh đạo địa phương 0,712**

0,519**

0,458**

0,424**

0,322**

- Vai trò của các tổ chức xã hội khác 0,222**

0,134
0,148

0,028

0,177*

-


s
=
0,169, P=0,05) và không tìm thấy mối quan hệ giữa chính sách hỗ trợ với lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất
và thông tin bất động sản. Các chính sách xã hội khác có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp
đối với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,210; P=0,05) và không tìm thấy
18
mối quan hệ giữa chính sách xã hội khác với lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin bất động sản.
Như vậy cũng như chính sách hỗ trợ, các chính sách xã hội khác cũng gần như không có ảnh
hưởng đến việc quản lý và sử dụng đất phi nông nghiệp tại Sơn Tây ngoài trừ việc có ảnh
hưởng rất thấp đến việc ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật.
3.3.2.2. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Kết quả nghiên cứu cho thấy: Có tới 62,86% số hộ được hỏi quan tâm đến vị trí
địa lý, có tới 52,15 % số hộ được hỏi quan tâm đến vấn đề về diện tích; có 30% số hộ
được hỏi đánh giá cơ sở hạ tầng ở mức độ thuận lợi. Có tới 49,29% số hộ được hỏi cho rằng
cơ sở hạ tầng ở mức độ bình thường. Vị trí địa lý có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối
với: Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,525; P=0,01); lập và quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,653; P=0,01) và định giá đất (r
s
= 0,567; P=0,01). Có
mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: giao và quản lý việc thực hiện quyền sử
dụng đất (r
s

giữa vùng nội đô và ngoại ô. Mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản cũng ở mức
rất cao. Các hộ được hỏi cũng có mức độ quan tâm rất cao đến quy hoạch. Không có sự
khác nhau giữa vùng nội đô với vùng ngoại ô ở hai tiêu chí này.
Mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất có mối quan hệ ở mức độ
cao đối với lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,622; P=0,01). Có mối
quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản
pháp luật (r
s
= 0,454; P=0,01); giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
=
0,451; P=0,01); định giá đất (r
s
= 0,375; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,301;
19

P=0,01). Như vậy ta thấy sự quan tâm của người dân đến chuyển đổi mục đích sử dụng
đất có ảnh hưởng ở mức độ trung bình đối với việc quản lý và sử dụng đất phi nông
nghiệp tại thị xã Sơn Tây.
Mức độ quan tâm đến quy hoạch có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với:
Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,662; P=0,01); lập và quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,684; P=0,01) và định giá đất (r

đánh giá lãnh đạo địa phương từ mức trung bình trở lên. Có sự khác nhau giữa hai vùng.
Vai trò của tổ chức xã hội khác được đánh giá ở mức cao. Không có sự khác nhau giữa
vùng nội đô và vùng ngoại ô. Người dân đánh giá vai trò của hệ thống truyền thông,
thông tin ở mức cao và không có sự khác biệt giữa hai vùng ở hai chỉ tiêu này.
Vai trò của lãnh đạo địa phương có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với: Ban
hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,519; P=0,01); lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,712; P=0,01). Có mối quan hệ thuận ở mức độ trung
bình đối với: Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,458; P=0,01); định giá
đất (r
s
= 0,424; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,322; P=0,01).
Vai trò của các tổ chức xã hội khác có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với:
Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,222; P=0,01); thông tin bất động
sản (r
s
= 0,177; P=0,05). Không tìm thấy mối quan hệ giữa vai trò của các tổ chức xã hội khác
với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử
dụng đất và định giá đất. Như vậy yếu tố này không ảnh hưởng nhiều đến quản lý sử dụng đất
phi nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
20

Các chính sách hỗ trợ, chính sách xã hội khác ảnh hưởng ở mức độ thấp. Do vậy để
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất cần phải tăng cường công tác tuyên truyền và
phổ biến pháp luật; đồng thời rà soát hệ thống văn bản trong quản lý sử dụng đất để có
phương án điều chỉnh kịp thời cho phù hợp với tình hình thực tế của mỗi địa phương.
3.4.2. Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đối với quản lý sử dụng đất nông nghiệp công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp bị tác động với mức độ cao bởi các yếu tố: tính chất đất đai, loại
giống cây trồng, diện tích canh tác và truyền thông, thông tin. Đặc biệt là vai trò của yếu
tố truyền thông, thông tin trong lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhóm
các yếu tố về kinh tế - xã hội ít có tác động đến việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, chỉ có yếu tố về thị trường tiêu thụ sản phẩm là có xuất hiện tương quan với nội
dung về quy hoạch sử dụng đất. Đối với quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp công tác
lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp bị tác động ở mức độ
cao và rất cao bởi các nhóm yếu tố về cơ chế chính sách; điều kiện tự nhiên; điều kiện
kinh tế, xã hội. Nhóm yếu tố chính sách đất đai ảnh hưởng ở mức độ cao, tuy nhiên yếu
tố về chính sách hỗ trợ và chính sách khác lại có mối quan hệ rất thấp với quản lý sử
21

dụng đất. Nhóm yếu tố về điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội và vai trò cộng đồng như
vị trí địa lý, diện tích thửa đất, cơ sở hạ tầng đều ảnh hưởng ở mức độ cao đến quản lý
sử dụng đất. Chỉ có vai trò của yếu tố chính sách xã hội khác nhau là ở mức độ trung
bình. Vì vậy, để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất cần phải thể hiện được nhu cầu
sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực trong phương án quy hoạch.
Cần được thống nhất và công khai; tăng cường kiểm tra, giám sát của chính quyền và
cộng đồng trong lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Kiên quyết xử lý với
những dự án, công trình không nằm trong quy hoạch đã duyệt.
3.4.3. Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
Trong quản lý sử dụng đất nông nghiệp: Hầu hết các nhóm yếu tố ảnh hưởng
trung bình đến việc giao và thực hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt một số yếu
tố về các chính sách xã hội khác, kinh tế hộ và trình độ của người dân có mối tương

nội dung về thông tin bất động sản. Trong quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp nội dung
về thông tin bất động sản, các nhóm yếu tố về cơ chế chính sách; điều kiện tự nhiên;
điều kiện kinh tế, xã hội và vai trò của cộng đồng ảnh hưởng ở mức độ trung bình và
thấp, yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất là truyền thông, thông tin. Do vậy để nâng cao hiệu
quả quản lý sử dụng đất trong nội dung thông tin bất động sản cần phải xây dựng cơ chế
chính sách và các chế tài đối với các tổ chức, cá nhân tham gia việc cung cấp thông tin
bất động sản; hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống hồ
sơ địa chính theo hướng hiện đại, theo mô hình tập trung, thống nhất trên phạm vi cả
nước, phục vụ đa mục tiêu, bảo đảm công khai, minh bạch. Chuyển dần các hoạt động
đăng ký, giao dịch trong lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
1. Kết luận
1) Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô Hà Nội, với
tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 11353,22 ha; trong đó: đất nông nghiệp chiếm
43,47%; đất phi nông nghiệp chiếm 54,66%; và đất chưa sử chiếm 1,86%. Diện tích
bình quân trên đầu người là 923,62 m
2
/người, mật độ dân số bình quân 1083 người/km
2
.
Trong quá trình thực CNH-HĐH, Sơn Tây đang phải đối mặt với những thách thức của
quá trình mở rộng thủ đô Hà Nội với những áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu đất đai
cho phát triển công nghiệp, đô thị; việc tổ chức tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp
nông dân không còn đất sản xuất nông nghiệp.
2) Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây cho thấy: Công tác
ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật được đánh giá ở mức tương đối cao.
Đối với quản lý sử dụng đất nông nghiệp 33,75% hộ trả lời ở mức độ cao; 59,39% trả
lời ở mức độ trung bình. Đối với quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp 35,00% hộ trả lời
ở mức độ cao; 55,71% trả lời ở mức độ trung bình.

<r
s
<0,552; P=0,01); loại và giống cây trồng (0,206 <r
s
<0,614; P=0,01); diện tích canh
tác (0,209 <r
s
<0,510; P=0,01).
Mặt khác, quản lý sử dụng đất có tác động thuận ở mức độ trung bình đến hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp, cụ thể là công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn
bản pháp luật (0,264 < r
s
<0,370; P=0,01); công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(0,334 <
r
s
<0,423; P=0,01), giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (0,384 < r
s
<0,398; P=0,01). Thông tin BĐS có tác động nghịch ở mức độ trung bình đối với hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp (-0,459 < r
s
<-0,456; P=0,01).
Các yếu tố chính tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
đó là: chính sách đất đai (0,275 <
r
s
< 0,713; P=0,05), mức độ quan tâm đến quy hoạch
(0,318 <
r
s