Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
MỤC LỤC
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quản lý bất động sản là một lĩnh vực còn mới mẻ ở nước ta. Trước đây, do việc thực
hiện quản lý nhà cao tầng theo hình thức bao cấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy
sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện
tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây
biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ
ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng
các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau 10
năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác … đều hư hỏng
nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi
thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ.
Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy
đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo
dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và
tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà cao tầng phải kết
hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý
đồng bộ.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của việc quản lý với sự giúp đỡ của giảng viên Th.s
Phạm Lan Hương cùng cán bộ công nhân viên đang làm việc tại khách sạn EIFFEL tôi
quyết định lựa chọn đề tài “ Nâng cao chất lượng quản lý vận hành tòa nhà tại khách
sạn EIFFEL”
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
+ Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý vận hành tòa nhà cao tầng.
+ Nghiên cứu thức tiễn quá trình quản lý vận hành tòa nhà tại khách sạn EIFFEL
+ Đề suất môt số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành tòa nhà tại
khách sạn EIFFEL.

liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Mặc dù với quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản
hay bất động sản thường không đơn giản. Có phải tất cả các công trình xây dựng và
kiến trúc đều là bất động sản. Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với
công trình xây dựng cũng đều là bất động sản không. Thậm chí có phải mọi vùng
đất đai đều được coi là bất động sản không. Những khó khăn này thường làm cho
các nhà kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực
của các bất động sản .
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
dài. Như vậy, một tài sản được coi là bất động sản khi có các đặc điểm sau :
+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
+ Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi;
+ Tồn tại lâu dài.
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là một loại tài sản nên nó mang đầy đủ những đặc điểm của tài
sản, bên cạnh đó bất động sản mang những đặc điểm riêng có, đó là :
- Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không
có khả năng di dời được. Những điều kiện sử dung bất động sản được xác định phần
lớn dựa trên vị trí của nó. Địa điểm tốt của bất động sản ảnh hưởng có lợi đến thu
nhập và giá trị của nó trên thị trường. Còn địa điểm không thuận lợi sẽ hạn chế
người thuê, hạn chế việc lợi dụng được những hiệu ứng ngoại biên phát sinh từ
những thành phần kinh tế xung quanh, hạn chế sự tiếp cận với hạ tầng kỹ thuật và

quản lý phải biết tận dụng các ảnh hưởng tích cực cũng như hạn chế ảnh hưởng tiêu
cực từ những bất động sản xung quanh. Khi đánh giá bất động sản cũng phải tính
đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác ra đời.
- Thứ sáu, giá trị và công năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý nên đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi
phí quản lý cũng lớn hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây
dựng công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai và các công
trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và
chi phí cho quản lý cũng rất cao.
- Thứ bảy, Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội
- Thứ tám, Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai
cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới
1.3. Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân chia thành những nhóm sau đây
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình
nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
một số công trình khai thác hầm mỏ và các
II. Tổng quan về quản lý bất động sản
2.1 Khái niệm quản lý bất động sản
- Quản lý hay Quản trị nó là sự tác động của chủ thể quản trị lên đối tượng
quản trị nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến động của môi
trường” và “Quản trị tổ chức là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo, kiểm tra
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
các nguồn lực và hoạt động của tổ chức nhằm đạt được mục đích của tổ chức với

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
2.3 Vai trò của quản lý bất động sản
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng
ngày càng đa dạng, phức tạp. Năm 2010,2011 nguồn cung bất động sản cho thị
trường phong phú với hàng loạt dự án từ phân khúc cao cấp đến trung bình. Để thị
trường phát triển bền vững và hiệu quả, các dịch vụ hỗ trợ cũng cần được quan tâm,
trong đó có hoạt động quản lý bất động sản.
Chủ đầu tư là những tổ chức, cá nhân đầu tư vào bất động sản để tìm kiếm lợi
nhuận, nâng cao danh tiếng hoặc đánh bóng thương hiệu. Hoạt động quản lý bất
động sản là hoạt động quyết định mang lại các lợi ích cho chủ đầu tư thông qua việc
vận hành, khai thác công năng của bất động sản và các dịch vụ đi kèm. Các lợi ích
chủ đầu tư nhận được đó là :
+ Tăng thêm lợi nhuận : Bất động sản được quản lý chuyên nghiệp sẽ làm hài
lòng người thuê, người mua, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để có được những
dịch vụ hoàn hảo. Khách hàng sẽ ít nghĩ đến việc chuyển đi khỏi tòa nhà, khi đó
khoản thất thu do bất động sản bị bỏ trống được thu hẹp lại. Từ đó tăng thêm lợi
nhuận cho nhà đầu tư.
+ Giảm bớt chi phí : Công tác kiểm tra, giám sát, bảo dưỡng tòa nhà thường
xuyên sẽ giảm bớt đáng kể các thiệt hại do hỏng hóc các trang thiết bị. Mặt khác,
doanh nghiệp có kế hoạch mua sắm thiết bị dự trữ và chuẩn bị lượng nhân công cần
thiết phục vụ cho các trục trặc bất thường. Bên cạnh đó, công ty quản lý bất động
sản với mạng lưới quản lý rộng lớn là một lợi thế để được ưu tiên khi đàm phán về
giá mua các sản phẩm dịch vụ với giá rẻ hơn. Vì thế bất động sản sẽ được vận hành
một cách hiệu quả với chi phí được giảm bớt.
+ Làm gia tăng giá trị : Qua những kinh nghiệm và hiểu biết của doanh
nghiệp quản lý bất động sản về thị trường, về khách hàng, họ sẽ khuyến cáo cho chủ
đầu tư những cách làm tăng giá trị của bất động sản . Đó có thể là việc tạo mối
quan hệ tốt đẹp giữa khách hàng và chủ sở hữu, chăm sóc tốt khách hàng hiện tại,
có thể là một cách cải tiến bất động sản để phù hợp với yêu cầu của thị trường…
+ Chăm sóc tài sản : Chỉ có quản lý tòa nhà mới có những công việc kiểm tra

hưởng tốt tới xã hội.
- Đối với cơ quan nhà nước : Quản lý bất động sản là một hoạt động phức
tạp, liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của nhiều đối tượng tham gia và có ảnh
hưởng lớn tới những vấn đề kinh tế - xã hội. Quản lý tòa nhà giúp nâng cao điều
kiện sống, đảm bảo an toàn cho người dân, tạo lập nếp sống văn minh đô thị, duy trì
chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh môi trường của tòa nhà nói riêng, của toàn
xã hội nói chung, góp phần vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Nhà nước là người sở hữu và sử dụng một lượng rất lớn bất động sản, do vậy quản
lý bất động sản tốt còn làm giảm đáng kể việc sử dụng bất động sản sai mục đích
làm thất thoát tài sản của nhà nước. Thông qua việc quản lý bất động sản, Nhà nước
còn kiểm soát thị trường bất động sản tốt hơn.
2.4 Đặc điểm của quản lý bất động sản
- Tính khoa học : Quản lý bất động sản là hoạt động đưa ra những quyết định
dựa trên hiểu biết, đánh giá về nhiều yếu tố : việc phân tích thị trường, phân tích đặc
điểm bất động sản, yêu cầu của chủ sở hữu… nhằm vận hành và khai thác bất động
sản một cách có hiệu quả nhất. Người quản lý cần phải có kiến thức, kinh nghiệm
trên nhiều lĩnh vực : kinhh tế, xã hội, môi trường, tâm lý con người… Ngày nay,
môn học quản lý bất động sản đã và đang được đưa vào giảng dạy ở các trường đại
học và ngày càng được xã hội quan tâm.
- Tính nghệ thuật : Sản phẩm của quản lý bất động sản cũng như những hoạt
động quản trị khác, đó là những quyết định. Mỗi bất động sản có một đặc trưng riêng,
vì vậy không thể áp dụng một cách quản lý cho nhiều bất động sản mà phải sáng tạo,
linh hoạt trong cách quản lý. Đây là một nghệ thuật trong quản lý bất động sản .
- Tính chiến lược : Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn lớn, mức
độ rủi ro cao. Nhà quản lý bất động sản cần có tầm nhìn chiến lược mới làm cho bất
động sản tồn tại và đứng vững trong môi trường cạnh tranh khốc liệt để mang lại lợi
nhuận và uy tín cho chủ sở hữu.

2.6 Nội dung của quản lý bất động sản
2.6.1 Lập kế hoạch quản lý bất động sản
Để quản lý bất động sản được tốt nhất, trước tiên cần lập một kế hoạch quản
lý cụ thể. Trong việc hình thành một kế hoạch quản lý, người quản lý bất động sản
tập trung vào 3 yếu tố sau :
* Thứ nhất, phân tích thị trường trong vùng và thị trường lân cận:
Trong bất động sản, một thị trường được tạo ra khi 2 hoặc nhiều bên gặp
nhau với mục đích nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Những giao dịch này có thể
diễn ra ở cấp quốc gia, cấp độ vùng hoặc địa phương bao gồm các tòa nhà công sở,
nhà máy, nhà kho, cửa hiệu, nhà riêng và căn hộ tùy thuộc vào cá nhân và tổ chức
có liên quan. Bất kỳ trường hợp nào thì các bất động sản thực đều là một phần của
nền kinh tế bất động sản quốc gia, và phụ thuộc vào các xu hướng mang tính chu kỳ
giống nhau.
Với vai trò là người đại diện của chủ sở hữu, người quản lý bất động sản có
trách nhiệm xác định các xu hướng kinh tế chủ yếu và ảnh hưởng của chúng đối với
giá trị của bất động sản vụ thể ở cấp độ thị trường riêng nào đó. Điều này luôn đúng
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
bất kể người quản lý bất động sản đang ở một trung tâm bán lẻ lớn, một tổ hợp kinh
doanh, một khối nhà chung cư hay là những ngôi nhà tư nhân phân bố rải rác.
Sự phân tích thị trường toàn diện bao gồm những thông tin về toàn bộ một
vùng rộng hơn với thông tin cụ thể về một khu vực cụ thể ở địa phương, nơi có bất
động sản nào đó. Những thông tin cụ thể bao gồm số liệu liên quan đến sử dụng đất
đai, khả năng sẵn có của giao thông và tiện ích, nền kinh tế địa phương và ảnh
hưởng của nó tới cung cầu cũng như về việc trình bày về các tiện nghi và các tiện
ích của các khu vực lân cận.
- Phân tích thị trường khu vực : bản báo cáo phân tích thị trường khu vực bao
gồm những thông tin kinh tế và nhân khẩu học về khu vực trung tâm và xung quanh
nơi đặt vị trí của bất động sản. Những thông tin này bao gồm:

nhà kho tổ hợp văn phòng hay một trung tâm buôn bán, phương tiện giao thông
luôn là cốt yếu. Ảnh hưởng của sự thay đổi các tuyến giao thông huyết mạch không
được coi thường. Việc đề nghị hay kế hoạch mở rộng các con đường, việc mở hay
đóng các cây cầu hoặc việc xây đường cao tốc mới có thể cải thiện hoặc làm hỏng
một vị trí. Việc được sử dụng giao thông công cộng một cách dễ dàng là điều phải
có đối với người dân sống trong căn hộ trong các đô thị lớn mà phần lớn trong số họ
không có xe riêng hoặc đối với những người làm việc trong các tòa nhà văn phòng,
những người thường sử dụng phương tiện giao thông công cộng để đi làm. Chỗ đỗ
xe cũng là một vấn để quan trọng mà bất cứ người sử dụng bất động sản nào cũng
quan tâm.
- Nền kinh tế : Người quản lý bất động sản có thể nhờ đến một vài nguồn
thống kê thông tin để trợ giúp việc đánh giá sức mạnh của nên kinh tế của khu vực
lân cận. Những người môi giới và những người định giá bất động sản là những
nguồn có hiệu quả. Các tờ báo địa phương và phòng thương mại của vùng có thể
cung cấp số liệu về số lượng và loại hình kinh doanh trong vùng, quy mô hoạt động
của họ và xu hướng chung của sự tăng trưởng trong tương lai. Các cơ quan tài chính
của khu vực lân cận cũng là một nguồn thông tin quan trọng liên quan đến nền kinh
tế của vùng.
- Cung và cầu : Tỷ lệ cho thuê đối với một loại bất động sản nhất định phản
ánh mối quan hệ giữa cung và cầu đối với loại bất động sản đó ở mức giá cho thuê
hiện tại của nó. Người quản lý bất động sản có thế khảo sát những bất động sản
tương tự để tìm ra mức độ sử dụng đối với một kiểu bất động sản cho trước nào đó
đang tăng lên hoặc giảm xuống và với tốc độ như thế nào. Số lượng diện tích tương
tự đang tồn tại và mức độ bỏ trống trong khu vực lân cận cần phải được kiểm kê
theo các tiêu chí : tuổi tòa nhà, kiểu dáng, quy mô, vị trí, đặc tính và kế hoạch cho
thuê. Việc xây mới cũng cần được ghi lại.
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Bước thứ 2 trong phân tích xu hướng chiếm dụng là kết hợp những khách

hoặc là ngang bằng với công trình có chất lượng tốt nhất ở thị trường lân cận hoặc
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
là một sự thay thế hấp dẫn dựa vào các tính năng đặc biệt, các tiện nghi độc nhất
hoặc giá cả cạnh tranh.
* Thứ ba, phân tích mục tiêu của chủ sở hữu :
Kế hoạch quản lý hoàn thành khi người quản lý xác định và phân tích được
mục đích của chủ sở hữu. Mục đích này khác biệt rất lớn giữa các chủ sở hữu là cá
nhân, công ty, người được ủy thác và chính phủ. Kế hoạch quản lý có thể gợi ý thay
đổi các hoạt động hiện tại của bất động sản ở trạng thái hiện tại bởi vì chủ sở hữu
hoặc người quản lý có thể quyết định rằng một sử dụng khác đi có thể hiệu quả hơn.
- Mục tiêu của công ty, tổ chức : Phần lớn các công ty và tổ chức có những
mục tiêu đã được xác định rõ ràng và viết ra dưới dạng một tuyên bố về chính sách
hoặc định hướng phát triển mà người quản lý bất động sản có thể ngay lập tức tiếp
cận được. Mục tiêu cũng có thể được xác định bằng cách nhìn vào kiểu sở hữu. Chủ
sở hữu là công ty có thể chia làm 2 loại chính : những công ty sở hữu bất động sản
như một khoản đầu tư và những công ty sở hữu và sử dụng bất động sản cho lợi ích
của chính họ. Một số được thúc đẩy bằng lợi nhuận, trong khi một số khác lại quan
tâm tới bảo tồn giá trị của khoản đầu tư.
- Mục tiêu của chính phủ : Những cơ quan của chính phủ chủ yếu quan tâm
đến việc bảo tồn giá trị của bất động sản mà họ quản lý. Phần lớn các công trình
được chính phủ bao cấp là những sự phát triển nhà có mức thu nhập thấp, không đòi
hỏi một mức thu nhập từ cho thuê cao. Dịch vụ và bảo trì xã hội của giá trị bất động
sản là những mục tiêu chính của hầu hết các cơ quan của chính phủ có liên quan tới
bất động sản.
- Mục tiêu của chủ sở hữu là cá nhân : Rất nhiều chủ sở hữu cá thể là những nhà
doanh nghiệp tư nhân tìm kiếm lợi nhuận hoặc vòng quay tiền từ sự đầu tư của họ. Bởi
vì tất cả có thể chưa từng phát triển những kế hoạch dài hạn, một người quản lý bất
động sản có thể có một đóng góp thực sự bằng cách sắp đặt một sự ưa thích hơn nào đó

các sửa chữa cần phải được hoàn tất trước khi giao sản phẩm cho khách hàng.
Trong khi kiểm tra sản phẩm, người quản lý sẽ có cơ hội để quan sát các đặc điểm
của toàn bộ sản phẩm hoặc các bộ phận đặc biệt của nó, cũng như ưu điểm và tiện
nghi của các khu vực sử dụng chung. Bất động sản phải được kiểm tra trong suốt
quá trình trưng bày giới thiệu trên thị trường hoặc theo định kỳ nếu nó không được
bày bán.
- Giới thiệu sản phẩm :
Việc giới thiệu sản phẩm từ các khách hàng đã sử dụng và thỏa mãn với sản
phẩm đó là một trong những phương pháp tốt nhất và hiệu quả nhất của Marketing
cho thuê bất động sản. Người thuê thường đưa ra những lời giới thiệu dựa trên sự
thỏa mãn và hài lòng của họ về sản phẩm.
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Ngoài ra còn có nhiều hình thức khác, như sử dụng phương tiện truyền tin,
triển lãm, hội thảo…
2.6.2.2 Các hoạt động Marketing
Thông thường, một sản phẩm nếu được quảng cáo tốt và có các chương trình
khuếch trương thì sẽ lượng khách hàng nhiều hơn các sản phẩm cùng loại. Khi môi
trường kinh doanh bất động sản có chiều hướng thuận lợi, một bất động sản tốt có
chiến lược marketing hiệu quả sẽ thu hút được khách hàng thậm chí tại mức giá cao
hơn quy định. Nhà quản lý phải biết lựa chọn từ các hình thức quảng cáo và khuếch
trương một phương thức thích hợp để thực hiện được mục đích của mình. Sự lựa
chọn này phụ thuộc vào đặc điểm thị trường và loại bất động sản nhất định.
Các hoạt động liên quan đến marketing có thể chia làm ba nhóm:
* Nhóm một, các phương pháp và chiến lược marketing:
Nhà quản lý bất động sản phải biết lựa chọn từ các hình thức quảng cáo và
khuếch trương một phương thức thích hợp để đạt được mục đích của mình. Sự lựa
chọn dựa trên đặc điểm của thị trường và loại hình bất động sản nhất định.
Các công cụ marketing được sử dụng:

- Quảng cáo bằng gửi thư trực tiếp đến tận tay khách hàng : Phương pháp này
chỉ thực sự có hiệu quả trong trường hợp chúng ta đã xác định được khách hàng tiềm
năng. Các chủ sở hữu bất động sản thương mại và các nhà quản lý thường sử dụng
hình thức gửi thư trực tiếp vì họ có thể đối chiếu và liệt kê được khách hàng tiềm
năng từ các phòng thương mại và các nguồn lực địa phương khác như từ các trang
vàng hay niên giám điện thoại. Danh sách gửi thư trực tiếp không chỉ liệt kê các
khách hàng tiềm năng mà còn có cả các nhà môi giới. Trong nhiều trường hợp, mục
tiêu của các nhà quản lý là cung cấp thông tin, các nhà môi giới nắm bắt được các
thông tin đó và sẵn sàng hợp tác với họ trong việc cho thuê lại các bất động sản đó.
- Phát tờ rơi: Là hình thức đơn giản nhất và cũng ít tốn kém nhất. Đây là hình
thức rất có hiệu quả nếu chúng được trình bày một cách hợp lý và phát đúng đối
tượng. Tờ rơi cần thiết kế đơn giản, dễ hiểu, cung cấp cho người đọc những thông
tin quan trọng nhất về giá cả, phương thức thanh toán cũng nhưng các thông tin
kích thích người thuê như sử dụng các hình thức khuyến mãi, chiết khấu…
- Catalog quảng cáo : Chi phí thực hiện khá cao nên cần phải dựa trên thu
nhập và sở thích của người nhận. Catalog quảng cáo sẽ mang lại hiệu quả cao hơn
khi có phần giới thiệu chính và sẽ không nhất thiết phải mô tả tất cả các đặc điểm
của bất động sản đó. Phần giới thiệu chính sẽ được đề cập trong các đề mục, các
bản copy và các diễn giải. Trang bìa của catalog cần bao quát đầy đủ các mặt về
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
chất lượng, tính tiện lợi và thị trường của bất động sản đó. Các phần khác của
catalog cần nêu rõ các đặc điểm và tiện nghi để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
- Quảng cáo trên mạng Internet : Khi con người càng tiếp cận với những
phương tiện hiện đại và tiện lợi thì Internet là một công cụ hữu hiệu trong việc
quảng cáo một bất động sản mới. Mọi người đều có thể dễ dàng truy cập Internet
mọi lúc, mọi nơi. Người quản lý khi thiết kế trang Web cần quan sát các trang cạnh
tranh để tìm ra cho mình những thông tin thích hợp.
- Quảng cáo bằng việc kết hợp các phương tiện thông tin đại chúng : Một

kinh doanh hay sản xuất thì phải chú ý đến khả năng sinh lời trong tương lai. Đối
với bất động sản nhà ở thì phải hòa hợp các sắc thái tâm lý thể hiện ở bên ngoài
bất động sản …
- Ra quyết định : Cần xem xét khách hàng tiềm năng là người đưa ra quyết
định hay là người đơn thuần đưa ra các đòi hỏi ban đầu. Đặc biệt với những người
thuê kinh doanh hoặc sản xuất thì người quản lý phải biết đến ai là người có quyền
thuê bất động sản đó trước khi đưa ra các thỏa thuận một cách chính thức.
2.6.2.4 Xác định chi phí hoạt động và đánh giá hiệu quả
Các chi phí phát sinh của các phương tiện quảng cáo, các hoạt động khuếch
trương và các hoạt động bán hàng cần phải được tính toán để đo lường sự hiệu quả
của chiến lược marketing. Chi phí marketing bất động sản thường được tính dựa
vào chi phí trên một khách hàng tiềm năng trên một hợp đồng thuê mua. Bằng việc
ghi lại các giao dịch, nhà quản lý Bất động sản cần phải dự đoán được số lượng
khách hàng tiềm năng trước khi ký kết hợp đồng và sử dụng số lượng này để quyết
định các chi phí cơ bản.
Việc sử dụng phương pháp đánh giá có hiệu quả khi ra quyết định marketing
là rất quan trọng. Trước khi quyết định giảm tiền thuê hơn là chi tiêu nhiều hơn cho
quảng cáo, người quản lý phải xem xét mức độ giảm của tiền thuê trên một đơn vị
cho thuê sẽ ảnh hưởng như thế nào tới bất động sản đó.
2.6.3. Quản lý thỏa thuận và ký hợp đồng thuê
2.6.3.1 Các loại hợp đồng
- Hợp đồng cho thuê dài hạn: Tức là nó xác định được thời điểm bắt đầu và
kết thúc. Bất động sản cho thuê dài hạn có thể cho thuê trong một tuần hoặc kéo dài
đến và tuần. Kết thúc hợp đồng, các bên tham gia hợp đồng không cần phải thông
báo là hợp đồng đã hết hiệu lực. Người thuê sẽ trả lại bất động sản cho chủ sở hữu.
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Do bất động sản cho thuê dài hạn có thời điểm kết thúc nên nếu chủ sở hữu
muốn người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc thì cần phải ghi lại

SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
quan trong trên thị trường cạnh tranh. Tuy nhiên trong tất cả các trường hợp thì
người quản lý cần phải phân tích các lợi thế và bất lợi của việc đưa ra ưu đãi trong
tiền thuê.
Tất cả các thỏa thuận liên quan đến việc giảm giá tiền thuê đều được xác định
dựa trên cơ sở cá nhân. Không phải tất cả người thuê tiềm năng đều kỳ vọng một
khoản ưu đãi như nhau. Tuy nhiên, việc thỏa thuận với một người thuê thường cũng
là các thỏa thuận cần thiết với nhiều người thuê khác. Các tin đồn thường lan rất
nhanh với người thuê trong các tòa nhà có nhiều người thuê tạo nên một vấn đề cho
người quản lý. Vì vậy, cần phải xem xét kỹ lưỡng khi đưa ra quyết định ưu đãi.
- Miễn phí tiền thuê : Miễn phí tiền thuê tạm thời là một sự ưu đãi lớn để cân
bằng nhu cầu của người thuê và theo các điều kiện của thị trường. Biện pháp này
được các nhà quản lý ưa thích hơn là giảm giá tiền thuê. Bởi vì khi giảm giá sẽ gây
nên cảm giác giá trị bất động sản sẽ giảm đi, đồng thời khi muốn tăng giá sẽ vấp
phải sự phản ứng của khách hàng.
- Thời hạn hợp đồng : Doanh thu của người thuê sẽ tạo nên thu nhập cho chủ
sở hữu. Chủ sở hữu sẽ phải thanh toán các khoản lau chùi, trang trí lại, chi phí do
mất tiền thuê, thời gian, chi phí liên quan đến việc quảng cáo, đánh giá, và thương
lượng với người thuê mới. Do đó, việc thỏa thuận các hợp đồng dài hạn có ý nghĩa
kinh tế hơn hẳn.
2.6.3.3 Ký kết hợp đồng
Khi đi đến ký kết hợp đồng, các bên cần thiết lập quyền và nghĩa vụ rõ một
cách rõ ràng. Nói một cách ngắn gọn, chủ nhà có nghĩa vụ cung cấp Bất động sản
và có quyền cho thuê lại và thu tiền thuê. Người thuê có quyền thuê được bất động
sản như mong muốn và có trách nhiệm phải thanh toán đầy đủ tiền thuê, không
được làm hư hại đến tài sản và bảo vệ quyền của những người thuê khác.
Trước khi quyết định có ký kết hợp đồng hay không, khách hàng tiềm năng có
thể tạm dừng để xem xét là mình có đưa ra quyết định đúng đắn hay không. Khách

ý các việc sau :
- Tiếp thu các ý kiến của khách hàng : qua việc gặp gỡ trực tiếp với khách
hàng, gửi các câu hỏi phỏng vấn trắc nghiệm, tổ chức các cuộc mittinh, nhà quản lý
có thể lấy được ý kiến của khách hàng.
- Cung cấp thông tin thường xuyên
- Tạo thiện cảm cho khách hàng: bằng việc đưa ra những lợi ích vô hình và
hữu hình, công khai những hoạt động của tòa nhà để khuyến khích khách hàng. Các
hoạt động quan tâm đến khách hàng như miện phí một số đồ ăn uống. trang trí bất
động sản vào những dịp lễ tết sẽ dây thiện cảm rất tốt cho khách hàng.
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
- Đáp lại nhanh chóng những yêu cầu của khách hàng: khi khách hàng có yêu
cầu thì phải nhanh chóng có phản hồi, những yêu cầu này có thể được thực hiện, có
thể bị từ chối, nếu từ chối thì người quản lý phải giải thích trung thực và rõ ràng với
khách hàng.
2.6.4.2 Thu tiền thuê
Ngay từ ban đầu, người quản lý phải xác định rõ ràng thời hạn tiền thuê của
khách hàng vao thời điểm nào, địa điểm thanh toán và chế độ xử phạt khi không
thanh toán hoặc thanh toán muộn.
- Thời điểm thanh toán : để thuận lợi, nhanh chóng và chính xác trong việc thu
tiền thuê, và ghi sổ sách kế toán, việc thanh toán tiền thuê hàng ngày cần phải được
thực hiện ngay khi bắt đầu của khách hàng thuê hoặc khi khách trả phòng
- Khuyến khích việc thanh toán ngay : cần thiết lập ngay từ đầu sự hiểu
biết trong việc cần thiết phải thanh toán ngay. Yêu cầu của việc thanh toán
tiền thuê ngay và các điều khoản dự phòng sẽ được đưa ra ngay khi người
thuê ký kết hợp đồng.
- Các khoản phí nộp muộn : cần thiết phải thu một khoản phí nếu khách hàng
nộp tiền thuê quá hạn để đảm bảo công bằng với tất cả những người thuê khác.
2.6.4.3 Tăng tiền thuê

chữa các thiệt hại về bất động sản.
2.6.5 Quản lý bảo dưỡng,bảo trì
2.6.5.1 Các loại bảo dưỡng cơ bản
- Bảo dưỡng thường xuyên :
Thực chất của bảo dưỡng thường xuyên đó là những công việc vệ sinh hàng
ngày đảm bảo cho bất động sản luôn được sạch sẽ, gọn gàng. Việc lau chùi, dọn dẹp
các khu nhà phải được lên kế hoạch và giám sát cẩn thận, vì chi phí có thể dễ dàng
vượt quá mức cho phép. Đây là loại chi phí vận hành chính, chi phí cho bảo dưỡng
hàng ngày có thể chiếm tới 15% tổng chi phí vì những công việc này phải làm nhiều
lần trong ngày.
Không giống như các bất động sản để ở, khách sạn là một bất động sản nhạy
cảm. Do đó, hầu hết các khu vực chung phải được làm sạch vào ban đêm. Tuy nhiên
điều này không có nghĩa là các công nhân vệ sinh không cần thiết vào ban ngày để
lau chùi phòng rửa, hành lang, ban công và khu vực chung khác. Trong những tòa
nhà nhỏ, công nhân vệ sinh làm việc ban ngày phải quan tâm đến các sửa chữa nhỏ
khi khách hàng yêu cầu.
SV: Nguyễn Xuân Thanh Lớp: QTKD Bất động sản 50B
24