Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai đợc 20 năm, lấy
điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế
nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã đợc liên tục đổi mới theo hớng xác
lập và hoàn thiện thị trờng quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khu vực đất phi
nông nghiệp. Bớc đi của 20 năm qua đã phản ánh một quá trình nhận thức về vai
trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội. Đến nay, nớc ta đã đạt đ-
ợc nhiều thành tựu lớn trong chính sách đất đai, nhng thực tế đời sống kinh tế xã
hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập.
Thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nớc ta hiện nay. Thực
tiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn. ở hầu hết các địa
phơng, hàng loạt các đơn th khiếu nại của ngời dân liên quan đến bồi thờng giải
phóng mặt bằng, tái định c, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đất
diễn ra rất căng thẳng. Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn
ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi đợc tháo gỡ. Trong khi đó nhiều doanh
nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu t thông thoáng, một hành lang
pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có đất sạch đầu t.
Để quá trình thu hồi đất diễn ra trong một trật tự ổn định, vừa đảm bảo lợi
ích và an toàn cho ngời sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, vừa đảm
bảo tốt cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai thì cần phải có quy định về trình
tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực này.
Hơn nữa, cải cách thủ tục hành chính đang là một vấn đề thời sự đợc Đảng,
Nhà nớc và toàn dân quan tâm. Bởi lẽ, cải cách thủ tục hành chính không chỉ là
yêu cầu mà còn là điều kiện để chúng ta phát triển bền vững trong tơng lai. Chúng
ta không thể phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản pháp luật đối với quá trình
thu hồi đất. Hệ thống pháp luật đất đai nớc ta ngày một hoàn thiện, Việt Nam có
thể tin tởng vào sự điều chỉnh của cơ chế pháp luật đồng bộ, các chế định pháp
luật đất đai ngày càng phát triển, hợp lòng dân.
1
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
1 Luật đất đai năm 2003: Nhà n ớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Trên tinh thần đó, Nhà nớc ta trong quá trình quản lý đã sử dụng nhiều biện pháp
khác nhau để phân phối và phân phối lại quỹ đất quốc gia cho nhiều chủ sử dụng.
Một trong những biện pháp đó chính là thu hồi đất.
Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nớc sẽ tớc đi quyền
sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất
mới phù hợp với lợi ích Nhà nớc và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết
thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhng là bớc kế tiếp của việc sử dụng đất của
một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối đợc ba lợi ích của
ba chủ thể quan trọng là: Nhà nớc - chủ đầu t - ngời bị thu hồi đất.
Giáo trình luật đất đai 2005 - Trờng đại học Luật Hà Nội đa ra định nghĩa
về thu hồi đất nh sau: thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của
3
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Nhà nớc của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của
ngời sử dụng đất.
[1]
Theo khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì thu hồi đất đợc hiểu: là
việc Nhà nớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại
đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phờng, thị trấn quản lý theo
quy định của luật này.
Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất đợc hiểu dới hai góc độ cơ bản, đó là:
Thứ nhất, Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp
luật đất đai đợc thể hiện dới hình thức là một quyết định hành chính của cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Đây là quyết định thể hiện quyền
lực nhà nớc nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nớc về quản lý đất
đai. Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44 Luật đất đai năm 2003.
Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hoặc trái thẩm quyền không
làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, ví dụ nh quyết định thu hồi đất của chủ
pháp luật đất đai của ngời sử dụng đất.
Thực chất, trình tự, thủ tục thu hồi đất chính là một dạng của trình tự, thủ
tục hành chính. Việc thiết lập trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các công
việc của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền về thu hồi đất một cách khoa học sẽ tạo
điều kiện bảo đảm cho tiến trình quản lý đợc thông suốt và có hiệu quả, đảm bảo
hoạt động thu hồi đất đợc diễn ra trong một khuôn khổ pháp lý, một trật tự ổn
định.
Trên thực tế khi giải quyết một công việc nhất định, các cơ quan nhà nớc
cần phải thực hiện theo những nguyên tắc pháp lý đợc xác định một cách cụ thể -
các quy phạm thủ tục. Cho nên, thủ tục có thể đợc hiểu là những quy tắc, chế độ,
phép tắc hay quy định chung phải tuân theo khi làm những việc nhất định. Nh vậy,
trình tự, thủ tục hành chính là thứ tự thực hiện thẩm quyền trong quản lý nhà nớc,
là cách thức Nhà nớc áp dụng để làm cho các quy định của pháp luật có đợc sự
đảm bảo thống nhất trong quá trình thực thi. Đây là một bộ phận cấu thành thể chế
hành chính giúp cho các cơ quan nhà nớc thực hiện chức năng của mình, đồng thời
giúp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền của mình một cách dễ dàng.
Từ những điều trên, có thể hiểu trình tự, thủ tục thu hồi đất là tổng hợp các
quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập
(quy định) trình tự về không gian, về thời gian, là cách thức giải quyết công việc
của cơ quan có thẩm quyền phát sinh trong quá trình thu hồi đất.
Trình tự thủ tục thu hồi đất có một số đặc thù sau:
2
[2]. Từ điển tiếng Việt NXB Đà Nẵng, 2004, tr.960.
3
[3]. Từ điển tiếng Việt NXB Đà Nẵng, 2004, tr.1037.
5
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Thứ nhất, trình tự, thủ tục thu hồi đất là trình tự, thủ tục giải quyết công
việc của Nhà nớc và công việc của các chủ thể có liên quan. Theo Luật đất đai
năm 2003, nhận thấy thu hồi đất có thể chia làm ba loại: thu hồi do nhu cầu của
Thứ ba, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện thu hồi đất đã và đang góp
phần là bớc tiếp theo của chủ trơng cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một
cửa, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục. Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ
thể đầu t thuận lợi dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu t và nhanh chóng có
đất sạch thực hiện đầu t, không phải tốn thời gian, công sức một cách khó khăn
và không có hớng đúng đắn hoặc lại phải thông qua những cò đất không mấy tin
cậy. Nhằm chủ động xây dựng quỹ đất cho đầu t phát triển, Luật đất đai năm 2003
quy định nhà nớc thực hiện việc thu hồi đất, bồi thờng giải phóng mặt bằng sau
khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc công bố hoặc khi dự án đầu t có nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền xét duyệt. Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nớc thực hiện thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trờng hợp đầu t xây dựng khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu t lớn. Đối với các
trờng hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà
đầu t đợc tự thoả thuận với chủ đang sử dụng để nhận chuyển nhợng, thuê quyền
sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá
nhân khác. Điều đó có nghĩa là, nhà đầu t có thể chủ động lựa chọn hình thức phù
hợp để có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nớc. Hơn nữa,
không nhất thiết cứ phải thông qua các quyết định hành chính trong khi họ có thể
thiết kế với nhau các quan hệ dân sự. Thời gian là tiền bạc, các nhà đầu t có thể đi
bằng con đờng nhanh nhất và ngắn nhất có thể để có quyền sử dụng đất nh mong
muốn. Đó chính là lý do Nhà nớc cho phép nhà đầu t tự tìm kiếm mặt bằng trong
kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi.
2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất
Xuất phát từ lý do thu hồi đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà
nớc về đất đai vì vậy sự can thiệp của Nhà nớc dựa trên những chính sách quy định
cụ thể của pháp luật có một vai trò vô cùng quan trọng. Hậu quả pháp lý của việc
7
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
thu hồi đất là rất lớn bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của ba chủ thể: nhà nớc
kiếm sống. Tình trạng này tập trung ở lứa tuổi từ 30 đến 50, còn sức lao động nh-
ng khó đào tạo tiếp để có việc làm tại các khu công nghiệp, điều kiện sống và sản
4
[4]. www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải đợc coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.
5
[5]. Giáo trình Luật Đất Đai, Trờng Đại học Luật Hà Nội 2006, Tr. 140.
8
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế, Đảng và
Nhà nớc ta đã đặt ra mục tiêu phấn đấu tới năm 2020 đa đất nớc trở thành một
quốc gia công nghiệp, nhng thực tiễn hiện nay đang có quá nhiều bất cập trong
việc thu hồi đất, khó khăn trong việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết
việc làm cho nông dân. Khi đặt vấn đề cho nông dân góp vốn bằng đất đai để hởng
lợi lâu dài; đồng thời cũng góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp
trong giai đoạn đầu? Theo ý kiến của ông Giang Anh Đức, Phó giám đốc công ty
dệt may Hà Nam: Ai cũng nghĩ nh vậy, nhng do sự hiểu biết của ngời nông dân
về kinh doanh còn hạn chế, nên rất dễ dẫn đến sự hiểu lầm, bởi trong những năm
đầu chẳng có doanh nghiệp nào có lãi, thậm chí còn phải chịu thua lỗ; hơn nữa,
doanh nghiệp cũng cha quen và cũng không muốn gánh thêm phần tính toán lỗ
lãi, chia cổ tức cho những ngời góp vốn bằng đất.
[6]
Luật đầu t năm 2005 ra đời với những chính sách đầu t thông thoáng nhằm
thu hút vốn đầu t phát triển kinh tế đất nớc. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh
nghiệp muốn tìm kiếm đất để thực hiện dự án của mình. Việc đẩy mạnh phát triển
các khu công nghiệp trong thời gian qua đã tạo ra những bớc đột phá trong phát
triển công nghiệp nói riêng và phát triển kinh tế xã hội nói chung, góp phần đẩy
mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại
hoá, nhất là đối với các tỉnh thuần nông. Các khu công nghiệp đã thu hút đợc hàng
chục ngàn dự án đầu t của các nhà đầu t trong và ngoài nớc với số vốn vài chục tỷ
USD và hàng trăm ngàn tỷ đồng, làm tăng đáng kể tổng sản phẩm kinh tế quốc
kinh tế đất nớc, hậu quả của nó đã tác động không nhỏ đến lợi ích của ba chủ thể:
Nhà nớc ngời có nhu cầu sử dụng đất ngời có đất. Vấn đề cần đặt ra ở đây là
cần đảm bảo hài hoà lợi ích giữa họ, tạo nên sự đồng thuận với chính sách của
Đảng và Nhà nớc. Để giải quyết mối quan hệ này cho hài hoà, theo quan điểm của
tôi nhà nớc cần đồng thuận với dân, coi quyền sử dụng đất là một tài sản của dân.
Đối với ngời đợc hởng lợi từ việc thu hồi đất bao gồm các doanh nghiệp, nhà đầu
t, các tổ chức sử dụng đất của Nhà nớc và một bộ phận dân c trong xã hội cũng
cần có sự điều tiết về việc hởng lợi này. Cụ thể, đối với các doanh nghiệp, nhà đầu
t, Nhà nớc cần áp dụng chính sách buộc họ cam kết thực hiện việc thu hút con em
của ngời nông dân bị mất đất vào làm việc, coi đó nh là sự trả công về sự hy
sinh đất canh tác cho các liên doanh sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
Đối với một bộ phận dân c hởng lợi từ việc Nhà nớc thu hồi đất, cần nhanh chóng
áp dụng chính sách Nhà nớc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không
do ngời sử dụng đất đầu t nhằm đảm bảo công bằng về lợi ích giữa các đối tợng
10
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
này. Nếu Nhà nớc giải quyết đợc hài hoà và công bằng về lợi ích kinh tế giữa ngời
bị thu hồi đất với các đối tợng đợc hởng lợi từ việc thu hồi đất thì việc bồi thờng
giải phóng mặt bằng không quá khó khăn, phức tạp và gây nhiều khiếu kiện kéo
dài nh hiện nay.
Trên thực tế, đất là rất quan trọng và ngời dân muốn phải đợc bồi thờng về
giá trị đất gắn liền với tài sản. Đây là một trong những vấn đề mà khi chúng ta bồi
thờng giải phóng mặt bằng thì ngời dân khiếu kiện. Nh vậy, nhà nớc cần làm rõ
và xác định thời điểm bồi thờng cho chính xác để địa phơng có cơ sở triển khai.
Xác định giá đất bồi thờng sát giá thị trờng hiện nay là vấn đề cần thực hiện
nghiêm túc, nguyên Bộ trởng bộ tài nguyên và môi trờng Mai ái Trực khẳng
định: các văn bản pháp luật về đất đai trong đó cao nhất là luật đất đai năm 2003
và mới đây nhất là Nghị quyết trung ơng 4 đã nêu: xoá bỏ mọi hình thức bao cấp
về giá, bảo đảm giá hàng hoá là phải theo cơ chế của giá thị trờng trong đó quyền
sử dụng đất chính là hàng hóa dù đó là hàng hoá đặc biệt.
dân. ở nhiều nơi, thu hồi đất diễn ra không rõ ràng, cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thông báo cho ngời sử
dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phơng án tổng thể về
bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c. Có nhiều trờng hợp, ngời bị thu hồi đất
không nhận đợc quyết định thu hồi đất mà chỉ có thông báo, không xây dựng khu
tái định c trớc khi thu hồi hoặc tiến hành thu hồi đất mà cha có quyết định thu hồi
đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền Chính những điều này đã gây nên sự
nghi ngờ về sự công tâm của các cán bộ thực thi, trong một số trờng hợp quá trình
thu hồi đất không công khai, minh bạch là nguyên nhân làm phát sinh tham
nhũng, tiêu cực, bớt xén làm xói mòn lòng tin của ngời dân đối với Đảng và Nhà
nớc.
Thu hồi đất là một quá trình diễn ra trong một thời gian tơng đối dài và ảnh
hởng không nhỏ tới các chủ thể có liên quan. Quá trình này bao gồm nhiều thủ
tục, trải qua nhiều giai đoạn. Thủ tục nào pháp luật quy định trớc thì thực hiện tr-
ớc, nó là cơ sở để tiến hành những bớc tiếp sau. Trong quá trình thực hiện, không
đợc bỏ qua, lãng quên hay đốt cháy giai đoạn. Bởi vì chính bản thân các thủ tục
này sẽ tạo nên một khung pháp lý, một trật tự ổn định trong quá trình thực hiện
chức năng quản lý của cơ quan nhà nớc. Ví dụ: trớc khi ra quyết định thu hồi, cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền cần phải xác định và công bố chủ trơng thu hồi đất,
chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi; lập, thẩm định và xét duyệt phơng
án tổng thể về bồi thờng hỗ trợ tái định c và cần phải thông báo về quyết định thu
12
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
hồi. Đồng thời, các giai đoạn này cũng đợc quy định cụ thể về chủ thể tiến hành,
cần những công việc gì, thời gian cụ thể cho quá trình thực hiện. Chỉ khi có một
trình tự, thủ tục hành chính tốt thì việc thực hiện quyền mới diễn ra nhanh chóng,
an toàn. Tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất hợp pháp đợc thực hiện các
quyền của mình một cách thuận lợi, dễ dàng, giúp cho ngời sử dụng đất có cơ hội
để đợc biết, đợc bàn, đợc làm, đợc kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý nhà
nớc về đất đai, nghiêm túc chấp hành thủ tục và nhanh chóng bàn giao đất để thực
không thể hiểu hết quyền và nghĩa vụ, trong quá trình thực hiện nảy sinh tranh
chấp phải liên hệ đơn từ gây tốn kém lãng phí mà vẫn không đúng cơ quan nhà n-
ớc có thẩm quyền. Chính sách bồi thờng, giải phóng mặt bằng thực hiện cha thống
nhất, không chỉ ở các địa phơng mà ngay cả ở trong cùng một địa phơng nên đã
nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện đông ngời.
Trớc những tồn tại và bất cập nêu trên, luật đất đai năm 2003 đợc quốc hội
thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004 đã quy định thu hồi đất
thành một mục riêng (Mục 4 chơng II điều 38-45), cùng với các văn bản hớng dẫn
thi hành:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hớng dẫn thi hành luật đất
đai năm 2003.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thờng
hỗ trợ tái định c khi nhà nớc thu hồi đất.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một
số điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
Các thủ tục hành chính về thu hồi đất đã đợc bổ sung và khá hoàn thiện,
giải quyết đợc nhu cầu về mặt pháp lý mà trớc đó vấn đề này còn bị buông lỏng,
thả trôi. Điều đặc biệt là Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính
phủ đã chính thức quy định về một chu trình hành chính trong thu hồi đất làm cơ
sở cho các địa phơng trong cả nớc triển khai đúng quy định của pháp luật khi thu
hồi đất, thực hiện các dự án đầu t, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Các văn bản
quy phạm pháp luật nh vậy đã tạo ra một hệ thống pháp luật tơng đối đầy đủ, giải
quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bớc đầu đã đáp ứng đợc
các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị
14
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
hoá và ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng
an ninh và ổn định xã hội.
Có thể khẳng định rằng sự ra đời của các văn bản pháp luật trên là tất yếu,
khách quan, có giá trị thực tiễn, nó đã tạo ra đợc hành lang pháp lý, tháo gỡ
và phơng án cụ thể về bồi thờng. Năng lực tổ chức yếu kém nhất là ở chính quyền
cơ sở, hàng loạt các sai phạm và tiêu cực xảy ra trên thực tế nh định giá đất sai,
phân loại đất không sát theo luật định, khai tăng diện tích đất, tăng hộ để lấy tiền
đền bù, bớt xén tiền đền bù vấn đề này đâu phải do ng ời dân mà chính từ phía
những ngời quản lý.
Bên cạnh các sai phạm từ phía chính quyền, những hành vi vi phạm của ng-
ời dân gây cản trở quá trình thu hồi đất diễn ra không ít. ở nhiều nơi, ngời sử dụng
đất không bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất, nhiều hộ dân cản
trở tiến độ thi công công trình, chây ì không chịu nhận tiền bồi thờng, không
chịu di dời đến nơi ở mới. Một số trờng hợp ngời dân biểu thị sự không đồng tình
và yêu cầu đòi bồi thờng giá cao hơn bằng cách gây áp lực với chính quyền và
doanh nghiệp thông qua các hành động mang tính tiêu cực, thái quá nh rào cổng ra
vào gây cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu t của doanh nghiệp; đập phá
chống lại ngời thi hành công vụ, đòi bồi thờng quá đáng gây mất ổn định xã hội đã
và vẫn đang xảy ra gây căng thẳng cho các cấp chính quyền cũng nh những cán bộ
trực tiếp quản lý.
Những vi phạm kể trên trong quá trình thực hiện các thủ tục về thu hồi đất
là một trong những cơ sở cần thiết giúp chúng ta đánh giá đợc thực trạng pháp luật
hiện hành, những u điểm cũng nh bất cập đang tồn tại, thông qua đó bài viết có đề
cập đến một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi
đất.
16
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Chơng II
thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục
thu hồi đất
1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trờng hợp quy định tại khoản 2 và
khoản 8 Điều 38 Luật đất đai
Theo khoản 2 và khoản 8 điều 38 Luật đất đai, Nhà nớc thu hồi đất đối với
các đối tợng là:
gửi đến Phòng TN&MT nơi có đất. Cần lu ý rằng, trong trờng hợp không có hoặc
cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ thể sử dụng đất cần có
một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003.
18
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Pháp luật có quy định rõ thời gian cơ quan TN&MT thẩm tra xác minh thực
địa khi cần thiết và trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi là hai mơi (20) ngày
làm việc kể từ ngày nhận văn bản trả lại đất, hoặc kể từ ngày nhận đợc quyết định
giải thể, phá sản của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Trên cơ sở đó, kể từ ngày
nhận đợc tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, ký và gửi
cho cơ quan TN&MT trực thuộc quyết định thu hồi trong khoảng thời gian là 15
ngày làm việc.
Quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết, về thời gian nộp hồ sơ và ra
quyết định thu hồi giúp cho cơ quan nhà nớc chủ động trong quá trình thu hồi đất,
tránh tình trạng ì ạch kéo dài thời gian gây ách tắc, ảnh hởng đến quyền lợi cũng
nh nghĩa vụ của các chủ thể liên quan. Có thể nói rằng các thủ tục pháp lý trên đã
đợc đơn giản hoá; tất cả những khâu, những đầu mối những công đoạn phức tạp
hầu nh đã đợc loại bỏ. Đảm bảo giải quyết các vụ việc đợc nhanh chóng.
2. Trình tự thu hồi đất đối với các trờng hợp do vi phạm pháp luật của ngời
sử dụng đất
Trong quá trình sử dụng đất, ngời sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm pháp
luật đất đai. Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà n-
ớc thu hồi đất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tớc đi quyền sử dụng
đất của ngời vi phạm. Nhà nớc tiến hành thu hồi đất đối với các trờng hợp quy
định tại khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật đất đai năm 2003 nh sau:
Thứ nhất, Ngời sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có
hiệu quả.
Theo quy định của Luật đất đai, những tổ chức, cá nhân nào sử dụng đất
không đúng mục đích trong quyết định giao đất, cho thuê đất, tự ý chuyển sang sử
làm sai trái của cơ quan nhà nớc, nhằm lập lại trật tự kỷ cơng trong quản lý đất
đai. Theo báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993-2003) của Bộ
TN&MT, cả nớc có 217.009 trờng hợp giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền với
diện tích 10.260 ha. Trong đó chủ yếu là cấp xã, thôn có 174.100 trờng hợp vi
phạm (chiếm 80,2%) với diện tích 4795 ha; cấp huyện có 5800 trờng hợp với diện
tích 778ha; cơ quan tổ chức khác của Nhà nớc có 853 trờng hợp với diện tích 248
ha.
Thứ t, đất bị lấn chiếm bao gồm đất cha sử dụng bị lấn chiếm và đất không
đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 mà ngời
sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm.
20
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Kết quả kiểm tra tại 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng đã phát hiện
trên 101.400 trờng hợp lấn chiếm đất trái phép với diện tích trên 27.916 ha. Đối t-
ợng vi phạm chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân. Loại đất lấn chiếm chủ yếu là đất
công, đất hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất di tích lịch sử văn hoá, đất đã
giao nhng cha đi vào sử dụng.
Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả
luôn đợc Nhà nớc khuyến khích, tạo điều kiện giúp đỡ. Tuy nhiên, mọi hành vi lấn
chiếm sẽ bị thu hồi để trả lại cho Nhà nớc hoặc ngời bị lấn chiếm.
Thứ năm, ngời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nớc.
Nhà nớc thu hồi đất trong các trờng hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân c sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật nh: không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ phạt vi phạm pháp luật về đất đai
Thứ sáu, đất trồng cây hàng năm không đợc sử dụng trong 12 tháng liền,
đất trồng cây lâu năm không đợc sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừng không đ-
ợc sử dụng trong vòng 24 tháng.
Với quy định này, pháp luật đã đề cao tầm quan trọng, vai trò của tài
nguyên đất để vốn đất đai đợc bảo vệ chặt chẽ, tận dụng có hiệu quả hơn, ngăn
đất của hàng trăm hộ dân để cho công ty Sammy thuê trong vòng 50 năm. Dự án
với tổng vốn đầu t hơn 450 tỷ đồng đợc quyết định trong 1 ngày, nhng đã để treo
gần 4 năm. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho công ty cổ phần
Sammy có ghi rõ, diện tích đất trên có mục đích sử dụng xây dựng tổng kho và
nhà máy phân bón, chế biến thức ăn gia súc. Thế nhng, đáng lý các cơ quan chức
năng phải tiến hành các thủ tục thu hồi đất vì dự án này đã không đợc khởi công
trong vòng 24 tháng thì ngay sau đó, công ty Cổ phần quốc tế năm sao một
doanh nghiệp thay thế Công ty cổ phần Sammy lại phát đi một thiệp mời lễ khởi
công dự án Trung tâm thơng mại du lịch quốc tế đồng bằng sông Hồng, lúc này
mục đích của dự án đã thay đổi, không nh quyết định ban đầu của UBND tỉnh
Nam Định nữa. Rất nhiều bà con sinh sống ở quanh khu đất đều xót xa bởi gần
20ha đất (chủ yếu là đất hai lúa) bị thu hồi để hoang hoá nhiều năm liền không hề
đợc triển khai đầu t xây dựng, thiệt hại là không hề nhỏ, bởi nhiều hộ dân bị thu
hồi đất, mất t liệu sản xuất đã phải tha phơng làm thuê kiếm sống. Đã có rất nhiều
đợt thanh tra kiểm tra các công trình trọng điểm của Nam Định trong năm 2007
22
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
vừa qua, song khu đất này không nằm trong danh sách bị kiểm tra, thanh tra, xem
xét xử lý.
[8]
Qua vụ việc cụ thể tại tỉnh Nam định chúng ta có thể hình dung đợc rằng,
quá trình thực hiện các quy định của pháp luật nói chung cũng nh thực hiện thủ
tục thu hồi đất nói riêng diễn ra trên thực tế rất phức tạp. Trong một dự án mà sai
phạm nối tiếp sai phạm, những ngời thực hiện hầu nh làm ngơ trớc những quy định
của pháp luật. Trong quá trình sử dụng đất, chủ đầu t (Công ty cổ phần Sammy) vi
phạm chậm thực hiện theo đúng tiến độ đáng lẽ cần phải đợc thanh tra kiểm tra và
tiến hành thu hồi theo các thủ tục trên. Hơn thế nữa, việc xử lý các vi phạm này
cần đợc thực hiện nghiêm túc. Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả tránh lãng phí
nguồn tài nguyên quý giá của đất nớc, tạo điều kiện phát triển nhanh chóng cơ sở
vật chất, hạ tầng tại địa phơng, tạo cơ hội và môi trờng bình đẳng cho các doanh
định thu hồi đất.
Có thể nhận thấy trong hai trờng hợp quy định tại khoản 7 và 10 Điều 38
Luật Đất đai nh đã trình bày, thời gian thực hiện các công việc của cơ quan
TN&MT có khác nhau. Việc quy định khoảng thời gian dài ngắn không trùng
nhau nh vậy nhằm tạo điều kiện cho cơ quan này đạt đợc hiệu quả cao nhất, thực
hiện các công việc theo đúng tiến độ vừa đảm bảo thực thi đầy đủ các quy định
của pháp luật.
Nh vậy, căn cứ vào các thủ tục hành chính về thu hồi đất ở các trờng hợp kể
trên, vấn đề thời gian thực hiện và thẩm quyền thực hiện các công việc là hai điểm
nhấn thực sự đáng lu tâm trong quá trình triển khai thực tế. Thẩm quyền thu hồi
đất là một vấn đề rất quan trọng, nó ảnh hởng đến hiệu lực của một quyết định thu
hồi đất, nó thể hiện đợc trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền. Về
nguyên tắc, cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền
thu hồi đất. Theo báo Tiền Phong năm 2007, câu chuyện về 6000m
2
đất do Thủ t-
ớng Chính phủ giao cho công ty tàu thuỷ Sài Gòn xây dựng nhà máy sửa chữa và
đóng mới tàu thuỷ (từ ngày 1/8/1992) đã bị UBND Thành phố Hồ Chí Minh ra
quyết định thu hồi là một dẫn chứng khá điển hình về quá trình thu hồi đất sai
thẩm quyền của các cơ quan chức năng. Ngày 19/3/2004, UBND thành phố đã thu
hồi để giao đất cho Công ty cổ phần BOT cầu Phú Mỹ, hơn nữa khi ban hành các
quyết định này, UBND thành phố không hề thông báo cho đơn vị đang đợc giao
quản lý sử dụng. Theo tập đoàn tàu thuỷ Việt Nam, công ty tàu thuỷ Sài Gòn đang
đợc đầu t xây dựng, nâng cấp nhà máy bằng nguồn vốn ngân sách, vay u đãi, trái
phiếu Chính phủ và theo kế hoạch phải đến cuối năm 2008 mới kết thúc dự án nên
24
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
cha thu hồi đợc vốn. Sự cố này xảy ra, công ty tàu thuỷ Sài Gòn đã buộc phải
tạm ngừng xây dựng các công trình trên khu đất có quyết định thu hồi từ 9/2006,
khiến dự án xây dựng nhà máy bị chậm tiến độ, ảnh hởng rất lớn đến dây chuyền
9
[9]. Huy Thịnh, TPHCM: Thủ tớng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.
25
Copyright: Tài liệu đại học ©