Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THANH BÌNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi và chưa được
công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực, có nguồn trích dẫn rõ
ràng, cụ thể.
Tác giả luận văn

Trần Thanh Bình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng
biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn
Ngọc Nông , người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiệp.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến tất cả các thầy, các cô trong
Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian
học tập tại Trường Đại học Nông Nông lâm Thái nguyên.
Tôi xin cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích của đề tài 3
2.1. Mục đích tổng quát 3
2.2. Mục đích cụ thể 3
3. Ý nghĩa của đề tài 3
4. Yêu cầu của đề tài 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5
1.1.1 Cơ sở pháp lý 5
1.1.2 Cơ sở thực tiễn 9
1.2. Tổng quan một số vấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 9
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 13
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 16
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất 19
1.2.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 20
1.3. Quy định về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang 22
1.3.1. Vị trí, chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 22
1.3.2. Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 23
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP 25
NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 25
2.3. Nội dung nghiên cứu 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội tỉnh Tuyên Quang 25
2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai của

3.3.1 Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2009 đến nay 46
3.3.2 Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Tuyên Quang 49
3.3.3.1. Những tồn tại, hạn chế 58
3.3.3.2. Nguyên nhân 60
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang 62
3.4.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách 62
3.4.2. Giải pháp về tổ chức, quản lý (phân công nhiệm vụ) 63
3.4.3. Giải pháp về công nghệ và kỹ thuật 65
3.4.4. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) 65
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66
1. Kết luận 66
2. Đề nghị 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67
PHỤ LỤC 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 01/01/2014

8
Bảng 3.8: Tổng hợp số liệu hồ sơ địa chính tại Sở Tài
nguyên và Môi trường Tuyên Quang đến tháng 12 năm 2013
60
9
Bảng 3.9: Tình hình cung cấp thông tin địa chính để xác
định nghĩa vụ tài chính giai đoạn 2009 - 2014
61
10
Bảng 3.10: Tổng hợp mức thu phí, lệ phí của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2009 -2014
64
11
Bảng 3.11: Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giai đoạn 2009 - 2014
65 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo

2
Diện tích tự nhiên của tỉnh là 586.732,71 ha, chiếm 1,77% diện tích của cả nước (là
tỉnh có diện tích tự nhiên lớn thứ 24 so với cả nước và lớn thứ 7 trong tổng số 11 tỉnh
thuộc vùng Trung du và miền núi phía Bắc), gồm 07 đơn vị hành chính cấp huyện (Na
Hang, Lâm Bình, Chiêm Hóa, Hàm Yên, Yên Sơn, Sơn Dương và thành phố Tuyên
Quang) với 141 đơn vị hành chính cấp xã (129 xã, 07 phường và 5 thị trấn), trong
đó có 103 xã thuộc vùng khó khăn.
Với mục tiêu tăng trưởng nhanh và bền vững; khai thác có hiệu quả các tiềm
năng, thế mạnh của tỉnh, từng bước rút ngắn khoảng cách về trình độ phát triển so
với mức bình quân chung của cả nước, sớm thoát khỏi tỉnh kém phát triển; chuyển
dịch mạnh cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa với cơ cấu kinh
tế là công nghiệp - dịch vụ - nông lâm nghiệp đã đòi hỏi phải có một cơ cấu sử dụng
đất hợp lý, tiết kiệm, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đến năm
2020 và tầm nhìn xa hơn.
Vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt trong đó là việc thực hiện
các thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai cần phải được thực hiện một cách tốt nhất
và có hiệu quả cao.
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đất thuộc tỉnh Tuyên Quang được
thành lập theo Quyết định số 69/2005/QĐ-UBND ngày 08/8/2005 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Tuyên Quang và các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức bộ
máy, biên chế được quy định tại Quyết định số 655/QĐ-UBND ngày 24 tháng 11
năm 2008 của UBND tỉnh Tuyên Quang [27]. Từ khi ra đời đến nay qua thực tiễn
hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã không ngừng củng cố, kiện
toàn và phát triển. Với mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động dịch vụ công, hiệu quả
sử dụng tài chính và nhân sự; nâng cao tính chủ động, linh hoạt, nâng cao trình độ
kỹ năng chuyên môn; gắn kết chặt chẽ quyền lợi và trách nhiệm của cán bộ trong
đơn vị. Để đáp ứng sự phát triển kinh tế - xã hội, người dân và doanh nghiệp cần
chất lượng phục vụ tốt hơn của bộ máy nhà nước, các nguồn lực về cơ sở vật chất-
kỹ thuật và tài chính phải được quản lý có hiệu quả và minh bạch hơn, tuy nhiên
bên cạnh các mặt đã đạt được hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học:
Củng cố trau dồi kiến thức, hiểu, nắm vững được những kiến thức về chức
năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ
sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử sụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công
tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những
hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện
nhiệm vụ.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các quy định trong các văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước,
địa phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, về chức năng nhiệm vụ và
quyền hạn của cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất.
- Số liệu thu thập đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.

mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành”
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” [18].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định: Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường (TN&MT) và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành
lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT.
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của Chính phủ quy định chức
năng nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Điều 5 quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN&MT cấp
Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN&MT

tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TN&MT về việc
hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
TN&MT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất quy định việc đăng ký biến động. Nơi tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản
gắn liền với đất sau khi đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì UBND xã, thị trấn có trách hiệm
chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của tổ chúc trong nước người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu
tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3
năm 2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội Vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK quyền sử
dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
- Thông tư số 20/2010 /TT-BTNMT ngày 2 tháng 10 năm 2010 của Bộ
TN&MT quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc chuyển thông tin, số liệu
địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện sau khi hoàn thành thẩm tra hồ sơ.

vụ trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Những biện pháp phát huy mặt mạnh và khắc phục những hạn chế.
1.2. Tổng quan một số vấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Qua các năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693 huyện, thị,
thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng số huyện. Việc
thành lập và hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực
chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến
mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDĐ với kết quả thực hiện trong 7 năm (từ năm
2005 đến 2012) tăng mạnh so với 16 năm trước: đất sản xuất nông nghiệp cấp
16.439.360 giấy, 8.038.180 ha, đạt 81,8% (tăng 26,6% số giấy và 8,9% diện tích);
đất lâm nghiệp cấp 1.597.710 giấy, 9.904.900 ha, đạt 82,4% (tăng 58,6% số giấy và
tăng 63,5 % diện tích); đất ở đô thị cấp 4.142.540 giấy với 99.560 ha, đạt 71,7%
(tăng 74,7% số giấy và tăng 155,4% diện tích); đất ở nông thôn cấp 11.261.600
giấy với 449.900 ha, đạt 82,3% (tăng 35,8% số giấy và tăng 74,0% diện tích); đất
chuyên dùng: đã cấp 177.600 giấy với 522.100 ha, đạt 63,2% (tăng 35,8% số giấy
và tăng 74,0% diện tích).
Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ tại các tỉnh hiện nay đều
có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và
Bộ Tài chính. Tuy nhiên trên thực tề, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập, đó là:
Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động
nhưng còn lúng túng, chưa triền khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu
mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do
không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
có nhu cầu; nhiều nơi thực hiện chưa đúng thủ tục quy định: trường hợp đang sử
dụng đất phải làm thủ tục như giao đất (yêu cầu nộp cả đơn xin giao đất, trình ký
quyết định giao đất…); trường hợp mới được giao đất vẫn yêu cầu nộp hồ sơ xin
cấp GCN; kết thúc thủ tục không thực hiện gửi thông báo cho cấp huyện và xã để
chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính;
- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐKQSDĐ cấp
tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức
cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN; hầu hết các PĐKQSDĐ còn lúng túng đối
với việc lập hoặc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các xã trước đây đã cấp GCN nhưng
chưa lập đủ hồ sơ địa chính; chưa thực hiện được việc rà soát, đánh giá, xây dựng
kế hoạch tổng thể và tổ chức thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các cấp.
- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐKQSDĐ cấp huyện trong việc cập nhật,
chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh quan tâm thực
hiện;
- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định
hoặc quá chật hẹp; một số địa phương mới chỉ thực hiện việc lưu trữ một phần hồ sơ
địa chính (có nơi quản lý những trường hợp cấp GCN theo Luật đất đai 2003, có nơi
chỉ quản lý trường hợp cấp GCN cho tổ chức đang sử dụng, ) làm cho hồ sơ địa
chính quản lý phân tán, thiếu thống nhất; một số địa phương đã thực hiện tiếp nhận
toàn bộ hồ sơ địa chính từ Trung tâm Thông tin nhưng do thiếu cơ sở vật chất
(không được chuyển giao) nên chưa được phân loại để bảo quản phục vụ việc khai
thác sử dụng thường xuyên theo yêu cầu.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do:

chức); không điều tiết được công việc của các VPĐKQSDĐ (nơi quá tải công việc
do có quá nhiều giao dịch, nơi nhàn rỗi do ít các giao dịch).
Tại tỉnh Tuyên Quang: Đến ngày 31/12/2013, toàn tỉnh đã hoàn thành hồ sơ,
trình cấp được 465.068 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 301.682 lượt tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân với diện tích 241.227,7 ha/269.072,7 ha, đạt 89,7% tổng
diện tích đất cần cấp và 95,8% diện tích đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
theo quy định, trong đó:
- Đối với tổ chức: cấp được 5.332 Giấy chứng nhận cho 1.642 lượt tổ chức với
diện tích 84.473,8/84.865,3 ha, đạt 99,5% diện tích đất cần cấp cho các tổ chức.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Đã cấp và đang viết, trình ký 459.736 Giấy
chứng nhận cho 300.040 lượt hộ gia đình, cá nhân với diện tích 156.753,9
ha/184.207,4 ha, đạt 85,1% diện tích đất cần cấp cho hộ gia đình, cá nhân.
Kết quả thực hiện cụ thể đối với một số loại đất chính đến thời điểm
31/12/2013 như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 215.893
Giấy chứng nhận với diện tích 64.739,7 ha/74.312,0 ha, đạt 87,1% diện tích đất cần
cấp;
- Đất lâm nghiệp: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 93.933 Giấy chứng
nhận với diện tích 164.594,7 ha/181.654,0 ha, đạt 90,6% diện tích đất cần cấp;
- Đất nuôi trồng thủy sản: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 6.053 Giấy
chứng nhận với diện tích 2.018,9 ha/2.251,3 ha, đạt 89,7% diện tích đất cần cấp;
- Đất ở tại nông thôn: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 117.429 Giấy
chứng nhận với diện tích 4.823,1 ha/5.421,9 ha, đạt 89,0% diện tích đất cần cấp;
- Đất ở tại đô thị: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 26.570 Giấy chứng
nhận với diện tích 401,6 ha/460,6 ha, đạt 87,2% diện tích đất cần cấp;
- Đất chuyên dùng: Đã cấp 5.142 Giấy chứng nhận với diện tích 4.302,9

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
+ Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
+ Nguyên tắc đồng thuận;
+ Nguyên tắc công khai;
+ Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp
GCN.
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở
đi.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
góp vốn
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về
quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện
nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

17
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn