BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
CHU THỊ THÚY
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SỸ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN BỘ
HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
Ban huyện Yên Phong ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu
và có những ý kiến ñóng góp quý báu.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012
Học viên
Chu Thị Thúy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iiiMỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
1.3. Mục ñích 2
1.4. Yêu cầu 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Cơ sở lý luân 3
3.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 30
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 30
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30
3.2. Nội dung nghiên cứu 30
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. 30
3.2.2. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 30
3.2.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất 30
3.2.2.2. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 30
3.2.3. Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá quyền SDð 31
3.2.4. Kết quả ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong. 31
3.2.5. ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền SDð qua một số dự án 31
3.2.5.1. Hiệu quả kinh tế 31
3.2.5.2. Hiệu quả xã hội 31
4.1.1.3. Cảnh quan môi trường 38
4.1.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 38
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế 39
4.1.2.2. Chuyển dịch kinh tế 39
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
v
4.1.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 39
4.1.2.4. Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập 42
4.1.3. ðánh giá thực trạng quản lý ñất ñai, hiện trạng sử dụng ñất và tiềm năng ñất
ñai huyện Yên Phong 45
4.1.3.1. Tình hình quản lý ñất ñai 45
4.1.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất ñai 46
4.2. Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Yên Phong 48
4.2.1. Các văn bản pháp quy về ñấu giá quyền SDð 48
4.2.2. Quy chế ñấu giá quyền SDð 49
5.2. Kiến nghị 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
viDANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu Giải thích
BðS Bất ñộng sản
CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng
CSHT Cơ sở hạ tầng
DAXD Dự án xây dựng
ðVT ðơn vị tính
GCNQSDð Giấy chứng nhận QSD ñất và tài sản gắn liền với ñất
GTSX Giá trị sản xuất
HTX Hợp tác xã
NXB Nhà xuất bản
P. CT phó Chủ tịch
SDð Sử dụng ñất
TTBðS Thị trường bất ñộng sản
TN&MT Tài nguyên-Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
to lớn, không chỉ thể hiện trong giá trị sử dụng mà cả trong giá trị trao ñổi.
Ở nước ta, do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý, nên thị trường ñất
ñai chưa ñược phát triển. ðến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự
hoàn thiện của cơ chế pháp lý, thị trường ñất ñai ñã có những bước phát triển
rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người ñại diện cho các chủ thể sử dụng ñất,
thống nhất quản lý, ñã và ñang khai thác ñất ñai bằng những biện pháp khác
nhau tùy thuộc vào mục ñích sử dụng, trong ñó công tác ñấu giá quyền sử dụng
ñất là một biện pháp hữu ích, ñược mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, qua ñó,
tạo căn cứ pháp lý, cơ sở khoa học cho việc giao ñất ñồng thời tạo thêm nguồn
thu cho ngân sách.
Dùng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai
thác ñất ñai hiệu quả khi nguồn ngân sách hạn chế. Ở nước ta, sử dụng quỹ ñất
ñể tạo vốn ñược thực hiện theo một trong hai cách sau:
- ðấu giá quyền sử dụng ñất.
- ðấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình
bằng quỹ ñất (hay còn gọi là ñổi ñất lấy hạ tầng).
Thực tế, hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng còn hết sức mới mẻ, song có hiệu quả rõ rệt. ðấu giá quyền sử dụng ñất
còn thể hiện ñược tính ưu việt so với các hình thức giao ñất khác như ñảm bảo
tính công khai, rõ ràng; mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng ñất và có
khả năng tài chính ñều ñược tham gia ñấu giá ñất qua ñó giúp bình ổn thị
trường bất ñộng sản, ñem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất, học viên ñã tiến hành thực hiện ñề tài:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
“ ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa
bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh”
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó, bao
gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước
ngầm), tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những
kết quả do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (sau nền,
hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa )". “ðất như
là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất ñến một ñất nước
cho ñến cả hành tinh” [11]2.1.1.2 Bất ñộng sản
BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử
dụng của BðS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp
ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin Như vậy, ta có thể
thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước quy ñịnh khác nhau về phạm
vi giao dịch trên thị trường BðS. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế
thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là
hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS. Một số nước như Trung Quốc,
Việt Nam và các nước thuộc hệ thống XHCN trước ñây quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu Nhà
nước, do vậy không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản không
thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất
ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[30]
2.1.1.3. Thị trường BðS
a) Khái niệm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá
BðS; chế ñộ ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài
sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [21]
2.1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.1.2.1 Giá ñất, ñịnh giá ñất
a) Giá ñất, bất ñộng sản
Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường bất ñộng sản giúp
cho người bán và người mua xác ñịnh ñược giá trị thị trường của bất ñộng sản,
ñảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh ñược rủi do do ñó
việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất ñộng sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác
việc ñịnh giá ñất, bất ñộng sản giúp cho Nhà nước có căn cứ ñể thu thuế bất
ñộng sản ñảm bảo công bằng, hợp lý;
Xây dựng khung pháp lý, quy ñịnh chế ñộ, quy trình thủ tục ñịnh giá ñất,
bất ñộng sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
bất ñộng sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển ñều chú trọng xây
dựng hệ thống ñịnh giá bất ñộng sản ñể vận hành và kiểm soát hoạt ñộng giao
dịch bất ñộng sản và thu thuế.
b) ðịnh giá ñất, bất ñộng sản
* ðịnh giá tài sản, ñịnh giá ñất, bất ñộng sản là hình thức phân tích
kinh tế ứng dụng.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh và theo một phương pháp xác ñịnh.
giá hàng loạt thực hiện theo ñịnh kỳ 4-5 năm/lần. Nhờ có hệ thống ñịnh giá bất
ñộng sản hoạt ñộng tốt ,các nước có thể xác ñịnh rõ giá trị tài sản quốc gia;
như ở Thuỵ ðiển tổng giá trị thị trường của Bất ñộng sản là 540 Tỷ USD
(trong ñó 350.000 BðS nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BðS là nhà ở
riêng giá trị 200 tỷ USD ; 115.000 Nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD ; 166.000
BðS Công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 BðS ñược miễn thuế giá trị 130
tỷ USD [45]
2.1.2.2. ðấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam
2.2.1.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường bất ñộng sản
a) Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy
nhiên, về giá ñất ñó ñược hình thành trong giai ñoạn này.
b) Giai ñoạn Từ năm 1946 ñến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình
thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà
ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất ñai
năm 1993).
e) Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
Từ sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về ”giá ñất”, ñặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật khác có liên
quan ñã thực sự ”cởi trói” và tạo ñiều kiện hình thành ”giá ñất”. Công tác ñịnh giá
ñất ngày càng phát triển. Những ñiều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu tư vào lĩnh vực này
với các nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñể thoả mãn lượng lớn nhu cầu ñang còn
bỏ ngỏ cũng như ñóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BðS.
2.2.1.2. Thực trạng thị trường BðS Việt Nam
a) Từ khi Việt Nam bắt ñầu ñổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường
ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ñến nay, thị trường BðS ñã trải qua 3
chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ñóng băng).
- Chu kỳ 1: Tăng trưởng giai ñoạn 1993-1996;
- Chu kỳ 2: Suy giảm trong giai ñoạn 1996-1999;
- Chu kỳ 3: Biến ñộng thăng trầm 2000-2012:
+ Tăng trưởng trong giai ñoạn 2000-2003;
+ Suy giảm trong giai ñoạn 2004-2006;
+ Tăng trưởng trong giai ñoạn 2007-2008 ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
+ Suy giảm từ ñầu 2008 ñến nay; hiện tại, thị trường ñang diễn biến rất
khó dự báo.
b) Những thành tự chủ yếu
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ñộng ngày càng sôi ñộng. thị
trường BðS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ñô thị cũ và mới); phân khúc thị
chuyển ñổi ñất nông nghiệp (ñặc biệt là ñất lúa) sang ñất công nghiệp và ñô thị cũng như những
sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam ñược thuận lợi và chịu rủi ro của nền
kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
c) ðánh giá thực trạng TTBSðS
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ñã có bước phát triển
tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh
doanh ñã ñược ñầu tư xây dựng và ñưa vào khai thác, sử dụng ñạt hiệu quả
cao, nhiều khu nhà ở, khu ñô thị mới với hệ thống hạ tầng ñồng bộ ñã ñược
ñầu tư làm thay ñổi bộ mặt, cảnh quan ñô thị, nhiều khu công nghiệp ñược
hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BðS ñã thu
hút ñược ñáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, thúc ñẩy nhiều ngành
kinh tế, dịch vụ phát triển, ñóng góp một tỷ trọng ñáng kể cho tăng trưởng kinh
tế và ổn ñịnh xã hội trong những năm vừa qua.
ðánh giá về thị trường BðS, ông Nguyễn Trần Nam ñã ñưa ra 4 ñặc ñiểm
nổi bật, ñó là sự phục hồi nhanh của thị trường BðS, những cơ chế, chính sách
của nhà nước ñã tác ñộng không nhỏ tới thị trường, nhà ñầu tư chuyển hướng
sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả
của thị trường BðS thông qua các sàn.[24]
Thị trường BðS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần
quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ñịnh kinh tế vĩ
mô và ñảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong ñó có thị trường quyền SDð
ñó khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát
triển thị trường BðS ở nước ta.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
11
2.2.2 Cơ sở pháp lý về ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành
quy chế bán ñấu giá tài sản.
- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán ñấu
giá tài sản
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004
của Chính phủ;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá.
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các
bên có quan hệ liên kết.
- Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð hoặc thuê ñất.
- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3).
Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp ñấu
giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả
cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá.
2.2.3 . Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam
2.2.3.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng CSHT ở Việt Nam
a) Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð
trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho
các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai
dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện ñại hoá. Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng,
nhiều ñịa phương ñó huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao ñất ñể tạo
vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng CSHT tại các ñịa
phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính
nhận làm các công trình. Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán
bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực
tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình. Sau khi
hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo
khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh
mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng
mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao
cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán. Với số tiền
thu ñược, UBND tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình.
Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá
chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh,
chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó bộc lộ những hạn
chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, ví dụ như bảng giá ñất ñó ñược Nhà nước chỉnh
sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất
thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ.
CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
2.2.3.3 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003
a) Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật ðất
ñai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ñịnh tài chính về ñất ñai và giá cả,
mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:
- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
Bên cạnh ñó, Luật ðất ñai năm 2003 có quy ñịnh cho phép doanh nghiệp
có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao
dịch quyền SDð; Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và ñấu thầu dự án
trong ñó có quyền SDð; Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai
chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS
b) ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ra
ñời và tại chương VI, từ ñiều 59 ñến ñiều 67 có quy ñịnh về quyền SDð trong
thị trường BðS.
c) Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất
ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð,
dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập.
ðến nay một số ñịa phương ñó xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn
giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước
chuẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng.
Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð ñó ñược thực hiện rộng khắp
trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn
mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
a) Vị trí của khu ñất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất,
ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị
trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí
ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố,
nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị
trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Do vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều
quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng
ñến giá ñất.
b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác
ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp
Copyright: Tài liệu đại học ©