KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
Tổ chức hệ thống thông tin định giá bất động sản
Địa điểm: Gian hàng A2-38 trong trung tâm thương mại và dịch vụ Thanh Trì
Nhóm gồm các thành viên:
- Chu Duy Bá (Trưởng nhóm)
- Nguyễn Hồng Đa
- Nguyễn Hồng Anh
- Lê Thị Thanh
- Lê Thị Hà
Phần 1:Số liệu chung
Page 1
1. Các xu hướng kinh tế:
1.1Xu hướng kinh tế quốc tế.
- Kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại: Các điều kiện kinh tế trong năm 2012 sẽ khó
khăn hơn đối với đa số các nước trên thế giới. Dự báo tốc độ tăng trưởng GDP toàn cầu
tính theo sức mua trong năm 2012 là 3,2%, giảm so với mức 3,8% trong năm 2011. Sự
suy giảm của các nền kinh tế khu vực đồng ơ-rô sẽ cản trở tăng trưởng toàn cầu và làm
suy yếu lòng tin của các nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng ở nhiều mức độ
khác nhau. Sự suy giảm đó cũng tác động đến đa số các thị trường, đặc biệt là ở khu vực
Đông Âu, Bắc Phi và các nước đang nổi ở Châu Á.
- Cuộc khủng hoảng nợ của khu vực đồng ơ-rô tiếp tục: Cuộc khủng hoảng của vực
đồng ơ-rô ít nhất cũng sẽ tiếp diễn trong năm 2012 và trong trường hợp xấu, nó có thể
trầm trọng thêm đáng kể. Điều này có thể khiến một hoặc một số nước ra khỏi khu vực
đồng tiền chung này. Khả năng khu vực đồng ơ-rô tan vỡ hoàn toàn là ít, nhưng cũng
không thể bỏ qua. Nếu điều đó xảy ra thì đây sẽ là một thảm họa đối với nền kinh tế toàn
cầu và sẽ khiến sản lượng kinh tế toàn cầu giảm mạnh so với dự báo.
- Tổn thất do các cuộc nổi dậy ở khu vực Trung Đông và Bắc Phi: Bức tranh chính trị
của MENA đang được vẽ lại, nhưng mức độ lộn xộn về mặt kinh tế của khu vực này cần
được theo dõi chặt chẽ trong năm 2012. Ở nhiều góc độ, sự thay đổi về chính trị đã gây ra
những khó khăn về kinh tế trong năm 2011, đặc biệt là ở Li - bi, Ai Cập và Tuy - ni - di.
Dù dự báo kinh tế toàn khu vực này sẽ phục hồi trong năm 2012, nhưng nhiều nền kinh tế

hội, là những rào cản chính ngăn ông Ô - ba - ma tái đắc cử. Trong khi đó, Đảng Cộng
hòa cũng chưa có ứng cử viên nào nổi trội.
- Tình hình chính trị tại Triều Tiên: Triều Tiên luôn là mối đe dọa không thể đoán trước
được đối với sự ổn định của khu vực Bắc Á. Cái chết của Kim Châng In làm gia tăng sự
mập mờ xung quanh chương trình hạt nhân cũng như những hành động của quốc gia này
trong năm 2012. Một cuộc chuyển giao quyền lực suôn sẻ ở Triều Tiên là khó khăn vì
Triều Tiên thiếu nền tảng thể chế lập pháp vững chắc, và Kim Châng Un - con trai út và
cũng là người kế vị Kim Châng In - chưa được chuẩn bị kỹ, thiếu kinh nghiệm. Điều này
cho thấy có nguy cơ xảy ra đấu đá bè phái, gây bất ổn hoặc xung đột khu vực. Đây cũng
sẽ là một năm đầy lo lắng đối với các quan chức ngoại giao Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung
Quốc và Mỹ.
- Chương trình hạt nhân của I-ran: Chương trình hạt nhân của I-ran và phản ứng của
cộng đồng quốc tế đối với chương trình này có thể sẽ tiếp tục khiến năm 2012 bất ổn. Các
báo cáo gần đây của Cơ quan Năng lượng Nguyên tử Quốc tế (IAEA), trong đó lần đầu
tiên khẳng định I-ran đang cố gắng phát triển vũ khí hạt nhân, đã làm gia tăng các nguy
cơ địa chính trị. Nhiều nước đã áp đặt các biện pháp trừng phạt mới và những tiết lộ của
IAEA có thể khuyến khích các nhân vật cứng rắn thúc đẩy một phản ứng mạnh mẽ hơn,
dù vậy khả năng diễn ra một cuộc tấn công quân sự nhằm vào I-ran là không lớn. Diễn
biến của cuộc tranh cãi này sẽ phụ thuộc vào diễn biến tình hình nội bộ của I-ran
Cập nhật:
- Tỷ giá hối đoái: Kết quả: 1.00 USD = 20805.00 VND ngày 8/4/2012
- Trong quý 1/2012, GDP của Việt Nam tăng 4%, mức tăng thấp nhất trong 3 năm, so với
mức tăng 6,1% đạt được trong quý 4 năm ngoái
-Trong báo cáo, ANZ dự báo lãi suất tái cấp vốn của Việt Nam sẽ được Ngân hàng Nhà
nước duy trì ở mức 14% trong tháng này, sau khi vừa cắt giảm 1% vào giữa tháng Ba, sau
đó giảm dần xuống 11% vào cuối năm và duy trì ở 10% trong nửa đầu năm 2013. Ngân
hàng này dự báo mặc dù tình hình kinh tế còn nhiều khó khăn khi GDP quý I/2012 chỉ
tăng 4%, Việt Nam vẫn sẽ đảm bảo tăng trưởng GDP từ 5,5-6% cho cả năm.
- Nhập khẩu trong tháng 3/2012 chỉ tăng 5,0% trong khi xuất khẩu tăng 22,9%, đem lại
một mức thâm hụt nhỏ, khoảng 150 triệu USD. Tính cho cả quý I năm nay, xuất khẩu

đó chỉ số giá bán sản phẩm của người sản xuất hàng nông nghiệp giảm 1,46% và tăng
19,89%; hàng lâm nghiệp tăng 3,36% và tăng 14,55%; hàng thủy sản tăng 6,81% và tăng
27,47%. Chỉ số giá bán sản phẩm của người sản xuất hàng công nghiệp quý I năm 2012
tăng 3,16% so với quý trước và tăng 16,81% so với cùng kỳ năm trước, trong đó chỉ số
giá bán sản phẩm của người sản xuất sản phẩm khai khoáng tăng 19,22% và tăng
38,86%; sản phẩm công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 0,75% và tăng 13,43%; điện và
phân phối điện tăng 5,05% và tăng 8,40%; nước sạch, nước thải tăng 13,60% và tăng
22,87%.
Page 4
Chỉ số giá nguyên, nhiên, vật liệu dùng cho sản xuất quý I năm 2012 tăng 2,31% so
với quý trước và tăng 18,92% so với cùng kỳ năm trước, trong đó chỉ số giá nguyên,
nhiên, vật liệu dùng cho sản xuất của một số ngành tăng cao so với quý trước là: Sản
phẩm điện tử, máy vi tính và sản phẩm quang học tăng 6,92%; dệt, trang phục, da và các
sản phẩm có liên quan tăng 5,77%; khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí
tăng 3,38%.
Chỉ số giá cước vận tải quý I năm 2012 tăng 5,94% so với quý trước và tăng 18,71%
so với cùng kỳ năm trước, trong đó giá cước vận tải hành khách tăng 11,01% và tăng
33,05%; giá cước vận tải hàng hóa tăng 1,78% và tăng 7,87%; giá cước dịch vụ kho bãi
và hỗ trợ vận tải tăng 4,21% và tăng 13,81%. Chỉ số giá cước vận tải các ngành đường
như sau: Giá cước ngành đường sắt quý I năm 2012 tăng 6,06% so với quý trước và tăng
38,12% so với cùng kỳ năm trước; giá cước vận tải đường bộ tăng 2,01% và tăng
11,87%; đường thủy tăng 2,54% và tăng 9,74%; đường hàng không tăng 19,85% và tăng
46,64%; dịch vụ kho bãi và các dịch vụ hỗ trợ vận tải tăng 4,21% và tăng 13,81%.
c. Chỉ số giá xuất, nhập khẩu
Chỉ số giá xuất khẩu hàng hoá quý I năm 2012 giảm 1,75% so với quý trước và
tăng 4,57% so với cùng kỳ năm 2011. Chỉ số giá nhập khẩu hàng hoá quý I năm 2012
giảm 1,04% so với quý trước và tăng 10,56% so với cùng kỳ năm 2011.
1.2.3.Lãi suất:
Ngân hàng Nhà nước:
Lãi suất tái cấp vốn của Việt Nam sẽ được Ngân hàng Nhà nước duy trì ở mức 14% trong

THÔNG CÁO BÁO CHÍ: Tổng điều tra cơ sở kinh tế, hành chính, sự nghiệp
năm 2012
Một số chỉ tiêu chủ yếu quý I năm 2012 (tăng/giảm) so với năm 2011
(%)
Tổng sản phẩm trong nước +4,0
Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản +3,7
Chỉ số sản xuất công nghiệp +4,1
Tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu
dùng
+21,8
Tổng kim ngạch xuất khẩu +23,6
Tổng kim ngạch nhập khẩu +6,9
Khách quốc tế đến Việt Nam +24,5
Vốn đầu tư ngân sách nhà nước thực hiện so với kế 19,0
Page 6
hoạch năm
Chỉ số giá tiêu dùng quý I năm 2012 so với cùng kỳ năm
2011
+15,95
Trên đây là các số liệu chung về tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2012
Phần 2: Số liệu cụ thể
Đối với pương pháp so sánh
1.Bất động sản mục tiêu:
Tài sản cần định giá là Gian hàng A2-38 trong trung tâm thương mại và dịch vụ Thanh
Trì có diện tích là 20m2 gồm 3 gian hàng nhỏ thuộc tầng 2 kinh doanh mặt hàng giày
dép,dưới hình thức thuê tư các chủ kiốt trước để kinh doanh tư nhân.
2.Bất động sản so sánh:
Qua thu thập thông tin trong vòng 1 năm so với ngày định giá ở khu vực trung tâm này
có giao dich thành công vá có các yếu tố so sánh gần tương tự với gian hàng cần định giá
cụ thể như sau:

nước ổn
định
Điện
nước ổn
định
Điện
nước ổn
định
Điện
nước ổn
định
5
Điều kiện
thanh toán
Trả 1
lần/2006
Trước 1
năm
Trước 1
năm
6
tháng/lần
Trước 1
năm
3
tháng/lần
6
Chi phí tu sủa
mặt bằng
Không Không Không Không Không Không


Page 9

Page 10
Page 11
Page 12
Page 13
Tầng 2 của trung tâm thương mại và dich vụ Thanh Trì:
TT
Yếu tố so
sánh
SS1 SS2 SS3
1 Gíá thuê/m2 1.5 tr 2.5tr 2.5tr
2 Tổng diện tích 15m2 6m2 20m2
3
Tình trạng
pháp lý
Quyền thuê Quyền thuê Quyền thuê
4 Cơ sở hạ tầng
Điện nước ổn
định
Điện nước
ổn định
Điện nước
ổn định
5
Điều kiện
thanh toán
12 tháng 12 tháng 12 tháng
6

một số bức ảnh theo các dạng khác nhau như trên.
Hình ảnh quầy D2-26:
Page 16
Đối với phương pháp vốn hóa
Để áp dụng cần thu thập thông tin và tỷ lệ vốn hóa của bất động sản.
 Thông tin cụ thể:
Có các thông tin về BĐS cửa hàng thương mại cần thẩm định giá :
Diện tích sàn cho thuê : 2000 m2 (Là diện tích sàn cho thuê tổng cả 2 tầng)
Diện tích có thể cho thuê / DT sàn xây dựng :80 %
Đơn giá cho thuê : chưa hỏi được m2/ tháng
Chi phí quản lư điều hành : chưa hỏi được (tỷ đồng)
Thuế VAT : 10%
Thuế thu nhập : ước tính là 28% lợi tức trước thuế
Page 17
Thời hạn cho thuê còn lại : thỏa thuận
Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %
Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : 5 %
Chi phí quản lý điều hành tăng : 10%
Tỷ suất các loại thuế không đổi
Lãi suất vốn hóa 12%
3.Số liệu về cung – cầu cạnh tranh
 Thông tin về cung BĐS:
- Không có quầy nào được xây mới thêm
- Trong tổng số hơn 200 quầy có trong trung tâm thương mại và dịch vụ Thanh
Trì thì hiện tại có 17 quầy đang bỏ trống và 3 quầy đang tiến hành rao bán
- Bên cạnh đó các quầy hàng ven đường gần trung tâm cũng không còn trống
 Thông tin về cầu BĐS:
Trong thời gian qua, cầu mặt bằng cho các cửa hàng dịch vụ tăng rất mạnh cả về
chất lượng và số lượng nhưng tại trung tâm thương mại dịch vụ Thanh Trì lại có nghịch
lý

- Xét riêng trong Huyện Thanh Trì, đây là một trong số huyện nằm ngoài vành
đai 3 thành phố với lượng dân cư đang dần đông đúc lên. Trên toàn thành phố,
mật độ dân cư trung bình 1.979 người/km² nhưng tại Huyện Thanh Trì, mật độ
lên tới 3.145 người/km², mật độ chưa khá cao so với các quận trong khu vực
Hà Nội. Đây cũng là nơi có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, gần nhiều
bệnh viện, trường học, cơ quan, Do vậy, khu vực này trở thành nơi kinh
doanh tốt với rất nhiều cửa hàng mặt phố trên các tuyến đường. Giá thuê trung
bình trong khoảng 400-500 nghìn đồng/m2 và tỷ lệ lấp đầy khá cao do cạnh
mặt đường. Tuy nhiên giá thuê khác nhau giữa các khu vực trong quận, những
con phố lớn như Bà Triệu, Huế, Bạch Mai,… giá thuê trên mỗi m2 thường cao,
có nơi lên đến 1,1 triệu/m2.vẩn được chú ý nhiều hơn.
- Cầu mặt bằng cho cửa hàng dịch vụ là rất lớn, đặc biệt là tại khu vực trung tâm
và sẽ còn tiếp tục gia tăng trong tương lai khi nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao
và thị trường ngày càng mở cửa.
- Dự báo trong tương lai không xa sẽ lấp đầy các gian hàng do thị trường đang
ấm dần lên.
Page 19