Quyền sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định hiện hành, quyền được sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài còn rất hạn chế. Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều
126 của Luật Nhà ở năm 2005 (dự kiến trình Quốc hội vào thàng 5/2009) thì đại đa số
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có quyền mua nhà tự do như công dân Việt Nam
trong nước, theo nguyên tắc mọi công dân điều bình đẳng trước pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của
Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, Luật này đã và đang gặp nhiều vướng mắc khi áp dụng
và trên thực tế, phần đông người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều không thể mua được
nhà tại Việt Nam. Vì thế, chúng ta đang tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để tạo sự
bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài trong
lĩnh vực nhà ở. Theo Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005,
dự kiến sẽ trình Quốc hội thảo luận vào tháng 5/2009, đại đa số người Việt Nam định cư ở
nước ngoài sẽ được mua nhà tại Việt Nam tự do như công dân Việt Nam trong nước.
Quyền sở hữu nhà bị hạn chế theo quy định hiện hành
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam
cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam.
Theo quy định của Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài nếu muốn mua nhà tại Việt Nam thì họ phải là người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam
(1), người có công đóng góp với đất nước (2), nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu
cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước
(3), người được phép về sống ổn định tại Việt Nam... Những người không thuộc diện nêu
trên nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên thì chỉ được
sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
Với quy định trên, quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
rất hạn chế. Bởi vì, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là những cá
nhân mang lợi ích về cho đất nước Việt Nam thì họ chỉ có quyền mua nhà khi họ trở về
sinh sống ổn định tại Việt Nam. Nếu không, họ chỉ được quyền sở hữu một căn nhà duy
nhất sau khi cư trú tại Việt Nam được 6 tháng. Quy định này rõ ràng là bất hợp lý và bất
bình đẳng, bởi các lý do sau:

Theo quy định của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở năm
2005, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà "có quốc tịch Việt Nam" thì có quyền sở
hữu nhà ở tại Việt Nam như công dân Việt Nam ở trong nước. Riêng đối với người gốc
Việt Nam thì họ cũng có quyền này như công dân Việt Nam khi họ là những "người về đầu
tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, người hoạt động trong
lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học hoặc tương đương trở lên về Việt Nam làm việc,
người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu hoặc người kết hôn với công dân Việt
Nam ở trong nước". Đối với người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên mà
được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ sáu tháng trở
lên hoặc được cấp Giấy miễn thị thực thì chỉ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một
căn hộ tại Việt Nam.
Với quy định nêu trên, chúng ta có thể kết luận rằng, pháp luật về nhà ở của Việt Nam,
một mặt sẽ bảo đảm quyền bình đẳng giữa công dân Việt Nam với nhau, không phân biệt
nơi cư trú trong hay ngoài nước, mặc khác vẫn tạo điều kiện cho những người nước ngoài
có gốc Việt Nam được có cơ hội sở hữu nhà tại Việt Nam với một số điều kiện nhất định.
Dự thảo đã phân biệt rạch ròi giữa công dân Việt Nam và người có gốc Việt Nam định cư
ở nước ngoài. Theo đó, người có quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài (tức là công
dân Việt Nam) sẽ có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam như công dân Việt Nam trong nước,
không cần thêm bất cứ điều kiện nào khác. Nếu không có gì thay đổi và Dự thảo được
Quốc hội thông qua thì sẽ không còn bất cứ sự phân biệt nào giữa công dân Việt Nam
trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, quy định của Luật sửa đổi lần này vẫn còn có một số vấn
đề cần phải bàn thêm về kỹ thuật lập pháp và đối tượng áp dụng sau.
Thứ nhất, không cần phải quy định về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
có quốc tịch Việt Nam như trong Điều 126 của Dự thảo. Theo quy định của Điều 49 Hiến
pháp năm 1992, "công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam". Như vậy, tất cả
những người nào có quốc tịch Việt Nam đều là công dân Việt Nam, dù họ đang định cư
trong nước hay ở nước ngoài. Do đó, nếu chúng ta đã áp dụng nguyên tắc bình đẳng trong
việc trao quyền sở hữu nhà tại Việt Nam thì chúng ta không cần phải quy định thêm về
quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài "có quốc tịch Việt

quyền này cho một số đối tượng nữa, đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cha,
mẹ, con là công dân Việt Nam ở trong nước. Lý giải cho đề nghị bổ sung này là bởi vì,
theo hầu hết các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhóm người có cha, mẹ, vợ
hoặc chồng, con là công dân Việt Nam đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, ví dụ về
quyền thừa kế, quyền về quốc tịch... Như vậy, về nhà ở, họ nên có được quyền sở hữu
ngang nhau.
Hướng thứ hai, nếu không phải chỉ nhằm tạo điều kiện cho người gốc Việt Nam có vợ,
chồng ở Việt Nam đựơc sở hữu nhà do nhu cầu cư trú của họ (vì theo quy định của Dự
thảo, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước có quyền sở hữu số lượng nhà
không hạn chế như công dân Việt Nam trong nước) thì chúng ta chỉ cần quy định một điều
kiện duy nhất là “kết hôn với công dân Việt Nam”, không cần phải công dân Việt Nam cư
trú trong nước. Với quy định này, chúng ta sẽ đảm bảo được quyền bình đẳng của vợ,
chồng của công dân Việt Nam trong nước với vợ, chồng của công dân Việt Nam ở nước
ngoài. Đồng thời, chúng ta cũng không gặp phải vướng mắc sau này, khi xác lập quyền sở
hữu nhà của công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có vợ chồng là người gốc Việt
Nam cũng cùng định cư ở nước ngoài. Một chứng minh cho vướng mắc sẽ xảy ra là việc
xác định quyền đồng sở hữu hay còn gọi là cùng đứng tên trong giấy chứng nhận sở hữu
nhà. Về mặt pháp lý, tài sản của vợ chồng kể từ khi kết hôn là tài sản thuộc sở hữu chung.
Như vậy, tại sao công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhiều căn nhà
ở Việt Nam mà vợ, chồng họ của họ (người có gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) không
được quyền sở hữu này?. Như vậy, các quy định khác của pháp luật về tài sản chung của
vợ chồng sẽ không còn được bảo đảm đúng bản chất của nó.
Ví dụ, một người chồng gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, kết hôn với vợ là công
dân Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu theo quy định của Dự thảo, thì người vợ sẽ mặc
nhiên được sở hữu nhà tại Việt Nam như công dân Việt Nam trong nước, bởi vì người này
có quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, người chồng sẽ không được sở hữu nhà tại Việt Nam vì
lý do vợ anh ta không cư trú tại Việt Nam. Đây là một điểm bất cập chắc chắn sẽ xảy ra
nếu chúng ta vẫn giữ quy định người gốc Việt Nam “kết hôn với công dân Việt Nam ở
trong nước” mới được quyền sở hữu nhà như công dân Việt Nam.
Tóm lại, việc mở rộng thêm đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt