Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phần I: Lời mở đầu
Nhà ở là một nhu cầu bức thiết của số đông dân c, đặc biệt là ngời lao
động. Không an c thì khó lạc nghiệp. Tá túc trong nhà ổ chuột, trong các căn hộ
chia vài mét vuông cho đầu ngời, sống trên kênh rạch ô nhiễm, các con hẻm lầy
lội, thậm chí không có cả những cái vừa kể mà lay lắt ngày đêm trên lề đờng ,
băng ghế công viên , hàng hiên , dạ cầu với số phận hẩm hiu của ngời nghèo
và rộng hơn của nớc nghèo .
Thật dễ hiểu khi tình hình từng gia đình khấm khá hơn một chút , chỗ ở
tức nhà đợc u tiên cải thiện . Nhà ở chính là tiêu chuẩn dễ đo đạc nhất của
tình trạng quốc gia , phồn vinh hay suy sụp , đang tăng trởng hay tụt dốc . Hơn
nữa , nhà ở còn ghi nhận tình hình xã hội rất trung thực : đời sống đợc cải thiện
cho đông đảo hay cho riêng một số ngời . Hà Nội là thủ đô của nớc ta với dân
số xấp xỉ 2,5 triệu ngời, riêng 7 quận nội thành đã chiếm 52,67% dân số . Mật
độ dân số ở nội thành cao với 15381 ngời/km
2
. Đặc biệt khu phố cổ mật độ lên
tới 70000 80000 ngời/km
2
. Còn khu vực ngoại thành mật độ khoảng 1386ng-
ời/km
2 .
Hà Nội có quĩ nhà ở là 5,6 triệu m
2
, bình quân 4,9 m
2
/ngời . Nhiều nơi
trong thành phố , ngời nghèo còn cha có nhà ở hoặc diện tích ở còn quá thấp
(<3m
2
/ngời) . Nhiều nhà ổ chuột , tạm bợ , môi tròng sống không đảm bảo ,

. Đồng thời nó đợc sử dụng trong một thời gian tơng đối dài , do đó cũng không
thể tuỳ tiện thay cũ đổi mới .
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Nhà ở là một khối không gian đợc đặt trên đất , có tính chất cố
định về hình dáng , kiến trúc , quĩ đất và điều kiện địa lý . Vừa là tài sản của sở
hữu cá nhân , vừa là một hộ trong khu nhà ở đô thị nên có tính xã hội tơng đối
lớn .
- Khi đợc pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai . Trớc
đây , nhà ở chỉ đơn giản là môi trờng sống , chỉ là để ở theo nghĩa một động
từ rất đơn thuần . Nhng ngày nay , nhà ở còn bao gồm cả môi trờng c trú . ở
không phải chỉ để che đợc ma nắng là đủ mà còn đóng góp tích cực vào cuộc
sống , tạo cho con ngời điều kiện lao động , sản xuất , nghỉ ngơi , học hành và
phát triển về tất cả mọi mặt .
Môi trờng sống là những nơi trong tự nhiên mà con ngời tìm thấy những
điều kiện để tồn tại đợc . Còn môi trờng c trú là một cơ cấu có tổ chức của môi
trờng sống . Đô thị và làng mạc là hai môi trờng c trú lớn mà con ngời sống tập
trung và có tổ chức . Điển hình là sự hình thành các đơnvị gia đình . Gia đình là
một tổ chức tập hợp các thành viên có quan hệ huyết thống cùng sinh sống và
làm việc , gắn bó với nhau . Mỗi một gia đình là một tế bào của xã hội . Sự độc
lập của gia đình thể hiện ở nơi mà họ sống . Thông thờng , mỗi gia đình đều có
nhà ở riêng . Tại đó thờng xuyên diễn ra các hoạt động nh ăn , ở , mặc , đi lại ,
học hành , giải trí ... của các thành viên . Nh vậy , nhà ở là một nhu cầu cơ bản ,
không thể thiếu đợc của con ngời.
2. Tiêu chuẩn nhà ở:
Mỗi một ngôi nhà cần đáp ứng đợc tơng đối đầy đủ các tiêu chuẩn về l-
ợng, về chất , về thiết kế xây dựng . Cụ thể nh sau :
- Về lợng , không gian bên trong căn hộ đợc thể hiện bằng diện tích sàn
và số buồng . Những yếu tố này phải thích hợp với qui mô nhân khẩu của mỗi
gia đình .

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nếu nhà ở không thoả mãn đợc các tiêu chuẩn cơ bản trên thì sẽ gây
nhiều khó khăn , căng thẳng cho các gia đình , chẳng hạn sự chật hẹp và ăn ở
chung chạ có tác động mạnh đến làm việc , nghỉ ngơi , đến những vấn đề tâm
sinh lí , sức khoẻ của mỗi ngờ i .
3.Phân loại nhà ở:
Việc đánh giá , phân loại nhà ở phải dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật liên
quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở. Thông thờng ngời ta phân biệt
nhà ở theo vật liệu bền nh đá , bê tông, gỗ tốt và vật liệu ít bền nh tranh , tre ,
nứa, lá...
Nhà ở còn đợc phân loại nh nhà kiên cố , bán kiên cố , hoặc nhà tạm theo
vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở.
Theo qui định của Bộ Xây Dựng, tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:
- Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng. Đối
với loại nhà ở này đợc phân theo 4 cấp . Cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp
thấp nhất.
Cấp nhà Chất lợng sử dụng
Chất lợng xây dựng công trình
Độ bền vững Độ chịu lửa
Cấp I Bậc1: CLSD cao
Bậc1:niênhạn sử
dụng >100 năm
1 hay Bậc 2
Cấp II Bậc2: CLSD khá Bậc2:niênhạn sử
dụng >50 năm
Bậc 2
Cấp III Bậc3: CLSD TB Bậc1:niênhạn sử
dụng >20 năm
Bậc 3
Cấp IV Bậc4:CLSD thấp Bậc1:niênhạn sử

Việc phân loại các điều kiện nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính giá thuê nhà ở
của các tổ chức , cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ đối với
Nhà nớc của các tổ chức quản lí và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở hữu
nhà nớc.
4. Vai trò nhà ở:
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nhà ở đô thị không chỉ là một loại t liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống
dân c đô thị mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị.
Xét từ giác độ vi mô, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệp
gần hay xa nơi làm việc, ảnh hởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đờng
đến cơ quan và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hởng hiệu quả kinh tế
của doanh nghiệp.
Xét từ giác độ vĩ mô, nhà ở đô thị có vai trò khá quan trọng trong quá
trình tái sản xuất của đô thị vì sự phát triển của ngành công nghiệp nhà ở kéo
theo sự phát triển của các ngành vật liệu xây dựng , thiết bị xây dựng, máy móc
xây dựng v.v..
Tóm lại : Một chỗ ở thích hợp là một sự riêng t thích hợp, một khoảng
không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng và thông
gió thích hợp cho việc đi làm và đi tới các công trình phục vụ ,tất cả với giá phải
chăng .
Hiện nay, ở nớc ta, chỗ ở thích hợp cho dân c đô thị có nghĩa là diện tích
nhà ở khoảng 8 m
2
/ ngời; mái nhà làm bằng vật liệu lâu bền; không gian kiến
trúc phù hợp với tập quán , sinh sống và tín ngỡng của các tầng lớp dân c, các
dân tộc và các miền khác nhau; nhà đủ vững chắc để chịu đợc các tác động của
bão lụt; có nớc uống hợp vệ sinh, có nơi thoáng mát, quanh nhà và lối đi không
bị bùn lầy nớc đọng.
Hơn thế nữa, chỗ ở thích hợp còn phải gần nơi không gian thoáng rộng,

hỏi phải giải quyết nhanh trong khi khả năng cha cho phép. Đó chính là yếu tố
chủ yếu nhất làm cho vấn đề nhà ở của con ngời là một vấn đề tồn tại lớn và lâu
dài của xã hội.
Ngoài ra , cũng cần thấy rõ tác hại của chiến tranh vì sự huỷ diệt của nó
đã tàn phá biết bao làng mạc, thành phố và nhà cửa.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Một yếu tố khác không kém phần quan trọng là mức tăng dân số (cơ học
và tự nhiên ) , có thể là yếu tố này sẽ trở thành nguyên nhân cơ bản nhất gây ra
nạn thiếu nhà ở nghiêm trọng.
Để thấy đợc sự hợp lý , cần thiết của công tác hoạch định các chính sách
đất đai đô thị chúng ta sẽ tiếp cận một khía cạnh khác không còn là mới mẻ nữa
là các khu vực sản xuất nhà ở.
Theo truyền thống , các nhà kinh tế học phân chia nền kinh tế thành hai
khu vực : công cộng và t nhân dựa trên sự sở hữu t bản nằm trong tay nhà nớc
hay xã hội dân sự. Từ đó, nảy sinh một mô hình 3 khu vực bao gồm khu vực
công cộng, khu vực t nhân và khu vực bình dân để việc tìm hiểu các động thái
của việc cung cấp nhà ở đô thị đợc đầy đủ hơn.
Sự phân biệt về mặt lí thuyết giữa 3 khu vực này là rõ ràng mặc dù trên
thực tế không phải lúc nào cũng nh vậy.
Khu vực công cộng ám chỉ những khu vực nhà ở đợc chính phủ hay các
xí nghiệp , doanh nghiệp của nhà nớc trực tiếp xây dựng.
Khu vực t nhân nghĩa là nhà ở đợc xây dựng bởi những chủ thể phát triển
phi chính phủ ; họ hoạt động trong hệ thống các qui tắc chính thức của nhà nớc
nh : Công ty phát triển nhà , xí nghiệp kinh doanh nhà ...
Còn thuật ngữ khu vực bình dân hay khu vực không chính thức đợc sử
dụng để mô tả toàn bộ nhà ở đợc xây dựng một cách độc lập với những khuôn
khổ qui tắc của chính phủ nh : khu đất ở lấn chiếm của dân nghèo , dân nhập c
trái phép ...
Có một sự phân biệt quan trọng giữa các khu vực t nhân và bình dân là

xác định là nằm ngoài tầm kiểm soát bởi các qui tắc của nhà nớc.
Hiện nay , thị trờng nhà ở hoạt động rất sôi nổi, đặc biệt là ở khu vực t nhân
và khu vực bình dân. Tuy nhiên đã xuất hiện nhiều bất cập nh thiếu đồng bộ
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
giữa xây dựng nhà ở và kết cấu hạ tầng; môi trờng ô nhiễm; vấn đề xã hội hoá;
các thủ tục rờm rà, nặng về hành chính; vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở
hữu nhà nớc.v.v..
ở nớc ta , những vấn đề trên ngày một nổi cộm và nóng bỏng. Đặc biệt là
ở các đô thị lớn , trong đó phải kể đến Hà Nội thủ đô của chúng ta.
II.thực trạng nhà ở hà nội:
1.Môi tr ờng lịch sử và điều kiện nhà ở tại khu vực 36 phố ph ờng:
Khu vực 36 phố phờng lần đầu tiên đợc nói đến vào năm 1464 trong sử kí
của triều đình nhà Lê (1427-1789) . Ban đầu , tên của khu vực này xuất phát từ
cách tổ chức của thành phố thủ đô bao gồm 36 đơn vị hành chính cơ sở gọi là
Phờng. Mỗi tên Phờng đợc liên hệ hoặc là với việc buôn bán của phần lớn dân
c ở đó- chẳng hạn nh Phờng hội của những ngời thợ Nhuộm ( phờng Hàng Đào)
, Phờng hội của những ngời thợ Bạc ( phờng Hàng Bạc)... hoặc với vị trí địa lí
hoặc một nét đặc trng nào đó nh phờng Cửa Sông ( Hà Khẩu) và phờng Câù
Đông. Sau này, hầu hết các tên phờng đều trở thành tên phố .
Ngày nay, khu 36 phố phờng là khu vực nằm ở trung tâm mang tính lịch
sử của thành phố Hà Nội. Về mặt hành chính , khu vực này là một phần chính
của quận trung tâm thành phố , quận Hoàn Kiếm , rộng 425 ha với số dân là
167.569 ngời bao gồm các thơng nhân, thợ thủ công và công nhân viên nhà nớc
.Di sản của khu phồ cổ là những ngôi nhà ở có tên gọi là nhà ống với kiểu
kiến trúc có bố cục mặt trớc nhìn ra đờng phố rộng 3 - 4 m, dài 20 60 m .
Dọc theo chiều sâu này là bố cục xen kẽ các khối nhà ở , phòng phụ và sân
trong chiếu sáng.
Các khu ở này phía ngoài là nơi buôn bán nên đợc chú ý tới mặt đứng,

biệt nên đã tồn tại các điểm tơng tự nhà ổ chuột nội thành, nằm ngay ở khu
trung tâm chẳng hạn nh ở các ngõ chợ của phờng Đồng Xuân và Hàng Mã,
Hàng Cháo , Hàng Thùng, Phùng Hng..., những nơi nh thế này tối tăm , bẩn thỉu
và ngột ngạt, khu phụ thì hết sức phụ , nấu ăn trong phòng ngủ, nhà tắm tự
tạo bằng cách che chắn nilon, chiếu , mảnh gỗ..., nhà vệ sinh chỉ có 9,9 % hộ
có, còn lại 21,8 % là chung nhà vệ sinh .
Nhận xét:
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Ưu điểm : Việc chia thành những ống nhà giúp cho nhà nào cũng đợc
tiếp xúc với đờng phố một cách dễ dàng, thuận tiện cho việc buôn bán sinh lợi -
đặc biệt trong điều kiện mở cửa nền kinh tế và nhu cầu của dân do sự tập trung
dân quá tải ở đây.
Nh ợc điểm:
- Do chất lợng kém, diện tích nhỏ hẹp , nhà có kết cấu quá cũ và
xuống cấp nghiêm trọng , không có hớng mở rộng diện tích nhà mà số ngời
ngày càng đông nên gây ra nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt trong từng
gia đình
- Không tiết kiệm diện tích và vật liệu : giữa hai nhà ngời ta không
ngăn bằng một tờng mà mỗi nhà tự xây cho mình tờng riêng, do đó vừa tốn
diện tích vừa tốn vật liệu xây dựng tờng, móng chịu lực lại kém.
- Mặc dù Nhà nớc đã có biện pháp bảo tồn khu phố cổ ( không cho
xây dựng mới ) , nhng việc này vẫn còn tồn tại gây một tổng thể hết sức lộn
xộn. Đây là một vấn đề nhức nhối của nhà nớc nói chung và của ngành qui
hoạch kiến trúc nói riêng. Đã có rất nhiều tiếng nói và giải pháp đặt ra nhng áp
dụng vào thực tế quả là một vấn đề hết sức khó khăn.
2. Khu vực Khu phố Pháp :
Với khoảng 80 90 khối nhà , khu phố đợc hình thành trong thời kì
thuộc địa Pháp . Chính quyền thực dân đã tham gia vào nhiều qui hoạch liên
tiếp cho khu Nam, Tây Nam và Đông Nam Hồ Hoàn Kiếm.