Lời nói đầu
Những năm gần đây, tổ chức, cá nhân đầu tư vào Việt Nam ngày càng
nhiều, đang trở thành động lực thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Để phù
hợp với chủ trương hội nhập quốc tế, tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể trong
nước với các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất nhằm thu hút
vốn đầu tư và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, Luật Đất đai năm 2003 đã
quy định các quyền rộng hơn cho các chủ thể này. Trong đó, vấn đề mà nhóm
chúng em đề cập tới đó là hoàn thiện pháp luật về địa vị pháp lí của chủ thể sử
dụng đất nước ngoài tại Việt Nam trước yêu cầu của việc chống phân biệt đối xử
giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Bài tập của nhóm em còn nhiều
thiếu sót, chúng em rất mong có được sự đóng góp của thầy cô để bài tập của
chúng em được hoàn thiện hơn. Chúng em xin chân thành cảm ơn.
I. Địa vị pháp lý của chủ thể nước ngoài sử dụng đất ở Việt
Nam.
“Địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quyền và
nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được nhà nước quy định cho
người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong
quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật”
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất tại Việt Nam được chia thành hai nhóm sau:
Thứ nhất là các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, gồm cơ quan
đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có
chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt nam thừa nhận; cơ quan đại diện của
tổ chức Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện
của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Thứ hai là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp
luật về đầu tư được nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Trong đó theo quy định cua
pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quyền
và nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được nhà nước quy định
cho người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra
trong quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật. Trước khi quy

được nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê có các quyền và nghĩa vụ: theo quy định tại Điều 105, Điều 107, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
trong thời hạn thuê đất,…
c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003 đối với trường hợp
các chủ thể này thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
II. Một số bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về địa vị pháp lí của
chủ thể sử dụng đất nước ngoài tại Việt Nam trước yêu cầu của việc chống
phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước.
2
Bên cạnh những quy định chi tiết, cụ thể và tiến bộ hơn Luật Đất đai năm
1999 của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật đất đai hiện hành về
địa vị pháp lý của tổ chức và cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, thực
tế vẫn còn có những hạn chế nhất định, gây khó khăn trong việc thực hiện quyền
và các nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân nước ngoài cũng như thể hiện sự bất bình
đẳng trong đối xử của nhà nước giữa các chủ thể trong nước và chủ thể nước
ngoài. Cụ thể:
Thứ nhất, sự hạn chế về quyền và nghĩa vụ pháp lí của hình thức thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần trong cả thời gian
thuê.
Ta thấy, Điểm e Khoản 1 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “…tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dụng cơ sở
sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản,
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”. Điều 90, 91, 92 quy định nhà nước hoặc
ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng

Nam.
Chúng ta cũng nên xóa dần sự khác biệt về hình thức sử dụng đất của
doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tạo điều
kiện tốt nhất để mọi doanh nghiệp tiếp cận được quyền sử dụng đất theo khả
năng của họ. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chỉ những tổ chức thuê
đất mà trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì mới được bán nhà cùng với
quyền sử dụng đất gắn liền với nhà đó. Những tổ chức thuê đất sử dụng vào mục
đích kinh doanh nhà ở mà đóng tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê nhà.
Điều này gây ra nhiều vấn đề phức tạp mà hiện nay các dự án đầu tư nước ngoài
đang gặp phải, đặc biệt là các dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh
vực đầu tư cơ sở hạ tầng và nhà ở để bán. Chúng ta phải tạo điều kiện cho phép
nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầy đủ quyền bình đẳng như tổ chức kinh tế
trong nước trong việc đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà
để bán và cho thuê. Từ đó, sẽ thúc đẩy việc tạo quỹ nhà ở với kiến trúc đa dạng,
tranh thủ kinh nghiệm tiên tiến, góp phần cải thiện về tình hình nhà ở tại Việt
Nam.
Tiếp tục cải cách mạnh mẽ thủ tục cho thuê đất thực hiện các dự án
đầu tư nước ngoài. Hiện nay không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài mà ngay cả
các tổ chức kinh tế trong nước và người dân đều phàn nàn về thủ tục hành chính
trong việc thuê đất. Các thủ tục này rất phiền hà rắc rối gây tốn kém thời gian,
công sức và tiền của của các chủ thể kinh doanh. Để hoàn thành các thủ tục đầu
tư nói chung và xin thuê đất nói riêng nhà đầu tư nước ngoài phải liên hệ với
nhiều cơ quan và phải nộp nhiều loại giấy tờ. Sau khi có đầy đủ khoảng hơn chục
chữ kí và con dấu của các cơ quan chức năng thì mới hoàn thành hồ sơ và công
việc đền bù giải phóng mặt bằng mới được tiến hành. Vì vậy, nước ta cần phải
đẩy mạnh công cuộc cải cách hệ thống pháp luật và nền hành chính quốc gia.
4
Trong đó đặc biệt chú trọng đến việc cải cách thủ tục hành chính, nhằm tạo ra
một cơ chế đầu tư thông thoáng và giảm bớt sự phiền hà cho nhà đầu tư.
Thứ hai, Bổ sung quy định chi tiết thời hạn cho thuê đất đối với các dự

5