Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………….31

1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Hiện nay, Việt Nam đang trên đường phát triển và hội nhập, các chính
sách thu hút đầu tư ngày càng được mở rộng, thu hút được một số lượng
không nhỏ các nhà đầu tư vào Việt Nam. Do đó nhu cầu về đất để cải tạo,
nâng cao, phát triển cơ sở hạ tầng, để phát triển điều kiện sống cho người dân,
để xây dựng các khu công nghiệp, để xây dựng các văn phòng cho thuê…
nhằm thu hút đầu tư ngày càng lớn. Tuy nhiên, việc giải phóng mặt bằng
(GPMB) là một vấn đề nổi cộm, rất bức xúc hiện nay. Việc GPMB chậm trễ
làm ảnh hưởng không nhỏ đến các quy hoạch, kế hoạch, dự án, và là một
trong những nguyên nhân làm cho quy hoạch, dự án bị treo, làm ảnh hưởng
không nhỏ đến đời sống của người dân và sự phát triển của nền kinh tế. Có rất
nhiều nguyên nhân khiến cho việc GPMB chậm trễ, trong đó, một nguyên
nhân khá quan trọng là giá bồi thường thiệt hại khi GPMB chưa thực sự sát
với thực tế, còn nhiều bất cập khiến người dân rất bức xúc. Giá bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ là vấn đề bức xúc của người dân
mà còn là vấn đề mà Nhà nước đang tìm cách để thực hiện sao cho thỏa đáng
nhất, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan nhằm phát triển kinh tế -
xã hội, đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nước. Do đó đề án này tập
trung nghiên cứu về “Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất”.
2.Mục đích nghiên cứu.
 Hệ thống hóa cơ sở lý luận và các chính sách của Nhà nước liên
quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
 Thực tiễn việc thực hiện giá bồi thường GPMB ở Hà Nội và một số

1.1.1.Thu hồi đất
1.1.1.1.Khái niệm.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2003.
1.1.1.2.Các trường hợp thu hồi đất.
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà
nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười

quan trọng của nó, đất đai là tài sản có giá trị với mỗi người dân. Bên cạnh
đó,mục tiêu của phát triển kinh tế xã hội là tạo cho người dân có cuộc sống tốt
đẹp hơn, có nơi ăn chốn ở đàng hoàng. Do đó khi thu hồi đất phải tính đến nơi
ăn ở, điều kiện sinh hoạt, ổn định cuộc sống, tạo dựng được công ăn việc làm
cho những người dân bị thu hồi đất, phải đảm bảo thu hồi đất là để phục vụ
lợi ích công cộng của người dân.
Không chỉ có các khu công nghiệp rộng lớn, các khu nhà cao tầng,
các khu đô thị hoành tráng, những công trình công cộng khang trang mà cần
kèm theo đó phải đảm bảo chỗ ở của người dân đáp ứng được các nhu cầu cơ
bản, tiện nghi hơn, điều kiện sinh hoạt tốt hơn…phù hợp với sụ phát triển của
xã hội. Vì vậy cần xem xét một cách toàn diện, đưa ra các phương án khả thi
để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, không để tình trạng Nhà
nước thu hồi đất mà người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở mới chất lượng
kém, không đủ điều kiện đảm bảo cuộc sống ổn định, không đáp ứng nhu cầu
của người dân.
Có thể thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất là rất quan trọng trong quá trình phát triển bền vững kinh tế - xã
hội của đất nước. Việc thực hiện các chính sách này phải đảm bảo phù hợp
với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.
1.1.2.3.Các hình thức bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất.
Bồi thường bằng tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người lao động

6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đang còn trong độ tuổi lao động. Việc chuyển đổi nghề nghiệp này được thực

đối với phần chênh lệch đó.
Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà
không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định
đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
1.2.Giá đất trong bồi thường GPMB.
1.1.1.Khái niệm.
Giá trị đất đai: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ
quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian. Qua
đó Nhà nước công nhận đất có giá.
Theo khoản 23 điều 4 luật Đất đai 2003 thì: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Theo khoản 24 điều 4 luật Đất đai 2003: Giá trị quyền sử dụng đất là
giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Như vậy trong nền kinh tế thị trường đất đai là được coi là tài sản –
bất động sản – hàng hóa đặc biệt. Nó có đặc điểm chung của hàng hóa, đó là
nó có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dưới
nhiều hình thức chuyển nhượng. Do vậy đất đai trở thành hàng hóa đất đai.
Giá trị của đất đai thể hiện ở khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu nó. Giá
của hàng hóa đất đai cũng như giá của các hàng hóa khác, được hình thành
trên quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản. Tuy nhiên đất đai là hàng
hóa đặc biệt, nó có đặc điểm riêng, phát triển theo quy luật riêng và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố.

8
Website: Email : Tel : 0918.775.368

9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất.
Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện
khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất), đấu thẩu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền
sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ. Việc đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá,
đấu thầu. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sử
dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này giá đất
hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên liên quan, trên cơ sở đảm
bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan.
Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất
khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc:
Giá đất của Nhà nước phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một

đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông
hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi.

11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận
diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và
điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du.
Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất
nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định
hiện hành của Nhà nước.
Đất nông nghiệp được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo
địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. Riêng đối với đất làm
muối được chia theo vị trí, được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng
muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông,
theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất
hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở
đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn.
Đất phi nông nghiệp ở nông thôn được xếp theo vị trí của từng loại
đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền
núi để định giá.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực
thuộc địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính
nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ,
trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu
chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao
thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp
với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch,