TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA: 2012 - 2016
Hệ đào tạo: Chính quy
Đề tài:
BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NUỚC
THU HỒI ĐẤT Ở
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
CHÂU HOÀNG THÂN
NGUYỄN HỒ DUY TIẾN
Bộ môn: Luật Hành chính
MSSV: S1200282
Lớp: Hành chính K38 (văn bằng 2)
Cần Thơ, tháng 11/2014
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
GVHD: Châu Hoàng Thân
-2-
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
1. Lí do chọn đề tài ............................................................................................ 1
2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 2
5. Kết cấu đề tài ................................................................................................. 3
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
Ở......................................................................................................................... 4
1.1 Khái niệm về thu hồi đất ở .......................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của đất ở ............................................................... 4
1.1.2 Khái niệm liên quan ............................................................................... 6
1.2 Lƣợc sử quy định về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở ................... 8
1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 .................................................................. 8
1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 .................................................................. 9
1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 ................................................................ 12
1.2.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 ................................................................ 14
1.3 Tác động của đất ở và việc thu hồi đất ở .................................................. 15
1.3.1 Vai trò của đất ở đối với đời sống của người dân.................................. 15
1.3.2 Ảnh hưởng đối với người dân khi bị thu hồi đất ở ................................ 17
2.4.5 Bồi thường khi người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất ..................................................................................................................... 43
2.4.6 Bồi thường khi thu hồi đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất
.......................................................................................................................... 44
2.5 Giá đất tính tiền bồi thƣờng ..................................................................... 44
2.5.1 Khái quát về giá đất ............................................................................. 44
2.5.2 Xác định giá đất để bồi thường ............................................................. 45
2.5.3 Chủ thể thực hiện xác định giá đất bồi thường ...................................... 48
2.6 Chủ thể làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi
đất ở ................................................................................................................. 48
2.6.1 Tổ chức dịch vụ công về đất đai ........................................................... 48
2.6.2 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................... 49
CHƢƠNG 3
THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG VỀ
ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở .................................................... 51
3.1 Thực trạng vấn đề bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc
thu hồi đất ở .................................................................................................... 51
3.2 Những vấn đề đặt ra trong thời kỳ Luật Đất đai 2003 và giải pháp trong thời kỳ
Luật đất đai 2013, quan điểm và kiến nghị của ngƣời viết ........................... 56
3.2.1 Vấn đề và giải pháp đặt ra trong các quy định về nguyên tắc bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất ở ................................................................................ 56
GVHD: Châu Hoàng Thân
-4-
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
sức cần thiết nhằm thúc đẩy đất nước phát triển giàu mạnh. Để đáp ứng nhu cầu đó, Nhà
nước ta đã tiến hành thu hồi đất ở một số nơi và khu vực nhằm tạo mặt bằng cho quy
hoạch xây dựng. Khi đó một bộ phận người dân sẽ phải di dời khỏi nơi đang sinh sống,
làm ăn để giao lại đất cho Nhà nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế cho cả đất nước. Ở
khía cạnh nào đó, những người này đã hi sinh lợi ích riêng vì sự phát triển chung của cả
đất nước nên người dân cần được bồi thường xứng đáng với những gì họ đã tạo lập trên
mảnh đất của họ. Do đó khi Nhà nước thu hồi đất cần phải tiến hành bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho người sử dụng đất. Đặc biệt đối với thu hồi đất ở thì chính sách bồi
thường có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì nó liên quan trực tiếp tới nơi sinh sống của
người sử dụng đất.
Bồi thường khi thu hồi đất ở chỉ là một mảng trong tổng thể chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất. Tuy nhiên, việc bồi thường là một vấn đề
còn nhiều khó khăn, vướng mắc mà khá nhiều người còn gặp phải. Từ thực tế đó ảnh
hưởng không nhỏ đến tiến trình đẩy nhanh phát triển nền kinh tế đất nước, cho nên việc
giải quyết hầu hết các khó khăn, vướng mắc trong chính sách bồi thường cho người có
đất ở bị thu hồi là một nhu cầu cấp thiết và rất thực tế. Chính vì lẽ đó mà trong những
năm gần đây ở nước ta các quy định của pháp luật về chính sách bồi thường cho người có
đất ở bị thu hồi ngày càng được quy định hoàn thiện hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của
thực tế cũng như quy luật kinh tế. Có thực hiện tốt chính sách bồi thường cho người có
đất ở bị thu hồi sẽ góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế thuận lợi hơn, đẩy nhanh
tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bằng không sẽ có tác dụng ngược lại.
Mặc dù vậy, thực tế thi hành pháp luật đất đai nói chung và thi hành các quy định về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng vẫn bộc lộ những hạn chế, thiếu sót. Theo báo
cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố
cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai của Ủy ban Thường vụ
Quốc hội, khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn chiếm 70%
GVHD: Châu Hoàng Thân
-6-
bị thu hồi, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của người viết trước vấn đề mang tính thực tế
này. Tuy nhiên do nghiên cứu dưới gốc độ pháp lý nên những quan điểm mà người viết
đưa ra sẽ không tránh khỏi những sai sót và mang tính chủ quan. Do đó người viết rất
mong sự đóng góp và chỉ dẫn của quý thầy cô và các bạn để đề tài có thể hoàn thiện hơn.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Nhằm hoàn thiện bài viết một cách tốt nhất người viết đã vận dụng một vài
phương pháp nghiên cứu để làm công cụ phục vụ việc nghiên cứu của mình như:
1
Trường Giang, Tài Nguyên Và Môi Trường Online, Luật Đất đai 2013: Tăng trách nhiệm người đứng đầu,
[truy cập ngày 20-82014].
GVHD: Châu Hoàng Thân
-7-
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
- Phương pháp tổng hợp, phân tích nghiên cứu lý luận trên tài liệu sách vở liên
quan trong lĩnh vực thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Phương pháp phân tích luật viết để phân tích những quy định của pháp luật hiện
hành.
- Phương pháp đối chiếu, so sánh những quy định của pháp luật về cùng một vấn
đề, so sánh giữa lý luận và thực tiễn.
- Phương pháp sưu tầm, tổng hợp số liệu thực tế của một số địa phương trên cả
nước.
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU
HỒI ĐẤT Ở
1.1 Khái niệm về thu hồi đất ở
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của đất ở
1.1.1.1 Khái niệm đất ở
Đất ở là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật
ở nước ta. Theo cách hiểu từ thực tế của người Việt Nam thì đất ở còn có nhiều nơi gọi là
đất thổ cư. Với quan điểm thông thường đất ở là đất để xây dựng nhà ở, tuy nhiên thường
bên cạnh nhà ở còn có các công trình phụ trợ khác.
Theo thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định đất ở là đất có mục đích để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho
đời sống của người sử dụng đất; kể cả đất vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận
là đất ở theo đúng quy định của pháp luật cũng được xem là đất ở.
Theo Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành ba
nhóm đất là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử
dụng. 2 Trong đó đất ở được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp và được xem là loại đất
rất quan trọng vì trong thời kỳ hiện nay được rất nhiều người quan tâm bởi nó là điều
kiện cơ bản để người dân sinh sống.
Tùy theo tiêu chí khác nhau mà đất ở có thể phân thành các loại khác nhau, tuy
nhiên hiện nay có 2 cách phân loại đất ở được dùng phổ biến:
- Theo khu vực dân cư, đất ở được phân thành:
+ Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã; để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn;
để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm.
+ Tính bền vững: đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như ít bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và
vật kiến trúc (nhà ở) có thể tồn tại nhiều năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có
thể tồn tại hàng trăm năm.
+ Tính khác biệt: đất ở không thể tìm thấy cái thứ hai giống nhau hoàn toàn, lý do
là có sự khác nhau về vị trí của đất ở; khác nhau về kết cấu; khác nhau về quyền đối với
đất ở; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh....Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
+ Tính khan hiếm: sự khan hiếm của đất ở chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự
nhiên là có giới hạn, đất ở có tính khác biệt, cố định về vị trí. Quỹ đất tự nhiên không thể
tăng lên được, chỉ có diện tích từng loại đất có thể thay đổi nhỏ nhờ chuyển mục đích sử
dụng đất đó có thể là chuyển từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp là đất ở.
+ Tính có giá trị lớn: điều này xuất phát từ giá trị của đất ở, cũng như chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì lí do dân số ngày càng tăng và nhu cầu của
người dân là tập trung ở nơi khu dân cư đông đúc để tiện việc sinh hoạt, làm ăn, do đó
mất cân đối giữa cung và cầu đối với đất ở, theo hướng cung thì khan hiếm đất ở, do đó
làm cho giá trị đất ở tăng vọt trong nhiều năm gần đây.
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 10 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
1.1.2 Khái niệm liên quan
1.1.2.1 Khái niệm thu hồi đất
người sử dụng đất trả lại… Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết
chỉ tập trung vào các trường hợp thu hồi đất do thực hiện quy hoạch xây dựng, nên cần
3
Luật Đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 11
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 11 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
đất để phục vụ các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế theo
đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.2.2 Khái niệm bồi thường
Khái niệm bồi thường trong Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định của Chính phủ
số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 khái niệm này được đề cập với tên gọi là “đền bù”
đến Luật Đất đai 2003 và cho đến nay thì được gọi là bồi thường. Như vậy bồi thường
khác đền bù ở chỗ nào? Bồi thường được hiểu là phục hồi nguyên trạng, có căn cứ là
hành vi trái pháp luật. Trong khi đó, đền bù được hiểu là Nhà nước bù đắp cho người dân
những thiệt hại gây ra bởi hoạt động hoàn toàn hợp pháp của Nhà nước. Tuy nhiên thuật
ngữ bồi thường được Nhà nước sử dụng ở đây không đồng nghĩa với việc Nhà nước có
hành vi trái pháp luật khi thu hồi đất của người dân mà những quy định với thuật ngữ bồi
thường này là nhằm tạo điều kiện cho người bị thiệt hại có thể được bảo đảm tối đa các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi nhà
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
cứu của đề tài, người viết chỉ đi sâu tìm hiểu về việc “bồi thường về đất” khi nhà nước
thu hồi đất ở.
Như vậy chúng ta có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất ở như sau: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế phải bù đắp những tổn hại về
đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất ở gây ra cho người sử dụng đất tuân theo
những quy định của pháp luật đất đai.
1.2 Lƣợc sử quy định về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở
1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai 1987
Trước khi có Hiến pháp năm 1980, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên
thế giới đều thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai, trong đó có
sở hữu Nhà nước đối với đất đai, thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhà nước thu hồi
đất được ghi nhận trong các văn bản pháp luật khá sớm.
Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, với sự ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Ở Việt Nam chỉ còn thừa nhận một hình thức sở hữu
duy nhất đối với đất đai, đó là sở hữu toàn dân và Nhà nước sẽ thay mặt cho nhân dân
thực hiện quyền sở hữu đó. Bên cạnh đó, Điều 28 Hiến pháp 1980 đã ghi nhận: “Khi thật
cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng hoặc trưng thu có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tập thể”. Trong thời kỳ này, trước yêu cầu quản lý đất
đai một cách toàn diện bằng pháp luật, ngày 29/12/1987 đạo luật đất đai đầu tiên đã ra rời
tạo nên những nét mới trong việc ghi nhận về các khía cạnh quản lý Nhà nước trong lĩnh
vực đất đai.
Tại Điều 14 của Luật Đất đai 1987 đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi
đất, trong đó Khoản 8 có nêu trường hợp Nhà nước thu hồi khi “Cần sử dụng đất đai cho
nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội”. Tại Khoản 5, Điều 49, Luật Đất đai 1987 cũng
dân đã được Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức
không bị quốc hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và
vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của các
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.5 Như vậy, mặc dù không đề cập trực tiếp đến
việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất song Hiến pháp năm 1992 vẫn ghi nhận và bảo
hộ quyền lợi hợp pháp của công dân đối với tài sản của mình khi bị Nhà nước trưng mua,
trưng dụng vì lợi ích chung thông qua việc bồi thường.
1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1993
Để đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã
thông qua Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 1987 và có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 15/10/1993. Luật Đất đai năm 1993 đã đề cập trực tiếp vấn đề bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, Điều 27 Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp cần thiết, Nhà
nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất thu hồi được đền bù
thiệt hại”, việc bù đắp thiệt hại khi bị thu hồi đất được coi như một quyền của người sử
dụng đất và được khẳng định tại Khoản 6 Điều 73 Luật Đất đai 1993: “Được Nhà nước
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi
thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi đất”. Nhà nước thể hiện sự tôn trọng và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp đối với người sử dụng đất khi có quy định rõ ràng tại Điều 28 Luật
Đất đai 1993: “Trước khi thu hồi phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do
thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại”.
Cụ thể hóa các quy định về vấn đề bồi thường trong Luật Đất đai 1993, ngày
17/8/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP “Quy định về việc đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
5
Hiến pháp năm 1992, Điều 23
GVHD: Châu Hoàng Thân
án bồi thường, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những hạn chế
này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 “Về việc đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng”, thay thế cho Nghị định số 90/CP. Một nguyên tắc đền
bù được bổ sung đáng chú ý ở đây là việc đền bù có thêm hình thức đền bù bằng nhà ở,
điều này cho thấy việc thu hồi đất ở đã thành một vấn đề cấp bách hơn, một khi đất ở của
người dân bị thu hồi mà việc đền bù không thích đáng. Việc đền bù thiệt hại về đất khi
Nhà nước thu hồi đất ở bao gồm đất ở tại đô thị và đất ở thuộc nông thôn được quy định
rõ ràng và cụ thể tại Điều 10 và Điều 11 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP.
Với sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001
ngày 29/6/2001, thuật ngữ “đền bù” khi Nhà nước thu hồi đất được thay thế bằng thuật
ngữ “bồi thường” cho phù hợp hơn. Trong Luật Đất đai năm 2001, Điều 27 của Luật Đất
đai trước đây được sửa đổi, bổ sung như sau: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 15 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất thu hồi được bồi thường hoặc hỗ
trợ”.
Nhìn chung với sự ra đời của các văn bản pháp luật trên, đã từng bước tạo lập
được khung pháp lý quan trọng, đồng bộ cho việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo
báo cáo tổng kết 10 năm (1993-2003) của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì công tác thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đáp ứng hầu hết nhu cầu đầu tư kết cấu hạ
[ngày
truy cập 25-08-2014].
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 16 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
nét và được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp. Tuy nhiên trong thực tiễn cuộc sống, các
quan hệ đất đai luôn vận động không ngừng, đặc biệt là trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi đất nước chuyển sang thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại
hóa. Chính vì vậy, cần phải có sự nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề này một cách
nghiêm túc hơn từ khâu xây dựng pháp luật, đến cơ chế thực thi pháp luật trong lĩnh vực
này, Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời trong bối cảnh đó.
1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai 2003
Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế
- xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của Luật Đất đai năm 1993
về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không còn phù hợp. Phúc đáp đòi hỏi của thực
tiễn, ngày 26/11/2003, Quốc hội Khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai mới
(gọi là Luật đai năm 2003) thay thế cho Luật Đất đai năm 1993.
Luật Đất đai 2003 dành hẳn mục 4 chương 2 để quy định về thu hồi đất và bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, kèm theo là khá
nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, có thể kể tên một số văn bản tiêu biểu sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Có thể thấy, các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất đã có những sửa đổi, bổ sung cơ bản nhằm đáp ứng yêu cầu của cuộc
sống, thể hiện ở một số khía cạnh chủ yếu sau đây:
- Quy định rõ các trường hợp bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục tiêu phát triển kinh tế.
- Quy định rõ những điều kiện để được bồi thường đất và bồi thường tài sản khi bị
Nhà nước thu hồi đất; đồng thời, đảm bảo hơn nữa quyền lợi cho người có đất bị thu hồi,
bằng cách quy định chi tiết những trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất nhưng vẫn được xem xét để bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất.
- Quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất, cải cách thủ
tục hành chính trong thu hồi và bồi thường đất.
Với sự có mặt của Luật Đất đai năm 2003, sau gần 10 năm thi hành cho thấy, Luật
Đất đai 2003 đã đóng góp tích cực cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Xét trong lĩnh vực thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng, nhìn chung diện tích
đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc
phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước
được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn
quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi. Tuy nhiên, việc thu hồi đất để thực hiện các
dự án vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển
khai nhiều dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính
quyền nơi có đất bị thu hồi, do các nguyên nhân cơ bản sau:
- Thứ nhất, các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thường
xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự
án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm, mặt khác giá đất bồi
thường chủ yếu thực hiện theo khung giá nhà nước quy định nên còn thấp so với giá thị
trường, điều này cũng dẫn đến những phản ứng gay gắt của người sử dụng đất.
tiến bộ trong vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi hồi đất ở khi quy định này
đã được đưa trực tiếp vào Luật Đất đai 2013 tại Điều 79, sự tiến bộ so với quy định trước
đây như thế nào ta sẽ tìm hiểu ở chương sau.
Để triển khai thi hành Luật Đất đai 2013, ngày 15/5/2014 Chính Phủ đã ban hành
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
đồng thời Chính Phủ cũng ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất có
hiệu lực từ ngày 01/7/2014, và ngay sau đó Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có hiệu lực thi
hành từ ngày 13/8/2014. Quan trọng nhất là Chính phủ đã ban hành Nghị định số
47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Để hướng dẫn thi hành Nghị định này ngày
30/6/2014 Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có hiệu lực
thi hành từ ngày 13/8/2104. Trong đó Chính phủ một lần nữa quy định cụ thể hơn, chi tiết
hơn đối với vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất
được quy định tại Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 19 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
Với hàng loạt văn bản mới được ban hành cho ta thấy Nhà nước đang chú trọng
cải cách các quy định về Luật Đất đai, qua đó nhằm giảm bớt các vướng mắc và gỡ bỏ
một số bất cập trong hệ thống các quy định về chính sách đất đai của Nhà nước ta trong
tảng của các mối quan hệ đó, nó tham gia vào các hoạt động của đời sống kinh tế - xã
hội. Đó là vai trò chung của đất ở nhưng khi được quy định là đô thị thì giá trị của nó
được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó nhu cầu
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 20 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
đô thị có xu hướng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình
đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất ở có vai trò quan trọng đối với đời
sống kinh tế - xã hội. Ngoài ra đất ở còn làm thỏa mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập
văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ… Với vai trò là tư liệu sản xuất
không thể thiếu được, đất ở luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của nhiều nhà kinh
doanh.
Điển hình là chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta đã được quan tâm từ
rất sớm, ngay sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, từ năm 1975. Thị trường bất động
sản và nhà ở của nước ta chính thức được công nhận thông qua Pháp lệnh về nhà ở năm
1991 và Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993. Lúc này, quyền sử dụng đất đai và
sở hữu nhà ở được chính thức giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, phải đến các năm
2006 - 2008, thị trường bất động sản mới thật sự phát triển mạnh với số lượng doanh
nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này tăng, giá nhà cũng tăng mạnh.
Theo kết quả một báo cáo của Trung tâm Thông tin (Bộ Xây dựng), giai đoạn
1999 đến năm 2009, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm 706,2 triệu m2, trong đó diện tích
nhà khu vực đô thị tăng từ 251,5 triệu m2 lên đến 476,2 triệu m2 đáp ứng phần lớn hộ gia
đình có nhu cầu về nhà ở. Trong 10 năm diện tích nhà ở của cả nước tăng trung bình trên
70 triệu m2/năm. Diện tích sàn nhà ở tăng thêm là nhờ có sự thay đổi lớn về cơ chế chính
tăng thêm khoảng 200.000 căn. Cũng theo Bộ Xây dựng, riêng tổng hợp nhu cầu ở 25
Bộ, ngành tại Hà Nội đã lên khoảng 30.000 căn. Một số địa phương đặt mục tiêu phát
triển nhà ở từ 2012 -2015 như Hà Nội đưa ra kế hoạch xây 100.000 căn hộ, Tp.HCM là
67.000 căn,… Theo con số thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đã
có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng
mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (trong đó có 58 dự án dành cho người thu nhập thấp
với quy mô trên 33.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ và 99 dự án nhà ở xã hội
dành cho công nhân với quy mô 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 9.000 tỷ).8
1.3.2 Ảnh hƣởng đối với ngƣời dân khi bị thu hồi đất ở
1.3.2.1 Ảnh hưởng tích cực
* Tạo ra nguồn vốn và tạo ra cơ hội nghề nghiệp tốt hơn
Đối với người dân bị thu hồi đất điều mà họ quan tâm nhất khi bị thu hồi đất phục
vụ lợi ích chung là số tiền bồi thường họ nhận được là bao nhiêu và họ có được lợi ích gì
trong những dự án, công trình này. Lợi ích trước mắt đối với người dân là số tiền bồi
thường có được là khá lớn. Đa phần người dân từ trước đến nay đều rất ít khi có được số
tiền lớn, nên khi nhận được tiền bồi thường đối với họ là một điều không tưởng. Có rất
nhiều hộ dân đã giàu lên và cuộc sống ở vùng đó nhìn chung là khá hơn rất nhiều nhờ vào
số tiền bồi thường này. Thông thường với số tiền bồi thường, người dân có thể sử dụng
để mua đất ở và xây nhà mới, ngoài ra tiền còn dư có thể làm nguồn vốn sản xuất kinh
doanh tiếp hoặc một số người đầu tư để mua thêm đất có thể mở rộng diện tích đất ở
cũng như sản xuất của gia đình mình hoặc có thể là kinh doanh, một điều tưởng chừng
như là không thể xảy ra đối với những người dân, nhất là những người dân nghèo trước
khi bị thu hồi đất ở, đây cũng là điều kiện tốt để họ vươn lên cải thiện cuộc sống của
mình. Mặt khác, với số tiền bồi thường họ có thể gửi tiết kiệm với thời gian lâu dài mà
hưởng lãi, cuộc sống cũng bớt vất vả phần nào. Một bộ phận khác thì đầu tư kinh doanh,
mở cơ sở sản xuất của riêng mình hoặc mua thêm, nâng cấp những dụng cụ, thiết bị sản
xuất và sửa sang nhà cửa, vật dụng nhờ vào số tiền này. Nhìn tổng thể cuộc sống của
người dân đã được cải thiện rất nhiều, đời sống vật chất lẫn tinh thần tương đối đầy đủ
hơn trước.
Những thiệt hại của người dân được tính rất chi tiết và cụ thể nhằm đảm bảo tốt
nghiệp cho nhiều người và tăng thêm thu nhập cho một số người dân xung quanh khu đó
do họ đầu tư buôn bán, kinh doanh hoặc dịch vụ. Hiện nay, nhờ việc quy hoạch của Nhà
nước và việc thực hiện tốt pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thu hút được nhiều
lao động làm việc ngay tại quê nhà mà thu nhập ổn định với khả năng phát triển cao và
lâu dài, thuận lợi hơn trước rất nhiều. Hơn nữa, còn thu hút được nhiều lao động ở những
tỉnh thành lân cận góp phần giải quyết được tình trạng thất nghiệp của vùng, khu vực.
Mặt khác, cơ hội nghề nghiệp ngày càng đa dạng hơn và sự chuyển đổi nghề nghiệp cũng
trở nên dễ dàng hơn trước, phù hợp với nhiều đối tượng.
* Phát triển nhờ vào vị trí thuận lợi trong vùng quy hoạch, khu tái định cƣ
Trước khi thu hồi đất, có những hộ dân lâu nay vẫn ở trong hẻm, giao thông không
được thuận tiện vì thế họ cũng không thể kinh doanh, buôn bán, nhưng nhờ vào quy
hoạch, khu đất của họ trở thành khu đất mặt tiền đắt giá, thuận tiện rất nhiều và có thể
buôn bán kinh doanh tiện lợi chứ không phải khó khăn như lúc trước hoặc có những hộ
đủ điều kiện được hỗ trợ vào khu tái định cư, khi vào khu tái định cư họ được bố trí giao
thông thuận lợi giáp với nhiều đường chính, gần chợ, bệnh viện, có đầy đủ cơ sở vật chất,
khu giải trí, văn hóa. So với nơi ở cũ thì tốt hơn rất nhiều, và đây cũng mang đến cho họ
nhiều cơ hội kinh doanh và việc làm hơn, điều mà trước khi vào khu tái định cư họ không
có được.
Mặt khác, khu tái định cư có đầy đủ tiện nghi, phù hợp với lối sống của người dân
trong vùng, xây dựng nhiều khu tái định cư theo đặc tính nghề nghiệp và phù hợp khả
năng của nhiều người dân lựa chọn khi mua suất tái định cư. Nhìn chung, cuộc sống của
họ không còn phải vất vả mưu sinh như lúc còn ở trong hẻm và con em họ cũng có đầy
đủ cơ hội thuận tiện để đến trường, học tập, được tiếp cận thông tin một cách dễ dàng
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 23 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư này chính là thế hệ con em của họ có được cuộc sống tốt
hơn rất nhiều, nhờ vào những công trình xây dựng và tiền bồi thường một mặt họ kinh
doanh còn mặt khác họ có thêm điều kiện để chăm lo tốt hơn đến cuộc sống vật chất cũng
như tinh thần cho con em của họ. Trẻ em từ nhỏ đến lớn sẽ có điều kiện để đến trường
một cách tốt nhất và thiết bị học tập cũng hiện đại hơn rất nhiều, cơ hội tiếp xúc với
những tiến bộ của xã hội cao hơn thế hệ của cha mẹ chúng, giúp thế hệ trẻ phát triển một
cách toàn diện, đây chính là lợi ích lâu dài mang tính xã hội thiết thực nhất. Mặt khác, có
những dự án, công trình xây dựng nhằm phục vụ cho phúc lợi xã hội, đặc biệt là chăm lo
GVHD: Châu Hoàng Thân
- 24 -
SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến
Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
cho thế hệ trẻ hay trong khu tái định cư quy định xây dựng trên tinh thần đầy đủ tiện nghi
và gần khu nhà trẻ, bệnh viện, trường học nhằm mang lại sự phát triển của thế hệ trẻ một
cách đầy đủ và tốt nhất. Nói chung, lợi ích đạt được trong vấn đề này là rất khả quan và
tương đối bền vững.
1.3.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực
* Sự chênh lệch về mức giá bồi thƣờng còn cao và vấn đề chậm chi trả tiền
bồi thƣờng cho ngƣời dân
Giá bồi thường trong thu hồi đất là một vấn đề được quan tâm hàng đầu trong thu
hồi đất phục vụ an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và nhu cầu phát
triển kinh tế. Đây cũng là nguyên nhân gây ra nhiều khó khăn và phức tạp nhất trong
khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi tiến hành thu hồi đất. Hầu như đa phần dự án nào
khi triển khai cũng vấp phải khâu giá bồi thường và người chịu thiệt thòi nhất thường là
người dân.
Copyright: Tài liệu đại học ©